محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "5" مدنى على شمال الجيزة، بمحكمة شمال الجيزة الابتدائية، حكماً فريداً من نوعه، برفض دعوى صحة ونفاذ لبطلان عقد البيع لمخالفته نص المادة 832 من القانون المدنى، وتصدت فيه لإشكالية، ألا وهى عدم إعلان الشريك صاحب النسبة الأقل إعلان يقيني، حيث قامت المتدخلة فرعياً بصفتها صاحبة حق الأقلية، ولم يصل إليها إعلان الشركاء للتصرف في المال الشائع، ورسخت لـ3 مبادئ مهمة وهى:
1- حق الملكية للأقلية مكفول بقوة القانون.
2- ليس قانونياً أن أغلبية ملاك المال الشائع يستحوذوا على ملك الأقلية.
3- القانون السند والحماية لملاك الحصة القليلة في المال الشائع.
وجاء منطوق الحكم كالتالى:
في الدعوى الأصلية: برفضها، وألزامت رافعها المصروفات ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
وفي الدعوى الفرعية: بقبول اعتراض المدعية على عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023، وألزمت المدعى عليهم فرعياً من الأول الى الرابع المصروفات ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
الخلاصة:
تنص المادة 832 من القانون المدني على أنه للشركاء الذين يمكلون على الأقل ثلاث أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك لأسباب قوية على أن يعلنوا قراراهم لباقي الشركاء، ولمن خالف حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر طبقا للظروف إذا كام التصرف واجبا.
والمحكمة تصدت في هذا الحكم إلى واقعة مهمة ألا وهي عدم إعلان الشريك صاحب النسبة الأقل إعلان يقيني، حيث قامت المتدخلة فرعياً بصفتها صاحبة حق الأقلية، ولم يصل إليها إعلان الشركاء للتصرف في المال الشائع، واستندت في دعواها في أول جسلة حضور لها أن أثبتت في محضر الجلسة عدم علمها اليقيني بالإنذار، والتصرف بالبيع وطلبت تصريح باستخراج إفادة من المحضرين وشهادة نموذج 6 مرسلات من البريد.
وأفادت تصريح المحكمة، وردت إفادة من المحضرين تضمن كون الإعلام إداريا تم لجهة الإدارة، واختطرت بالبريد المسجل وارتداد الأخطار طبقا لما ورد بالإفادة البريد، وحيث تداولت الدعوى ولم يبدي أي من الخصوم أي اعتراض على تلك المستندات، ومن ثم تكون المدعية الفرعية قد أبدت اعتراضها خلال مدة الشهرين، وفقا لنص المادة 832 من القانون المدني.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 2923 لسنة 2024 مدنى على شمال الجيزة، لصالح المحامى بالنقض أحمد طاحون، برئاسة المستشار محمد هيكل، وعضوية المستشارين اسلام فتحى، ومحمد أسامة، وأمانة سر راضى دسوقى.
الوقائع.. نزاع قضائى بين أصحاب مال شائع
تخلص واقعات الدعوى فيما هو بين من مطالعة صحيفة افتتاحها وسائر جنباتها من أن المدعي أقام دعواه قبل المدعي عليهم بموجب صحيفة موقعة من محام، ومودعة قلم كتاب المحكمة بتاريخ 7 يوليو 2024 وأعلنت قانوناً، طلب في ختامها:
أولا: بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15 ديسمبر 2023 والمتضمن بيع المدعي عليهم إلى المدعي ما هو حصة قدرها أثنى عشر قيراطاً من أربعة وعشرين قيراطاً مشاعاً في كامل قطعة الأرض رقم "..." قسم الدقى بالقطعة رقم "..." المشتركة حوض مدينة الأوقاف رقم 1 ناحية بولاق الدكرور الجيزة والبالغ إجمالي مسطحة 6 أسهم 2 قيراط، وتعادل 391.90 م2، والموضحة الحدود والمعالم.
ثانياً: إلزام المدعي عليهم من الأول حتى الثالثة بتسليم مسطح الأرض، والمبينة الحدود والمعالم يصدر هذه الصحيفة للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص.
