لو مأجر شقة خد بالك..هل يحق للمؤجر إنهاء العقد ولو كانت مدته 59 سنة؟..المشرع أجازه وحدد 4 شروط..وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة

عادة ما يتم عند تحرير عقود ايجار خاضعة لأحكام القانون المدني يتم تحرير العقد بمدة تصل إلى 59 عام دون الاكتراث بمدى صحة هذا الاتفاق حيث يفاجئ المستأجر بأن هناك حالات يجوز فيها للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار ولو كانت مدته 59 سنة حيث تُعد هذه الإشكالية من المسائل التي تشغل ملايين الملاك والمستأجرين، حيث أن هناك العديد من الأسئلة الخاصة بالعقارات من حيث المالك والمستأجر تشغل الرأي العام حرصاَ من الطرفين على معرفة كل منهما ما له وما عليه من حقوق وواجبات تجاه الأخر، لعدم الوقوع في خطأ قد يؤدى إلى رفع دعاوى قضائية، ومن ضمن هذه الأسئلة المطروحة.. هل يحق للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار ولو كانت مدة العقد 59 سنة؟  

تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم

وكما هو متعارف عليه - هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة. 

 وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.

المدة ركناَ جوهرياَ فى عقد الايجار 

ومن المثير للاهتمام أن المدة وأن كانت ركنا جوهريا في عقد الايجار، وضرورة إلزام الطرفين للتراضي عليها، إلا إننا وجدنا إجماع الفقه والقوانين على صحة عقد الايجار إذا لم يتطرق الطرفان لجهة المدة، إذ حدد القانون مدة لهذا النوع من العقود تماشيا مع مبدأ التقليل من حالات البطلان، كما نهض دور المشرع في حالات كثيرة وقام مقام طرفي العقد أو فسر إرادتهما باتجاه معين.. والسؤال هنا هل يحق للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار ولو كانت مدة العقد 59 سنة؟  

وفى هذا الشأن، يقول الدكتور إسلام خضير، المحامى بالنقض والخبير القانوني، أن هناك عدة حالات يحق فيها للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار بالإرادة المنفردة، مهما كانت مدة العقد ولو كانت مدة العقد 59 سنة وقد أوردها المقنن المصري على سبيل الحصر في ظل أحكام القانون المدني 186 لسنة 1981 حيث نص في المادة 606 من القانون المدني على أنه: "إذا اتفق على أنه يجوز للمؤجر أن ينهى العقد إذا وجدت له حاجة شخصية للعين، وجب عليه في استعمال هذا الحق أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك".

من حق المؤجر إنهاء العقد ولو كانت مدته 59 سنة 

وبحسب "خضير" في تصريح لـ"برلماني": أنه يتعين على المؤجر في هذه الحالة إذا أراد استعمال هذا الحق أن يثبت بكافة طرق الإثبات أن به حاجة ماسة إلى العين وقت طلب الإخلاء ولا يكفى أن يحتج بحاجته إلى العين في المستقبل أو على سبيل الاحتمال، حيث أن هذه الحاجة متى كانت لا ترقى إلى حد اعتبارها ظرفاً خطيراً غير متوقع من شأنه أن يجعل الاستمرار في تنفيذ الإيجار مرهقاً لا تسوغ له انتهاء العقد قبل انقضاء مدته إلا إذا كان المؤجر قد احتاط لذلك فاشترط لنفسه هذا الحق ببند مستقل في عقد الإيجار. 

وأشار "خضير" إلى أنه على المؤجر حتى يستفيد بهذا الشرط أن يخطر المستأجر بإنذار على يد محضر ثم يقوم بتحريك دعوى إخلاء لحجته إلى العين ويتم نظر الدعوى أمام القضاء وللقاضي السلطة المطلقة في معرفة تحقق الشرط من عدمه، كما أورد المقنن في المادة 608 من ذات القانون انه في حالة وجود قوة قاهرة فانه يحق له مطالبة المستأجر بإخلاء العين.

1- إذا كان الإيجار معين المدة، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه مرهقا، على أن يراعى من يطلب إنهاء العقد مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 563، وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضا عادلا.

2- فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد، فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوف التعويض. أو يحصل على تامين كاف.

فهنا اشترط المقنن أنه في حالة إذا كان الطلب من قبل المؤجر فانه يجب عليه أن يعوض المستأجر عن اخذ العين منه والتعويض في هذه الحالة إما أن يكون اتفاقي بينهما أو يقدرها قاضى الموضوع عند حكمه بفسخ العقد ورد العين إلى المؤجر مرة ثانية ويراعى في التعويض المدة المتبقية والأجرة وغيره من الاعتبارات.