ايجارات - أرشيفية
تشريعات إيجار الأماكن من القوانين الاستثنائية التي تسرى في نطاق الأغراض التي وضعت لها فيجب تفسيرها في أضيق الحدود دون ما توسع في التفسير أو القياس، ويكون التعرف على الحكم الصحيح من النص بتقصي الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه، وكانت هذه التشريعات الاستثنائية قد نشأت في ظل استحكام أزمة المساكن المتفاقمة وصعوبة الحصول على مسكن، مما حدا بالمشرع للتدخل لوضع قيود وضوابط معينة في تأجير الأماكن خروجًا على الأصل العام بقصد منع استغلال المؤجرين للمستأجرين، ومستهدفًا منها على الأخص الحد من حرية المؤجر في تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء، فوضع القيود على حق المؤجر في طلب إخلاء المكان المؤجر بأن أورد الحالات التي لا يجوز له استعمال هذا الحق إلا بتوافر إحداها.
والنص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حدد سبب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة وحصرها في حالات معينة منها حالة استعمال المستأجر للمكان المؤجر أو السماح باستعماله في أمور وأغراض تنافى الآداب العامة واشترط لذلك أن تثبت المخالفة بحكم قضائي نهائي حتى لا يقوم طلب الإخلاء على مجرد الادعاء، فإذا ما ثبتت المخالفة بهذا الحكم النهائي تعين القضاء بالإخلاء.
70 سؤالاً وإجابة بشأن عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على 70 سؤالاً وإجابة فى عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية، أبرزها ما هو قانون الايجار القديم؟ وما هو قانون الايجار الجديد؟ وهل يستطيع المؤجر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة، أو كان الإيجار شفويا، أو غير معين المدة؟ ما هو الإنذار بالإخلاء؟ وما معنى التجديد الصريح؟ ما هو حقى كمستأجر من الباطن وهل لى حماية قانونية؟ الزيادة القانونية في الإيجار قانون جديد؟ هل يجوز الإتفاق على حظر استخدام المستأجر لبدروم المنزل وحديقته؟ قانونية نسبة الزيادة كل خمس سنوات بعقد الايجار القديم؟ وغيرها من الأسئلة – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد حسن.
(1) س: ما هو قانون الايجار القديم؟ وما هو قانون الايجار الجديد؟
ج: قانون الايجار القديم، هو عدد من القوانين الاستثنائية جاءت فى فترات معينة لتوازن الأمور قليلاً بين الملاك والمستاجرين و بناء على تلك القوانين الاستثنائية تم وقف العمل بالقانون المدنى الذى كان معمول به فى تلك الفترة وتم العمل بهذه القوانين الاستثنائية.
إلى أن أخضع عقد الإيجار مره أخرى للقانون المدنى طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 وهو ليس بقانون حديث كما يعتقد البعض ولكنه قانون قديم تم احيائه بعد فقدان الملاك الأصليين للعقارات الكثير من حقوقهم نتيجة للقوانين الاستثنائية، وهذا القانون تم تطبيقه فى 31/1/1996 .
(2) س: ما الفرق ما بين قانون الايجار القديم وقانون الايجار الحديث؟
ج: الايجارات بعد 31/1/1996 تتم طبقاً للقانون المدنى، وطبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 أصبحت الايجارات محددة المدة، ويتم تحرير تلك المدة بعقد الايجار بحيث لا تتعدى تلك المدة 59 عاماً و ليس تسعة أعوام كما يعتقد البعض، لأن تسعة أعوام هى المدة القصوى التى يوثقها الشهر العقارى و يمكن الاستعاضة عن ذلك باللجوء إلى صحة التوقيع كإجراء الغرض منه توثيق عقد الايجار – وفقا لـ"حسن".
وهناك اعتقاد الخاطئ بأنه تحت القانون المدنى الصادر عام 1996 لا يمكن توريث العقار إلا للأقارب من الدرجة الأولى فى حين أن عقد الايجار تحت القانون المدنى يسمح للمستأجر بتوريث العقار لكل الورثة سواء كانوا أقارب من الدرجة الأولى أو لا بشرط عدم انتهاء مدة العقد أى أن تنتهى الاستفادة من العقار بالنسبة للمستأجر فى حالة أنتهاء العقد و ليس وفاة المستأجر.
