إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة التاسعة مساكن - محكمة استئناف المنصورة – حكماً نهائياً يهم الملاك والمستأجرين، بإلغاء حكم أول درجة القاضي منطوقه برفض الدعوى، والقضاء مُجدداً بطرد وإخلاء المستأجر من العين والتسليم، لانتهاء العلاقة الإيجارية، حيث إن عقد الايجار كان يتضمن بند أن مدة العقد 8 سنوات، واتفق الطرفان على أن تجدد لمدد مماثلة دون تحديد مدة محددة لإنتهاء العلاقة الإيجارية، فجاء الحكم النهائي بالطرد.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 1970 لسنة 76 قضائية المنصورة، لصالح المحامى أحمد عبدالفتاح طبل، برئاسة المستشار سامي حسن حسن على، وعضوية المستشارين أحمد أحمد المتولى النظامي، وعمرو جمال الدين أحمد عبد الحميد، وأمانة سر حمادة رحمان النجار.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر على "محل"
وقائع الدعوى ومراحلها ودفاع الخصوم ودفوعهم فيها وما قدموه من مستندات قد سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف رقم 126 لسنة 2023 إيجارات كلي شربين، ومن ثم فالمحكمة تحيل إليه في ذلك الشأن منعا للتكرار بيد أنه وربطا منها لإجراءات التداعي واتصالا للسياق فإنها توجزها بالقدر اللازم لحمل هذا القضاء في أن المدعى - المستأنف - قد أقام دعواه المستأنفة بموجب صحيفة أودعت وأعلنت قانونا للمدعى عليه - المستأنف ضده - طلب في ختامها الحكم بإخلاء العين المؤجرة والموضحة بصدر الصحيفة وتسليمها له خاليه من الشواغل والأشخاص، مع إلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك على سند من القول - أنه قد سبق وأن أستأجر المدعي عليه من المدعى العين موضوع التداعي "محل" بموجب عقد الإيجار المؤرخ 20 يناير 1998 والذي ينتهي في 20 يونيو 2006، وقد انتهت مدة العقد وأنه لا يرغب في تجديد العلاقة الإيجارية الأمر الذي حدا به لأقامة تلك الدعوى .
عقد الإيجار تضمن أن مدته "8 سنوات" قابلة للتجديد دون تحديد مدة إنتهاءه
قدم سندا لدعواه حافظة مستندات طويت على أصل عقد الإيجار سند الدعوى، وأصل إنذار موجه من المدعى للمدعى عليه بعدم رغيته في تجديد عقد الإيجار مؤرخ 7 يونيو 2023، وقدم كلا منهما مذكرة بدفاعه طالعتهما المحكمة .
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بجلساتها حضر خلالها المدعي والمدعى عليه كلا بوكيل عنه - محام – وبجلسة 31 يناير 2024 قضت محكمة أول درجة رفض الدعوى وإلزام رافعها بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة، وذلك تأسيساً على ما جاء بالبند "17" من عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 20 يونيو 1998 أنه يتم تجديد مدة الإيجار تلقائيا لمدد مماثلة دون الرجوع للمالك.
محكمة أول درجة تقضى برفض الدعوى
إلا أن ذلك القضاء لم يلق قبولا لدى المدعي، فطعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 7 مارس 2024 - أعلنت قانونا للمستأنف ضده - طلب في ختامها الحكم أولاً: بقبول هذا الاستئناف شكلاً، ثانيا وفي الموضوع: بإلغاء حكم محكمة أول درجة والقضاء مجدداً بقبول الدعوي وإخلاء المستأنف ضده من العين المستأجرة والمبينة بصدر صحيفة الدعوى وعقد الإيجار وتسليمها للمستأنف خاليا من الشواغل والأشخاص وبحالتها التي كانت عليها عند بداية التعاقد بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، مع إلزام المستأنف ضده بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي، مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت .
المالك يستأنف الحكم لإلغاءه
وساق أسبابا لاستئنافه حاصلها خطأ محكمة أول درجة في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، إذ الاستدلال والقصور في التسبيب إذ تطبق على هذا العقد المادة "599/1" من القانون المدنى والتي نصت على (1) - إذا انتهى عقد الايجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة يعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الايجار قد تحدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسري على الايجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة (563)، الأثر الناقل للاستئناف حيث تنص المادة (32) مرافعات على الأثر الناقل الاستئناف: "بقولها أن الاستئناف ينقل الدعوي بحالتها التي كانت عليها قبل صدور الحكم المستأنف بالنسبة لمن رفع عنه الاستئناف فقط ".
والاستئناف تداول بالجلسات على النحو الثابت بمحاضره مثل خلالها المستأنف والمستأنف ضده كلا بوكيل عنه محام، والمحكمة قررت حجز الاستئناف ليصدر فيه الحكم، ومذكرات بالإيداع في ثلاثة أيام، وإبان حجز الاستئناف للحكم قدم المستأنف مذكر بدفاعه.
