المواجهة الآن بين المالك والمستأجر.. كيفية التعامل مع الأمر الوقتى الصادر بالطرد؟ وما هو الإجراء الذي يوقف تنفيذه؟.. 3 عناصر وضعها المشرع تفك طلاسم النزاع بخصوص الاستشكال في الأمر الوقتي.. والنقض تتصدى للأزمة

الأمر الوقتي هو أداة إجرائية سريعة تُستخدم في منازعات الإيجار، خاصة في طلبات الإخلاء، ويُصدر في غيبة المستأجر، بناءً على طلب يُقدم للقاضي المختص دون رفع دعوى، وفقًا لنظام الأوامر على عريضة المنصوص عليه في المواد 194 وما بعدها من قانون المرافعات، وأبرز خصائصه خصائصه القانونية أنه لا يصدر بحضور الخصم، وإنما يُفصل فيه على عريضة، ولا يُطعن عليه بالاستئناف أو النقض، باعتباره أمرًا وقتيًا لا حكمًا.

أما الطريق الوحيد للطعن عليه هو التظلم، خلال 15 يومًا من تاريخ إعلانه، أمام القاضي نفسه أو قاضٍ آخر حسب الأحوال، ولا يبدأ التنفيذ إلا بعد إعلان الأمر إعلانًا صحيحًا للخصم المحكوم عليه، ويجوز للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، لكن هذا لا يوقف تنفيذ الأمر، إلا إذا صدر قرار صريح بذلك، وتكمن الإشكالية في أن النص القانوني يتيح وسيلة مرنة لحسم منازعات الإيجار بسرعة، لكن الواقع العملي مختلف، فكثيراً من المحاكم ترفض إصدار الأمر وتحيله لمحكمة الموضوع، بحجة وجود منازعة جدية، مما يحوّل الأداة المستعجلة إلى طريق مسدود. 

المواجهة الآن أصبحت بين المالك والمستأجر

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية بشأن التعامل مع الأمر الوقتى، وذلك من خلال الإجابة على السؤال.. كيفية التعامل مع الأمر الوقتى الصادر بالطرد اعمالا للقانون رقم 164 لسنة 2025؟ وما هو الإجراء الذي يوقف تنفيذه؟ وهل صدور الأمر الوقتي بالطرد إعمالا للقانون 164 و165 لسنة 2025 بشأن أحقية طرد المؤجر للمستأجر وكون الأمر الوقتي واجب النفاذ – نفاذا معجلا – عملا بالمادة 288 مرافعات – لكن - هل كون الأمر الوقتي الصادر بالطرد وكونه مشمول بالنفاذ المعجل بنص القانون لا يوجد إجراء يوقفه؟ وهل النص في القانون 164 /2025 وكذلك القانون 165/2025 على ألا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.

أولاً:-

في البداية - يجب أن نعرف أن الأمر الوقتي مثله مثل أي سند من السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة 280 مرافعات، وهى الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح التي تصدق عليها المحاكم أو مجالس الصلح والأوراق الأخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة، وبالتالي ينطبق علي الأوامر ما ينطبق على السندات التنفيذية من شروط عند تنفيذه وعلى رأسها الإعلان المسبق قبل التنفيذ – ما يسمى الإعلان بالصيغة التنفيذية - مشتملا على تكليف المدين بالوفاء عملا بالمادة 281 مرافعات – وفقا لـ"عزام".

ثانيا:-

ومن ثم إذا تم الإشكال في الأمر الوقتي – سواء أم معاون التنفيذ "المُحضر" أو بصحيفة تودع قلم الكتاب - يترتب على الإشكال الأول وقف التنفيذ عملا بالمادة 312 مرافعات التي تنص على: "إذا عرض عند التنفيذ إشكال وكان المطلوب فيه إجراء وقتيا فلمعاون التنفيذ أن يوقف التنفيذ أو أن يمضى فيه على سبيل الاحتياط مع تكليف الخصوم في الحالين الحضور أمام قاضى التنفيذ ولو بميعاد ساعة وفي منزله عند الضرورة ويكفي إثبات حصول هذا التكليف في المحضر فيما يتعلق برافع الإشكال وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتم التنفيذ قبل أن يصدر القاضي حكمه" – الكلام لـ"عزام".

ملحوظة:  

ومن ثم – نرى - أنه يحق للمستأجر أن يستشكل في الأمر الوقتي الصادر ضده بالطرد سواء بإشكال وقتي لحين الفصل في التظلم المقام منه على الأمر الوقتي أو الدعوى الموضوعية المقامه منه بثبوت أحقيته فى سريان العقد، وله أن يقيم إشكال موضوعي بطلب الوقف الموضوعى فى مادة تنفيذ موضوعية حسب الحال – هكذا يقول الخبير القانوني. 

ثالثا:-

ولا يقدح فى ذلك النص فى المادة "7" من القانون 164/2025 على أن: "ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه"، حيث هناك فرق بين اجراءات تنفيذ الأمر الوقتى والأشكال فى تنفيذ الأمر الوقتي، وأثره الواقف للأمر الوقتي وبين كون الدعوى الموضوعية التي يقيمها المستأجر بالمنازعة في الحق في موضوع الأمر فتلك الدعوى لا توقف التنفيذ – طبقا لـ"عزام".

وفى الحقيقة الأمر الوقتي بالطرد واجب النفاذ طبقاً للقانون 164 و165 لسنة 2025، ورفع الدعوى الموضوعية وحده لا يوقف تنفيذه – لكن - المستأجر من حقه عمل إشكال في التنفيذ، وأول إشكال يوقف التنفيذ مؤقتاً لحين حكم قاضي التنفيذ، وفي نفس الوقت يرفع دعوى موضوعية بطلب إلغاء الأمر الوقتي أو بعدم الاعتداد به لثبوت أحقيته في سريان عقد الإيجار أو لبطلان سبب الطرد – بمعنى أدق:

-الإشكال = يوقف التنفيذ مؤقتاً. 

-الدعوى الموضوعية = لو قُضي له فيها، تلغي الأمر الوقتي نفسه حتى لو كان اتنفذ، وساعتها يقدر يطالب بالتعويض. 

تطبيقات محكمة النقض وتصديها للإشكالية

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 11691 لسنة 86 قضائية، والصادر بجلسة 13 نوفمبر 2024، والذى جاء في حيثياته: "الأحكام القابلة للتنفيذ الجبري في معنى المادة 212 مرافعات، ماهيتها، يكون مؤداه تصدر في طلب موضوعي لأحد الخصوم، وأن تكون قابلة للتنفيذ جبراً سواء بحكم القواعد العامة أو بمقتضى قواعد النفاذ المعجل، مؤداه إذا نكل المحكوم عليه عن أدائه تدخلت الدولة لإضفاء الحماية القانونية عليه عن طريق التنفيذ بوسائل القوة الجبرية"، وكذا الطعن رقم 7210 لسنة 86 قضائية، الصادر بجلسة 13 أكتوبر 2019، والذى جاء فيه: "مسئولية طالب التنفيذ وحده عن تنفيذ الحكم الجائز تنفيذه مؤقتًا تحمله مخاطر التنفيذ إذا ما ألغى الحكم، والحكم الصادر من القضاء المستعجل شأنه فى ذلك شأن الأحكام الصادرة فى الموضوع المشمولة بالنفاذ المعجل".