أما فى حالة القوانين الاستثنائية السابقة للقانون المدنى لعام 1996 فطبقاً لها، يكون العقد غير محدد المدة، ويتم توريثه للزوج أو الزوجة أو الأولاد مرة واحدة فقط أى أن هذا العقار يتم توريثه لجيل واحد من الأقارب من الدرجة الأولى بشرط أن يكون هذا الوريث مقيم بالعقار اقامة دائمة ومستقرة ويكون ذلك بنية أن الوريث ليس لديه مسكن آخر يسكن به – الكلام لـ"حسن".
(3) س: ما هو عقد الإيجار؟
ج : هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجرة معلوم.
(4) س: ما هي مميزات عقد الإيجار؟
ج : الإيجار عقد رضائي، والإيجار عقد معاوضة، والإيجار عقد ملزم للطرفين، والإيجار عقد زمني.
(5) س: هل حدد القانون مدة لعقد الإيجار؟
ج: لا، بل ينتهي الإيجار بقوة القانون بإنقضاء حق الاستعمال وحق السكن، تنص المادة 469 مكرر 1 على أنه: "ينتهي الإيجار بإنقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء".
(6) س: هل يستطيع المؤجر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة، أو كان الإيجار شفويا، أو غير معين المدة؟
ج : نعم، يستطيع شريطة أن يراعي أجال الإنذار.
(7) س : ما هو الإنذار بالإخلاء؟
ج : عمل قانوني صادر عن المؤجر الذي يرغب في إنهاء عقد الإيجار يتم عن طريق محضر قانوني، أو رسالة أو ...
(8) س : ما معنى التجديد الصريح؟
ج : هو إعلان المؤجر والمستأجر عن رغبته في تجديد العقد، ولكن بشروط جديدة، مثل الزيادة في الأجرة أو في بعض الالتزامات المدة (تاريخ ثابت) يخضع للشكلية الرسمية، وتنص المادة 467 ق م مكرر: ينعقد الإيجار كتابة ويكون له تاريخ ثابت وإلا كان باطلا.
(9) س: ما معني التجديد الضمني ؟
ج : ليس امتداد لعقد سابق فهو عقد جديد يتضمن إيجابا من المستأجر ببقائه في العين المؤجرة وقبولا من المؤجر بعلمه بذلك وعدم اعتراضه.
(10) س: ما هي شروط التجديد الضمني؟
ج : يجب ان يكون العقد القديم صحيحا وانتهى يجب أن يكون المؤجر عالما ببقاء المستأجر بالعين ينتفع بها يجب أن يبقى المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة.
(11) س : من يعتبر شاغلا للعين المؤجرة؟
ج : المستأجر والمستأجر الفرعي والمتنازل.
(12) س : هل يجوز للمستأجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار أو يجري إيجارا من الباطن ؟
ج : يجوز لكن برضا المؤجر كتابيا ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك، وإذا قام المستأجر بأحد التصرفين دون قبول المؤجر فقد حقه في البقاء في الأمكنة لارتكابه مخالفة لبنود العقد.
(13) س : هل ينتقل حق الإيجار الى الورثة؟
ج : المادة 469 من القانون المدنى لا ينتقل الإيجار الى الورثة، لكنه قد يستمر العقد إلى انتهاء مدته (في حالة وفاة المستأجر) بحيث يجوز للورثة الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ 6 أشهر إنهاء العقد وتبدأ من يوم وفاة المستأجر بإخطار المؤجر بموجب محرر غير قضائي.
(14) س : ما هي التزامات المستأجر؟
ج : الوفاء بسعر الإيجار في الآجال المتفق عليها (المادة 498 من ق.م)
-استعمال العين المؤجرة حسب ما اتفق عليه (المادة 491 ق.م)
-الاعتناء بالعين المؤجرة ( المادة 495 ق.م )
-تسليمها للمؤجر عند نهاية مدة العقد (المادة 502ق.م )
-عدم التعرض للإشغال من شأنها تحصين البناية او تحسين وسائل الراحة بها.
(15) س : ما هي حقوق المستأجر؟
ج : في حالة صدور تعدي من الغير يمكن للمستأجر حق المرافعة بالدعاوي الحيازة وبدون استثناء لحماية حقوقه المترتبة عن عقد الإيجار، كما يمكن له ان يطلب فسخ عقد الإيجار أو الإنقاص من ثمنه إذا كان التعرض فعليا وبلغ درجة الخطورة.
