ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "3" مدنى كلى، بمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية، حكماً يهم المُلاك والمستأجرين، بفسخ عقد الايجار سند الدعوى، وإلزام المستأجر بسداد قيمة الأجرة المتأخرة عليه وحتى تاريخ الحكم، وكذا سداد قيمة انتفاعه بالوحدة حتى تمام التنفيذ.
جاء الحكم نصاً:
بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 3 سبتمبر 2023 والمتضمن استئجار المدعى عليه من المدعي عين التداعي المبينة وصفاً ومعالماً بالأوراق، والزمته بتسليم العين للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل، كما الزمت المدعى عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره ثمانية وعشرون ألفا وستمائة جنيه قيمة الأجرة المتأخرة عن الفترة 1 أغسطس 2024 حتى تاريخ الحكم الماثل في 23 يونيو 2025، وألزمته بأداء مبلغ وقدره 3 ألاف جنيها شهريا مقابلا لإنتفاعه بالعين عن الفترة من 24 يونيو 2025 حتى صدور هذا الحكم.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 1957 لسنة 2025 مدني على جنوب الجيزة، لصالح المحامى محمود عبد الله ذكي، برئاسة المستشار محمد ثروت غتورى، وعضوية المستشارين أحمد قناوى، ويسرا أحمد، وأمانة سر سعيد محمود.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر رغم انتهاء مدة الإيجار
تخلص واقعات الدعوى أن المدعى أقامت الدعوي الماثلة ابتداء، وعقدت لواء الخصومة فيها ضد المدعى عليه بموجب صحيفة موقعة من محام مقبول، مستوفية لشروطها القانونية وأوضاعها الشكلية، قُيدت وأودعت عن بعد بقلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 26 مارس 2025 وأعلنت وفق صحيح القانون، وطلب في ختامها الحكم:
1- بفسخ عقد الإيجار المؤرخ في 3 سبتمبر 2023، مع إلزام المدعى عليه بتسليم العين المستأجرة الحالة التي كانت عليها عند التعاقد خالية من الشواغل والأشخاص.
2 - إلزام المدعى عليه بأن يؤدى الطالب مبلغ مالي قدره 15600 جنيه وما يستجد من أجرة حتى تاريخ الوفاء أو الإخلاء والتسليم.
3 - إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
على سند من القول بموجب عقد إيجار مؤرخ 3 سبتمبر 2023 واستأجر المعلن اليه من الطالب الشقة رقم "..."، العنوان "..."، لمدة عام ويجوز تجديدها لمدة ماثلة، لقاء قيمة إيجارية قدرها 2600، ولما كان المدعى عليه أمتنع عن سداد القيمة الإيجارية المستحقة عليه اعتبارا من 1 أغسطس 2024 وحتى 30 يناير 2025 فيكون إجمالي المستحق عليه عن هذه المدة خمسة عشر ألف وستمائة جنية، وقد امتد العقد لعدم إنذار المدعى عليه بعدم الرغبة في التجديد، وقام الأخير بإنذار المدعى بامتداد العقد، وعليه قام المدعى بإنذار المدعى عليه بفسخ العقد بموجب الإنذار الرقيم 53200 والمؤرخ في 4 فبراير 2025 بفسخ العقد للإمتناع عن سداد الأجرة عن الفترة أنفة البيان متمسكاً بالشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس، إلا إنه لم يُحرك ساكنا وعليه أقيمت الدعوى.
وساند المدعي دعواه بحافظة مستندات طويت علي أصل عقد الإيجار سند الدعوى، أصل الانذار بفسخ لعدم سداد الأجرة، طالعتها المحكمة وألمت بها، وتداولت الدعوى بالجلسات كما الثابت بمحاضرها، وفيها مثل المدعى بوكيل عنه محام وقدم حافظة مستندات وإعادة الإعلان وطلب الحكم، وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
والمحكمة في حيثيات الحكم قالت: أنها تنوه في مستهل قضائها لخضوع عقد الإيجار سند التداعى للقانون المدنى، وحيث إن المحكمة وهى في مجال تكييف طلبات المدعى تشير إلى المستقر عليه في قضاء أنه يتعين على محكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تنزل عليها وصفها الصحيح في القانون"، طبقا للطعن رقم 18171 لسنة 76 القضائية، الصادر بجلسة 23 ديسمبر 2017.
