ايجارات - أرشيفية
أحال المستشار الدكتور حنفي جبالي رئيس مجلس النواب ، في بداية الجلسة العامة للمجلس اليوم، مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بديلاً عن مشروع القانون السابق تقديمه من الحكومة إلى مجلس النواب بتاريخ 28 أبريل 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وتتضمن التالى:
-تقرير فترة انتقالية مناسبة قبل إنهاء عقود الإيجار القديم، وذلك بواقع (7سنوات) بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و(5 سنوات) بالنسبة للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك بانتهاء الفترة الانتقالية، مع النص صراحة على إلغاء كافة قوانين الإيجار القديم بعد انتهاء هذه الفترة الانتقالية.
-إنهاء عقود الإيجار القديم وتحرير العلاقة الإيجارية بحيث تصبح جميع عقود الإيجار خاضعة لأحكام القانون المدني وفقا لإرادة الطرفين، وذلك بعد انتهاء الفترة الانتقالية المحددة بالقانون.
-زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى في المناطق المتميزة بواقع (عشرين) مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره (1000 جنيه)، وبواقع (عشرة) أمثال القيمة الإيجارية السارية للوحدات الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره (400 جنيه) في المناطق المتوسطة، و(250 جنيه) للوحدات الكائنة في المناطق الاقتصادية.
-زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بواقع (5أمثال) القيمة الإيجارية الحالية.
-زيادة القيمة الإيجارية (للأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى) خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنوياً بواقع (15%).
-تشكيل لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق (متميزة ومتوسطة واقتصادية) وفقا لعدة معايير من بينها الموقع الجغرافي ومستوى البناء والمرافق المتصلة بالعقار وشبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة، وتحديد القيمة الإيجارية المستحقة بناء على هذا التصنيف، على أن تنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال (3 شهور) من تاريخ العمل بالقانون.
-استحداث حالات تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة بخلاف الحالات الواردة بقوانين الإيجار القديم، وذلك إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
-منح المستأجرين الخاضعين لأحكام هذا القانون قبل انتهاء عقودهم أحقية فى تخصيص وحدة سكنية أوغير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، على أن تكون الأسبقية فى التخصيص للفئات الأولى بالرعاية.
-إلزام الدولة حال إعلانها عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكًا، خلال الفترة الانتقالية بأن تكون الأولوية في التخصيص للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التى بها الوحدة المستأجرة.
مشروع القانون يتوافق مع الشريعة الإسلامية
من جانبه، قال ياسر زبادي، المستشار القانوني لائتلاف ملاك الإيجار القديم، أن مشروع قانون الإيجار القديم يترتب عليه انتهاء الإيجار القديم وتحرير العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر طبقا لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين، وهو ما يتوافق مع الشريعة الإسلامية والدستور وقواعد العدالة، حيث وضع حد للعنوان على الملكية الخاصة بقوانين استثنائية وضعت في ظروف استثنائية انتهت منذ فترة كبيرة.
وبحسب "زبادى" في تصريح لـ"برلماني": وتتجلى ملامح هذا القانون في إنهاء كافة عقدة الإيجار القديم بعد 7 سنوات للسكني و5 سنوات لغير أغراض السكنى مع وضع حداني للأجرة المستحقة خلال الفترة الانتقالية بحيث تزيد الأجرة بمقدار 20 ضعف الأجرة الحالية بحد أدنى 1000 جنيه في المناطق المتميزة و10 أمثال الأجرة الحالية في الأماكن المتوسطة والاقتصادية بحد أدنى 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيه للمناطق الاقتصادية، وزيادة 5 أمثال الأجرة الحالية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وزيادة سنوية 15 % للسكني وغير السكني وهذا يخالف مطالب ملاك الإيجار القديم بطلب فترة انتقالية 3 سنوات وحد أدنى الأجرة بواقع 2000 جنيه للمناطق الشعبية و4000 جنيه للمناطق المتوسطة و8000 جنيه للمناطق المتميزة، ولكن مشروع القانون بوضعه الحالي أفضل من بقاء الإيجار القديم بلا نهاية.