(16) س: ما هي التزامات المؤجر؟
ج : الالتزام بالتسليم (المادة 476 ق.م) تنص: على ان المؤجر يلتزم بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح للانتفاع المعد لها تبعا للاتفاق الوارد بين الطرفين أو حسب طبيعة العين.
-الالتزام بالصيانة ( المواد 479، 480،482 ق.م).
-على المؤجر ان يقوم بجميع الترميمات الضرورية التي تتعلق بهيكل البناية من جدران واسطح وكل ما يفوق التزام المستأجر في الترميم.
-ضمان الانتفاع : يضمن المؤجر للمستأجر حقه في الانتفاع من العين المؤجرة/ في ما تعلق بالعيوب الخفية.
-يكون المؤجر مسؤولا عن العيوب الخفية التي تعيق الانتفاع من العين المؤجرة.
(17) س: ما هو جزاء عدم الوفاء بالتزامات الطرفين؟
ج : الاختيار بين التنفيذ الجبري أو الفسخ القضائي للعقد المادة 119 من ق.م الخاصة بالدائن يمكن تطبيقها على عقد الإيجار إذ يمكن طلب التنفيذ العقد أو فسخه.
-يمكن للقاضي أن يحكم بفسخ العقد في حالة امتناع أحد أطراف العقد القيام بالتزاماته التعاقدية.
المستأجر:
المادة : 477 من ق.م اذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تسمح باستعمالها للغرض الذي أجرت من اجله
المادة : 480 من ق.م عند عدم القيام المؤجر بواجب الصيانة
المادة: 481 من ق.م إذا هلكت العين المؤجرة
المادة :482 من ق.م إذا حالت أشغال الترميم دون الانتفاع الكلي أو الجزئي للعين المؤجرة
المادة : 484 من ق.م إذا حرم المستأجر من الانتفاع بسبب ادعاء الغير حقا على العين المؤجرة
المادة : 486 من ق.م إذا ترتب على عمل قامت به السلطة الإدارية نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة
المادة : 487 من ق.م إذا كان تعرض الغير ذا خطورة تحرم المستأجر من الانتفاع من العين المؤجرة
المادة : 489 من ق.م إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان المؤجر
-يكون أمام المؤجر طلب فسخ العقد اذا امتنع المستأجر دفع بدل الإيجار في الآجال المتفق عليها لان من شروط عقد الإيجار أن يوفي المستأجر بتعهداته.
-في حالة إحداث تغييرات في العين المؤجرة من قبل المستأجر دون موافقة المؤجر أمام هذا الأخير أما أن يطلب بإرجاع الأمكنة إلى الحالة التي كانت عليها والتعويض، وإما آن يطلب فسخ العقد مع التعويض.
-في حالة الإيجار الفرعي او التنازل دون رضا المؤجر يمكن للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار عملا بالمادة رقم 119 ق.م.
ملاحظة: كل المواد من 514 الى 537 الخاصة بحق في البقاء وفي استرجاع الأمكنة ملغاة في القانون المدني الجديد (قانون رقم 07ـ - 05 مؤرخ في 13/ 05/2007).
(18) لم يدفع الايجار ولا يعيش بالشقة منذ عامان؟
س : يسكن بالشقة منذ عشرسنوات لم يدفع الايجار منذ زمن لا اعلم مقدارة، ولكن ما أنا متأكد منه أنه لم يسكن فى الشقة ولم يأت اليها منذ سنتين كاملتين مع العلم أنى لدى أبناء فى سن الزواج وأنا اريد الشقة ضروري؟
ج: عليك بإقامة دعوى مستعجلة بالطرد لعدم سداد الأجرة عن خمس سنوات كاملة، وذلك بعد تكليفه بالوفاء فإذا لم يقم بالسداد سوف تحصل على حكم بالطرد وإذا كان لديه نية في السداد فسوف يستلزم عليه أن يقوم بإثبات سداد آخر قيمة إيجارية كى يتم محاسبته من تاريخها.
