قضايا ايجارات - أرشيفية
>> غلق العين لأكثر من سنة وامتلاك مسكن بديل قد ينتهيان بالطرد
أصدرت دائرة "38" إيجارات – المنعقدة بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية – حكماً فريداً من نوعه، يُطبق المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 ويحسم إخلاء المستأجر، بطرد المستأجر لغلق العين المؤجرة لمدة تزيد عن سنة طبقا للقانون 164 لسنة 2025، فضلاً عن امتلاكه لمكان أخر، ما يؤكد معه أن قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 أصبح واقعًا قانونيًا يفرض نفسه بقوة على المنازعات الإيجارية، خصوصًا بعد بدء ظهور تطبيقات قضائية للنصوص الجديدة، وذلك في الدعوى المقيدة برقم 4489 لسنة 2025 ايجارات كلى شمال القاهرة.
ملحوظة:
الحكم يمثل أهمية عملية كبيرة للملاك والمستأجرين على حد سواء، لأنه يوضح أن المادة السابعة من القانون الجديد لم تأتِ كقاعدة نظرية، وإنما بدأت تدخل حيز التطبيق في المنازعات القضائية.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 4489 لسنة 2025 ايجارات كلى شمال القاهرة، برئاسة المستشار أحمد أنور، وعضوية المستشارين على عبدالعال، وإسلام فكرى، وأمانة سر كريم سيد.
ومن الأحكام الحديثة التي تستحق التوقف أمامها حكم صادر في دعوى إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة، تناول حالة مستأجر توافرت في شأنه أسباب للإخلاء، من بينها ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، فضلًا عن ثبوت امتلاكه وحدة سكنية أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
ماذا قالت المادة السابعة من القانون 164 لسنة 2025؟
حدد المشرع في المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 حالتين مهمتين يمكن أن يترتب على تحققهما إلزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر.
الأولى:
إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
والثانية:
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وهنا يجب الانتباه إلى نقطة بالغة الأهمية:
القانون لم يقل إن مجرد امتلاك أي عقار يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء.
بل اشترط أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض الذي أُعدت له العين المؤجرة.
فإذا كانت العين المؤجرة للسكن، فالعبرة بوجود وحدة أخرى قابلة للاستخدام السكني.
وإذا كانت العين المؤجرة لغير غرض السكن، فيُبحث مدى صلاحية الوحدة الأخرى للاستخدام في الغرض ذاته.
وهذه نقطة مهمة جدًا في أي دعوى إخلاء تقام استنادًا إلى المادة السابعة.
الحكم الجديد.. ماذا حدث؟
وفقًا للحكم المرفق، أقيمت دعوى بطلب إخلاء المستأجر من العين المؤجرة، واستند المدعي إلى أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، وتناول الحكم مسألة مهمة تتعلق بمدى توافر أسباب الإخلاء المستحدثة في القانون الجديد، ومن بين ما ثبت أمام المحكمة أن المستأجر يمتلك وحدة سكنية أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، كما تناولت المحكمة مسألة ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة.
وانتهت المحكمة إلى القضاء بالإخلاء، وإلزام الطرف المدعى عليه بتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وفقًا لما ورد بمنطوق الحكم المرفق، وهنا تظهر أهمية الحكم، ليس فقط في النتيجة، وإنما في الطريقة التي تعامل بها مع أسباب الإخلاء التي أتاحها القانون الجديد.
أولًا: غلق العين لأكثر من سنة.. سبب جديد للإخلاء
المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 جاءت بنص واضح:
إذا ثبت أن المستأجر ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، تحقق أحد أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون الجديد.
لكن لا بد من التفرقة بين أمرين:
مجرد عدم وجود المستأجر في العين
وبين:
ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.
فليس كل غياب عن العين يعني بالضرورة تحقق الشرط القانوني.
كما أن إثبات الترك ومدته وكونه دون مبرر مسائل واقعية يجب بحثها في ضوء الأدلة والمستندات المقدمة للمحكمة.
