محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين في التجاري، يُرسى ويُرسخ عدة مبادئ قضائية في الإمتداد التجارى، قالت فيه:
1-امتداد عقد الإيجار المحرر لغير أغراض السكنى المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1977 بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسرى بأثر رجعي من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977.
2-إعتباراً من 27 مارس 1997 لا يمتد العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى
3-عقد الإيجار هو حق مالي ينتقل إلى ورثة المستأجر بوفاته وفقاً لحكم المادتين 601، 602 من القانون المدني والتي تحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود ما يخالفها في قوانين إيجار الأماكن.
4-خلو القوانين قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 من أي نص ينظم انتقال حق الإيجار في المحال إلى الورثة على نحو مغاير للقانون المدني، يجعله القانون الحاكم، ومن ثم يجب إعمال القواعد العامة، يستوي أن يكون ذلك في المدة الاتفاقية أو المدة الثانية التي امتد إليها العقد بحكم القانون.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 28924 لسنة 93 القضائية، لصالح المحامى بالنقض شريف عبدالسلام الجعار، برئاسة المستشار نبيل فوزي إسكندر، وعضوية المستشارين حلمي النجدي، وأحمد صبيح، وعبد الرحمن صالح، وأبو الفضل عبد العظيم، وبحضور كل من رئيس النيابة إبراهيم لاشين إبراهيم، وأمانة سر أحمد على.
الوقائع.. نزاع قضائى على محل بين ورثة المالك وورثة المستأجر
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين الأول والثاني الدعوى رقم 3326 لسنة 2015 مساكن أمام محكمة شرق الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحل المبين بالصحيفة وعقدي الإيجار المؤرخين 13 يناير 1945 والتسليم، على سند من القول أنهما قد وضعا اليد عليه بطريق الغصب، فقد أقام الدعوى، ثم أدخل الطاعن الثاني الطاعنة الرابعة عن نفسها وبصفتها وصية على الطاعنة الثالثة والمطعون ضدهم من الثانية وحتي السادس بصفته في الدعوى وجه الطاعنون دعوى فرعية قبل المطعون ضدهما الأول والثانية والمطعون ضدهم في البند الثالث بطلب الحكم بامتداد العلاقة الإيجارية فيما بينهم وبين مورث المطعون ضدها الثانية المرحوم "إ. ج"، امتدادا لعقد الإيجار المؤرخ 1 أكتوبر 1947 الصادر من مورثها كمؤجر لجدهم المرحوم "عبد المنعم. م" عليه كمستاجر أصلي.
وفى تلك الأثناء - ندبت محكمة أول درجة خبيرا في الدعوى وبعد أن أودع تقريره، ثم حكمت في الدعوى الأصلية بالطلبات، وفي الدعوي الفرعية برفضها، ثم استأنف الطاعنون هذا الحكم أمام محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم 8163 اسنة 78 ق، وبتاريخ 10 يوليو 2023 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
مذكرة الطعن تستند على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل مما ينعى به الطاعنون علي الحكم المطعون فيه بالسبب الأول مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم المطعون فيه، إذ قضى بإنهاء عقدي الإيجار المؤرخين 13 يناير 1945 رغم أنه انتقل لمورثهم بوفاة والدة "عبد المنعم. م" بتاريخ 16 أكتوبر 1965 قبل العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بتاريخ 9 سبتمبر 1977، وأن الأخير قد توفي في عام 2014، ومن ثم يمتد إليهم العقد عملا بنص المادة الأولى من القانون المذكور لممارستهم ذات نشاط مورثهم المستأجر الأصلي ولمرة واحدة، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة على أنه يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص التي فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة.
النقض ترسخ للإمتداد للتجارى
وبحسب "المحكمة": والنص في المادة الخامسة على أنه: "ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي التاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والنص في المادة الثامنة من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه: "اعتباراً من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته مما مفاده - وعلى ما أبانت عنه الأعمال التحضيرية للقانون - أن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1997 .