المحكمة تستند على نصوص ومواد القانون المدنى
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف وأسبابه، فلما كان من المقرر قانوناً وفقاً لنص المادة رقم 147/1 من القانون المدني أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما أنه من المقرر قانوناً وفقاً لنص المادة رقم 148/1 من القانون المدني أنه: "يجب تنفيذ العقد طبقاً لما أشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية"، كما نصت المادة رقم 150/1 من القانون المدني أنه: "إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين"، كما نصت المادة "599/1" من القانون المدني على أنه: "إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة يعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تحدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسري على الايجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة "563".
وبحسب "المحكمة": من المقرر قانونا أن نص المادتين 558، 563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع إستلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهى إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهى بإنتهائها أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذى ينتهى إليه على وجه التحديد أو ربط إنتهائه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو إستحال معرفة التاريخ الذي قصده المتعاقدان أن يستمر إليه، ففي هذه الحالات لا يمكن معرفة مدة العقد، وخلالها يمكن أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص على إعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة على هذا النحو بل رخص لكل من طرفيه - المؤجر والمستأجر - الحق في إنهاء العقد إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان.
الأصل في عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدني أنها تنقضي بانتهاء المدة المحددة فيها
ووفقا لـ"المحكمة": وكانت المادة 563 من القانون المدني قد نصت على أنه: "إذا عقد الإيجار دون أتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، أعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهي بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها: ...... (ب) في المنازل ..... إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، (ج) في المساكن و الغرف المؤثثة و في أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ".
وتضيف "المحكمة": ولما كان من المستقر عليه قانوناً أن: "الأصل في عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدني أنها تنقضي بانتهاء المدة المحددة فيها، وأن التنبيه بالإخلاء الصادر من أحد طرفي عقد الإيجار للطرف الآخر في المواعيد المبينة بالمادة 563 من القانون المدني يؤدى إلى انحلال الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة"، والتنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استناداً إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، ومواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام، فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار، وكان تحديد هذه المدة مقرراً لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد، فإن عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد .
نص المادة رقم 563 من القانون المدني هو الواجب التطبيق
وهدياً بما تقدم - ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها الأوراق الدعوي ومستنداتها سيما أصل عقد الإيجار سند الدعوي المقدم من المستأنف ضده أمام محكمة أول درجة والمؤرخ 20 سبتمبر 1998 الخاص بالمحل عين التداعي و الذي تطمئن إليه المحكمة سيما أنه لم يطعن عليه بثمة مطعن ينال من صحته أو وجوده فقد تبين للمحكمة أن ذلك العقد مزيل بتوقيع منسوب صدوره للمستأنف ضده قد أثبت ببنوده أنه محدد المدة لمدة ثمانية سنوات تبدأ من 20 يونيو 1998 وتنتهي في 20 يونيو 2006 وتجدد تلقائيا لعدد مسائلة، فمن ثم يكون ذلك العقد لمدة غير معينة وأصبح نص المادة رقم 563 من القانون المدني هو الواجب التطبيق.
لما كان ذلك - وكان الثابت بالبند الثالث منه أن المدة المدة المخصصة لدفع الأجرة هي شهر فمن ثم يكون عقد الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وكان الثابت للمحكمة أن المستأنف قام بتوجيه إنذار رسمي علي يد محضر للمستأنف ضده لإعلانه برغبته في إنهاء عقد الإيجار سند الدعوي وعدم رغبته في تجديده، وذلك في المواعيد المبينة وفقاً لنص المادة سالفة البيان، الأمر الذي يثبت معه للمحكمة انحلال الرابطة العقدية القائمة بين طرفي التداعي بالاستئناف الماثل بموجب عقد الإيجار سند الدعوي والمؤرخ 20 يونيو 1998، الأمر الذي يثبت معه للمحكمة أن طلب المستأنف القضاء بطرد المستأنف ضده من العين محل التداعي لانتهاء مدة العقد قد جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون خليقاً بالإجابة ، ولما كان الحكم المستأنف لم يلتزم ذلك النظر الأمر تقضى معه المحكمة بإلغائه، والقضاء بطرد المستأنف ضده من الشقة عين التداعي المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1998 وذلك على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم .
حيث أنه عن طلب المستأنف بشأن إلزام المستأنف ضده بتسليمه العين محل التداعي خالية من الأشخاص والشواغل، فلما كان من المقرر قانوناً وفقاً لنص المادة 590/1 من القانون المدني أنه: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار" - لما كان ما تقدم - وهدياً به و كانت المحكمة قد انتهت بقضائها المتقدم إلى القضاء بطرد المستأنف ضده من العين محل التداعي، الأمر الذي يكون معه طلب المستأنف القضاء له بالزام المستأنف ضده بتسليمه المحل عين التداعي خالية من الأشخاص والشواغل قد جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون خليقاً بالإجابة على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم .
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
أولاً: بقبول الاستئناف شكلاً .
ثانياً: وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بطرد المستأنف ضده من المحل عين التداعي المبين بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 20 سبتمبر 1998 وألزمته بتسليمها للمستأنف خالية من الأشخاص والشواغل وألزمت المستأنف ضده بالمصاريف عن درجتي التقاضي ومبلغ مائة خمس وسبعون جنية مقابل أتعاب المحاماة .
حكم نهائي بالطرد والتسليم من العين لإنتهاء العلاقة الإيجارية 1
