حكم يتطلب تدخل الهيئة العامة.. "النقض": غلق العين لسنوات لا يبرر الطرد طالما استمر سداد الأجرة.. وقائع الدعوى قبل تعديل قانون الإيجار.. المحكمة استندت لقانون ايجار الأماكن 136 لسنة 1981 1981.. وخبراء يوضحون

>> تشريع 2025 يعتبر الغلق لعام واحد سببًا للإخلاء

>>تحذير قانوني: خطورة تعميم الأحكام القضائية خارج نطاقها  

انتشر خلال الأيام الماضية حكم محكمة النقض في الطعن رقم 35272 لسنة 94 قضائية – جلسة 3/6/2026، وبدأ البعض يتداوله باعتباره حسم مسائل لم تكن مطروحة على المحكمة أصلًا، فذهب البعض إلى القول بأنه يمنع إنهاء عقود الإيجار المشاهرة، أو أن حق المؤجر في إنهاء العقد يسقط بالتقادم، بل وصل الأمر إلى محاولة إسقاطه على أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.  

حكم النقض صدر بتاريخ 3 يونيو الماضي بأن مجرد غلق الشقة أو المحل وعدم استغلاله لسنوات طويلة، ولو تخطت 20 سنة، لا يعد سببًا قانونيًا لإنهاء عقد الإيجار أو إجلاء المستأجر، مستندة في حيثيات حكمها أن حق المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة يظل قائمًا طالما لم يتخلَّ عنها نهائيًا، واستمر في الوفاء بالتزاماته، وعلى رأسها سداد الأجرة، مشددة على أن عدم الانتفاع بالعين لا يُعد في حد ذاته دليلًا على التخلي عنها أو مبررًا للحكم بالإخلاء. 

خُلاصة الحكم:

مالك من الإسكندرية رفع قضية عام 2021 على مستأجر لأنه ترك  المحل من 20 عام، والمستأجر كان يواظب على دفع الإيجار وحتى المالك لم يدفع أمام المحكمة بأن المستأجر لا يدفع أي التزامات – وفى تلك الأثناء - خسر القضية في أول درجة، وبعد ذلك قام بعمل استئناف، وكسب الاستئناف، فطعن المستأجر أمام النقض سنة 2024 وكسب النقض في 3 يوليو الماضي،  طبقا للمادة 18 من قانون ايجار الأماكن 136 لسنة 1981، والترك مع دفع الأجرة ليس من أسباب الاخلاء وهذا الموضوع معروف ومفهوم للجميع وليس بجديد وهذا الحكم ليس له علاقه بالمادة 7 من قانون 164 لسنه 2025. 

أمام صراحة النص لا مجال للاجتهاد، كما أن محكمة النقض لا تنظر في الطعن إلا على الأسباب التي بنى عليها الطعن فى نطاق القانون المنطبق على الواقعة سند الدعوى، ومن ثم لم يكن القانون 164 لسنة 2025 مطروحا في الطعن ومن ثم لا محل لتطبيقه، وأن الحكم صدر على ضوء القانون 136 لسنة 1981 دون القانون 164 لسنة 2025 بصفة عامة ونص المادة السابعة منه بصفة خاصة، فقد استند على القانون 136/1981، وفى المدنى القانون وقت الواقعة هو واجب التطبيق، وليس كالقانون الجنائي، أي أن الدعوى لو رفعت من جديد طبقآ للقانون 164 لسنة 2025 يصح الطرد . 

نص المادة 7 من ق 164 لسنة 2025 صريح فى اعتبار الغلق لمدة عام سببا لطرد المستأجر

وفى هذا الشأن – يقول الفقيه القانوني والمحامي بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه – أن اتجاهات دوائر محكمة النقض قد تختلف في تفسير بعض النصوص القانونية بين مُضيق لمفهوم النص وأخر موسع لها، ولكن تصب فى النهاية على تفسير قانونى سليم، وتعتبر أحكام النقض هى الأحكام ذات الحجية القانونية الباتة بين الخصوم فى أي نزاع يثار بين المتقاضين أطراف الدعوى وفى مجال سبب الطرد فى ضوء المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والمعدل بالقانون 164 لسنة 2025 .  

 

الفقيه القانوني والمحامي بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه

اختلاف الدوائر في مفهوم الترك مع سداد الأجرة محل خلاف في دوائر محكمة النقض

ويضيف "جمعه" في تصريح لـ"برلماني": وفيما يخص ترك العين دون استعمال اختلفت دوائر محكمة النقض المدنية فى مفهوم المقصود اللفظي لمؤدى ترك المستأجر للعين المؤجرة فمن الدوائر مثلا من اعتبرت قيام المستأجر بسداد الأجرة ووفائه بالالتزامات المفروضة عليه وانقطاع نيته عن الترك كافيا في حد ذاته لنفى الترك فوفائه بالأجرة يثبت عدم انصراف نيته للتخلي عن العين المؤجرة ودوائر أخرى اعتبرت أن الترك يتحقق لغة ولفظا ومراداً من مؤدى ترك العين والتخلي عنها مدة قدرها المشرع في التعديل الجديد بالقانون 164 لسنة 2025 بأكثر من سنة واعطت الحق للمالك أو المؤجر حسب الأحوال طلب طرد المستأجر من العين المؤجرة لو تركها مغلقة لمدة تزيد على سنة. 