ولهذا يمكن أن تكون فواتير الكهرباء والمياه، والمعاينات، وشهادة الشهود، والتحريات، والمراسلات وغيرها من عناصر الإثبات ذات أهمية في تكوين عقيدة المحكمة بحسب ظروف كل دعوى.
ثانيًا: امتلاك وحدة أخرى قد يكون سببًا مستقلًا للإخلاء
وهذه من أهم النقاط التي جاء بها القانون الجديد.
فالمشرع لم يكتفِ بحالة ترك العين مغلقة، وإنما قرر حالة أخرى تتمثل في ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض.
وهذا يعني أن المالك قد يستند إلى هذا السبب حتى إذا لم يكن النزاع قائمًا فقط على مسألة الغلق.
لكن يجب إثبات عناصر النص.
فلا يكفي مثلًا أن يقول المالك:
المستأجر عنده عقار آخر.
بل يجب بحث:
هل العقار الآخر مملوك بالفعل للمستأجر؟
هل هو وحدة مستقلة؟
هل هو صالح للاستخدام؟
هل يصلح للغرض ذاته؟
هل العين الأصلية سكنية أم غير سكنية؟
هل الوحدة البديلة تحقق الشرط الذي قصده المشرع؟
هذه التفاصيل هي التي تحدد مدى انطباق المادة السابعة، وقد أكدت المصادر القانونية التي تناولت تطبيق القانون أن مجرد وجود عقار آخر باسم المستأجر لا يكفي وحده إذا لم تتوافر فيه شروط النص المتعلقة بقابليته للاستخدام في ذات الغرض.
ثالثًا: هل يشترط تحقق السببين معًا؟
لا.
وهذه من أهم النقاط التي يجب توضيحها:
المادة السابعة تحدثت عن حالتين:
1. ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.
2. امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.
والنص استخدم عبارة «أو» بين الحالتين، بما يعني أن تحقق أي من الحالتين، متى ثبتت عناصرها القانونية، يمكن أن يؤدي إلى الإخلاء.
ومن ثم لا يشترط بالضرورة أن يثبت المالك أن المستأجر:
ترك العين + يمتلك وحدة أخرى
حتى يستفيد من النص.
فكل حالة لها كيانها القانوني المستقل.
وفي الحكم محل البحث، جاءت أهمية ثبوت أكثر من سبب في مواجهة المستأجر، بما عزز موقف طلب الإخلاء أمام المحكمة.
رابعًا: القانون لا يحمي العين المهجورة بلا نهاية
فلسفة النص الجديد تبدو واضحة في تنظيم العلاقة خلال المرحلة الانتقالية لقانون الإيجار القديم، فالقانون رقم 164 لسنة 2025 وضع فترة انتقالية للعقود الخاضعة له، وحدد انتهاء عقود إيجار الأماكن السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، وعقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن بعد خمس سنوات، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك، وفي الوقت ذاته، وضع المشرع حالات يمكن فيها الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية، ومن بينها الحالة التي نحن بصددها، وبالتالي أصبح على أطراف العلاقة الإيجارية أن يعيدوا حساباتهم القانونية.
خامسًا: المالك لم يعد مضطرًا إلى الانتظار حتى نهاية المدة الانتقالية في كل الحالات
هذه نقطة شديدة الأهمية.
قد يعتقد البعض أن القانون الجديد يعني أن كل مالك يجب أن ينتظر انتهاء السنوات السبع أو الخمس في جميع الأحوال.
وهذا غير صحيح.
فالمادة السابعة قررت الإخلاء عند انتهاء المدة الانتقالية، أو عند تحقق إحدى الحالتين اللتين نص عليهما القانون.
وبالتالي، إذا ثبت ترك العين مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، أو ثبت امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض، فقد يصبح هناك أساس قانوني لطلب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.
سادسًا: كيف يثبت المالك أن العين مغلقة؟
هذه من أكثر المسائل التي ستظهر عمليًا في المحاكم خلال الفترة المقبلة.
فعبارة «العين مغلقة» ليست مجرد جملة تُكتب في صحيفة الدعوى.
بل يجب دعمها بالأدلة.
