يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة، الإثنين المقبل، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ومشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وأشار التقرير، إلى أن اللجنة المشتركة عقدت سبع جلسات حوار مجتمعي أيام 4 و5 و6 و11 و12 و25 و26 مايو 2025، لدراسة مشروع القانون المقدم من الحكومة، بشأن الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن. (وذلك من حيث المبدأ).
وقد شارك في تلك الجلسات عدد كبير من النواب أعضاء المجلس بمختلف انتماءاتهم السياسية، كما حضرها جميعا المستشار محمود فوزي، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي، وحضر بعض من هذه الجلسات الوزراء: مهندس شريف الشربيني، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، دكتورة منال عوض، وزير التنمية المحلية، ومحافظي: القاهرة – الإسكندرية – الجيزة – القليوبية، وممثلي وزارات: الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، العدل، التنمية المحلية، التضامن الاجتماعي. كما حضر اللواء خيرت بركات، رئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.
وقد امتدت جلسات الحوار المجتمعي – المشار اليها - لساعات طويلة بلغت نحو 33 ساعة، استمعت اللجنة فيها إلى آراء العديد من الجهات المعنية، والتي كان منها: المجلس القومي لحقوق الإنسان، المركز القومي للبحوث الاجتماعية والجنائية، أساتذة القانون المدني بكليات الحقوق جامعات: القاهرة – عين شمس – بنها – أسيوط، ممثلين عن كل الملاك والمستأجرين، كما استمعت اللجنة إلى نقباء: المهندسين – الأطباء – ممثلي نقابة الصيادلة – رئيس الاتحاد العام للغرف التجارية.
وقد بلغ عدد النواب المتحدثين 61 نائبًا، كما بلغت عدد المداخلات 96 من النواب، و32 من ممثلي الحكومة، و23 من ممثلي الجهات التي تمت دعوتهم.
أهم الآراء والمقترحات التي تم طرحها في جلسات الحوار المجتمعي
أشار تقرير اللجنة إلى أنه عقب إحالة مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن (في نسخته الأولية) إلى اللجنة المشتركة، صدرت تعليمات المستشار الدكتور حنفى جبالى، رئيس مجلس النواب بعقد جلسات حوار مجتمعي موسع تستمع فيه اللجنة المشتركة إلى كافة الآراء والمقترحات المتعلقة بهذا الملف سواء من جميع أعضاء المجلس باختلاف أيدولوجيتهم وانتماءاتهم السياسية، أو من الحكومة بأجهزتها المعنية المختلفة أو من ممثلي أطراف العلاقة الإيجارية، وكذلك اساتذة القانون والنقابات والمجالس والأجهزة المستقلة المعنية.
وقد تباينت وتنوعت تلك الآراء والمقترحات، ولكن اتفق جميع المتحدثين على تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024 بشأن ضرورة زيادة القيمة الإيجارية، ويمكن إيجاز الآراء في ثلاثة محاور رئيسية:
الـمحور الأول: زيــادة القيمــة الإيجــارية:
ولكن اختلفت تلك الآراء بشأن كيفية تطبيق تلك الزيادة، وذلك على النحو الآتي:
1- أن تتم الزيادة في القيمة الإيجارية وفقًا لشرائح يراعى فيها محل الوحدة ومساحتها وتاريخ إنشائها والحالة الاجتماعية للمستأجر، مع استخدام معايير وضوابط معينة للاهتداء بها في تحديد تلك الشرائح مثل (الضريبة العقارية – التصالح – الاستعانة بلجان تقدير الأجرة المنصوص عليها في القانون 136 لسنة 1981). ويمثل هذا الرأي أغلب من تحدثوا.
2- عدم تصدي البرلمان في دور الانعقاد الحالي لتعديل تلك التشريعات، وترك الأمر للسلطة التقديرية للقضاء في المحاكم العادية.
3-اقتراح إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين غير القادرين على دفع قيمة الزيادة الإيجارية.
4-المساواة في قيمة الزيادة بين الأماكن السكنية والأماكن غير السكنية.
5- أن تكون الزيادة في القيمة الإيجارية متوافقة مع الزيادة التي أقرها القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى (5 أضعاف و15% زيادة سنوية).
6- وضع حد أدنى وحد أقصى للزيادة في القيمة الإيجارية، على أن تكون الزيادة السنوية على جميع المنشآت 15%
7- زيادة القيمة الإيجارية للأماكن السكنية بحيث لا تقل عن 2000 جنيه للأماكن الشعبية، و4000 جنيه للمناطق المتوسطة، و8000 جنيه للمناطق الراقية، ووضع حد أدنى لزيادة الوحدات غير السكنية بما لا يقل عن 5000 جنيه.
