عقارات - أرشيفية
لازالت ردود الأفعال مستمرة حول قرار وزارة الإسكان بعد أخذ رأي مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تلقى طلبات زيادة مسطح المباني بدور السطح بالمدن الجديدة بحد أقصى بنسبة 75% من إجمالى مسطح دور السطح شاملاً غرف مرافق الخدمات بالسطح والسماح للمواطنين المخصص لهم قطع أراض سكنية صغيرة "فيلات – عمارات" بالمدن الجديدة، والملتزمين بعدد الأدوار وفقا للتراخيص الصادرة، بزيادة مسطح المباني بدور السطح بحد أقصى 75%، شاملا غرف مرافق الخدمات بالسطح، وفقاً لضوابط وشروط محددة.
هذا وقد انتهت طلبات زيادة مباني السطح في المدن الجديدة بحد أقصى 75% وتحديدًا في نهاية شهر مايو 2025 المنصرم، والتي بدأت منذ 1 ديسمبر 2024 من العام الماضي، ومن الممكن مد الفترة بقرار من مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التابع لوزارة الإسكان بمدد أخرى مماثلة لا تتعدى في مجموعها الـ3 سنوات.
بيع سطح الكمبوند بين الحظر والإباحة
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة وإجاباتها بشأن بيع سطح الكمبوند بين الحظر والإباحة، وضوابط وشروط زيادة مباني السطح بنسبة 75% بالمدن الجديدة، وأبرز تلك الأسئلة ماهي تلك الضوابط طبقا للقرار؟ ما هي أهم المدن؟ وماذا في حالة رغبة العميل بالاحتفاظ بغرف خدمات السطح في حدود نسبة 25 %؟ وهل تسري تلك الموافقة على التجمعات السكنية المغلقة؟ وهل يجوز التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها في التجمعات السكنيه المغلقه الكمبوندات؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.
ماهي تلك الضوابط؟
1-السماح بأن تكون المساحات المضافة تشكل وحدة سكنية أو أكثر اعتماداً على المسطح المضاف وفقاً لما يلى (130 م2 فأقل يسمح بوحدة سكنية واحدة فقط - 131: 240 م2 يسمح بوحدتين سكنيتين فقط - أكثر من 240 م2 يسمح بـ3 وحدات سكنية فقط).
2-كما يشترط سلامة كامل موقف قطعة الأرض (مالي - عقاري - تنفيذي - قانوني).
3-عدم وجود مخالفات بنائية.
4-وعدم تجاوز قيود الارتفاع المحددة للمنطقة.
5-توفير مواقف انتظار سيارات داخل حدود قطعة الأرض طبقاً للكود المصرى للجراجات شاملاً (الوحدة / الوحدات) المضافة.
6-سداد جميع المستحقات المالية للهيئة الخاصة بفواتير استهلاك المياه والكهرباء وغيرها.
ماهي أهم المدن؟
-القاهرة الجديدة
-الشروق
-15 مايو
-حدائق العاصمة
-أكتوبر
-أكتوبر الجديدة
-حدائق أكتوبر
-الشيخ زايد
-العبور
-العبور الجديدة
-مدينة سفنكس الحديدة
-ملوي
-الفشن
-أسيوط الجديدة
-سوهاج الجديدة
-قنا الجديدة
-السادات
-برج العرب الجديدة
-المنصورة الجديدة
-العلمين الجديدة
-15 مايو
-أسوان الجديدة
-طيبة الجديدة
-النوبارية الجديدة
-العاشر من رمضان
ماذا في حالة رغبة العميل بالاحتفاظ بغرف خدمات السطح في حدود نسبة 25 %؟
في حالة رغبة العميل بالاحتفاظ بغرف خدمات السطح في حدود نسبة 25 %، المنصوص عليها بالقانون 119 لسنة 2008، فيكون الحد الأقصى المسموح باستغلاله بنشاط سكني 50 % من مسطح الدور الأخير كمساحة مغلقة، و25 % مساحة مفتوحة فاصلة بين غرف الخدمات والنشاط السكني، موضحاً أن المسطح المضاف يشمل غرف مرافق خدمات المبنى، ولا يسمح بإقامة أى منشآت أعلى هذه المبانى، مع الأخذ فى الاعتبار سماحية مقننات المرافق وقدرتها على تحمل زيادة المسطحات السكنية المطلوب إضافتها – وفقا لـ"الجعفرى".
هل تسري تلك الموافقة على التجمعات السكنية المغلقة؟
لا تسري تلك الموافقة على التجمعات السكنية المغلقة (الكمبوندات - أراضي الإسكان الاجتماعي - أراضي إسكان ابني بيتك)، كما لا تسرى على من قام بالتقدم في ظل سريان القانونين رقمي 17 لسنة 2019، و187 لسنة 2023 – هكذا يُجيب الخبير القانوني.