ثالثا: إلزام المدعى عليهم عليهم من الأول حتى الرابعة بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
ملاك المال الشائع يقيمون دعوى صحة ونفاذ لقطعة أرض دون إعلام أحدهم
على سند من القول: أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 15 ديسمبر 2023 باع المدعي عليهم من الأول وحتى الثالثة الى المدعي حصة قدرها أثنى عشر قيراطاً من أربعة وعشرين قيراطاً مشاعاً في كامل قطعة الأرض الموضحة الحدود والمعالم، وقد تم هذا البيع نظير مبلغ 15000000 جنيه، تم سدادها بالكامل نقدأ بمجلس العقد، وحيث قام المدعي عليهم بتسليم المدعي حصته على المشاع مناصفة فور توقيع العقد، وقد باع المدعى عليهم من الأول وحتى الثالثة حصتهم التي تعادل 75% بالميراث الشرعي، وحصة المدعي عليها الرابعة 25% بموجب حقهم القانوني طبقاً للمادة 832 من القانون المدني، وذلك بعد إعلانها بموجب الإنذار المقيد 27129 بتاريخ 14 سبتمبر 2023 وانقضاء مدة الشهرين المنصوص عليها بالمادة سالفة البيان، مما حدا بالمدعي إلى إقامة دعواه للحكم بالطلبات أنفة البيان.
وقدم سندا عند رفع الدعوى، وأثناء تداولها بالجلسات حوافظ مستندات ضمن ما حوته على: أصل عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 15 ديسمبر 2023، وإنذار من المدعى عليهم من الأول للثالث للمدعى عليها الرابعة بالعزم على التصرف في الحصة موضوع عقد البيع 15 ديسمبر 2023، والانذار في 23 سبتمبر 2023، وكذا أصل صحيفة الدعوى مشهرة بالطلب 1649 لسنة 2024 شهر عقارى الأهرام.
المحكمة تفند الوقائع
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى على نحو ما هو ثابت بمحاضر جلساتها، وفيها مثل المدعي بوكيل عنه، محام، ومثل المدعي عليهما الأول والثاني بوكيل عنهما، محام، وطعن بالإنكار على التوقيع المنسوب للمدعي عليهما الأول والثانية على عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023 سند الدعوى، ومثلت المدعي عليها الرابعة بوكيل عنها، محام، وقدم حافظتي مستندات طالعتهما المحكمة والمت بما تضمنتهما ودفع ببطلان عقد البيع سند الدعوى بطلان مطلق طبقا لما نصت عليه المادة 832 من القانون المدني، ومثل نائب الدولة عن المدعي عليه الخامس بصفته، وقدم مذكرة شارحه بدفاعه، وحيث قد قضت المحكمة في 29 ديسمبر 2024 بإحالة الدعوى لقسم أبحاث التزييف والتزوير بالطب الشرعي والذي نحيل لذلك القضاء منعاً للتكرار، ونفاذاً لذلك اورى تقرير الطب الشرعي بنتيجته:
أن الطاعن "نبيل. م"، هو المحرر لتوقيعه الثابت أسفل عبارة "الطرف الأول البائعون" بكلتا الطريقتين بالطريقة اللفظية قرين لفظ "الاسم"، وبالطريقة اللاتينية قرين لفظ "التوقيع" من عقد بيع ابتدائي خالص الثمن مؤرخ في 15 ديسمبر 2023 موضوع البحث، وأن الطاعنة "فاتن. م"، هي المحررة لتوقيعها الثابت أسفل عبارة "الطرف الأول البائعون" بالطريقة اللفظية قرين كل من لفظى "الاسم - التوقيع" من عقد بيع ابتدائي خالص الثمن مؤرخ في 15 ديسمبر 2023 موضوع البحث، وحيث مثل المدعى وقدم حافظة مستندات طويت على "صحيفة الدعوى مشهرة"، وسلمت المدعى عليها الثالثة بطلبات المدعى في الدعوى، وطلبت المدعى عليها الرابعة توجيه دعوى فرعية، وقدمت إعلان بالدعوى الفرعيه انتهت في ختامها بطلب: "قبول الدعوى الفرعية شكلا وفى الموضوع بقبول اعتراض الطالبة على عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023 لبطلانه بطلان مطلقاً لمخالفته نص المادة 832 من القانون المدنى والصورية المطلقة واعتباره كأن لم يكن".
