المشهد المتوقع بعد انتهاء مدة 7 السنوات المنصوص عليها في القانون 164 بخصوص تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر.. محاكم تعج بالدعاوي الخاصة بالإيجارات للمطالبة بإخلاء العين للغصب.. فهل تتدخل الدستورية العليا؟

بداية الطريق دائما بخطوة ونهاية الطريق بخطوة اخري فما بين البداية والنهاية مجموعة من الخطوات التي نخطوها مع وضع المخطط المناسب لإجتياز الأمر بأقل مسافة حتي نصل إلي غايتنا، وهنا نتناول أحد القوانين التي تمس الكثير من الأسرة المصرية، فحديثي اليوم عن القانون 164 لسنة 2026 الذي أعادة ترسيم الخطوط الخاصة بالعلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر في ظل قوانين الايجار الاستثنائية، أي ما قبل القانون 4 لسنة 1996 .

-في ليلة من ليالينا الصيفية جاءنا أحد المتضررين من قانون الايجار القديم لشرح وتوضيح الأمور القانونية القانون 164 لسنة 2026:

-السلام عليكم يا أستاذ ..

-أهلاً وسهلاً يا حج ...

-خير أن شاء الله ..

-دلوقتي أنا عندي بيت خمس أدوار كل دور علي شقتين كلهم أيجار قديم، العشر شقق إيجار قديم في منهم اللي لسه عايش وفي منهم أولادهم اللي ساكنين فيهم، وفي شقق مقفلة، وفي شقق احفاد المستأجر اللي عايشين هو يا أستاذ بعد السبع سنين أنا هفضي البيت وأخد الشقق بقي .

-وهتفضي البيت أزاي بقي يا حج..

-أزاي أيه يا أستاذ أنت سيدي العارفين مش القانون بتاع الإيجار دا قال أني العقود تخلص، وأنا أسترد الشقة، يعني أطرد بقي الناس دي ولا أجبلهم البوليس يمشيهم؟

-والله يا حج متستعجلش بإذن الله بيتك يرجع وأمورك تبقي تمام . 

ماذا بعد انتهاء مدة السبع سنوات؟

إلي هنا انتهي الحديث وأنصرف شيخنا الكبير تاركا ورائه الكثير والكثير من الأسئلة التي دارت في بالي، وماذا بعد؟ ماذا بعد انتهاء مدة السبع سنوات؟ هل بالفعل ستوفر الدولة السكن البديل للمستأجرين؟ وهل ستتماشى رؤية الدولة مع أرادة المستأجرين "ليكن مستأجر يقيم في الزمالك ويدفع بضع الجنيهات وقد وفرت له الدولة سكناً بديلاً في أحد المدن العمرانية الجديدة فهل سيرضي هذا الشخص الانتقال؟ وما الحال إذا ما رفض المستأجر أن يترك العين المستأجر؟".

وفى هذا الشأن – يقول بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض أحمد عبدالقادر - ومن هنا تشاهد في مخيلتك سيناريوهات كثيرة، محاكم تعج بالدعاوي الخاصة بالإيجارات للمطالبة بإخلاء العين للغصب لانتهاء العلاقة الايجارية والمستأجر يرفض ترك المكان، بمعنى أن البيت الذى يحتوى على 10 شقق يريد صاحب البيت أن يرفع بسببها 10 قضايا التكلفة ستكون على حساب مين؟ وإرهاق المحاكم ودوائر الايجارات بالأخص بدعاوي الاخلاء دفعة واحدة قد تتضاعف عند حلول أجل الاخلاء المنصوص عليه في قانون 164، وإطالة أمد التقاضي في أحالة الدعاوي للخبراء أو التحقيق واستمرار المستأجر في العين بعد السبع سنوات حتي يستطيع المالك الحصول علي حكما يستطيع من خلاله أخلاء العين .   

