للملاك والمستأجرين.. النقض تقرر: فسخ عقد الإيجار حال وجود شرط فاسخ صريح لا يحتاج لحكم قضائى عند الإخلال بالالتزام.. والحيثيات: الشرط الفاسخ الصريح واجب النفاذ بقوة القانون.. و4 مبادئ أخرى

أصدرت الدائرة المدنية "ب" – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً يهم ملايين الملاك والمستأجرين، رسخ لعدة مبادئ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح، بنقض الحكم المستأنف الذي كان قد رفض الفسخ، وأيدت حكم أول درجة بـ فسخ عقد الإيجار وإخلاء المستأجر، لأن المستأجر لم يسدد الأجرة في الميعاد المحدد رغم إنذاره، مما جعل الشرط الفاسخ الصريح واجب النفاذ بقوة القانون. 

ملاحظة: 

محكمة النقض فضت بفسخ عقد الإيجار إذا تضمن شرط صريح فاسخ وذلك باعتبار العقد مفسوخ من تلقاء نفسه عند تأخر المستأجر في سداد الاجره عن المواعيد المحددة بالعقد، وذلك دون حاجة الي حكم قضائي أو انذار أو تنبيه بذلك، وقررت محكمة النقض أن:

1-التأخير في سداد الأجرة يُحقق الشرط الصريح الفاسخ إذا كان منصوصًا عليه في عقد الإيجار.

2-يترتب على ذلك انفساخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو استصدار حكم قضائي.

3-كما أن السداد اللاحق للأجرة لا يعفي المستأجر من أثر الشرط الصريح الفاسخ، متى كان منصوصًا عليه بوضوح في العقد.

الخلاصة في المبادئ:  

​1- قوة "الشرط الفاسخ الصريح" وتقييد سلطة القاضي

​

أكد الحكم أن الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي "عند الإخلال بالالتزام" يترتب عليه:

​

أ- سلب سلطة القاضي التقديرية: بمجرد تحقق المخالفة "عدم سداد الأجرة"، لا يملك القاضي منح المستأجر مهلة للسداد أو تقدير مدى جسامة المخالفة.

​ب- واجب القاضي: ينحصر دور المحكمة فقط في التأكد من وجود الشرط الفاسخ في العقد وتحقق المخالفة التي تستوجبه. 

​2- عدم تأثير السداد اللاحق على الفسخ المتحقق

​- قرر الحكم مبدأً صارماً وهو أن: إذا تحقق الشرط الفاسخ الصريح "بمرور المدة المحددة في الإنذار دون سداد"، فإن العقد يُعتبر مفسوخاً فوراً.

​

- عرض الأجرة أو سدادها بعد ذلك لا يعيد العقد ولا يمحو أثر الفسخ الذي وقع، ما لم يتنازل المؤجر صراحة عن حقه في التمسك بالفسخ.

​3- شروط إعمال الفسخ التلقائي "المادة 158 مدني"

​- أوضح الحكم كيفية تطبيق المادة 158 من القانون المدني: يجب أن تكون عبارة العقد صريحة في الفسخ "يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة لحكم".

​- يجب على المؤجر "إعذار" المستأجر "تنبيهه رسمياً" بالوفاء بالأجرة قبل التمسك بالفسخ، إلا إذا اتفق الطرفان صراحة على الإعفاء من الإعذار. 

​4- حجية "تفسير العقد"

​أشار الحكم إلى أن محكمة الموضوع "الاستئناف" أخطأت عندما لم تعتد بالمعنى الظاهر لعبارات العقد، حيث أن العقد نص في بنده الخامس على الفسخ في حال تأخر المستأجر عن السداد لمدة شهرين متتاليين، وهو ما تحقق بالفعل في الواقعة.

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 1361 لسنة 92 قضائية، برئاسة المستشار  عطاء سليم، وعضوية المستشارين الدكتور مصطفى سعفان، ورضا سالمان، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد أحمد نادر، وأمانة سر صلاح علي سلطان.   

الوقائع.. نزاع قضائى للطرد من العين بسبب عدم تسديد الأجرة في الميعاد

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى الرقيمة 1092 لسنة 2019 مدني كلي شبرا الخيمة، بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 2002 وإلزامه بتسليم الشقة محل هذا العقد على سند من أنه بموجب عقد الإيجار السالف استأجر منه المطعون ضده عين النزاع، وإذ امتنع عن سداد الأجرة عن الفترة من 1 يناير 2019 إلى 1 يونيو 2019 فأنذره بتاريخ 23 يونيو 2019 بالسداد دون جدوى فأقام الدعوى.

وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار سالف البيان والتسليم لتحقق الشرط الصريح الفاسخ، استأنف المطعون ضده ذلك الحكم أمام محكمة استئناف شبرا الخيمة برقم 1512 لسنة 17 ق، وبجلسة 27 نوفمبر 2021 قضت بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعن الطاعن في ذلك الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقص الحكم، وإذا عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.   

محكمة أول درجة تقضى بالفسخ.. والاستئناف تلغى الطرد

واستندت مذكرة الطعن على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، إذ خالف نص المادة 158 من القانون المدني حيث تخلف المطعون ضده عن سداد الأجرة عن المدة من 1 يناير 2019 إلى 1 يونيو 2019 بالمخالفة للبند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى وتحقق في شأنه الشرط الصريح الفاسخ إلا أن الحكم أعرض عن ذلك وقضى برفض الدعوى.

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي سديد؛ ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص المادة 158 من القانون المدني أن الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي من شأنه أن يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ متى تحقق من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله، كما أنه من المقرر أن المحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتفسير العقود واستظهار نية طرفيها طالما لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الظاهر العباراتها، ومن المقرر - أيضا - أن المشرع أوجب على الخصوم أنفسهم أن يقدموا الدليل على ما يتمسكون به من أوجه الطعن في المواعيد التي حددها القانون. 

المالك يطعن على الحكم أمام النقض

لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى الماثلة بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 2002 وتسليم شقة النزاع لتخلفه عن سداد الأجرة عن المدة من 1 يناير 2019 الى 1 يونيو 2019 في مواعيد استحقاقها رغم إعذاره رسميا، فتحقق بذلك الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في عقد الإيجار، وكان النص في البند الخامس من هذا العقد على أنه: " إذا تأخر المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة لمدة شهرين متتاليين فللمالك الحق في أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف ويفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة"، يدل على اتفاق الطرفين على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة، إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره في الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة في الإعذار فلا يقع الفسخ. 

النقض تؤيد حكم أول درجة بفسخ العقد بسبب الشرط الصريح الفاسخ

وبحسب "المحكمة": أما إذا لم يقم بالوفاء خلالها انفسخ العقد من تلقاء نفسه، ومن ثم فإن هذا العقد يكون قد تضمن شرطا فاسخا صريحًا يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ ولا يبقى له في اعتبار الفسخ حاصلاً إلا التحقق من حصول في البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى قد تحقق ويكون قد انفسخ دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ، ولا يعفيه السداد اللاحق للأجرة، لا سيما وقد خلت الأوراق مما يفيد تنازل الطاعن عن حقه في المخالفة التي يترتب عليها، وكان المطعون ضده لم يقم بتنفيذ التزامه بدفع الأجرة المستحقة عليه عن المدة المطالب بها في مواليد استحقاقها رغم إنذاره بذلك، ومن ثم يكون الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه إعمال الفسخ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى رفض طلب الفسخ فإنه يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، بما يوجب نقضه.

وحَيْثُ إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، وكان الحكم الابتدائي قد انتهى إلى نتيجة صحيحة فإنه يتعين القضاء بتأييده.

رأى قانونى 

وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض الدكتور أحمد أبو المعاطى جمعه: بأن هذا المبدأ يتفق وأحكام القانون لأن الانذار لا يتطلب قانونا إلا فى حالات بسيطة ومنها حالة رفع الدعوى للتأخر فى سداد الأجرة  فى قوانين ايجار الأماكن عملا بنص المادة 18 من قانون 136لسنة 1981 ويترتب على اهمال الإنذار  عدم قبول دعوى الطرد للتأخر فى سداد الأجرة  مع مراعاة أن الانذار لا يتطلب فى دعوى الطرد للتكرار فى سداد الأجرة.

وبحسب "جمعه" في تصريح لـ"برلماني": إنه من الأفضل والأحسن  مراعاة  توجيه الانذار فى جميع الأحوال لوضع المدين أو الملتزم فى موضع المتأخر عن تنفيذ التزاماته فى جميع الأحوال.