المالك يُنذر المستأجر
ولما كان ما تقدم، وهديًا به وكان الثابت انتهاء عقد الايجار سند التداعي وظل المدعى عليه ماكنا بالعين ونص العقد على جواز تجديده ومن ثم انعقد الايجار للمدة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر، وكان البين أن المدني عليه أنذر المدعى بإمتداد العقد لعدم قيام الأخير بعدم الرغبة في التجديد، وعليه قام المدعى بإنذار المدعى عليه بفسخ العقد بموجب الإنذار الرقيم 53200 والمؤرخ 4 فبراير 2025 للإمتناع عن سداد الأجرة عن الفترة من 1 أغسطس 2024 حتى 30 يناير 2015 متمسكا بالشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس، إلا إنه لم يحرك ساكنا، مما تعد معه يده على العين غاصبة وتكون هذه الدعوى في حقيقتها هي دعوى طرد للغصب وتسليم العين للمدعي وعلى هدى هذا التكييف تمضي المحكمة نحو الفصل في الدعوى الماثلة.
وعن موضوع الدعوي، وبشأن طلب المدعي القضاء بطرد المدعى عليه من عين النزاع للغصب، فإن المحكمة تشير إلى المادة رقم 147/1 من القانون المدني والتي نصت على أنه: "1-العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما نصت المادة 148/1 من ذات القانون على أنه: "1-يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية"، كلما نصت المادة 150/1 من ذات القانون على أنه: 1-إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعادين، كما نصت المادة 558 من ذات القانون على أنه: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
انتهاء العقد لعدم سداد الأجرة
وحيث إنه باعتبار ما تقدم - فلما كان المدعي أقام الدعوى المائلة بطلب طرد المدعى عليه من عين النزاع لغصبه نظراً لعدم سداد للإيجار المستحق متمسكا بالشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس بالعقد، فأنذرته رسمياً دون جدوى إلا أن المدعى عليه ظل ماكثاً بالعين، ومن ثم انعقد الايجار في هذه الحالة للمدة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر، وحيث كان الثابت قانوناً ان الغصب هو انعدام يد الحائز من سند قانوني قائم في بسط يده على العين سواء لم يملك ذلك السند بداءة أو انتهى، والبين انتهاء سند المدعى عليه في إقامته بالعين بانتهاء عقد الايجار سالف البيان وبإنذاره رسميا من قبل المدعي لعدم سداد الأجرة متمسكا بالشرط الفاسخ الصريح، ومن ثم عد غاصباً للعين، فمالكها هو من له الحق في استعمالها واستغلالها والتصرف فيها وجني ما تدره من ريع وربح، وعليه تمضي المحكمة نحو القضاء بالطرد المدعى عليه من دين التداعي للغصب وفق ما سيرد بمنطوق الحكم.
وحيث إنه عن طلب المدعيات بالزام المدعى عليه بصفته بتسليم العين المؤجرة خالية من الأشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات، فحيث قضى نقضاً بأن الأصل أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد عملا بالمادة 160 من القانون المدني، ومن ثم فإن الفسخ له أثر رجعي سواء كان الفسخ بحكم القاضي أم بحكم الاتفاق أم بحكم القانون إلا أنه إذا كان العقد زمنيا كالإيجار وفسخ لم يكن لف منه أثر رجعي لأن طبيعة العقود الزمنية تستعصي على هذا الأثر ذلك أن العقد الزمني يقصد الزمن فيه لذابه إذ إنه محل العقد وما انقضى منه لا يمكن الرجوع فيه..".
1-على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف، لسبب لا يد له فيه.
2-فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصف هذه العين، افترض حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستاجر قد رد العين في حالة حسنة.
تسليم العين للمالك
وحيث إنه باعتبار ما تقدم وهديا به - فلما كانت المحكمة قد انتهت بقضائها المتقدم إلى القضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 3 سبتمبر 2023 وكان التسليم هو أثر من آثار الفسخ ونتيجة حتمية له، وأن المستقر عليه أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، وكان تسلم المدعى عليه لعين التداعي نتيجة العقد الإيجار سند الدعوى، وكان الأخير قد قضي بفسخه، الأمر الذي يعود معه طرفيه للحالة التي كانا عليه قبل تحريره، فيكون طلب المدعي في هذا الشق قد ورد على محل وسند قانوني خليقاً بالإجابة، لتقضى به المحكمة وتلزم المدعى عليه بتسليم العين محل التداعي للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل على نحو ما سيرد بمنطوق الحكم.
