ايجارات - أرشيفية
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 34 لسنة 21 قضائية "دستورية"، بجلسة 9 نوفمبر 2024، والذي قضى بعدم دستورية تثبيت الأجرة بنسبة 7٪ من قيمة الأرض والمباني، لما يمثله ذلك من إخلال بحق الملكية ومساس بمبدأ العدالة، وقد جاء القانون لضبط العلاقة الإيجارية وإعادة التوازن بين المؤجر والمستأجر، ومنذ ذلك الحين يتم تقديم طلبات وأوامر بالطرد والإخلاء والتسليم لقاضى الأمور الوقتية بينها من صدر بالرفض وأخرى بالقبول، الأمر الذى أثار لغطاً كبيراً في ظل عدم صدور اللائحة التنفيذية للقانون.
وفى الحقيقة صحيح القانون لا يسري بأثر رجعي بدليل أن الأمر الوقتي الخاص بغلق المسكن لمدة سنة أخذ رفض، لأن السنة المفترض تبدأ من بعد صدور القانون، أما الأمر الثاني كان إثبات لواقعة مادية وهي احتجاز أكثر من مسكن، فإثبات الواقعة وتقديريها للقاضي والمستندات المقدمة، وبالتالي جائز أنه يصدر قرار، لكن الغريب في الأمر كيف يكون أمر بهذه الخطورة مناط الاحتكام له لقاضي الأمور الوقتية – مع كامل التقدير والاحترام لقضاة مصر الأجلاء - لكن الحديث هنا عن طريقة التقاضي لماذا يمنع على المستأجر الرد والدفاع عن نفسه؟ ولماذا يوضع المستأجر موضع المتأخر ويبدأ دفاعه بعد صدور القرار؟ فهناك العديد من الإشكاليات في هذا الأمر أولها سقوط الأمر إذا لم ينفذ في خلال 30 يوماً، وثانياً: أن التظلم من الأمر لا يوقف التنفيذ.
الآلية الإجرائية لتطبيق القانون
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكاليات أوامر الإخلاء وفقاً لقانون رقم 164 لسنة 2025، والآلية الإجرائية لهذا الأمر، والمستندات المطلوبة، والإشكاليات العملية، ورأى محكمة النقض بخصوص إشكالية تطبيق القوانين بأثر فورى أو رجعى، وكذا رأى المحكمة الإدارية العليا، وهنا الآلية الإجرائية تتمثل في أن يتقدم المؤجر بطلب على عريضة إلى قاضي الأمور الوقتية، مرفقًا بالمستندات الرسمية التي تثبت امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للسكن، حيث يصدر القاضي أمرًا بالإخلاء، ويُحال الأمر إلى إدارة التنفيذ لمباشرة إجراءات التنفيذ – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض الدكتور حازم عبدالحاكم العيسوى.
المستندات المطلوبة
1-شهادة من الشهر العقاري أو السجل العيني تثبت ملكية المستأجر لوحدة أخرى.
2-إفادة مرافق أو ضرائب عقارية تربط اسم المستأجر بالوحدة.
3-يشترط أن تكون المستندات رسمية لا صور ضوئية.
.jpg "71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-71567-380 (1)")
الإشكاليات العملية
الملكية غير المباشرة: لم يتناول القانون حالات امتلاك المستأجر لوحدات بأسماء أفراد من عائلته. يُقترح تضمين آلية تحقق تشمل الربط الضريبي، بيانات المرافق، والتحريات العقارية.
صلاحية الوحدة البديلة للسكن: لم يحدد القانون معايير دقيقة للصلاحية. يُقترح إصدار لائحة تنفيذية تتضمن الحد الأدنى للمساحة، وجود المرافق، والسلامة الإنشائية.
عدم وقف التنفيذ: المادة السابعة تنص على تنفيذ الأمر فورًا رغم الطعن عليه يُقترح تعديل النص بما يجيز وقف التنفيذ مؤقتًا إذا توافرت أسباب جدية، مع إلزام الطاعن بتقديم كفالة لضمان الجدية.
مهلة الثلاثين يومًا لتنفيذ الأمر: تنص المادة 200 من قانون المرافعات على سقوط الأمر الوقتي إذا لم يُنفذ خلال ثلاثين يومًا من تاريخ صدوره، يُقصد بالتنفيذ هنا فتح ملف التنفيذ خلال هذه المدة، وليس إتمام التنفيذ ذاته، وتبدأ الإجراءات بإعلان السند التنفيذي، ثم مخاطبة الجهات المختصة لترتيب التنفيذ الجبري، والتأخير في فتح الملف يُعرض الأمر للسقوط – الكلام لـ"العيسوى".
.jpg "8591-images-(1)")
الخلاصة:
-أصاب المشرع حين أسند الاختصاص لقاضي الأمور الوقتية لتخفيف العبء عن دوائر الإيجارات وضمان سرعة التنفيذ.