(19) عقد ايجار محدد المدة قبل الانتهاء تحول الى عقد تمليك حصة مفرزة من نصيب على المشاع؟
س : أجر لى والدى مع اولاد عمى كملاك للعقار شقة ايجار جديد وبعدها بحوالى سنة قام والدى بعمل عقد تمليك للشقة بقيمة قيراطان كحصة مفرزة من نصيب على المشاع وسجله وصدق على توقيعاته بالشهر العقارى ولم يخبر باقى الملاك بذلك وبعد انتهاء مدة الايجار رفعوا علىّ دعوى طرد من الشقة، فهل العقد المسجل والمشهر يلغى هذه الدعوى مع العلم بأن والدى كان له ربع العقار واولاد عمى لهم ثلاثة أرباع وأن العقار مكون من 22 شقة و16 محل تجارى وأن والدى توفى وأصبحت أيضا من ضمن الملاك؟
ج : بوفاة والدك أصبح من المقرر لك ملكية العقار على الشيوع في حدود الحصة التي آلت إليك بالميراث عن والدك، وبيع والدك لك الشقة قبل وفاته يعد بيع وقع صحيح ونتقل به ملكيتك للشقة المفرزة وبعد حصول القسمة إذا وقعت الشقة التي تملكها في نصيب أحد الشركاء على الشيوع يحصل على النصيب الخاص بك فى القسمة والموازى لمقدار الشقة في حصتك من العقار، وبناء عليه لا يستطيع الشركاء طردك من الشقة أو غل يدك عن حيازتها .
(20 ) ماهو حقى كمستاجر من الباطن وهل لى حماية قانونية؟
س : أريد أن استأجر محل تجارى من مستأجر بدون موافقة المؤجر صاحب الملك بدون أى عقد سيكتب بينى وبين المستأجر، ونظرا لأنى سأقوم بملئ المحل بالبضاعة الخاصة بى فهل لى أى حماية قانونية لتك البضاعه وما هو مصيرها إذا علم المؤجر؟
ج : إذا كان عقد إيجار المحل محرر قبل صدور القانون 4 لسنة 1996 فلا يجوز التأجير من الباطن إلا بغير إذن صريح من المالك طبقاً لما ورد بالفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وإذا كان عقد الإيجار محرر بعد صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فيرجع إلى العقد ذاته في جواز الإيجار من الباطن من عدمه، فإذا تضمن العقد حظر يمنع المستأجر من التأجير من الباطن، فلا يجوز لك أن تستأجر المحل من الباطن، وإذا لم يرد بالعقد الحظر فيرجع للأصل العام وهو حق المستأجر من أن يقوم بالتأجير من الباطن مالم يقضى الإتفاق على خلاف ذلك وحينئذ يمكنك أن تستأجر المحل من الباطن مع سريان عقد الإيجار في حق المالك، وفى كل الأحوال يضمن المالك عدم تعرضه شخصياً للمستأجر في إنتفاعه بالعين المؤجرة ويضمن المستأجر الأصلى عدم تعرض المؤجر للمستأجر من الباطن في إنتفاعه بالعين.
(21) عدم امتداد العلاقه الإيجاريه للورثة
س: أمتدد لوالدي محل ايجار بعد وفاه والدته (المستأجرة الأصلية -عقد إيجار بتاريخ 1961م) هل يحق لوالدي انشاء شركة مساهمة بسيطة بينه وبيني علي هذا العين حتي تؤول الإيجارية لهذا العين لي بعد وفاته؟
ج : في الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى تمتد العلاقة الإيجارية لورثة المستأجر الذين كانوا يمارسون ذات النشاط مع المستأجر قبل وفاته وهم الأولاد والزوجة والوالدين، وبعد وفاة آخر ممتد له العلاقة الإيجارية لا تمتد لأبنائهم، وقد قضت أحكام محكمة النقض المصرية على إنهاء العلاقة الإيجارية يترتب عليها إنهاء الأوضاع على العين المؤجرة وتنقضى بها سلطة الشركة المقامة على إستعمال العين، وبناء عليه لا يجوز الإمتداد القانونى لك بعد وفاة والدك الممتد له العلاقة الإيجارية من المستأجر الأصلى.
(22) الزيادة القانونية في الإيجار قانون جديد؟
س : أقيم خارج البلاد ، و استأجر محل كصيدلية مغلقة، و طلب مني المؤجر زيادة الإيجار بنسبة 15% و يقول أن هذه الزيادة لنظام القانون الجديد منذ إبريل العام الماضي، ويرغب في الأثر الرجعي، هل هناك فعلاً زيادة؟ ولقد دفعت له بالفعل ، فهل استطيع قطع الزيادة عنه إذا لم يكن هناك زيادة فعلية بالرغم من أن الوصل الأخير للإيجار مضاف إليه هذه الزيادة؟
ج : طبقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 فيستحق زيادة سنوية على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسبة 10% وبتعديل هذا القانون بالقانون رقم 14 لسنة 2001 تستحق زيادة سنوية للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى بنسبة 2% للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 و1% للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996، وبناء عليه فلا تستحق زيادة سوى الزيادات السابقة ويمكنك الحصول على المبالغ المسددة للمالك بإقامة دعوى مطالبة بسداد المبالغ التى دفعت له بدون وجه حق.