وحيث إنه عن طلب المدعي بالزام المدعى عليه بسداد القيمة الإيجارية المتأخرة عن الفترة من 1 أغسطس 2023 حتى 30 يناير 2025 بإجمالي مبلغ وقدرة خمسة عشر ألف وستمائة جنيه رداً بخلاف ما يستجد حتى تاريخ الوفاء أو الإخلاء والتسليم، فإن المحكمة تنوه إلى أنها تنظر الطلب الماثل بوصفه طلبا بأداء الأجرة الشهرية عن الفترة المطالب بها بدءً من 1 أغسطس 2024 حتى 30 يناير 2025 فضلاً عن الأشهر فبراير مارس ابريل مايو يونيو لعام 2025م تاريخ الحكم الماثل 23 يونيو 2025 على أن تنظر ما يستحق على المستأجر من انتفاعه بالعين بوصفه مقابلا للانتفاع بها بداية من 1 يوليو 2025 حتى تمام التنفيذ.
وفي هذا الصدد - فإن المحكمة تعاود الإشارة إلى نص المادة 586 من القانون المدنى من أنه:
1-يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب رفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة.
2-ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك".
المحكمة تفند الأجرة
وهديا بما تقدم - فمتى كانت المحكمة قد انتهت لطرد المدعى عليه من عين التداعي عيه للأجرة المستحقة منذ تاريخ 1 أغسطس 2024 لتاريخ الحكم الماثل، وكان البين أن الأجرة السابق علي مبلغ الفان وستمائة جنيه، وحيث إن البين أن المدعى عليه قد توقف عن الدفع عن الفترة من 1 أغسطس 2024 وحتى 30 يناير 2025، وكان المدعي قد قدر ان ذمه المدعى عليه المالية مشغولة بمبلغ وقدرة خمسة عشر الف وستمائة جنيه مصريا، فضلاً عن قيمة الأجرة المستحقة عن فبراير، مارس، أبريل، مايو، يونيو لعام 2025 تاريخ الحكم الماثل والمقدر بمبلغ 2600 جنيه × 5 أشهر - ثلاثة عشر ألف جنيه، ليصبحالمدعى عليه مشغولاً في ذمته بوصف الأجرة المتأخرة عن الفترة من 1 أغسطس 2024 حتى تاريخ الحكم الى اهن في 23 يونيو 2025 بمبلغ قدره ثمانية وعشرون الف وستمائة جنيه، يلتزم المدعى عليه بأدائه للمدعي وفق ما سيرد بمنطوق الحكم تقضي به المحكمة وفق ما سيرد بمنطوق الحكم.
وعن طلب المدعي بالزام المدعى عليه بأداء مقابلاً للانتفاع بالعين عن الفترة من 24 يونيو 2025 حتى تمام التنفيذ وفق تكييف المحكمة السابق لهذا الطلب، فقد نصت المادة 590 من القانون المدني على أنه: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر".
وهديا بما تقدم - فلما كان الثابت أن المدعي قد طلب بإلزام المدعى عليه بأداء مقابل للانتفاع بالعين حتى تاريخ الوفاء أو الإخلاء أو التسليم، وكان الثابت قانونا وقضاء أن المستأجر إذا ما مكث بالعين عقب انتهاء الإيجار يلتزم بتعويض المؤجر عن ذلك، ومن ثم فإن المحكمة تلزمه بأداء مبلغ قدره ثلاثة آلاف جنيها شهرياً عن انتفاعه بالعين عن الفترة من 24 يونيو 2025 حتى تمام تنفيذ هذا الحكم.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 3 سبتمبر 2023 والمتضمن استئجار المدعى عليه من المدعي عين التداعي المبينة وصفاً ومعالماً بالأوراق، والزمته بتسليم العين للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل، كما الزمت المدعى عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره ثمانية وعشرون ألفا وستمائة جنيه قيمة الأجرة المتأخرة عن الفترة 1 أغسطس 2024 حتى تاريخ الحكم الماثل في 23 يونيو 2025، وألزمته بأداء مبلغ وقدره 3 ألاف جنيها شهريا مقابلا لإنتفاعه بالعين عن الفترة من 24 يونيو 2025 حتى صدور هذا الحكم.
