الهيئة العامة للنقض تنهي التضارب بين مبدأين.. وتقر: إخلاء المستأجر لـ"العين" حال بنائه عقارا مكونا من أكثر من 3 وحدات سكنية.. أو ورثه أو اشتراه أو (آل إليه).. أو غيرها من أسباب كسب الملكية.. والمؤجر عليه الدليل

أصدرت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، ينهى أزمة التضارب بين مبدأين، وتقرر فى أحدث أحكامها:  إن شروط تطبيق نص إقامة المستأجر مبنى مملوكًا له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية لا يكون قاصراً على إقامة المستأجر للمبنى بل تشمل ــ أيضا ــ المبنى الذي آل إليه بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية، مع تحقق باقي شروط نص المادة سالفة الذكر، إذ إن القول بغير ذلك يؤدي إلى أن يصبح المستأجر الذي آل إليه العقار بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية أحسن حالاً من المستأجر الذي أقام العقار بنفسه، وهو ما لا يتفق والعقل والمنطق ويتنزه عنه المشرع، ولا يُكلف المؤجر بإثبات ملكية المستأجر للعقار، إنما كل ما يُكلف به إقامة الدليل على أن المستأجر كانت له سلطة المالك عليه، فيتحقق منها شرط الملكية التي تطلبها المشرع لإعمال هذا النص.

  

الخلاصة: معني ذلك الحكم أمرين:-

 

1-لا يلزم أن يكون المالك بني العقار المكون من 3 وحدات بل يكفي أنه يكون مالك بأي سبب من أسباب كسب الملكية.

 

2-أن المؤجر ليس مُكلفاً  بإثبات ملكية المستأجر لعقار من ثلاث وحدات بل يكفي إثبات أن المستأجر يمارس سلطة المالك علي العقار.

 

ملحوظة: هذا المبدأ سيسد ثغرة مهمة كان المستأجرين يستغلوها بأنهم يكتبوا العقارات بإسم أولادهم أو زوجاتهم.

 

-هناك عدد من القانونيين يقترحوا أن أى مستاجر يطعن على نص المادة السابعة من القانون 164 لسنة 2025 الفقرة الخاصة بإمتلاكه وحدة فى ذات نفس الغرض، يقام ضده طعن مضاد على النص القديم مادة 22 فقرة 2 من القانون 136 لسنة 81، ويتم الدفع بعدم دستورية جملة "أكثر من ثلاث وحدات"، ولابد أن نذكر أن  المادة 22 فقرة "2" تعرضت لها المحكمة الدستورية، وأقرت بدستوريتها، وبذلك فإن الطعن المضاد سيكون على جملة " أكثر من ثلاث وحدات". 

 

 

صدر الحكم في الطعن رقم 15659 لسنة 84 قضائية (هيئة عامة)، برئاسة المستشار عاصم عبد اللطيف الغايش، وعضوية المستشارين فراج عباس حسين، ونبيل أحمد عثمان، وأحمد فتحي العزين، وعبد الرحيم الصغير زكريا، وعبد الصمد محمد هريدي، وعطية محمد زايد، وعمرو محمد الشوربجي، ومحمد شفيع الجرف، ونبيل فوزي إسكندر، وإيهاب صبحي أبو الخير، وبحضور كل من المحامي العام لدى محكمة النقض محمد نبيل مرغني، وأمانة سر أحمد علي.

 

الوقائع.. نزاع قضائى بين مبدأين

 

في يوم 11 أغسطس 2014 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 10 يونيو 2014 في الاستئناف رقم 32136 لسنة 125 قضائية، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنون نقض الحكم المطعون فيه والإحالة، وفي 21 سبتمبر 2014 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن.

 

ثم أودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة 9 نوفمبر 2023 عرض الطعن على المحكمة - في غرفة مشورة - فرأت أنه جدير بالنظر فحددت النظره جلسة للمرافعة. 

 

 

مبدأ: اخلاء المستأجر من العين حال (بناءه) عقار مكون من أكثر من 3 وحدات سكنية  

 

وبجلسة 21 أكتوبر 2024 سمعت الدعوى أمام الدائرة المحيلة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها، وبجلسة 16 ديسمبر 2024 قررت الدائرة المحيلة إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها للفصل فيه.