ياسر زبادي، المستشار القانوني لائتلاف ملاك الإيجار القديم
المشروع يتضمن سببين جديدين للإخلاء
ويضيف "زبادى": كما التحدث المشروع سببين جديدين للإخلاء أحدهما ترك العين المؤجرة لمدة سنة، والثاني امتلاك المستأجر وحدة سكنية أو غير سكنية، وهذا يترتب عليه انتهاء معاناة الإيجار القديم التي أدت لانهيار العقارات لعدم الصيانة بسبب ضعف العائد منها.
"اتحاد مستأجرى مصر": المشروع مُهدد بعدم الدستورية حال إقراره
وفى سياق أخر – يقول شريف عبدالسلام الجعار، المحامي بالنقض، ورئيس اتحاد مستأجري مصر – أن مشروع القانون لا يراعى جملة الأحكام الدستورية الصادرة في هذا الشأن بالإمتداد لجيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلى لمرة واحدة سواء سكنى أو تجارى، فهذا المشروع جاء للمرة الثانية به عوار دستوريى فج وواضح، لأانه إلتف على المشروع الأول بأن زاد المدة الإيجارية من 5 سنوات لـ 7 سنوات، وهذا المشروع لم يوافق ما تم نشره في الصحف من تعليمات القيادة السياسية بعدم الطرد من المسكن أو العين.
شريف عبدالسلام الجعار، المحامي بالنقض، ورئيس اتحاد مستأجري مصر
ويضيف "الجعار" في تصريحات صحفية: مشروع القانون جاء مُصطدم بجميع هذه الأمور ضارباً عرض الحائط، فهو مشروع تناول أزمة الشقق المغلقة، وليس لدينا أدنى مشكلة فى هذا الأمر – ولكن – لم يميز بين المغلقة المهجورة كلياً، والمغلقة أجراً متقطعا للمسافرين في الخارخ وخلافه، وجاء هذا المشروع يمنح المستأجرين الأولوية في توفير شقق الإسكان الإجتماعى، وهذا لا ضمانة له حيث أنه يصطدم بالدستور المصرى الذى أقر بأن تكفل الدولة السكن لكل مواطن، وهؤلاء المواطنين من المستأجرين آمنين مطمئنين في بيوتهم.
وأوضح "الجعار": هذا المشروع به عوار دستورى فج، حيث أنه في الزيادات تحدث عن تشكيل لجان تفرق وتحدد المناطق الراقية المميزة، والغير راقية، وهذا كلام لا يعقل حيث يقوم على تصنيف المجتمع وتمييز فئة على أخرى، فهذا المشروع ستتصدى له المحكمة الدستورية العليا بكل قوة حال تنفيذه وإقراره، لأن المحكمة الدستورية قضت بالإمتداد لجيل واحد، وأى مدة تخالف ما قضت به المحكمة الدستورية خطأ وعوار دستورى.
المشروع يتضمن حلول جذرية لمشكلات غلق الوحدات وتركها
فيما علق الخبير القانوني والمحامى بالنقض شيبة الحمد العيلى، على مشروع القانون بقوله أن التعديل المُضاف فى مشروع القانون بشأن إستحداث حالتين من حالات الإخلاء تجيز للمالك أو المؤجر المطالبة بإخلاء العين المؤجرة بخلاف الحالات الواردة بقوانين الإيجار القديم:
أولهما: إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
ثانيهما: إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
حالات الإخلاء المستحدثة
ويضيف "العيلى" في تصريح لـ"برلماني": فهذا الوارد بشأن حالات الإخلاء المستحدثة بمشروع القانون يتوافق وصحيح حكم القانون حيث أنه بشأن الحالة الأولى وهي ثبوت ترك المستأجر أو من إمتد له العقد المكان المؤجر مُلغق، فمن المقرر قانوناً أن المقصود بترك المستأجر للعين هو الترك الذى يقوم على عنصرين عنصر مادى يتمثل فى هجر الإقامة بالعين المؤجرة، وعنصر معنوى هو نية التخلى عن العلاقة الإيجارية، كما أنه من المُقرر أنه من الاصول التي تقوم عليها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حظر التنازل عن الايجار وترك المكان المؤجر بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وتقرير الحق للمؤجر إذا أخل المستأجر بذلك في طلب اخلاء المكان المؤجر.