(23) ما الأساس القانوني الذي يقوم المؤجر بالمطالبه بمستحقاته الناشئة عن التأجير من الباطن وطلبات المؤجر في الدعوي؟
س: قام المستأجر بعد موافقة المؤجر بتأجير الشقة استئجاره من الباطن - حيث قام بتأجير المقومات الماديه (الكراسي والمكاتب) بمبلغ 9 الاف جنيه والمكان ذاته بمبلغ ثلاثة الاف جنيه، وذلك بالمخالفه لاتفاقه مع المؤجر أن يستحق مقابل سماحه للتاجير من الباطن مبلغ 4800 جنيه شهريا بالزيادة المقررة بالماده 45 من القانون رقم 49 لسنه 1977.
ج : يحق للمؤجر طبقاً لنص المادة 45 من القانون 49 لسنة 1977 أن يتقاضى الزيادة القانونية حال تأجير المستأجر الوحدة المؤجرة مفروشة عن تلك المدة، وذلك بنسبة 400% عن الأماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944، و 200% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961، و مائة وخمسون فى المائة 150%عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون، و 100%عن الأماكن التى يرخص فى إقامتها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 فطبقاً لتاريخ إنشاء العقار تحتسب الزيادة على القيمة الإيجارية، فإذا ما أتفق المستأجر مع المؤجر للسماح له بالتأجير من الباطن الوحدة المؤجرة مفروشة مقابل مبلغ يتقاضاه المؤجر، فيسرى هذا الإتفاق على المؤجر والمستأجر ويكون ملزماً لكليهما إلا إذا قل هذا المبلغ عن المفروض طبقاً للمادة 45 المذكورة فيحق لمؤجر المطالبة بالزيادة طبقاً لهذه المادة .
(24) س : هل يحق للمستأجر التصرف فى العين المؤجرة؟
ج : عقد الإيجار من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه، لأنه ليس حق عيني على الشيء، وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الأشياء غير القابلة للاستهلاك، لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة.
(25) س : ما هى الالتزامات التى تقع على عاتق طرفى العقد؟
ج : يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان، والمستأجر يلتزم بأداء الأجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه.
( 26) س : هل يجب تحديد مدة محددة للعقد؟
ج : عقد الإيجار من العقود محدده المدة والتي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة، فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن، فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر أمد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .
(27) س: هل ينتهى عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلى؟
ج : إن القانون المدني بوصفه الشريعة العامة قد عالج وأوضح أثر موت المستأجر بعد تقرير أثر موت المؤجر، وذلك من خلال النصين الواردين بالتقنين المدني في المادتين 601، 602 مدني فلا ينتهي الإيجار إذن بموت المؤجر ( المالك ) ويبقى المستأجر ملتزماً نحو الورثة ويؤدى الأجرة لهم، كذلك لا ينتهي الإيجار – كقاعدة عامة – بموت المستأجر ويكون ورثته ملتزمين نحو المؤجر إذا كان الأصل أن عقد الايجارلا ينتهي بوفاة المستأجر إلا أن المادة 602 مدني أوردت استثناء بجواز إنهاء العقد بوفاة المستأجر، أما بالنسبه للعقود المحرره قبل القانون 4 لسنة 1996 والتى تخضع لقاوانين الإيجارات الاستثنائيه رقم 49 لسنة 1977 والمعدل بالقانون 136 لسنة 1981، لا ينتهى العقد بوفاة المستأجر بل يمتد العقد لزوجته وأولاده المقيمين معه وقت الوفاه لمره واحدة.
(28) س : أسكن فى شقه بالايجار ويرفض المالك ( المؤجر ) إعطائى إيصال يفيد سدادى الأجره فماذا أفعل ؟
ج : الأجرة من الديون التى لا تسقط إلا بالأداء أو الابراء وأشترط القانون لإثبات قيامك بسداد الأجره أن تقدم ما يفيد السداد وهو إيصال موقع من المالك ( المؤجر ) يفيد سداد الأجرة، وأما فى حالة رفضه يتم عرض القيمه الإيجارية على المؤجر عرضا قانونيا بإنذار رسمى على يد محضر وهنا تبرأ ذمة المستأجر بهذا الانذار سواء أستلم الاجرة أو أودعت له فى المحكمة.
