محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "أ" – بمحكمة النقض – حكماً قضائياً يهم المتعاملين في سوق العقارات، ويضع ضوابط وشروط التسليم بين المطور العقارى والعميل (المشترى)، ورسخت فيه لمبدأ قضائياً يتصدى لإشكاليات التأخير في تسليم الوحدة السكنية، قالت فيه: " تأخر الشركة في تسليم الوحدة السكنية للمشترين لمدة تجاوزت عامين دون مبرر قانوني أو دليل على وجود قوة قاهرة يُعد إخلالًا بالتزاماتها التعاقدية المنصوص عليها في عقد البيع يوجب التعويض".
قالت نصاً:
"تأخر الشركة في تسليم الوحدة السكنية للمشترين لمدة تجاوزت عامين دون مبرر قانوني أو دليل على وجود قوة قاهرة يُعد إخلالًا بالتزاماتها التعاقدية المنصوص عليها في عقد البيع المؤرخ في 5 سبتمبر 2015، والذي حدد ميعاد التسليم في 30 يونيو 2018، وأن الالتزام بالتسليم من أهم واجبات البائع، وأن الأعذار الاقتصادية أو الإدارية التي ساقتها الشركة لا تُعفيها من المسؤولية، ما يجعل الحكم المطعون فيه معيبًا بالفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون، ويستوجب نقضه".
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 11106 لسنة 93 قضائية، برئاسة المستشار محمود العتيق، وعضوية المستشارين عمرو يحيى، وأبو زيد الوكيل، ومصطفى كامل، وعمر قايد، وبحضور كل من رئيس النيابة لدى محكمة النقض أحمد محمد عبد الله، وأمانة سر محمد عبد المجيد.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المطور العقارى والعميل بسبب التأخير في تسليم الوحدة السكنية
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنين أقاما على المطعون ضده بصفته الدعوى رقم 68 لسنة 2022 مدني محكمة حلوان الابتدائية بطلب الحكم بأن يؤدي لهما مبلغا قدره 750 ألف جنية تعويضاً عن الأضرار التي أصابتها نتيجة التأخير في تسليم الوحدة المبيعة لها بموجب عقد البيع المؤرخ 5 سبتمبر 2015، وقالا بياناً لذلك: إنه بموجب العقد سالف الذكر باع المطعون ضده بصفته لهما عين النزاع، وقد التزما بسداد جميع الأقساط المستحقة عليها في المواعيد المحددة لها واتفقوا في البند الحادي عشر من العقد سالف الذكر أن تاريخ التسليم يبدأ في 6 مارس 2018، وإذ لم تنفذ الشركة المطعون ضدها التزامها في الميعاد المحدد، مما ألحق بهما أضراراً تستوجب التعويض، ومن ثم أقاما الدعوى.
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بإلزام المطعون ضده بصفته بأن يؤدي للطاعنين التعويض الذي قدرته، ثم استأنف المطعون ضده بصفته هذا الحكم بالاستئناف رقم 9397 لسنة 139 قضائية القاهرة، كما استأنفه الطاعنان أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم 16329 لسنة 139 قضائية القاهرة، فضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط، وقضت بتاريخ 8 فبراير 2023 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، ثم طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
محكمة أول درجة تقضى بتعويض 750 ألف جنيه بسبب التأخير
مذكرة الطعن استندت على سببين لإلغاء الحكم حيث ذكرت: ينعى بهما الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولان: إنه قضى بإلغاء الحكم الابتدائي ورفض التعويض على سند من أن تاريخ التسليم المنصوص عليه في البند الحادي عشر بعقد البيع المؤرخ 5 سبتمبر 2015 أنه يبدأ من تاريخ 30 سبتمبر 2018 دون تحديد ميعاد قاطع بالتسليم بالرغم من أن الثابت من هذا البند إنه نص على الحضور في الميعاد السالف دون إخطار من المطعون ضده بصفته لإتمام إجراءات الاستلام وأنه في حالة عدم الحضور سيتم تغريمهما بمبلغ قدره 500 جنيه شهرياً وهو ما يقطع بأن تاريخ التسليم يبدأ في 30 يونيو 2018.
