المحكمة الدستورية العليا - أرشيفية
حالة الترقب التي يشدها الشارع المصرى قبيل التصديق على تعديلات مشروع قانون الإيجار القديم من عدمه، حيث إنه بعد إرسال القانون للتصديق على قانون "إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر"، المعروف بقانون الإيجار القديم، بدأت الأسئلة تدور في أذهان الملايين من المستأجرين والملاك حول موعد تطبيق القانون ومن هم المستهدفين؟ حيث إنَّ قانون الإيجار القديم يبدأ تطبيقه رسميًا اعتبارًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وذلك بعد التصديق عليه من رئيس الجمهورية، وبعدها يكون العمل به ساريًا على مستوى الجمهورية.
والقانون الجديد لو تم التصديق عليه ونشر في الجريدة الرسمية سيُطبق بشكل خاص على المناطق القديمة التي تضم عقارات وإيجارات تجارية قائمة منذ عقود، مثل تلك المُبرمة في ستينيات القرن الماضي، بالإضافة إلى جميع العقارات المُشيّدة قبل 30 يناير 1996، كما أنَّ القانون الجديد يلغي التشريعات السابقة، وهي قوانين عامي 1977 و1981، ولكن السؤال هنا الأكثر تداولاً بين المواطنين.. ما الآثار المترتبة على نفاذ حكم الدستورية بشأن زيادة قيمة الأجرة حال عدم نفاذ القانون الذي أقره البرلمان.
الآثار المترتبة على نفاذ حكم الدستورية بشأن قانون الإيجار القديم
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على السيناريوهات المرتقبة والآثار المترتبة على نفاذ حكم الدستورية بشأن زيادة قيمة الأجرة حال عدم نفاذ القانون الذي أقره البرلمان إذا لم يتم التصديق عليه ونشره في الجريدة الرسمية، وذلك في الوقت الذى أصبح فيه مشروع القانون هو حديث الساعة الذى يشغل بال الشارع المصرى (مُلاك ومستأجرين)، فلا يخلو بيت في مصر إلا وبه مستأجر - بحسب المستشار الدكتور إسلام إحسان، نائب رئيس هيئة النيابة الإدارية.
في البداية - فمن وجهة نظري أنه فى حال سريان حكم الدستورية بانتهاء الدورة البرلمانية دون التصديق على القانون، سيؤدى إلى: 1- بقاء الأوضاع القانونية كما هي، 2- وسيكون محل التنازع إذا ثار خلاف مقتصر على تحديد قيمة زيادة الأجرة إذا لم يتفق عليها المؤجر والمستأجر رضائيا، 3- إذ فى هذه الحالة سيقيم المؤجر دعوى قضائية للمطالبة بالأجرة التى يطلبها، 4- وحتى يحكم فى هذه الدعوى بحكم نهائي واجب النفاذ سيستغرق الأمر سنوات سيظل خلالها وضع المستأجر القانونى مستقرا – وفقا لـ"إحسان".
7 عناصر تكشف ملف "الإيجار القديم" إلى أين يذهب
5- ولما كانت مدة التقاضى بدرجتيه قد تزيد على مدة الـسبع سنوات، فإن بذلك تتحقق فترة استقرار للمستأجرين أكثر من الواردة فى القانون وستبعد عن المستأجرين شبح الإخلاء بعد السبع سنوات، 6- ولن تهدر ميزة الامتداد لجيل واحد التى يتمتع بها المستأجرين حاليا، 7- بالإضافة إلى أنه على فرض صدور الأحكام بالأجرة الجديدة، فإن تلك الأحكام ستصدر بناء على تقرير الخبير لكل حالة على حدة، والخبير سيراعى حالة العقار محل النزاع واقعيا وهو ما يقترب من الواقع والإنصاف كثيرا بدلاً من القانون الذي اكتفى بتبنى معيار عام، وهو تحديد الاجرة وفقا لتصنيف المنطقة عموما بغض النظر عن وضع كل عقار – هكذا يقول "إحسان".