إشكالية عدم صدور لائحة تنفيذية لهذا القانون

ويتساءل "عبدالقادر" في تصريحات لـ"برلماني": فهل ستكون إدارة تنفيذ الأحكام المدنية علي القدرة والسعة من استيعاب كافة الاحكام التي ستصدر للطرد لانتهاء المدة الايجارية؟ وهل ستكون لدي وزارة الداخلية استيعاب لتقديم التشكيلات الحمائية لمعاوني التنفيذ عند تنفيذ تلك الأحكام؟ فأحكام الاخلاء دائما وفي معظم الأوقات ما يؤشر عليها بالدارسة الأمنية لتحديد عدد قوات الأمن التي يجب أن تتواجد أبان تنفيذ الحكم .

ويضيف "عبدالقادر": الذي يزيد الأمر غموضاً من وجهة نظري الفقيرة هو عدم صدور لائحة تنفيذية لهذا القانون تحدد إليه تنفيذه، وبالأخص المرحلة الانتقالية التالية لانتهاء مدة الايجار وتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر، والشئ الأكيد الذي متوقع أن يحدث هو رفض بعض المستأجرين لإخلاء العين، إما لعدم تناسب السكن البديل الذي وفرته الدولة لهم أو لعدم تقديم علي المنظومة للاستفادة من تلك المبادرة وعدم وجود بدلائل .   

 

عدد الأسر المخاطبة بالقانون 164 لسنة 2026

وتابع الخبير القانوني: نقول مثلاً عدد الأسر المخاطبة بالقانون 164 لسنة 2026 وفقا لمواقع الانترنت كالتالي:

عدد الأسر المستفيد ة: حوالي 1,642,870 أسرة تمثل 7% من إجمالي الأسر في مصر.

عدد الأفراد المستفيدين: أكثر من 6 ملايين فرد حوالي 6,133,570 فرداً.

عدد الوحدات السكنية بنظام الإيجار القديم: حوالي 1,869,000 وحدة سكنية

عدد المستأجرين الأصليين "ممن تجاوزوا 60 عاماً وقت التعداد": يبلغ نحو 409,276 أسرة فقط من إجمالي الأسر المستأجرة.  

وتابع "عبدالقادر": نعتبر هذه الاحصائية تقريبية أو استرشادية لا أكثر ولا أقل فقد تقل الأرقام والأعداد، ولكن منطقيا لا يجتمع الجميع علي رأي واحد، وبالتالي نحن أمام فرضية شبه مؤكدة،  وهي أن بعد انتهاء المدة الممنوحة في القانون  164 سيكون هناك منازعات بين المالك والمستأجر حول العين، الكثير من التخيلات والتساؤلات التي يطرحها العقل أو المنطق في هذا الأمر وماذا بعد؟ ما هي الخطوة التالية عند الوصول لخطوة تحرير العلاقة الايجارية؟ كيف سنواجه هذا الأمر.  

هل سيكون للمحكمة الدستورية رأي أخر؟

هل كان واجباً أن يصدر لائحة تنفيذية لهذا القانون؟ – هكذا تساءل "عبدالقادر" - وهل هناك لائحة تنفيذية لهذا القانون لم يتم أسدال الستار عنها؟ المشهد يقترب من النهاية فقد مضت سنة ونحن في السنة الثانية يتبقي أقل من 6 سنوات لهذا الصدام المتوقع بين المالك والمستأجر، ولا يجب أن ننتظر لحدوث الاشكالية لبحث حلولها، وأخيراً هل سيكون للمحكمة الدستورية رأي أخر؟ هل ستكون محكمتنا العليا طوق النجاة للمستأجر؟ فصدور حكما بعدم دستورية الفقرة التي تنص علي أن يكون الاخلاء بعد سبع سنوات من شأنه أن يهدم كل ما سبق وأن سردنه .

وفى الأخير يؤكد "عبدالقادر": لا جدال أن من حق المالك أن ينتفع بملكه، وأن الريع الذي يدره العقار المستأجر في ظل القوانين الاستثنائية لا يسمن ولا يغني من جوع، فلماذا لا تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر في زيادة القيمة الايجارية وفقا للمستجدات والقوة الشرائية للعملة الوطنية زيادة الأجرة بات أمر واجب ولكن الاخلاء من الممكن أن نجد له بدلائل .