وتابعت "مذكرة الطعن": بالإضافة إلى القول بأن تأخير المطعون ضده بصفته في التسليم يرجع إلى ظروف خارجة عن إرادته والمتمثلة في التغيرات الاقتصادية التي أثرت في أسعار مواد البناء وصعوبة الحصول على تراخيص وصدور قرارات من الجهة الإدارية بوقف أي أعمال بناء لخضوعها للاشتراطات الجديدة دون أي دليل أو مستند على ذلك بالرغم من أن الطاعنين سددوا كامل ثمن وحدة النزاع قبل اعذارهما للمطعون ضده بصفته بتاريخ 12 أغسطس 2018 بما يتعين معه على الأخير الالتزام بنقل الملكية لهما عملاً بنص المادة 418 من القانون المدني وهو ما يتحقق معه إخلاله ببنود العقد السالف ولحق الطاعنان من جراء ذلك أضراراً بما يعيبه ويستوجب نقضه.
الشركة تستأنف الحكم لإلغاءه
المحكمة في حيثيات الحكم ردت على تلك الدفوع والأسباب بقولها: وحيث إن هذا النعي في محله؛ ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع من عقود التراضي التي تتم وتنتج أثارها بمجرد توافق الطرفين وأنه من العقود التبادلية التي ينشأ بين طرفيها التزامات متبادلة، وأن التزام البائع بتسليم المبيع من مقتضيات عقد البيع، بل هو أهم التزامات البائع التي تترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه، وأن تسليم المبيع يتم بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل، وأن تحديد نطاق العقد وعلى ما تقضي به الفقرة الثانية من المادة 148 من القانون المدني منوط بما اتجهت إليه إرادة عاقديه وما يعتبر من مستلزماته وفقاً للقوانين المكملة والمفسرة والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.
و"الاستئناف" تلغى الحكم مستندة على القوة القاهرة التي ساقتها الشركة
وبحسب "المحكمة": ومن المقرر أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر خطأ يرتب مسئوليته التي لا يدرؤها عنه إلا إذا أثبت هو قيام السبب الأجنبي الذي تنقضي به علاقة السببية وهذا السبب قد يكون حادثاً فجائياً أو قوة قاهرة أو خطأ من المضرور أو من الغير، ويشترط في القوة القاهرة أو الحادث المفاجئ الذي يترتب عليه استحالة التنفيذ وينقضي معه الالتزام - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - عدم إمكان واستحالة دفعه وتقدير ما إذا كانت الواقعة المدعي بها تعتبر قوة قاهرة هو تقدير تملكه محكمة الموضوع بشرط أن تلتزم الأسس القانونية وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
وتضيف "المحكمة": ومن المقرر أيضاً أن مخالفة الثابت بالأوراق التي تبطل الحكم هو تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعض المستندات أو ابتناء الحكم على فهم خاطئ حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى - لما كان ذلك - وكان الثابت من عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15 فبراير 2015 أن البند الحادي عشر فيه نص على أن ميعاد التسليم يبدأ في 30 يونيو 2018 وعلى الطاعنين الحضور في الميعاد لاتخاذ كافة إجراءات الاستلام وفي حالة التأخير يلتزمان بسداد المصروفات الإدارية بواقع 500 جنيه شهرياً، وإذا زادت مدة التأخير في الاستلام عن 6 أشهر اعتبر ذلك إخلالاً جسيماً من الطاعنين.
العميل يطعن أمام النقض.. والأخيره تنصفه
واستطردت: ولما كانت الشركة المطعون ضدها قامت بتسليم الوحدة المبيعة في 25 سبتمبر 2020 أي أنها خالفت البند الحادي عشر في عقد البيع سالف الذكر بما يستوجب إلزامها بالتعويض، ولاسيما قد خلت الأوراق من ثمة مبرر لهذا التأخير؛ إذ إن ما قررته الشركة المطعون ضدها من ظروف خارجة عن إرادتها والمتمثلة في التغيرات الاقتصادية التي أثرت في أسعار مواد البناء وصعوبة الحصول على تراخيص وصدور قرارات من الجهة الإدارية بوقف أعمال البناء ما هي إلا أقوال مرسلة لا دليل عليها في الأوراق، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال الذي جره إلى الخطأ في تطبيق القانون وحجبه عن بحث صلب الالتزام بالتعويض مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية الى محكمة استئناف القاهرة وألزمت الشركة المطعون ضدها بالمصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