ولا شك أنه مستحيل منطقياً أن تكون كل العقارات الكائنة فى المنطقة الواحدة على ذات المستوى، وفى ذات الحالة الإنشائية ونفس المساحة، فكيف تكون الأجرة واحدة رغم تباين حالة كل عقار عن الآخر، و هو ما سيتلافاه تقرير الخبير الذي سيعكس الحالة الواقعية لكل عقار، وتجدر الإشارة إلى أن إقرار مجلس النواب لقانون الإيجار الجديد لا يترتب عليه نفاذ القانون وسريان أحكامه تلقائيا، إذ وفقاً للمادة 225 من الدستور يشترط لنفاذ القانون مرحلتين هما التصديق على القانون من السيد رئيس الجمهورية، ثم النشر فى الجريدة الرسمية – الكلام لنائب رئيس هيئة النيابة الإدارية.
هناك مرحلتين لنفاذ القانون
وتابع: وهذان الإجراءان منفصلان وأن ترتب ثانيهما، وهو النشر على التصديق، والدستور حدد ميعاد التصديق بشهر من تاريخ إبلاغ الرئيس بالقانون الذي أقره البرلمان، فإذا صدق عليه خلال هذه المدة ينشر فى الجريدة الرسمية ويعمل به بعد شهر من تاريخ نشره، ما لم يحدد القانون تاريخا أخرا لسريان أحكامه، ولا يعرف الدستور ولا القانون ما يطلق عليه تصديق ضمنى.
وفى الأخير يقول "إحسان": إذ يعتقد خطأ أنه بفوات الشهر دون أن يقوم السيد الرئيس بإعادة القانون إلى مجلس النواب يعتبر ذلك بمثابة تصديق، إذ لم ينص الدستور على ذلك، إنما نص على أنه فى هذه الحالة يعتبر القانون قد أُصدر أى تم إقراره من البرلمان، لكن لا يعنى ذلك بأى حال من الأحوال نفاذ القانون، فلا نفاذ إلا بالنشر، ولا نشر إلا بالتصديق الصريح من رئيس الجمهورية على القانون، وبذلك يكون التوصيف الصحيح للقانون أنه موقوف نفاذه لعدم التصديق والنشر، إذ لا يكلف الأفراد بأحكام القانون إلا إذا تحقق لهم العلم اليقينى به من خلال النشر فى الجريدة الرسمية دون سواها من وسائل الإعلام والنشر المختلفة.
وعن ضوابط تطبيق المادة 562 من القانون المدنى بشأن تحديد القيمة الايجاربة بأجرة المثل و التى استقرت عليها محكمة النقض في الطعن رقم 7814 لسنة 64 القضائية، ومنها على سبيل المثال: وكان مفاد نص المادة 562 من القانون المدني أنه إذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على الأجرة فسكتا عن تحديدها في العقد وعن بيان كيفية تقديرها أو إذا اتفقا عليها ولكن تعذر على أي منهما إثبات ما تم الاتفاق عليه، فإن الأجرة تقدر بأجرة المثل وقت تمام العقد وفي مكان الشيء المؤجر أو كان عقاراً، وأجرة المثل يحددها القاضي مستعيناً في ذلك بما يقدمه الطرفان من عقود إيجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو تالية أو عن أعيان أخرى تماثل العين المؤجرة، وله أن يستعين في ذلك برأي أهل الخبرة.
لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه وأوراق الدعوى أن موضوع الدعويين السابقتين رقمي 713، 1724 لسنة 1990 مدني طنطا - مأمورية المحلة الكبرى - هو الطعن على قرار لجنة تقدير الإيجارات بطلب إعادة تقدير أجرة العين وفقاً للأسس المقررة بقانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 وقضى فيهما بإلغاء هذا القرار واعتباره كأن لم يكن لعدم خضوع العين في خصوص تحديد أجرتها لأحكام هذا القانون بل لاتفاق الطرفين بينما الموضوع في الدعوى الحالية هو طلب تقدير أجرة هذه العين وفقاً لأجرة المثل استناداً لنص المادة 562 من القانون المدني لعدم اتفاق الطرفين على مقدار هذه الأجرة أو كيفية تقديرها وهذه المسألة لم تكن مطروحة على المحكمة في الدعويين السابقتين ولم يتناضل فيها الخصوم ولم تكن محلاً لقضاء صريح أو ضمني في أسباب حكمها أو في منطوقه، ومن ثم فلا يكسب هذا الحكم في خصوص هذه المسألة - حجية تمنع من نظرها بنفس النزاع الحالي، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الدعويين السابقتين فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون، وإذ حجبه ذلك عن تقدير أجرة العين محل النزاع فإنه يكون معيباً أيضاً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذه الأسباب.