وتابع "العيلى": وقد جاء نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المده المُـ تفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية:
(جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى أو تركه للغير بقصد الأستغناء عنه نهائيا.
تطبيقات محكمة النقض
ولمحكمة النقض المصرية عدة تطبيقات في هذا الشأن أبرزها الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية، الصادر بجلسة 2 يناير 1979، والذى جاء في حيثياته: كما ورد بقضاء محكمة النقض أنه: "الأصل في ظل هذا القانون الآمر (قانون إيجار الأماكن) هو انفراد المُستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق في الانتفاع بالمكان المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كُلياً أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُقابل أو بدونه، باعتبار هذا التخلي بجميع صوره، خروجاً من المُستأجر على نص عقد الإيجار مُكملاً بحكم هذا القانون يُجيز للمُؤجر طلب إخلاء المكان المُؤجر".
كما قضت محكمة النقض أيضاً بأنه: حيث أنه من المقرر قانونا أن المقصود بترك المستأجر للعين هو الترك الذي يقوم على عنصرين عنصر مادي يتمثل فى هجر الإقامه بالعين المؤجره وعنصر معنوى هو نية التخلى عن العلاقة الإيجارية"، طبقا للطعن رقم 237 لسنة 59 قضائية، الصادر بجلسة 8 نوفمبر 1989، كما أنه من المستقر علية فى القضاء محكمة النقض أن "الترك هو تخلى مستاجر العين المؤجرة بقصد الاستغناء عنها نهائيا"، طبقا للطعن رقم 782 لسنة 46 قضائية، الصادر بجلسة 21 مارس 1981.
ومن يمتلك وحدة سكنية ليس له الحق فى البقاء بالعين
واستطرد "العيلى": أما بشأن الحالة الثانية: وهى إذا ما ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر كالتالى:
بالنسبة للوحدات السكنية: فالتعديل يتواكب مع حكم المنطق وروح القانون حيث أن امتداد عقد الإيجار هو إستثناء من الأصل العام، وهو القانون المدنى، ومن المقرر أن الإستثناء يتم إستخدامه فى أضيق الحدود، فمن غير المتصور أن يتم إستخدام هذا الإستثناء الوارد بقانون ايجار الأماكن وهو قانون إستثنائى ليشمل من يمتلك وحدة سكنية أخرى فى حين أنه مستأجر لوحدة خاضعه لقانون إيجار الأماكن، فالتعديل المضاف بإستحداث هذه الحالة يتفق وحكم المنطق وقواعد العدالة – الكلام لـ"العيلى".
أما بشأن الأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى: فطبيعة التأجير وطبيعة العلاقة بين طرفيها مختلفة عن السكنى، فطابع التأجير لغير السكنى ( التجارى ) هو طابع استثمارى، وأرى أنه يتم تحرير القيمة الإيجارية وفقاً للسعر السوقي بحسب المناطق الكائن بها الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، ويتم احتسابها وفقاً لتقدير اللجان المُختصة التى سوف ينشئها مشروع القانون، وفى هذا تحقيق العدالة بين طرفي العلاقة الإيجارية بحيث يحصل المؤجر على القيمة الإيجارية العادلة، وفى المقابل استمرار الأنشطة التجارية بما يحقق الربح للمستأجر وبما لها من مردود على الإقتصاد القومى، بما يتفق مع رؤية الدولة المصرية فى دعم وتعزيز مناخ الاستثمار وضمن سلسلة كبيرة من الإجراءات التى اتخذتها الحكومة لتعزيز الموارد الداعمة للإقتصاد – هكذا يقول "العيلى".
وكذلك ضمن سلسلة من التشريعات التى أصدرتها الدولة فى هذا الشأن، وكذلك بإدخالها بعض التعديلات التشريعية المهمة لعدد من القوانين الاقتصادية والتي تسعى الحكومة من خلالها إلى تحقيق رؤيتها نحو التنمية الشاملة والمستدامة التى تنفذها فى شتى المجالات فى كافة ربوع مصر، وتشجيع ودعم الإستثمار والمستثمرين، باتخاذ جميع الإجراءات التي تستهدف تعزيز الموارد وزيادة الإنتاج، وفتح أسواق جديدة فى مختلف المجالات.