8- زيادة القيمة الإيجارية بحيث تصل إلى نصف القيمة السوقية أو قيمة المثل.
9- زيادة القيمة الإيجارية بذات المعايير التي أقرها القانون 6 لسنة 1997 المتعلق بزيادة القيمة الإيجارية في الأماكن غير السكنية.
10-أن تكون الزيادة في القيمة الإيجارية بمقدار 20 ضعف بالنسبة للوحدات غير السكنية، و5 أضعاف بالنسبة للوحدات السكنية.
11-التفرقة في زيادة القيمة الإيجارية بين المستأجر الأصلي ومن امتد له عقد الإيجار، وكذلك التفرقة في الزيادة بين الوحدات السكنية وغير السكنية.
12- زيادة القيمة الإيجارية بشكل تدريجي، بحيث تصل في غضون 10 سنوات للقيمة السوقية لإيجار الوحدة.
13-قصر الزيادة في القيمة الإيجارية على الأماكن غير السكنية.
الـمحور الثاني: تحرير العلاقــة التعاقــدية:
تباينت الآراء والمقترحات المتعلقة بهذا المحور بين ثلاثة اتجاهات رئيسية
الاتجاه الأول: يرى عدم إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل مطلق ونهائي وذلك لاعتبارات دستورية.
الاتجاه الثاني: ويرى ضرورة وضع حل جذري وإنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بعد فترة انتقالية معقولة.
الاتجاه الثالث: يرى أنصاره إمكانية إنهاء العلاقة التعاقدية في بعض الحالات دون حالات أخرى.
وذلك وفقاً لما سيرد تفصيله في الآراء الآتية:
الاتجاه الأول: يرى عدم إنهاء العلاقة التعاقدية بشكل مطلق ونهائي وذلك لاعتبارات دستورية تتمثل في ضرورة احترام المبادئ الدستورية التي أقرتها المحكمة الدستورية العليا في حيثيات حكمها في الدعوى رقم 70 لسنة 8 ق د بجلسة 3 نوفمبر 2002 والتي قررت امتداد قانوني لعقد الإيجار يستفيد منه المستأجر الأصلي وفقًا لحكم المادة (18) من قانون 136 لسنة 1981، كما يستفيد منه ذوو قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقًا لحكم الفقرة الأولى من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977.
وإن نص المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 سبق وأن عرض أكثر من خمس مرات على المحكمة الدستورية العليا.
وإن نصوص القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أمعنت في حماية المستأجر وخرجت بشكل صارخ على مبدأ أن العقد شريعة المتعاقدين ومبدأ سلطان الإرادة، حيث أقرت أنه يمكن للمستأجر أن يسدد الإيجار قبل الحكم بالطرد أو حتى قبل الحكم وقبل نفاذه.
إن قضاء محكمة النقض قد توسع بشكل كبير في النصوص الاستثنائية بإضافة حالات لم ترد في القانون ومنها منح الساكن والمساكنة حق الاستمرار في عقد الإيجار
الاتجاه الثانى: يرى ضرورة وضع حل جذري وإنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بعد فترة انتقالية معقولة، وذلك لعدة اسباب منها أحقية المشرع في تنظيم الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن، و بعض المقترحات طلبت زيادة الفترة الانتقالية لتحرير العلاقة الإيجارية لتكون من 10 إلى 15 سنة، وذلك لمنح مهلة لكل من المستأجرين لتدبير أمورهم، والدولة لتدبير سكن بديل للحالات المستحقة للرعاية والدعم، بينما ارتأى البعض تخفيض الفترة الانتقالية لتكون ثلاث سنوات بالنسبة للوحدات السكنية، وسنة واحدة للوحدات غير السكنية، وذلك لسرعة درء الأضرار الناتجة عن عدم صيانة آلاف العقارات الخاضعة لقوانين الإيجار القديم.
بالإضافة إلى ضرورة إجراء بحث لحالات المستأجرين بشكل فردي وإنهاء عقد الإيجار لبعض فئات المستأجرين الذين لا يستحقون دعم ومساندة الدولة مثل من قام بإغلاق وحدته أو من لديه وحدة بديلة، أو من يثبت بأي وسيلة بأنه ميسور الحال ويتمتع بوضع اقتصادي يمكنه من استئجار أو شراء وحدة أخرى، وذلك مراعاة لقواعد العدالة والإنصاف.