(29) س: أستأجر شقة وأسدد الايجار شهريا لأبن المؤجر ولا يعطينى إيصالات أجرة وكل ستة أشهر يأتى المؤجر ويعطينى أيصال يفيد سداد اخر شهر فقط، فما االموقف القانونى؟
ج : حصول المستأجر على أخر ايصال قرينة على سداده ما قبلها من أجرة أى أن أخر إيصال يجب ما قبله ويرغب مطالب المستأجر بتقديم كل الايصالات بل يقدم أخر ايصال فقط.
(30) س :أستأجر شقة للسكن وتحرر عقد لمدة خمس سنوات ومر منهم عام وألتزم بسداد الأجره ويرغب المؤجر فى إنهاء العقد قبل مدته فما الموقف القانونى ؟
ج: طبقا للقانون المدنى فإن العقد شريعة المتعاقدين وحيث أنه تم الاتفاق على مدة محددة للعقد فلا يجوز للمؤجر أن ينهى العقد من جانبه منفردا دون الرجوع للمستأجر طالما أن المستأجر يلتزم بشروط العقد، وبالتالى فلا ينتهى العقد إلا بانتهاء مدته أو بإرادة الطرفين واتفاقهما .
(31) س: اعيش فى مسكن منذ 45 عام اى عمرى بالكامل والمسكن مؤجر من جدى والد والدتى والذى توفى فى الثمانينات ووالدتى توفيت عام 2006 ووالدى توفى عام 2007 وكنا جميعا نسكن فى نفس الشقة وتزوجت، وانجبت فى الشقة أيضا وورثة الملك أرسلوا انذار لى بالطرد بناء على ان عقد الايجار امتد من جدى الى والدتى ثم من والدتى الى أبى ولا يجوز امتداده مرة أخرى لى هل هذا صحيح ؟ أم أن امتداد العقد بعد وفاة الام امتد لى ولأبى بالتوازى فى نفس الوقت ؟
ج : عقد الايجار امتد لحضرتك، لأن محكمة النقض قالت أن أبناء المستأجر هم مستأجر أصلى والعقد يمتد لهم، وحتى لو حضرتك مش وريث وهذا فرض جدلى، فالعقد امتد لك بالمساكنة يعنى أن حضرتك سكنت مع المستأجر الاصلى لمدة سنة سابقة على الوفاة، وهذا لأن والدة حضرتك أعتبرت مستأجر أصلى.
(32) س: أريد أن أستأجر شقة للعيش فيها فهل يجب تحديد مدة فى العقد، وهل لابد من وجود زيادة فى العقد؟
ج : عقد الإيجار طبقا لنصوص القانون المدنى يجب أن تحدد مدته فى العقد وإلا أعتبرت مدة العقد هى مدة دفع الأجرة، وأما بالنسبة للقيمة الإيجارية، فعقد الإيجار بخضوعه للقانون المدنى يصبح العقد فيه شريعة المتعاقدين، فإذا إتفقا على زيادة فى الأجرة، فيطبق هذا الشرط وإذا لم يتفقا تصبح الأجرة، كما هى طيلة مدة العقد ولا توجد زيادة قانونية، وهذا ينطبق على جميع العقود المحررة بعد القانون 4 لسنة 1996.
(33) س : متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر فى المنازعات الخاضعة لقوانين ايجار الأماكن ؟
ج : يجب أن يكون عقد الايجار مكتوب وفقا لنص المادة 24 من القانون رقم 29/1977 وبالتالى لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعواه دون أن يكون لديه أصل عقد الايجار ويقوم بإرفاقه.
لكن متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر؟
أن النطاق الزمنى لهذا الأمر قاصر فقط على الفترة من 18 اغسطس 1969 تاريخ العمل بالقانون رقم 52/1969 – الملغى – وما بعدها فجميع العقود المبرمة خلال تلك الفترة هى التى يسرى عليها هذا الشرط أما عقود الإيجار السابقة على 18/8/1969 فلا يسرى عليها هذا الشرط.
