ايجارات - أرشيفية
لازالت ردود الأفعال مستمرة حول التطورات الأخيرة بشأن الطعن على المادة 563 من القانون المدنى، فقد صرحت محكمة استئناف القاهرة – مأمورية استئناف السادس من أكتوبر، الدائرة الثالثة، بالطعن بعدم دستورية المادة 563 من القانون المدنى، وذلك في الاستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم 24077 لسنة 140 قضائية، ويُعد هذا الطعن فريد من نوعه على القانون المدنى، المادة 563 ويُنتظر أن تكون له تداعيات هامة على مستقبل آلاف الدعاوى المماثلة، وقُيدت الدعوى برقم 20 لسنة 47 قضائية دستورية بتاريخ 15 مايو 2025.
فقد أودع ألبير أُنسى، المحامي بالنقض، طعن دستوري فريد من نوعه ضد المادة 563 من القانون المدنى، والطعن الذي يُمثل سابقة قضائية، يهدف هذه المرة إلى إعادة التوازن بين مصلحة المالك والمستأجر بخصوص قانون الايجار الجديد، حيث تنص المادة 563 من القانون المدنى على أن: "إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد...إلخ"، وذلك لتعارضها مع نصوص المادة 8، 53، 54، 59، 97 من دستور 2014، وتضاربها مع نص المادة 150 من القانون المدنى.
"المادة 563 مدني" في "وش المدفع"
الطعن أُقيم بناءً على تصريح صادر من محكمة استئناف القاهرة – مأمورية استئناف السادس من أكتوبر، الدائرة الثالثة، في جلسة 19 فبراير 2025، وهو ما يؤكد جدية الدفع الذى تقدم به المحامى بالنقض ألبير أُنسى، بعدم دستورية المادة 563 من القانون المدنى، وتضم هيئة المحكمة التي أصدرت هذا التصريح المستشار عبدالناصر عبدالعزيز رئيسًا، وعضوية المستشارين أسامة حسين، وعمرو حسن، وسكرتارية حلمى حلمى محمد .
السند القانوني للمادة 563 من القانون المدنى
وفى هذا الشأن – تقول الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم - نصت المادة 563 من القانون المدنى على أن: إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها:
(أ) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر يكون التنبيه قبل إنتهائها بثلاثة أشهر فإذا كانت المدة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفه الأخير كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
(ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل إنتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
(ج) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
القانون رقم 4 لسنة 1996 وأثره على المدة فى عقود الإيجار المحررة بعد سريان أحكامه:
وبحسب "سالم" في تصريح لـ"برلماني": بتاريخ 30 يناير 1996 صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى إنتهت عقود إيجارها أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، وقد نصت المادة الثانية من قانون الإصدار على أنه: "لا تسرى أحكام القانونيين 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التى إنتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون".
عقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى "القانون رقم 4 لسنة 1996"
عقد رضائى ملزم للجانبين هما "المؤجر والمستأجر" بمقتضاه – الكلام لـ"سالم":
أولا: يلتزم المؤجر بأن يمكن المستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة وفى ذلك تنص المادة 564 من القانون المدنى على أن: "يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الإتفاق أو لطبيعة العين".
ثانيا: يلتزم المستأجر بأداء القيمة الإيجارية وتسليم العين المؤجرة فى نهاية مدة العقد وفى ذلك تنص المادة 558 من القانون المدنى على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
بيان تجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدة أخرى:
توقيت عقد الإيجار بمعنى تحديد مدته مثلا "شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسون سنه ....."، ورغبة المستأجر فى البقاء فى العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع هما السبب والدافع دائما لتجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أخرى وفقا لصريح نص المادة 599 مدنى، فإن إنتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة ودون إعتراض من المؤجر يعد إيجارا جديدا لا مجرد إمتداد للعقد الأصلى أو الأول والذى إنتهى بإنتهاء مدته وفى هذه الحالة يعد الإيجار الجديد منعقداً بذات شروط العقد الأصلى بإستثناء مدة عقد الإيجار فتكون المدة معقودة لمدة دفع القيمة الإيجارية كما أوضحت ذلك المادة 563 من القانون المدنى سالفة الذكر – هكذا تقول "سالم" .
معنى المشاهرة.. المادة 563 "فقرة ب" من القانون المدنى
والتساؤل الذى يعد مدخلاً صحيحاً لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح
1. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خاليا من بيان المدة؟
2. هل عقد الإيجار المتصمن كلمة المشاهرة يعد معقودا لمدة غير معينة؟
3. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته؟
وتُجيب "سالم" على حزمة الأسئلة هذه بقولها:
- إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار إما خاليا من بيان المدة "مدة القعد"، وإما معقودا لمدة غير معينة، وإما يتعذر إثبات مدته .
- والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد "خلو العقد من بيان مدته"، وقد يعقد كذلك دون مدة معينة، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدنى أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته، ويستفاد ذلك من عبارة النص أو تعذر إثبات المدة المدعاة أى مدة عقد الإيجار، فمسائلة مدة عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .
- فمدة عقد الإيجار من الأمور التى يجوز التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد، فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .
تفسير كلمة المشاهرة فى ضوء ما سبق
وتضيف الخبير القانوني: فى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار، حكما غير صيحيح قانونا، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .
التفسير القضائي:
- ففى بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهراً، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى أراده طرفى العقد المؤجر والمستأجر .
- وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى، وهى مدة ستون عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى والمسألة أولا وأخيرا "إثبات ونفى".
إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدنى
-العقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى.
-العقود المحررة منذ 1/2/1996م.
- فعقد ايجار المتضمن كلمة مشاهرة لا يعد خاليا من بيان المدة "مدة عقد الإيجار"، كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة، والخلاف ينحصر فلى تساؤلين .
هل يعد العقد معقوداً لمدة شهر؟ هل يعد معقودا لمدة أطول؟
- والإجابة على هذا التساؤل لا يكون إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته .
-وعملا:- فأن المؤجر يدعى دائما أن المقصود بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .
-والمستأجر يدعى أن المقصود أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.
القضاء وتفسير كلمة المشاهرة
- التفسيرأحد وسائل طرق تطبيق القانون، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها، صحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين "المؤجر- المستأجر" بالفعل، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها عنه، أو أدت لمعنى أخر لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .
رأى محكمة النقض في الأزمة
وفى هذا سبق لمحكمة النقض التصدي لتلك الإشكالية في العديد من الطعون، وذلك فى بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية لمتعاقدان ووسائلة للوصول للإرادة الحقيقية، والذى جاء فيه: "ولمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك"، طبقا للعن رقم 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981 - والنقض 7851 لسنة 49 ق جلسة 4/1/1983 - والنقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 .
الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم
