محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية "ب" إيجارات – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه بتاريخ 3 يونيو الماضي بأن مجرد غلق الشقة أو المحل وعدم استغلاله لسنوات طويلة، ولو تخطت 20 سنة، لا يعد سببًا قانونيًا لإنهاء عقد الإيجار أو إجلاء المستأجر، مستندة في حيثيات حكمها أن حق المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة يظل قائمًا طالما لم يتخلَّ عنها نهائيًا، واستمر في الوفاء بالتزاماته، وعلى رأسها سداد الأجرة، مشددة على أن عدم الانتفاع بالعين لا يُعد في حد ذاته دليلًا على التخلي عنها أو مبررًا للحكم بالإخلاء.
الخلاصة:
مالك من الإسكندرية رفع قضية عام 2021 على مستأجر لأنه ترك المحل من 20 عام، والمستأجر كان يواظب على دفع الإيجار وحتى المالك لم يدفع أمام المحكمة بأن المستأجر لا يدفع أي التزامات – وفى تلك الأثناء - خسر القضية في أول درجة، وبعد ذلك قام بعمل استئناف، وكسب الاستئناف، فطعن المستأجر أمام النقض سنة 2024 وكسب النقض في 3 يوليو الماضي، طبقا للمادة 18 من قانون ايجار الأماكن 136 لسنة 1981، والترك مع دفع الأجرة ليس من أسباب الاخلاء وهذا الموضوع معروف ومفهوم للجميع وليس بجديد وهذا الحكم ليس له علاقه بالمادة 7 من قانون 164 لسنه 2025.
أمام صراحة النص لا مجال للاجتهاد، كما أن محكمة النقض لا تنظر في الطعن إلا على الأسباب التي بنى عليها الطعن فى نطاق القانون المنطبق على الواقعة سند الدعوى، ومن ثم لم يكن القانون 164 لسنة 2025 مطروحا في الطعن ومن ثم لا محل لتطبيقه، وأن الحكم صدر على ضوء القانون 136 لسنة 1981 دون القانون 164 لسنة 2025 بصفة عامة ونص المادة السابعة منه بصفة خاصة، فقد استند على القانون 136/1981، وفى المدنى القانون وقت الواقعة هو واجب التطبيق، وليس كالقانون الجنائي، أي أن الدعوى لو رفعت من جديد طبقآ للقانون 164 لسنة 2025 يصح الطرد .
صدر الحكم في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 35272 لسنة 94 قضائية، برئاسة المستشار أشرف عبد الحي القباني، وعضوية المستشارين رفعت إبراهيم الصن، ووائل فتح الله الطويل، وعاطف محمد صبحي، ومحمد عبد المنعم وجيه، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد صالح حمزاوي، وأمانة سر عاشور فرج.
الوقائع.. المالك يقيم دعوى طرد بسبب غلق العين لمدة 20 سنة
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 438 لسنة 2021 إيجارات شرق الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 9 يناير 1987 والتسليم، وقال بيان لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجرت الطاعنة محل النزاع من مورثه، وإذ تركته نهائيا منذ 20 عاما دون استعماله، فأقام الدعوى، ثم ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت برفض الدعوى.
محكمة أول درجة ترفض.. والاستئناف تقضى بالطرد
وفى تلك الأثناء - استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 3694 لسنة 80 ق الإسكندرية، وبتاريخ 11 سبتمبر 2024 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبانتهاء عقد الإيجار والتسليم، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إن عدم انتفاعها بالعين المؤجرة وفق ما ثبت بتقرير الخبير لا يعد سببا من أسباب الإخلاء يستوجب القضاء بانتهاء العقد، إلا أن الحكم المطعون فيه قد خلص إلى إنهائه والتسليم تأسيسا على تركها للعين بالرغم من ثبوت تنفيذها لالتزاماتها قبل المطعون ضده وأخصها الوفاء بالأجرة، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي سديد؛ ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
أ-.........
ب-........
(ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الإيجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعًا أو هبة أو تأجيرا لهذا الحق إلى الغير من باطنه، ويكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالا للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية.
محكمة النقض تؤكد أن الغلق ليس من أسباب الطرد
وبحسب "المحكمة": أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلى المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ ولازم بما لا يكشف عن تخلى الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الإيجار إلى هذا الغير، فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء، وأنه لا تثريب على المستأجر إن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلا، ما دام أنه قائم بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر وأخصها الوفاء بالأجرة، وأن النص في المادة 587 من القانون المدني يدل على أن المشرع اعتبر الوفاء بقسط من الأجرة في عقد الإيجار قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة عليه حتى يثبت العكس.