هل يتم تحرير عقد مع مالك قطعة الأرض؟
نعم - يتم تحرير عقد أو ملحق عقد مع مالك قطعة الأرض يتضمن قيمة المقابل المالي وجميع الشروط والضوابط، وتكون قيمة المقابل المالي نظير زيادة المسطحات البنائية بحد أقصى 80 % من قيمة مقابل التصالح في ظل القانون رقم 187 لسنة 2023 للمنطقة الكائن بها المبنى محل الطلب، مع السماح للمتعاملين بالاستفادة من قرار مجلس الوزراء رقم (1676) لسنة 2024 بمنح نسبة تخفيض مقدارها (25 %) من إجمالي مقابل التصالح في حالة السداد الفوري، أسوة بالمتعاملين في ظل القانون 187 – طبقا لـ"الجعفرى".
هل يجوز التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها في التجمعات السكنية المغلقة الكمبوندات؟
نعم - نظم قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024 من خلال إحدي الصورتين؟
-الصورة الأولي: وهي أن يرفق بطلب التصالح عقد اتفاق موثق بالشهر العقارى بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق المتبادلة بالموافقة على تقديم طلب التقنين على التعديات.
-كذلك موافقة الجهة الإدارية بعد أخذ رأي اتحاد الشاغلين.
- فوفقا للفقرة 11 من المادة 5 من اللائحة التنفيذية (بالنسبة لمخالفة التعدى على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا يرفق بطلب التصالح عقد اتفاق موثق بالشهر العقارى بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق المتبادلة بالموافقة على تقديم طلب التقنين على التعديات القائمة الموضحة بالعقد، ويُستثنى من تقديم عقد الاتفاق المشار إليه بالفقرة السابقة، الإخلال بحقوق الارتفاق من جميع أصحاب هذه الحقوق وطبقا للفقره 4 من الماده 10 من اللائحة التنفيذية (فى حالة المخالفات البنائية الكائنة بالمشروعات العمرانية المغلقة (الكمبوند) تتم مخاطبة الجهة الإدارية المختصة، وفق ما تضمنه البند رقم (3) من هذه المادة، للحصول على موافقتها على طلب التصالح، وذلك بعد أن تأخذ رأى اتحاد الشاغلين أو المطور العقارى بحسب الأحوال – الكلام لـ"الجعفرى".
الصورة الثانية: منحت لمجلس الوزراء سلطة قبول التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها فوفقا للمادة (4) من قانون التصالح:- (منحت لمجلس الوزراء سلطة قبول التصالح على بعض الأعمال المحظور التصالح عليها - بناء على عرض من وزير الإسكان أو وزير التنمية المحلية، والوزير المعني بالحالة المعروضة- والتى يستحيل أو يصعب إزالتها أو استكمال مستنداتها، مع مضاعفة سعر مقابل التصالح عليها إلى 3 أضعاف السعر المحدد - كما أجازت لمجلس الوزراء في حالات الضرورة تخفيض سعر التصالح للمتر المسطح.
كما نصت المادة (17) من اللائحة التنفيذية من القانون: (مع عدم الإخلال بالمواد أرقام (8 ، 12 ، 13) من هذه اللائحة ، يجوز لمقدم طلب التصالح عن أى من مخالفات البناء المنصوص عليها فى البنود الواردة بالمادة (2) من القانون ، عدا البند (4) منها، والتى لم يتحقق فى شأنها شروط التصالح المقررة قانوناً، وكانت يستحيل أو يصعب إزالتها أو استكمال مستنداتها، أن يطلب من الجهة الإدارية المختصة عرض طلبه قبل صدور قرار فيه على مجلس الوزراء إعمالاً للمادة (4) من القانون، وإن رأت اللجنة لذلك وجهًا، تُرسل الطلبات إلى الوزير المعنى بشئون الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أو الوزير المعنى بشئون التنمية المحلية والوزير المعنى بالحالة المعروضة بحسب الأحوال، للعرض على مجلس الوزراء شهريًا للنظر فى اتخاذ قرار بقبول التصالح وتقنين الأوضاع لتلك الحالات متى استوفت الشرطين الآتيين:
1- عدم التعارض مع مقتضيات شئون الدفاع عن الدولة أو الأمن القومى .
2-عدم الإخلال بحقوق الارتفاق للغير على النحو الوارد بالبند رقم (3) من المادة رقم (2) من القانون .
ملحوظة: وفى حالة صدور قرار مجلس الوزراء بقبول التصالح تقوم الجهة الإدارية المختصة باستئداء مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، وبمراعاة خصم ما سبق سداده تنفيذاً لأحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب، وذلك بموجب إفادة يقدمها مقدم طلب التصالح صادرة من النيابة العامة.