 

ثم أودعت النيابة مذكرة تكميلية بالرأي في شأن الاتجاهين محل قرار الإحالة، انتهت فيها إلى إقرار المبدأ الذي تبنته أحكام الاتجاه الأول الذي يقضي بأن حكم نص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يسري سواء كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه مبنيا بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية، طالما توافرت في وحداته الشرائط التي تمكن المستأجر من الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكينة ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص.  

 

 

مبدأ أخر: اخلاء المستأجر من العين حال (آل إليه) عقار مكون من أكثر من 3 وحدات سكنية  

 

وبجلسة 19 نوفمبر 2025 نظر الطعن أمام الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها على النحو المبين بمحضر الجلسة، حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها التكميلية، فقررت الهيئة إصدار حكمها.

 

حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن مورث الطاعنين أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 982 لسنة 2007 إيجارات أمام محكمة الجيزة الابتدائية، يطلب الحكم بإخلائه من الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم، على سند من القول إنه استأجرها منه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1 أكتوبر 1986، وقد تملك في وقت لاحق لاستئجاره مبنى به أكثر من 3 وحدات، ثم حكمت المحكمة برفض الدعوى، بحكم استأنفه الطاعنون برقم 32136 لسنة 125 ق استئناف القاهرة.   

 

 

النقض تحيل المبداين للهيئة العامة

 

وفى تلك الأثناء - ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره قضت برفضه وبتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة - في غرفة مشورة - فحددت جلسة النظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

 

وحيث إن الدائرة المختصة رأت بجلستها المنعقدة بجلسة 16 ديسمبر 2024 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها للفصل فيها عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 المعدل، وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة العامة مذكرة تكميلية التزمت فيها رأيها السابق.  

 

 

المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الإيجارية

 

وإذ ذهبت بعض الأحكام إلى أن المشرع استهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الإيجارية، فارتأى أنه مما يحقق العدل أن يخير المستأجر بين إخلاء المسكن الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلي الأجرة التي يدفعها إذا أقام الحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون رقم 136 لسنة 1981، إذ يكون في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر في المبنى الذي أقامه، ولما كانت إرادة المشرع التي صاغ على ضوئها هذا النص والغاية التي استهدفها من تقريره إياه تتوفر سواء كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه بالشراء مبنيا طالما توافرت في وحداته الشرائط سالفة البيان التي تمكن المستأجر من الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص، وذلك اتساقا مع روح التشريع واستهداء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

 

بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أن النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يدل في صريح عباراته على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذي أقامه، ولا ينصرف هذا النص إلى ما تملكه المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية، وهو ما يتفق - أيضاً - مع الحكمة التي تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفي العلاقة الإيجارية، حيث يكون في مكنة المستأجر الاستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له والاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذي أقامه أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفيدين من حكم النص، وهو ما قد لا يتأتى إذا كان البناء قد آلت إليه ملكيته دون أن يكون قد أقامه. 

 

 

الهيئة العامة للنقض تعدل عن مبدا وتقر الأخر

 

"الهيئة العامة للنقض" في حيثيات الحكم قالت: ولما كان النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون المدني على أن " تسرى النصوص التشريعية على جميع المسائل التي تتناولها هذه النصوص في لفظها أو في فحواها "، مفاده أنه يتعين على القاضي أن يتلمس الحكم الذي يطبق على النزاع المعروض عليه من حيث نصوص التشريع أولا، ومتى وجد الحكم فيه أو استخلص منه تعين أن يمضيه وامتنع عليه الأخذ بأسباب الاجتهاد، وإلا كان له أن يتقصى روح النص بالكشف عن حقيقة مفهومه ودلالته بالرجوع إلى طرق الدلالة المقررة في اللغة، وذلك إسلاما لتطبيق القواعد التشريعية وتيسيرا للأسباب المؤدية لها، وكان النص القانوني قد يدل على معان متعددة وفقا لطرق الدلالة المقررة في اللغة، ذلك أن دلالته ليست قاصرة على ما يفهم من عباراته وحروفه، بل قد تكون له معان تفهم من إشارته ومن دلالته ومن اقتضائه، وعلى ذلك فكل ما يفهم النص من المعاني بأي طريق من هذه الطرق يكون من مدلولاته ويكون دليلاً وحجة عليه ويجب العمل به.

