النقض ترسى مبدأ جديدا بجواز تحويل الشقق السكنية لتجارية.. وتضع شرطا لتجنب تغيير النشاط.. والحيثيات: مخالفة الشرط ينتج عنها الإخلاء

أصدرت الدائرة المدنية "ج" – بمحكمة النقض – حكماَ قضائيًا في غاية الأهمية، أرست فيه مبدأ قضائيًا بجواز تحويل الوحدة السكنية إلى تجارية أو إدارية، ولكن شريطة أن تكون قد صدرت موافقة من الهيئة أو الجهة الإدارية بجواز ذلك التحويل ولا يكون الأمر من تلقاء نفس المشترى.

 

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 9540 لسنة 90 قضائية، برئاسة المستشار شريف سلام، وعضوية المستشارين وائل صلاح الدين قنديل، وحسام سيف، وأسامة على، وحمدى طاهر. 

 

 

الوقائع.. نزاع حول تحويل الشقة السكنية لمحل تجارى

 

الوقائع ـــ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ــــ تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول والثاني بصفتيهما أقاما الدعوى رقم 726 لسنة 2013 مدني جزئي بندر أول أسيوط والتي أُعيد قيدها برقم 202 لسنة 2019 أسيوط الابتدائية على الطاعن والمطعون ضده الأخير بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ 24 يناير 2010، والمبرم بينهما وبين الطاعن والمطعون ضده الأخير عن الشقة محل التداعي، وتسليمها لهما خالية، واعتبار ما تم سداده منهما حقاً خالصاً للهيئة لا يجوز المطالبة به، وإلزامهما بأداء ما تقضي به المحكمة من تعويض عادل. 

 

 

محكمة أول درجة تقضى بفسخ عقد البيع نتيجة مخالفة العقد وتغير النشاط

 

 

وقالا بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد باعا للطاعن وللمطعون ضده الأخير الشقة محل التداعي بقصد استعمالها للسكن، إلا أنهما خالفا بنود العقد بتحويلها لمحلات تجارية، ومن ثم فقد أقاما الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبتاريخ 28 أبريل 2019 حكمت بفسخ عقد البيع المؤرخ 24 يناير 2010، والإخلاء والتسليم، وبإلزام الطاعن والمطعون ضده الأخير بأداء مبلغ 10 آلاف جنيهٍ للمطعون ضدهما الأول والثاني بصفتيهما تعويضاً عن الأضرار التي أصابتهما، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. 

 

 

المشترى يطعن لإلغاء الحكم.. ومحكمة ثاني درجة ترفض الاستئناف    

 

 

وفى تلك الأثناء - استأنف الطاعن والمطعون ضده الأخير هذا الحكم بالاستئناف رقم 1697 لسنة 94 ق أسيوط، وبتاريخ 16 مارس 2020 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، وطعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه حتى يُفصل في موضوع الطعن، وحددت جلسة لنظره، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها. 

 

 

المشترى يطعن أمام محكمة النقض مستندا على قرار موافقة الهيئة بتغيير النشاط 

 

 

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن الإخلال بحق الدفاع، ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بموافقة الهيئة المطعون ضدها على تغيير نشاط الشقة المباعة له ولشريكه المطعون ضده الأخير من سكني لتجاري، وقدم تدليلاً على ذلك حافظة مستندات أمام محكمة أول درجة طويت على خطاب مؤرخ 3 أكتوبر 2010 صادر من الهيئة المطعون ضدها، وموجه إلى رئيس حي غرب أسيوط قسم التراخيص ثابت به أنه تم التعاقد معهما وأصبحا مالكيْن للشقة، وشأنهما في مزاولة النشاط التجاري، وذلك دون أدنى مسئولية على الهيئة، فيكون الحق في فسخ العقد قد سقط بإجازة تغيير النشاط، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهري، ولم يعرض للمستند المقدم منه ودلالته والذي قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله؛ ذلك أن المقرر ـــ في قضاء هذه المحكمة ـــ أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة، إذ يُعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يقتضي بطلانه، وعلى ذلك فإنه إذا طُرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى، فإن كان منتجاً، فعليها أن تُقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها، وأنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير في الدعوى، وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها كلها أو بعضها مع ما قد يكون لها من الدلالة، فإنه يكون مشوباً بالقصور. 

 

محكمة النقض تنصف المشترى وتقضى بعودة الشقة بعد التأكد من صحة الموافقة

 

وبحسب "المحكمة" -  لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول والثاني بصفتيهما قد أقاما دعواهما المبتدأة بطلب فسخ عقد البيع المؤرخ 24 يناير والمبرم بينهما وبين الطاعن والمطعون ضده الأخير، والتسليم، واعتبار ما تم سداده منهما حقاً خالصاً للهيئة لا يجوز المطالبة به، وإلزام الطاعن والمطعون ضده الأخير بما تراه المحكمة من تعويض مناسب، وإذ تمسك الطاعن والمطعون ضده الأخير أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله موافقة هيئة الأوقاف المصرية على تغيير النشاط بالشقة المباعة لهما من سكني إلى تجاري، وحصولهما على خطاب بتاريخ 3 أكتوبر 2010 موجه منها لرئيس حي غرب أسيوط يتضمن موافقتها على تغيير النشاط وترخيص مركز لصيانة الكمبيوتر، ومن ثم فإنهما لم يُخالفا عقد البيع، وقدما تأييداً لذلك الخطاب المؤرخ بذات التاريخ والمشار إليه بعاليه.

 

 

وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه التفت عن هذا الدفاع، ولم يعن بتمحيصه، ولم يعرض لدلالة المستند المؤيد له والسالف بيانه مع أنه دفاع جوهري من شأنه ـــ لو صح ـــ أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.

 

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

 

يشار إلى أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.

 

وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذى يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.