وقد أخذت اللجنة بهذا الرأي وفقًا للأسباب والمبررات التي ارتأتها اللجنة على النحو الذى سيرد تفصيلاً فى التقرير الماثل.
الاتجاه الثالث: يرى إمكانية تحرير العلاقة التعاقدية في بعض الحالات دون حالات أخرى وذلك عل النحو التالى:
1- قصر الامتداد في عقود الإيجار القديمة على بعض الفئات مثل المستأجر الأصلي وزوجه الذين امتد إليهم عقد الايجار بالفعل قبل العمل بهذا القانون، مع خضوعهم لزيادة القيمة السنوية حتى بعد انتهاء مدة السبع سنوات، وذلك لعدة اعتبارات، اهمها: العدالة الدستورية والقانونية، لأن استثناء هذه الفئات لا يتعارض مع الحق فى الملكية المكفول دستوريًا بل يتوافق معها لأن هذه الفئات لم تتوارث هذه الوحدات كما هو الحال بالنسبة للجيل الأول وإنما هي التي تعاقدت بالفعل على هذه الوحدات وهى من تحملت بأعبائها المالية.
ومن الناحية الشرعية، فإن استثناء هذه الفئات لا يخالف الشرع لأن عقد الايجار المؤبد ولئن كان غير جائز شرعًا وفقًا للرأي الراجح فقهًا إلا أنه - ونظراً لظروف الحال فى قوانين الإيجار القديمة- فأن العقد ينتهى بانتهاء مدته أو بوفاة المتعاقد، وبالتالي حتى وإن كان هناك مخالفة فى تأبيد العقد من الناحية الشرعية إلا أنه يمكن التقليل من آثار ذلك بانتهائه بوفاة المتعاقد الأصلي.
أما من الناحية الواقعية: إن هذه الفئة في الأغلب كبيرة في السن ويصعب توفير مساكن بديلة لها أو على الأقل من الناحية الواقعية يصعب نقلها إلى أماكن بديلة.
2- ويرى هذا الاتجاه قصر الامتداد في عقود الإيجار القديمة على بعض الفئات الأخرى الأولى بالرعاية بالإضافة للمستأجر الأصلي وزوجه مثل الأرامل والقُصر ومن له وصية واجبة، وكذلك ذوي الإعاقة، وذلك استنادًا للمبادئ التي أقرها حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 3 نوفمبر 2002،وما سبق وأن أقرته المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها بما عُرف بالوظيفة الاجتماعية للملكية.
3- ضرورة التفرقة بين الوحدات المغلقة، والوحدات الآيلة للسقوط، والوحدات غير السكنية، وبين غير ذلك من الوحدات، حيث إنه يمكن إنهاء العلاقة التعاقدية فورًا أو بعد الفترة الانتقالية بالنسبة للوحدات المغلقة أو الآيلة للسقوط أو الوحدات غير السكنية، أما غير ذلك من الوحدات فلا يمكن إنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية بالنسبة لها، وذلك للاعتبارات منها مراعاة الاستقرار الاجتماعي والتقليل من الآثار السلبية التي قد تنتج عن تطبيق إنهاء الوحدات التعاقدية بالنسبة لجميع وحدات الإيجار القديم دون تمييز و اعتبار الوحدات المغلقة هي استعمال للعين فيما لم تعد له، وبالتالي يتم الخروج عن طبيعة عقد الإيجار، كما أنه يمكن قياس ذلك على تجريم تبوير الأراضي الزراعية أو اللجوء إلى نظرية التعسف في استخدام الحق.
4- استثناء الوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى من إنهاء العلاقة الإيجارية، نظرًا للاعتبارات الآتية:
• خضوع الوحدات المؤجرة الغير مخصصة للسُكنى للقانون 6 لسنة 1997 والذي أقر بالفعل زيادات تحملها المستأجر.
• أن المحكمة الدستورية العليا قد سبق وأن أقرت امتداد عقد الإيجار لمصلحة أبناء بعض الفئات مثل الصيادلة باعتبارها مهنة وليست تجارة، ومراعاة لأسرة الصيدلي المتوفى.
• هناك صعوبة قانونية في تطبيق المادة 5 من مشروع القانون بإنهاء العلاقة الإيجارية بالنسبة للصيدليات نظرًا لأن قانون مزاولة مهنة الصيدلة رقم 127 لسنة 1955 قد أكد في المادة 14 منه على أنه في حالة نقل الصيدلية إلى مكان آخر تسقط الرخصة وهو الأمر الذي يتسبب في الأذى للعديد من الصيادلة، كما قيدت المادتين 30 و31 - من القانون المشار إليه - إجراءات الموافقة على مزاولة الصيدلية عملها بضرورة ألا تقل مساحتها عن 25 متر وأن تكون المسافة بينها وبين أقرب صيدلية لها مسافة لا تقل عن 100 متر.