 

 

وبحسب "الهيئة العامة للنقض":  كما أن المقصود بفحوى اللفظ الوارد بنص: المادة الأولى من القانون المدني سالفة البيان هي لغة تشمل إشارته ومفهومه واقتضاءه، والمراد بمفهوم النص هو دلالته على شيء لم يذكر في عبارته، وإنما يفهم من روحه، فإذا كانت عبارة النص تدل على حكم في واقعة اقتضته، ووجدت واقعة أخرى مساوية لها في علة الحكم أو أولى منها، بحيث يمكن فهم هذه المساواة أو الأولوية بمجرد فهم اللغة من غير حاجة إلى اجتهاد أو رأي، فإنه يفهم من ذلك أن النص يتناول الواقعتين، وأن حكمه يثبت لهما لتوافقهما في العلة، وكان القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ينص في الفقرة الثانية من مادته الثانية والعشرين على أنه: " وإذ أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره، يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره، أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها ". 

 

 

وتضيف "الهيئة العامة للنقض" وإذ كان المشرع وبعد أن تبدلت مراكز الأطراف في العلاقة الإيجارية قد رأى أن المستأجر الذي كان يوصف بالأضعف في تلك العلاقة، قد آل إلى مركز الغلبة بامتلاكه عقاراً تتعدد وحداته مع بقائه حائزاً للعين المؤجرة الخاضعة لنظام استثنائي وضع أصلاً لحمايته، ومن ثم فإن استمرار تلك الحماية رغم انتفاء موجبها بعد خروجاً على مقتضيات العدالة ومبدأ الموازنة بين الحقوق والالتزامات، ومن ثم تدخل بهذا النص التشريعي لإعادة التوازن إلى تلك العلاقة بأن خير المستأجر بين استمرار الانتفاع بالعين المؤجرة أو توفير مكان ملائم لمالكها أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية، مرتكزاً في ذلك إلى معيار موضوعي دقيق هو ملكية المستأجر المبنى يجاوز حاجته لا مجرد إقامته له، إذ إن التفسير المنضبط للنص في ضوء عباراته وألفاظه يدل دلالة قاطعة على أن مناط الحكم هو الملكية بوصفها قرينة على انتقاء الحاجة واستغناء المستأجر وليس الإقامة بدلالة أن الإقامة المجردة للمبنى دون الملكية لا تصلح بذاتها أساساً لإعمال هذا النص، وإن كانت تصلح كسبب من أسباب كسب الملكية.  

 

 

وتؤكد "الهيئة العامة للنقض": ومن ثم فإن شروط تطبيق هذا النص لا يكون قاصراً على إقامة المستأجر للمبنى بل تشمل - أيضا - المبنى الذي آل إليه بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية، مع تحقق باقي شروط نص المادة سالفة الذكر، إذ إن القول بغير ذلك يؤدي إلى أن يصبح المستأجر الذي آل إليه العقار بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية أحسن حالاً من المستأجر الذي أقام العقار بنفسه، وهو ما لا يتفق والعقل والمنطق ويتنزه عنه المشرع. 

 

 

وتضيف: ولما كانت الدعوى التي يقيمها المؤجر على المستأجر استعمالا للرخصة التي خولها له هذا النص المشار إليه هي من الدعاوى الشخصية القائمة على الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار، فلا يكلف فيها المؤجر بإثبات ملكية المستأجر للعقار، إنما كل ما يكلف به إقامة الدليل على أن المستأجر كانت له سلطة المالك عليه، فيتحقق منها شرط الملكية التي تطلبها المشرع لإعمال هذا النص. 

 

وإذ خلصت الهيئة بإجماع الآراء إلى تقرير هذا النظر، فإنها تقرر إحالة الطعن إلى الدائرة المختصة للفصل في الموضوع وفقا لما سلف بيانه، وطبقا لأحكام القانون مع العدول عما يخالف هذا الرأي.

 

لذلك:

 

قررت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية، ومواد الأحوال الشخصية وغيرها:

أولا: اعتماد مبدأ أن حكم نص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يسري سواء كان المبنى قد أقامه المستأجر بنفسه أو آل إليه مبنيا بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية طالما توافرت في وحداته الشروط المنصوص عليها في تلك المادة.

ثانيا: إعادة الطعن إلى الدائرة المختصة للفصل في الموضوع.