ومن الأدلة التي يمكن بحثها بحسب كل حالة:
- معاينة العين.
- استهلاك الكهرباء.
- استهلاك المياه.
- استهلاك الغاز.
- المراسلات.
- شهادة الجيران.
- محاضر الإثبات.
- المستندات الرسمية.
- القرائن المتعلقة بعدم الانتفاع.
- أي دليل آخر تطرحه الخصومة وتقدره المحكمة.
والأهم من إثبات الغلق ذاته هو إثبات المدة.
لأن النص لم يتحدث عن غلق يوم أو شهر أو عدة أشهر.
وإنما اشترط:
أكثر من سنة.
سابعًا: «دون مبرر» كلمة صغيرة لكنها مهمة جدًا
هنا تظهر أهمية الدفاع عن المستأجر.
فالمشرع لم يقل:
إذا كانت العين مغلقة لمدة سنة.
بل قال:
«لمدة تزيد على سنة دون مبرر».
أي أن وجود مبرر معتبر للغلق قد يكون عنصرًا مؤثرًا في النزاع بحسب ظروف الواقعة.
ولهذا لا ينبغي التعامل مع كل عين مغلقة باعتبار أن الإخلاء أصبح حتميًا.
بل يجب بحث:
لماذا أغلقت العين؟
منذ متى؟
هل هناك ظروف قهرية؟
هل هناك مانع قانوني أو مادي؟
هل كان هناك نزاع منع الانتفاع؟
هل كان المستأجر يستخدمها على فترات؟
هل توجد مستندات تؤيد وجود مبرر؟
وهنا يتحول النزاع من مجرد ادعاء إلى مسألة إثبات.
ثامنًا: امتلاك وحدة أخرى.. ماذا يعني «قابلة للاستخدام»؟
هذه العبارة تحديدًا ستكون محل مناقشات كثيرة أمام المحاكم.
لأن الملكية وحدها ليست هي المعيار.
فقد يمتلك شخص وحدة أخرى لكنها:
- غير صالحة للسكن.
- تحت الإنشاء.
- غير مكتملة.
- غير قابلة للانتفاع.
- مخصصة لغرض مختلف.
- لا تصلح قانونًا أو فعليًا للغرض محل عقد الإيجار.
وفي هذه الحالات، يجب فحص مدى انطباق الشرط الذي وضعه المشرع.
إذ إن النص اشترط أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
تاسعًا: الحكم لا يعني أن كل مستأجر يملك شقة أخرى سيُطرد
هذه نقطة ضرورية جدًا حتى لا يتحول القانون إلى منشور فيسبوك جديد يقتل الدقة القانونية، ولدينا ما يكفينا من الكوارث الرقمية.
ليس كل امتلاك لعقار آخر سببًا تلقائيًا للإخلاء.
لابد من انطباق شروط المادة السابعة.
فإذا كانت العين المؤجرة سكنية، يجب أن تكون الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام السكني.
أما إذا كانت العين المؤجرة لغير غرض السكن، فلابد من بحث الوحدة الأخرى ومدى صلاحيتها للغرض ذاته بحسب الأحوال.
كما أن إثبات الملكية وصلاحية الوحدة للانتفاع من المسائل التي يجب أن تكون محل بحث قضائي.
عاشرًا: ماذا عن الأجرة؟
من المهم أيضًا عدم الخلط بين مسألة سداد الأجرة وبين أسباب الإخلاء الجديدة.
فقد يكون المستأجر منتظمًا في سداد الأجرة، ومع ذلك يتحقق سبب آخر من أسباب الإخلاء التي نص عليها القانون.
أي أن سداد الأجرة لا يعني بالضرورة أن المستأجر أصبح محصنًا ضد جميع أسباب الإخلاء.
فلكل سبب قانوني شروطه.
ومن ثم يجب تحديد السبب الذي أقيمت عليه الدعوى بدقة، وفحص مدى توافر عناصره.
الحادي عشر: ما الإجراء الذي رسمه القانون؟
المادة السابعة لم تكتفِ بتحديد حالات الإخلاء، وإنما قررت أيضًا آلية إجرائية مهمة.
فإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء، أجاز النص للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، مع عدم الإخلال بالحق في التعويض إذا كان له مقتضى.
وفي المقابل، أجاز القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة.
لكن رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية، وفقًا للنص.
وهذه نقطة إجرائية شديدة الأهمية لكل من المالك والمستأجر.
الثاني عشر: أهمية الحكم بالنسبة للملاك
الحكم محل البحث يمثل رسالة عملية للملاك الذين يمتلكون عقارات مؤجرة خاضعة للقانون الجديد.
فبدلًا من الاكتفاء بالقول إن المستأجر لا يقيم في العين، يجب جمع الأدلة التي تثبت:
الترك، ومدته، وعدم وجود مبرر له.
وإذا كان هناك سبب آخر متعلق بامتلاك المستأجر لوحدة بديلة، فيجب توثيق:
الملكية + طبيعة الوحدة + صلاحيتها + ذات الغرض.
وكلما كان ملف الدعوى مرتبًا ومستنداته واضحة، أصبحت المسألة القانونية أكثر قابلية للفحص القضائي.
الثالث عشر: وأهمية الحكم للمستأجرين أكبر
في المقابل، المستأجر الذي يتلقى إنذارًا أو يواجه دعوى إخلاء استنادًا إلى القانون رقم 164 لسنة 2025 لا ينبغي أن يتعامل مع الأمر باعتباره حكمًا بالإخلاء لمجرد ادعاء المالك.
بل يجب فحص:
- هل العين فعلًا مغلقة؟
- منذ متى؟
- هل المدة تجاوزت سنة؟
- هل يوجد مبرر؟
- هل الوحدة الأخرى مملوكة للمستأجر فعلًا؟
- هل هي قابلة للاستخدام؟
- هل تصلح للغرض ذاته؟
- هل المستندات المقدمة تثبت ذلك؟
- وهل انطبقت الإجراءات القانونية؟
فالقانون أعطى المالك أدوات جديدة، لكنه لم يعفِه من إثبات شروطها.
الرابع عشر: حكم شمال القاهرة يفتح بابًا مهمًا في تطبيق القانون الجديد
أهمية الحكم المرفق أنه يأتي في وقت بدأ فيه قانون الإيجار القديم الجديد ينتقل من النص التشريعي إلى التطبيق القضائي العملي.
والحكم تناول حالتين من الحالات التي أثارت اهتمامًا كبيرًا بعد صدور القانون:
أ-غلق العين المؤجرة لأكثر من سنة دون مبرر.
ب-امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.
وانتهت المحكمة، وفقًا للحكم المرفق، إلى القضاء بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل والأشخاص، وهذا يؤكد أن دراسة قانون الإيجار القديم لم تعد مسألة نظرية، بل أصبحت مرتبطة بصورة مباشرة بالمنازعات التي بدأت تنظرها المحاكم.
الخلاصة:
القانون رقم 164 لسنة 2025 غيّر قواعد مهمة في العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإيجار القديم، ومن أبرز ما استحدثه أن:
1- ترك العين المؤجرة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر قد يكون سببًا للإخلاء.
2- كما أن ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر يمثل سببًا آخر للإخلاء وفق المادة السابعة.
والحكم الصادر من محكمة شمال القاهرة، وفق صورة الحكم المرفقة، يكتسب أهمية خاصة لأنه يقدم تطبيقًا عمليًا لهذه النصوص، وانتهى إلى إخلاء المستأجر وتسليم العين.
لكن القاعدة الأهم:
ليس كل غلق سببًا للإخلاء، وليس كل عقار آخر سببًا للإخلاء.
إنما العبرة بتحقق الشروط التي حددها القانون وإثباتها أمام القضاء.
وفي النهاية، فإن قانون الإيجار القديم دخل بالفعل مرحلة جديدة، وأصبح من الضروري لكل مالك أو مستأجر أن يتعامل مع مركزه القانوني على أساس نصوص القانون الجديد وأدلة الإثبات، وليس على أساس القواعد القديمة وحدها.
.jfif "images (1)")
.jfif "images (2)")