المحكمة تؤكد: حق الملكية للأقلية مكفول بقوة القانون
وبموجب صحيفة معلنة قانوناً قامت المدعية فرعياً بإدخال خصم جديد في الدعوى، وهو وزير العدل بصفته، وقدمت حوافظ مستندات ضمن ما حوته على شهادة صادرة من الإدارة العامة لبريد الجيزة عن المسجل "48/eg 297533836 rm" المؤرخ 25 سبتمبر 2023 تبين أن المسجل وارد بتاريخ 27 سبتمبر 2023 اعيد مرتداً للراسل محضرى الدقى مجمع محاكم أمبابة بتاريخ 11 أكتوبر 2023 وفقاً البرنامج "الباك أوفيس"، وصورة طبق الأصل من اشهاد ووفاة ووراثة للمتوفى "صلاح الدين. م"، وصورة طبق الأصل من الحكم 2709 لسنة 2023 أسرة العجوزة القاضي ببطلان اعلام الوراثة 2294 لسنة 2023 وراثات العجوزة، وصورة طبق الأصل من الاستئناف 4849/4866 لسنة 6 قضائية القاضي بتأييد الحكم 2709 لسنة 2023 أسرة العجوزة، وإذ قضت المحكمة في 26 يونيو 2025 برفض الطعن بالإنكار المبدى من المدعى علهما الأول والثانية ونحيل لذلك القضاء منعا للتكرار، وإذ قدم وكيل المدعى مذكرة طالعتها المحكمة والمت بها وقدمت المدعى عليها الرابعة والمدعية الفرعية مذكرة طالعتها المحكمة والمت بها، وبجلسة المرافعة الختامية، قررت المحكمة حجز الدعوى ليصدر فيها حكماً.
"المحكمة": ليس قانونياً أن أغلبية ملاك المال الشائع يستحوذون على ملك الأقلية
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الدعوى الفرعية: فلما كانت المادة 123 من قانون المرافعات تنص على أنه: "تقدم الطلبات العارضة من المدعى أو من المدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة.."، ونصت مادة125: للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة:
1- طلب المقاصة القضائية وطلب الحكم بالتعويضات عن ضرر لحقه من الدعوى الأصلية أو من إجراء فيها.
2- أى طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعى بطلباته كلها أو بعضها أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد المصلحة المدعى عليه.
3- أي طلب يكون متصلا بالدعوى الأصلية اتصالاً لا يقبل التجزئة.
4- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطاً بالدعوى الأصلية.
وتضيف "المحكمة": ولما كان ذلك - وكانت المدعى عليها الرابعة قد وجهت دعوى فرعية وذلك بموجب صحيفة تم إعلانها في مواجهة المدعيين أصليا، وقبل قفل باب المرافعة، فمن ثم تكون الدعوى الفرعية مقبولة شكلا، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وأما عن موضوع الدعوى الأصلية قالت "المحكمة": وحيث تنص المادة 832 من القانون المدنى على أنه: "للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك الى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء ولمن خالف حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء أن تقدر تبعاً للظروف ما إذا كان التصرف واجباً".
المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض
واستندت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الحكم المقيد برقم 16221 لسنة 79 قضائية، الصادر بجلسة 25 سبتمبر 2019، والذى جاء في حيثياته: وقد استقرت أحكام النقض على أنه بالرغم من أن التصرف في المال الشائع يقتضى اتفاق جميع الشركاء إلا أنه يتعذر إجماع الشركاء على التصرف، فأجاز المشرع للأغلبية من الشركاء أن تقرر التصرف في المال الشائع مع إعطاء الأقلية غير الموافقة الضمانات الكافية، وهى إعلانها بذلك القرار بأية طريقة سواء أكان ذلك بإعلان على يد محضر أو كتاب مسجل أو غير مسجل أو إخطار شفوي ولأي شريك من فريق الأقلية في خلال شهرين من وقت إعلانه بقرار الأغلبية أن يعارض في هذا القرار أمام المحكمة المختصة، فإن لم يعارض أحد في خلال شهرين أصبح قرار الأغلبية نافذا وملزماً للأقلية".