• وجود صعوبة عملية واجتماعية في إخلاء المنشآت الطبية التي تخضع لقوانين الإيجار القديم.
الـمحور الثالث: توفير بدائل للمستأجرين من قبل الدولــة:
اختلفت الآراء والمقترحات بشأن دور الدولة في تعويض المستأجرين المتضررين من تحرير العلاقة بين المؤجر والمستأجر حال تطبيق القانون، وذلك على النحو الآتي:
1- ضرورة ربط الموافقة على إنهاء عقود الإيجار القديمة طبقًا لما ورد في المادة 5 من مشروع القانون، بمدى قدرة الدولة على الالتزام بتوفير مسكن بديل لمحدودي الدخل من المستأجرين، مع ضرورة استبدال نص المادة 7 من مشروع القانون ليصبح هناك التزام صريح من الدولة بتوفير المسكن البديل المشار إليه.
2- ضرورة النص على أن يكون هناك محددات دقيقة في مشروع القانون للأولوية التي جاءت في المادة 7 من مشروع القانون بشأن منح المستأجرين لوحدات إسكان بديل، وقد تتضمن هذه المحددات أسعار ومساحات وأماكن توفير الإسكان البديل، مع عدم ترك تلك الأمور للائحة التنفيذية.
3- تعويض المستأجر الذي يخلي وحدته السكنية قبل نهاية المدة الانتقالية بنسب تتراوح بين 25 % إلى 30% من ثمن الوحدة.
4- ضرورة النص بشكل صريح وغير قابل للتأويل على التزام الدولة – وليس فقط منح أولوية – بتوفير سكن بديل للمستأجرين الذين سيتم طردهم، وبخاصة ممن هم يستحقون الدعم والمساندة من الدولة مثل أصحاب المعاشات والأرامل وذوي الاحتياجات الخاصة وذوي الدخول المحدودة ممن ليس لهم سكن بديل.
5-إنشاء صندوق عقاري لدعم المستأجرين الذين يستحقون الدعم وتمويله على سبيل المثال من الضرائب العقارية على العقارات المؤجرة وفقًا للقوانين القديمة، وكذلك حصيلة ضريبة التصرفات العقارية على تلك العقارات.
6- إنشاء لجان تحكيم وفتح باب التفاوض العادل بين المالك والمستأجر والتشجيع على التسويات الودية بإشراف جهات رسمية.
7- ضرورة التزام الدولة بإتاحة وحدات إيجار تمليكي للمستأجرين المتضررين من إنهاء العلاقة الإيجارية التعاقدية.
8- تقرير مقابل للمستأجر لإنهاء العلاقة الإيجارية فيما يعرف بـ "بيع المنفعة"، وذلك استنادًا إلى ما يلي:
• إباحة الشريعة الإسلامية لذلك.
• ما نصت عليه المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 من إقرار التنازل عن عقد الإيجار بموافقة المالك بعد حصوله على 50% من ثمن الوحدة.
9- الاستفادة من التجربة السابقة في تحرير العلاقة الإيجارية بالنسبة للأراضي الزراعية والتي أقرت حافزًا لمن يوافق على إنهاء عقد الإيجار من المستأجرين بمنحه فدانًا في الأراضي المصلحة بدلاً من قيراطًا في الأراضي الزراعية المستأجرة، فيمكن على سبيل المثال توفير أراضي للمقتدر ماديًا من المستأجرين بما يعادل ضعف مساحة الوحدة السكنية المستأجرة، أو توفير سكن بديل عن طريق التأجير التمويلي.
10- ضرورة التنسيق بين المحافظات المختلفة والوزارات والجهات المعنية في الدولة مثل الأوقاف والنقل والزراعة لتوفير الأراضي اللازمة لبناء إسكان بديل داخل المحافظات للمستأجرين المتضررين.
11- صعوبة نقل المستأجرين من المستفيدين من معاش تكافل وكرامة إلى أماكن أخرى لأن ذلك سيؤدي إلى حرمانهم من المعاش، وكذلك صعوبة نقل الموظفين المرتبطين بأماكن عملهم وظروفهم الاجتماعية.
12-عودة القروض الميسرة للإسكان البديل الذي ستوفره الدولة للمستأجرين المتضررين.
13- إمكانية الاستعانة بمنظومة النظافة واستهلاك المرافق لتحديد المستحقين لدعم الدولة في الحصول على إسكان بديل عن وحدات الإيجار.