وتابعت "المحكمة": بما مؤداه أن المشرع حرص على قصر الاستفادة من الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وسريان القانون رقم 6 لسنة 1997 في خصوص الفقرة الأولى بأثر رجعي من التاريخ الأخير، ذلك أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلي فهذا لا يعني أكثر من حلوله محله في كافة الحقوق التي تترتب على العلاقة الإيجارية، ولا يؤدي إلى تغيير صفته من كونه مستفيداً إلى مستأجر أصلي، واعتباراً من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته وينقضي العقد بوفاة مورثهم، والقول بغير ذلك من شأنه استعداد عقد الإيجار أكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية.
الإمتداد يسرى بـ"أثر رجعى" في هذه الحالة
واستطردت "المحكمة": مما مؤداه أن قيد بعد وفاة المستأجر امتداد العقد المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسري بأثر رجعي من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977، واعتباراً من 27 مارس 1997 لا يمتد العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلي، وكان من المقرر - أيضا - أن حق الإيجار هو حق مالي ينتقل إلى ورثة المستأجر بوفاته على النحو المبين في المادتين 601، 602 من القانون المدني والتي تحكم العلاقات الإيجارية عند عدم وجود ما يخالفها في قوانين إيجار الأماكن وقد خلت هذه القوانين قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 من أي نص ينظم انتقال حق الإيجار في المحال إلى الورثة على نحو مغاير للقانون المدني، ومن ثم يجب إعمال القواعد العامة، يستوي أن يكون ذلك في المدة الاتفاقية أو المدة الثانية التي امتد إليها العقد بحكم القانون.
لما كان ما تقدم، وكان الثابت بالأوراق أن العين محل النزاع قد أجرت بموجب عقد الإيجار المؤرخ 13 يناير 1945 إلى جد مورث الطاعن المرحوم "محمد. إ" وبوفاته بتاريخ 18 ديسمبر 1952 وخلو قوانين إيجار الأماكن اعتبار من القانون رقم 21 لسنة 1947 حتى القانون رقم 52 لسنة 1969 على نص يتضمن تنظيم امتداد عقود الإيجار المبرمة لغير أغراض السكني، ومن ثم فإن أحكام القانون المدني تكون هي الواجبة التطبيق، وإعمالا لنص المادة 601 من القانون الأخير فإن عقدي الإيجار سند الدعوى قد امتدا للمدة الباقية من العقد فقط إلى نجله المرحوم "عبد المنعم. م"، وبعد انتهاء تلك المدة الواردة بالعقد وبقاء مورث المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه اعتبر العقد قد تجدد بشروطه الأولى، ولكن لمدة غير معينة ويعتبر التجديد الضمني إيجارا جديدا لا مجرد امتداد للعقد الأصلي الذي انتهى وفقا لنص المادة 599/2 من القانون المدني، وأصبح مورث المستأجر مستأجرا أصليا وليس ممتدا له العقد وتصبح مدة هذا العقد هي المدة المحددة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهائه بعد التنبيه علي الآخر في المواعيد المبينة بالمادة 563 مدني.
إعتبارا من 27 مارس 1997 لا يمتد العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلي
وبوفاة نجل المستأجر الأصلي في 16 أكتوبر 1965 فقد امتد عقد الإيجار عن الفترة الباقية إلى نجله مورث العاطلين وبعد انتهاء مدته تجدد لمرة واحدة على نحو ما سلف، وأصبح الأخير مستأجرا أصليا أيضا، واستمر كذلك إلي أن أدركه القانون رقم 49 لسنة 1977 وما تضمنه تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997 فأصبح الامتداد لعقد الإيجار بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني لمرة واحدة، إذ ما توافرت الشروط الواردة في تلك المادة، وذلك اعتبارا من 9 سبتمبر 1977، وبوفاة مورث الطاعنين بتاريخ 31 ديسمبر 2014 أصبح امتداد العقد يخضع الحكام المادة 29/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولمرة واحدة لورثته الذين يستعلمون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بانتهاء عقدي الإيجار سند الدعوى وإخلاء الطاعنين منها لسبق امتداد العقد المورث مورثهم ومورثهم من بعد وفاته حال أن تلك الوفاة كانت سابقة علي أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ من بحث مدي توافر شروط الامتداد للطاعنين من عدمه فإنه يكون أيضا معيبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة الي بحث باقي أسباب الطعن.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية وألزمت المطعون ضدهم المصروفات.