وكذا الطعن رقم 2114 لسنة 88 قضائية، الصادر بجلسة 27 يناير 2020، والذى جاء في حيثياته: ومن المقرر - في قضاء محكمة النقض أن إجراءات تصرف أغلبية الشركاء في المال الشائع دون الرجوع إلى الأقلية، هي إجراءات مرتبطة ببعضها ارتباطا وثيقا وماسا بحقهم في التصرف في كامل المال الشائع، وهذه الإجراءات بالأوضاع والمواعيد المشار إليها واجبة الإتباع لصحة التصرف، وإذ كانت الأغلبية تباشر هذا التصرف إنما تباشره أصالة عن نفسها ونائبة عن الأقلية، وينفذ في حق الأقلية، فإنه يتعين على المحكمة المتظلم إليها من هذا التصرف بحث حصول إعلان الأغلبية للأقلية بالتصرف، وأن يكون الإعلان مشتملا على الأسباب القانونية التي يستند إليها أغلبية الشركاء في إجراء هذا التصرف وبيان كافة ظروف البيع في العقار ومنها الثمن وذلك قبل إجراء التصرف ليتدبر الأقلية أمرهم في هذا التصرف باقراره أو الاعتراض عليه، وعلى المحكمة أن تبحث التظلم الذي برفعه الأقلية على قدر ما يثيرونه من اعتراضات.
وأيضاً الطعن المقيد برقم 29390 لسنة 93 قضائية، الصادر بجلسة 6 يونيو 2024، والذى جاء في حيثياته: إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنة لم تمثل أمام محكمة أول درجة بشخصها أو بوكيل عنها ولم تقدم مذكرة بدفاعها، وأنها تمسكت في صحيفة استئنافها ومذكرة دفاعها المقدمة بجلسة 27 مايو 2023 - قبل إبداء أي طلب أو دفاع في الدعوى - ببطلان إعلانها بصحيفة الدعوى المبتدأة وإعادة إعلانها، ومن ثم عدم اتصال علمها بالدعوى الارتداد المسجلات الخاصة بتلك الإعلانات، وقدمت تدليلا على صحة هذا الدفاع شهادتين صادرتين من قلم المحضرين تفيد الأولى أن الإعلان بعريضة الدعوى تم لجهة الإدارة وأخطرت عنه بالبريد المسجل برقم 58 في 13 ديسمبر 2021 وارتد الإخطار بتاريخ 28 يناير 2022، وتضمنت الشهادة الثانية أن إعادة الإعلان بعريضة الدعوى تم لجهة الإدارة وأخطرت عنه بالبريد المسجل رقم 29 وارتد الإخطار بتاريخ 25 يناير 2022، وإذ ثبت من هاتين الشهادتين الرسميتين أن الإخطارات الواردة بها والخاصة بالإعلان بصحيفة الدعوى وإعادة الإعلان بها - المقدم صور رسمية منهما - قد ارتدت للمرسل، بما مؤداه عدم تمام إعلان الطاعنة وعدم اتصال علمها بالخصومة، ومن ثم صدور الحكم الابتدائي في خصومة لم تنعقد على الوجه الذي استلزمه القانون بما يبطله، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه لما سلف واعتد بورقتي الإعلان وإعادة الإعلان، وقضى بتأييد الحكم الابتدائي على سند من تمام الإعلان بصحيفة الدعوى صحيحاً فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون".
الحيثيات: القانون السند والحماية لملاك الحصة القليلة في المال الشائع
لما كان ذلك - وكان المدعى قد أقام دعواه ابتداءاً بطلب صحة ونفاذ عقد البيع البيع الابتدائي المؤرخ 15 ديسمبر 2023 والمتضمن بيع المدعي عليهم إلى المدعي ما هو حصة قدرها أثني عشر قيراطا من أربعة وعشرين قيراطا مشاعا في كامل قطعة الأرض رقم ".." شارع "..." بالقطعة رقم ".." الأربعة المشتركة حوض مدينة الأوقاف رقم ".." ناحية بولاق الدكرور الجيزه والبالغ إجمالی مسطحة 6 أسهم 2 قيراط وتعادل 391.90 م2، والموضحة الحدود والمعالم، وكذا ألزام المدعي عليهم من الأول حتى الثالثة بتسليم مسطح الأرض والمبينة الحدود والمعالم بصدر هذه الصحيفه للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص.