-لا توجد مشكلة قانونية أو واقعية في إخلاء مستأجر يمتلك أكثر من وحدة، فالغرض من الإجراء هو منع التحايل على الامتداد القانوني.
-الآلية فعالة لكنها تتطلب دقة في المستندات وسرعة في التنفيذ، يُوصى بتعديل بعض النصوص لضمان التوازن الإجرائي دون المساس بحق الملكية، مع ضرورة إصدار لائحة تنفيذية توضح المعايير وتضبط الإجراءات، وتنظم آلية سريعة للتظلم من الأمر الوقتي في حالات القوة القاهرة.
الأوامر الوقتية غير مسببة
الأوامر الوقتية غير مسببة، بالتالى لا يمكن الجزم بسبب الرفض، أما بخصوص إشكالية تطبيق القوانين بأثر فورى أو رجعى، فهناك أحكام مستقرة لمحكمة النقض المصرية تؤكد أن القانون الذى ينظم العقود الخاضعة للنظام العام يسرى على المراكز القانونية لتلك لعقود الخاضعة للنظام العام قبله، وفى هذه الحالة لابد أن ينص المشرع صراحة أو دلالة على أن القانون لا يسرى بأثر رجعي.
طالما أنه لم يفعل ذلك فإن هذه الحالة تحديداً واستثناءً من الأصل العام فإن عدم نصه هو الذى يفهم منه سريان القانون بأثر رجعي أو بعبارة أدق استرداد سلطانه على الآثار المترتبة على هذه العقود، وهذا ما يفهم من مفاد نص المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025 بخصوص غلق العين سنة أو أكثر دون مبرر، أى أن حكم المادة يسرى على المراكز القانونية لعقود الإيجار الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية فوراً بمجرد نفاذ القانون، وهنا كمان يلاحظ دون مبرر فتحت سلطة تقديرية أوسع للقاضى بخلاف النص على امتلاك وحدة أخرى.
المحكمة الإدارية العليا وضحت بجلاء الموضوع:
نفاذ القانون من حيث الزمان - الأثر الرجعي والأثر المباشر للقانون - القانون بوجهٍ عام يحكمُ الوقائعَ والمراكز التي تقع تحت سلطانه، أي في الفترة ما بين تاريخ العمل به وإلغائه، وهذا هو مجال تطبيقه الزمني- يطبق القانون الجديد بأثره المباشر على الوقائع والمراكز التي تقع أو تتمُّ بعد نفاذه، ولا يطبق بأثر رجعي على الوقائع أو المراكز التي وقعت وتمَّتْ قبل نفاذه إلا بنصٍّ صريح يُقرِّر الأثر الرجعي، وبأغلبية خاصة.
قاعدة نفاذ القانون من حيث الزمان لها وجهان:
وجه سلبي: يتمثل في انعدام أثره الرجعي.
ووجه إيجابي: ينحصر في أثره المباشر- بالنسبة إلى عدم الرجعية: فإن القانون الجديد لا يحكم ما تمَّ في ظل الماضي، فإذا كان الوضع القانوني قد تَكَوَّن أو انقضى في ظل القانون القديم، فلا يملك القانون الجديد المساس به.
أما بالنسبة للأثر المباشر: فإن القانون الجديد تبدأ ولايتُه من يوم نفاذه، ليس فقط على ما سوف ينشأ من أوضاعٍ قانونية، ولكن كذلك على الأوضاع التي بدأ تكوينُها في ظل القانون القديم ولم يتم تكوينُها أو لم يتم انقضاؤها إلا في ظل القانون الجديد.
رأى محكمة النقض في الإشكالية
الحقيقة، إن الأصل أن القانون الجديد يسري بأثر مباشر على الوقائع والمراكز القانونية التي تقع أو تتم بعد نفاذه، ولا يسري بأثر رجعي إلا إذا تقرر ذلك بنص، طبقا للطعن رقم 608 لسنة 45 قضائية – جلسة 9 إبريل 1979 - ولكن إذا استحدث القانون الجديد أحكاما متعلقة بالنظام العام، فإنها تسري بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة ولو كانت ناشئة قبله و(أن الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء في قوانين إيجار الأماكن هي قواعد آمرة ومتعلقة بالنظام العام)، ومن ثم يتعين إعمال حكم المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على المراكز والوقائع القانونية والتي لم تستقر نهائيا وقت العمل بالقانون بصدور حكم نهائي فيها، ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل به باعتباره حكما من النظام العام لتعلقه بالامتداد القانوني لمكان يخضع لقانون إيجار الأماكن، طبقاً للطعن رقم 446 لسنة 55 قضائية، الصادر بجلسة 25 فبراير 1991.
وبتطبيق الحكم سالف البيان على الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء في القانون الجديد والتي تتعلق بالنظام العام، فيكون القرار بالرفض شابه الخطأ في تطبيق صحيح القانون، وذلك في حالة عدم ثبوت صدور حكم نهائي استقرت به المراكز القانونية نهائيا.