حكم النقض له حجيته القانونية الباتة لكن لا يمنع دوائر محكمة النقض المختلفة من العدول عن اتجاهها في اعتبار الترك مدة طويلة للعين دون استعمال سببا للطرد

وأوضح "جمعه": ومن الناحية الفقهية أيضا ساد هذا الخلاف بين الفقهاء أيضاً على النحو السابق شرحه، وأميل انا للاتجاه الفقهي وكذلك القضائي الذى يعتبر مجرد غلق العين مدة أكثر من سنة بنية ترك العين سببا كافيا لطرد المستأجر حتى لو اتخذ سداد الأجرة ستارا للتحايل على معنى الترك فنصوص القانون صريحة فى هذا الخصوص، ويبقى القول هل هناك من ثمة تعليق على حكم النقض الصادر أخيراً بجلسة 17 مايو 2023 فى الطعن رقم 17735 لسنة 92 قضائية، والذى أعتبر سداد الأجرة كافياً فى حد ذاته لنفى نية الترك عن استعمال العين المؤجرة حتى لو استطالت مدة ترك العين مدة تقارب الـ20 عاما كما هو موضح بأسباب الحكم.  

حكم النقض الأخير مع الأحكام المغايرة له الأخرى الصادرة ايضا من محكمة النقض سيعرض أمرها قريبا على الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض لتوحد المبدأ في هذا الخصوص

وهنا نقول – الكلام للخبير القانوني - أن الحكم وإن صادف مطلق تفسير النص لكن أرى أن نصوص القانون 164 لسنة 2025 واضحة تماما فى اعتبار الغلق دون مبرر لمدة تزيد على سنة هى الأرجح فقها وازاء هذا الخلاف فى اجتهادات دوائر محكمة النقض أرى أن الأمر ربما سيعرض على الهيئة العامة لمحكمة النقض للدوائر المدنية لتوحيد مبدأ موحد فى هذا الشأن باعتبار أن حكم الهيئة العامة حكماً ملزماً حسب القواعد المعمول بها لكافة الدوائر والمحاكم الأخرى فيما يخص القضايا المؤسسة على هذا السبب، وأما عن سؤال هل من الممكن صدور أحكام من محكمة النقض على خلاف هذا الحكم، نؤكد "نعم" يجوز لصراحة النص ولم يصدر حكم من الهيئة العامة فى هذا الشأن حتى الأن. 

والحقيقة أن هذا الفهم يجاوز نطاق الحكم ذاته

فيما أوضح الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد محمد حسن، أن الحكم صدر في دعوى أقيمت بطلب الإخلاء استنادًا إلى سبب الترك المنصوص عليه في المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981، وكانت وقائع النزاع تدور حول عين مؤجرة ظلت مغلقة لأكثر من عشرين عامًا، مع استمرار المستأجر في سداد الأجرة والوفاء بالتزاماته، وانتهت محكمة النقض إلى أن مجرد غلق العين، مهما طالت مدته، لا يكفي وحده لإثبات الترك الموجب للإخلاء، ما لم يقترن بتخلي المستأجر نهائيًا عن الانتفاع بالعين، أي توافر الترك المادي والترك المعنوي معًا. 

الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد محمد حسن 

هذا هو نطاق الحكم... لا أكثر ولا أقل

ويضيف "حسن" في تصريح لـ"برلماني": أما الأسباب المستحدثة للإخلاء التي جاء بها القانون رقم 164 لسنة 2025، فلم تكن محل طلب في الدعوى، ولم تكن معروضة على المحكمة حتى تتناولها بحثًا أو قضاءً، ومن ثم فلا يجوز اتخاذ هذا الحكم سندًا للقول بعدم سريان تلك الأسباب أو تعطيل تطبيقها، وهنا يبرز مبدأ إجرائي مستقر لا يجوز إغفاله، وهو أن المحكمة لا تقضي إلا في حدود الطلبات المطروحة عليها، فإذا أقيمت الدعوى بطلب الإخلاء لسبب معين، التزمت المحكمة بهذا السبب وحده، ولا يجوز لها أن تستبدله بسبب آخر، أو تضيف من تلقاء نفسها سببًا جديدًا لم يطلبه المدعي، ولو كان واردًا في القانون.

ويؤكد الخبير القانوني: ومن ثم، فإن عدم تعرض الحكم لأسباب الإخلاء الواردة بالقانون رقم 164 لسنة 2025 لا يعني إلغاءها أو الحد من نطاقها، وإنما يعني ببساطة أنها لم تكن محل النزاع الذي فصل فيه الحكم، والأخطر من ذلك أن بعض المنشورات تقدم هذا الحكم للناس باعتباره قاعدة عامة تنطبق على جميع منازعات الإيجار، فيطمئن إليها مستأجر أو يتردد بسببها مؤجر في استعمال حق قرره له القانون، ثم تكون المفاجأة أن المحكمة تطبق نصًا قانونيًا مختلفًا، لأن الواقعة التي تنظرها تختلف عن الواقعة التي صدر فيها ذلك الحكم. 

وفى الأخير أشار "حسن" إلى أنه لا يقتصر الأمر على خطأ في قراءة حكم قضائي، بل قد يترتب عليه ضياع حقوق، وخسارة دعاوى، وربما فقدان مسكن أو محل تجاري، بسبب الاعتماد على تفسير غير دقيق لحكم لم يقل ما نُسب إليه، فالأحكام القضائية لا تُقرأ بعناوينها، ولا تُقتطع منها عبارات لتعميمها على كل المنازعات، وإنما تُفهم في ضوء وقائع الدعوى، وطلبات الخصوم، والنصوص القانونية التي طُبقت فيها، والكلمة القانونية أمانة، ومن يتصدى لشرح الأحكام أمام الناس يتحمل مسؤولية ما ينقله إليهم؛ لأن تفسيرًا غير دقيق قد يضلل أصحاب الحقوق أكثر مما ينفعهم.