ولما كان الثابت أن المدعى قد أشترى الحصة الموضحة بعالية من المدعى عليهم من الأول إلى الثالث كونهم استخدموا حقهم المخول لهم بالمادة 832 من القانون المدنى التي تجيز للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع التصرف، إلا أن المدعية عليها الرابعة أصليا "المدعية فرعياً"، قد أبدت طعنها على ذلك البيع أولهما وهو أن قد صدر الحكم 2709 لسنة 2023 أسرة العجوزة ببطلان اعلان الوراثة 2294 لسنة 2023 وراثات العجوزة، وصدور اعلام وراثة أخر صحيح 341 لسنة 2025 وراثات العجوزة وأن البيع تم بناء على اعلام الوراقة الذى تم ابطاله إلا أنه بمطالعة الحكم 2709 لسنة 2023 أسرة العجوزة واعلام الوراثة الصادر عقب ذلك 341 لسنة 2025 العجوزة تبين أنه لم يغير حصص باقي الشركاء في امتلاكهم لثلاثة أرباع المال الشائع، وأن الخطأ قد ورد بصفة الورثة، ومن ثم فإن هذا الطعن على صحة ونفاذ البيع بهذا السبب على غير سند من الواقع والقانون.
وتضيف "المحكمة": إلا أن نفاذ ذلك التصرف ووجوبه مرهون بإعلان تلك القرارات الى باقى الشركاء الذين يمثلون الربع المتبقى، ولما كانت المدعى عليها الرابعة "المدعية فرعياً" كانت طعنت على صحة إعلانها بذلك القرار من الشركاء، ودللت على ذلك بحافظة مستندات طويت على افادة من الإدارة العامة لبريد الجيزة بأن المسجل قد اعيد مرتداً للراسل محضرى الدقى بمجمع محاكم أمبابة، وبالتالي عدم علمها اليقيني بقرار الشركاء الذين يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع، وإذ تطمئن المحكمة لعدم علم المدعى عليها اليقيني بذلك الإعلان ولم يطعن المدعى على تلك الإفادة الصادرة من البريد بثمة مطعن في صحته أو نسبتها إلى المسجل الخاص بالإعلان.
واستطردت: وحيث ثبت أن الإعلان 27129 محضرى الدقى قد أعلن إدارياً، وجاءت إفادة الهيئة العامة لبريد الجيزة قاطعة الدلالة في عدم استلام المسجل وارتداده، وبالتالي تطمئن المحكمة لعدم علمها اليقيني بذلك الإعلان، وأنه وفور علمها اليقيني من خلال الدعوى الراهنة أبدت اعتراضها على النحو الثابت بمحاضر جلسات، وعلى النحو الثابت بدفاعها ودفوعها بها، وكذا بمذكرات دفاعها وبدعواها الفرعية المبداه على ذلك البيع، ومن ثم تكون أبدت اعتراضها خلال مده الشهرين وفقا لنص المادة 832 من القانون المدنى، ومن ثم تكون الدعوى الاصلية متعيناً رفضها على نحو ما سيرد بالمنطوق.
المحكمة تقضى برفض دعوى صحة ونفاذ لبطلان عقد البيع لمخالفته نص المادة 832 مدنى
وتابعت: وحيث إنه وعن الدعوى الفرعية فلما كانت المحكمة قد انتهت سلفا لرفض الدعوى الأصلية وهي ذاتها الأسباب التي تستند إليها المحكمة في قبول اعتراض المدعية الفرعية على ذلك البيع والتي نحيل إلى ذات الأسباب منعاً للتكرار، ومن ثم تكون الدعوى الفرعية قد أقيمت على سند صحيح من الواقع والقانون وتقضى المحكمة بقبولها على نحو ما سيرد بالمنطوق، وحيث إنه عن مصاريف الدعويين الأصلية والفرعية شاملة مقابل أتعاب المحاماة، فالمحكمة تلزم بها المدعي أصليا في الدعوى الاصلية باعتباره خاسرا للدعوى الأصلية، وتلزم المدعي عليهم من الأول إلى الرابع فرعياً بمصاريف الدعوى الفرعية باعتبارهما خاسرين لدعواهم الفرعيه عملا بنص المادة 1/184 من قانون المرافعات والمادة 2/187 من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983، والمستبدلة بالقانون رقم 10 لسنة 2022 ثم بالقانون رقم 147 لسنة 2019.
حكمت المحكمة:
في الدعوى الأصلية: برفضها وألزامت رافعها المصروفات ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
وفي الدعوى الفرعية: بقبول اعتراض المدعية على عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023، وألزمت المدعى عليهم فرعياً من الأول إلى الرابع المصروفات ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