-ومن جانب آخر - فى ظل العمل سواء بقوانين ايجار الاماكن أوالقانون المدنى، ووفقا للمادة 63 قانون الإثبات التى تنص على (يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابى
أ-إذا وجد مانع مادى أو أدبى يحول دون الحصول على دليل كتابى
ب- إذا فقد سنده الكتابى بسبب أجنبى لا يد له فيه
-يحق للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية استنادا للمادة 63 من قانون الاثبات متى توافرت حالة من حالاتها.
-وهو الأمر الذى يجوز معه للمؤجر فى حالة وجود مانع أدبى كعلاقة قرابة أسرية تربطه بالمستأجر كأن يكون هناك علاقة بنوة أو علاقة زوجية كأن يكون المستأجر زوج المؤجرة أو كان هناك مانع مادى أو فقد عقد الإيجار لسبب لا يد للمؤجر فيه ففى هذه الحالة يجوز للمؤجر إثبات عقد الإيجار بشهادة الشهود، وعلى ذلك فالقاعدة أن المؤجر يلزم لإقامة دعواه على المستأجر -لأى سبب كان وأيا كان موضوع الدعوى- أن يقدم أصل عقد إيجار مكتوب وإلا كانت دعواه غير مقبولة شكلا ومرفوضة بحالتها - ما لم تكن العلاقة الإيجارية سابقة على العمل بالقانون رقم 52/1969 -وهو من الأمور المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز للمؤجر أن يحتال لستر التعاقد أو شروطه .
-إلا انه وفقا لقواعد الإثبات إذا أقام المؤجر الدليل على فقدان عقد الإيجار لسبب لا يد فيه لهلاك العقد فى حريق أو سرقته أو غير ذلك من الأسباب فإنه يجوز له إثبات بنود العقد بشهادة الشهود متى أقام الدليل المادى على فقدان العقد كذلك الحال أيضاً لو كان هناك مانع مادى أو أدبى يحول بين المؤجر والمستأجر لتدوين العقد فى صورة مكتوبة .
-فى حين أن الأمر يختلف كلية بالنسبة للمستأجر الذى أجاز له المشرع إثبات عقد الإيجار وبنوده بكافة طرق الإثبات ويجوز للمؤجر إقامة دعواه ضد المؤجر لأى سبب دون تقديم العقد بل يجوز له إقامة دعوى يلزم فيها المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن العين المؤجرة وذلك من خلال شهادة الشهود.
عقد إيجار مخزن محرر عام 1984من الانشطة التجارية الخاضعة لاحكام القانون ٦/ ١٩٩٧
(34) س : عقد إيجار مخزن محرر عام 1984 وارد ببند المدة انها سنة واحدة وتجدد تلقائياً مالم يخطر أحد المتعاقدين الأخر بالإنهاء وقد توفى المستأجر وما زال ابنه يستغله فى نفس النشاط .... السؤال ؟؟ هل يجوز إقامة دعوى إنتهاء عقد الإيجار لإنتهاء مدته المذكورة بالعقد وهى سنة وذلك بعد إعلان الورثة بعدم الرغبة فى التجديد وفقاً للقانون المدنى ؟ أم أن هذا العقد يخضع لنص المادة 18 من ق 136 لسنة 81 والتى نصت صراحتاً على انه لا يجوز للمؤجر طلب الإخلاء حتى لو انتهت المدة المتفق عليها إلا لإحد الاسباب المذكورة على سبيل الحصر ؟
ج : ايجار المخزن من الانشطة التجارية الخاضعة لأحكام القانون ٦/ ١٩٩٧
(35) س : زوج مستأجر شقة قانون قديم من 25 سنة والشقة باسم الزوج، ويعيش فيها هو وزوجته، وعندهما بنتان وتزوج البنتان..ومنذ شهر توفى الزوج صاحب الشقة وأصبحت زوجته مقيمة بالشقة بمفردها..علما بأنها ترث شقة أخرى بمنزل ولدها بنفس المنطقة.....فهل من حق المالك أن يقيم دعوى طرد للزوجة من الشقة ويسترد شقتها من الزوجة؟
ج : العقد يمتد لورثة المستأجر فى حالة وفاة ولا يمتد لورثة الورثة يمتد العقد للزوجة امتدادا قانونى.