ووفقا لـ"المحكمة": لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد إيجار المحل عين النزاع والتسليم على ما استدل عليه من تقرير الخبير من أن ذلك المحل ظل مغلقا لأكثر من عشرين عاما، ولا يمارس فيه أي نشاط، وأن المستأجرة -الطاعنة - وإن قدمت إنذار عرض أجرة عن الفترة من 1 يناير 2022 حتى 1 ديسمبر 2023، إلا أنها لم تقدم ما يفيد سداد الأجرة عن الفترات السابقة، وهو ما لا ينهض بذاته دليلا على تخلي الطاعنة عن عين النزاع، ولا يتحقق به سبب الإخلاء المقرر بالمادة 18 ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان، لا سيما وأن المطعون ضده - المؤجر - لم ينازع الطاعنة في الوفاء بالتزاماتها المقررة قبله، فإنه يكون معيبا بالفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وقضت في موضوع الاستئناف برفضه، وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصاريف، ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
نص المادة 7 من ق 164 لسنة 2025 صريح فى اعتبار الغلق لمدة عام سببا لطرد المستأجر
وفى هذا الشأن – يقول الفقيه القانوني والمحامي بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه – أن اتجاهات دوائر محكمة النقض قد تختلف في تفسير بعض النصوص القانونية بين مُضيق لمفهوم النص وأخر موسع لها، ولكن تصب فى النهاية على تفسير قانونى سليم، وتعتبر أحكام النقض هى الأحكام ذات الحجية القانونية الباتة بين الخصوم فى أي نزاع يثار بين المتقاضين أطراف الدعوى وفى مجال سبب الطرد فى ضوء المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والمعدل بالقانون 164 لسنة 2025 .
الفقيه القانوني والمحامي بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه
اختلاف الدوائر في مفهوم الترك مع سداد الأجرة محل خلاف في دوائر محكمة النقض
ويضيف "جمعه" في تصريح لـ"برلماني": وفيما يخص ترك العين دون استعمال اختلفت دوائر محكمة النقض المدنية فى مفهوم المقصود اللفظي لمؤدى ترك المستأجر للعين المؤجرة فمن الدوائر مثلا من اعتبرت قيام المستأجر بسداد الأجرة ووفائه بالالتزامات المفروضة عليه وانقطاع نيته عن الترك كافيا في حد ذاته لنفى الترك فوفائه بالأجرة يثبت عدم انصراف نيته للتخلي عن العين المؤجرة ودوائر أخرى اعتبرت أن الترك يتحقق لغة ولفظا ومراداً من مؤدى ترك العين والتخلي عنها مدة قدرها المشرع في التعديل الجديد بالقانون 164 لسنة 2025 بأكثر من سنة واعطت الحق للمالك أو المؤجر حسب الأحوال طلب طرد المستأجر من العين المؤجرة لو تركها مغلقة لمدة تزيد على سنة.
حكم النقض له حجيته القانونية الباتة لكن لا يمنع دوائر محكمة النقض المختلفة من العدول عن اتجاهها في اعتبار الترك مدة طويلة للعين دون استعمال سببا للطرد
وأوضح "جمعه": ومن الناحية الفقهية أيضا ساد هذا الخلاف بين الفقهاء أيضاً على النحو السابق شرحه، وأميل انا للاتجاه الفقهي وكذلك القضائي الذى يعتبر مجرد غلق العين مدة أكثر من سنة بنية ترك العين سببا كافيا لطرد المستأجر حتى لو اتخذ سداد الأجرة ستارا للتحايل على معنى الترك فنصوص القانون صريحة فى هذا الخصوص، ويبقى القول هل هناك من ثمة تعليق على حكم النقض الصادر أخيراً بجلسة 17 مايو 2023 فى الطعن رقم 17735 لسنة 92 قضائية، والذى أعتبر سداد الأجرة كافياً فى حد ذاته لنفى نية الترك عن استعمال العين المؤجرة حتى لو استطالت مدة ترك العين مدة تقارب الـ20 عاما كما هو موضح بأسباب الحكم.
حكم النقض الأخير مع الأحكام المغايرة له الأخرى الصادرة ايضا من محكمة النقض سيعرض أمرها قريبا على الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض لتوحد المبدأ في هذا الخصوص
وهنا نقول – الكلام للخبير القانوني - أن الحكم وإن صادف مطلق تفسير النص لكن أرى أن نصوص القانون 164 لسنة 2025 واضحة تماما فى اعتبار الغلق دون مبرر لمدة تزيد على سنة هى الأرجح فقها وازاء هذا الخلاف فى اجتهادات دوائر محكمة النقض أرى أن الأمر ربما سيعرض على الهيئة العامة لمحكمة النقض للدوائر المدنية لتوحيد مبدأ موحد فى هذا الشأن باعتبار أن حكم الهيئة العامة حكماً ملزماً حسب القواعد المعمول بها لكافة الدوائر والمحاكم الأخرى فيما يخص القضايا المؤسسة على هذا السبب، وأما عن سؤال هل من الممكن صدور أحكام من محكمة النقض على خلاف هذا الحكم، نؤكد "نعم" يجوز لصراحة النص ولم يصدر حكم من الهيئة العامة فى هذا الشأن حتى الأن.