(36) طرد المستأجر في حالة فقد عقد الإيجار
س: بخصوص المنزل أنا اشتريته عقد الايجار مفقود مني ومعي صورة من العقد كيف الطريقة لرفع قضية الطرد؟
ج: الصورة الضوئية لعقد الإيجار لاتثبت العلاقة الايجارية بينك وبين المستأجر، لأنه إذا أقيمت دعوي طرد للخصم أن يجحد الصورة الضوئية، مما سيكون سبب لرفض الدعوي، لذا وجب أولا أقامة دعوي إثبات علاقة ايجارية فيما بينك وبين المستأجر.
(37) سداد الإيجار في المحكمة إذا أصبح عنوان المؤجر مجهولاً
س: نقوم بدفع إيجار المنزل عبر المحكمة التابعة لعنوان صاحب المنزل، ولكنه قام بتغيير عنوانه، فكيف نقوم بمعرفة عنوانه الجديد؟
ج : تستمر في عرض الإيجار على يد محضر بالمحكمة على آخر عنوان معلوم للمؤجر ويعد عدم الاعلان دليلاً لك على عرض الأجرة إلى أن يعلنك المؤجر بعنوانه الجديد، أو تعلمه أنت بأي طريق ولو بالصدفة.
(38) س :هل يجوزالإتفاق على حظر استخدام المستأجر لبدروم المنزل وحديقته ؟
ج : يجوز إخلاء المستأجر لمخالفته شروط العقد
(39) س :هل سطح العقار يُعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك؟
ج: طبقاً للأصل العام فى تعريف ماهية الأجزاء الشائعة فى ملكية الطبقات وأن الطاعنة لم تخرجه من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة فى عقود البيع التى أبرمتها معهم ورتب الحكم على ذلك أحقية المطعون ضده الثانى فى تأجير سطح العقار بصفته مأمور لاتحاد الملاك بما يخوله فى ذلك الحق باعتباره من أعمال الإدارة التى ينوب فيها عن باقى الملاك سيما وقد خلت الأوراق من وجود ثمة اعتراض من أى منهم على ذلك ( الطعن رقم 13306 لسنة 79 ق- جلسة 2 /4/ 2017 ).
(40) الأصول الواجب اتباعها عند تثبيت عقد إيجار مع ورثة
س: أنا مقيم فى شقة إيجار قديم بعقد ورقي موقع من ورثة صاحب الشقة وعددهم 3 أفراد، وأنا المستأجر هل يمكنني تسجيل الشقة بالشهر العقاري بدون ذهاب ورثة صاحب الشقة (المالك) إلى الشهر العقاري مع العلم بأننى حاصل على عداد كهرباء للشقة بإسمي؟
ج: التسجيل لا يرد على عقود الإيجار أياً كان القانون الخاضعة إليه (قديم أو جديد)، فلفظ التسجيل يقع على عقود الملكية بأنواعها فقط أما شأن الإجراء المتبع في الشهر العقاري حيال عقود الإيجارت في عمومها اما إثبات التاريخ على محرر عقد الإيجار - ولا يتطلب في هذا الإجراء حضور المؤجر أما التصديق على توقيعات عقد الإيجار من طرفي العقد - ويتطلب هذا الإجراء حضور الطرفين لإجراء التصديق على توقيعاتهم على أن يراعي تعليمات الشهر العقاري في ذلك الشأن في مدة العقد ومدى خضوعها لديهم.
(41) دعوى فسخ عقد الإيجار وتسليم الشقة
س/ لقد اشترينا بيتًا، والبيت فيه مؤجرين بإيجار قديم مفتوح المدة، وإحدى المستأجرات أغلقت شقتها نهائيًا ومقيمة في بيت ملك لها، وطلبنا منها تغيير لإيجار جديد، ولكنها رفضت وظلت تدفع في المحكمة ما هو الإجراء القانوني الممكن اتخاذه لإخراجها من العمارة بما أنها مغلقة الشقة ولا تستفيد منها؟
ج : اعرف عنوان ملكها الجديد، وأثبت حالة عدم وجودها في الشقة الإيجار ملكك منذ زمن كذا حتى الآن، وأقم دعوى بفسخ عقد الإيجار والتسليم.
-هل هناك أي إجراء من الممكن أن تأخده ضدي؟ ومن الذي يتكفل بمصاريف المحكمة؟
-لا تتخذ ضدك إجراء، أانت الذي تصرف على قضيتك. أما المصاريف القضائية التى تحكم بها المحكمة تكون على خاسر الدعوى.
(42) -إخلاء مستأجر من شقة سكنية لعدم حيازة أي إثبات
عندي مشكلة فى بيت والدتي لكن حالياً القضية موجودة عند الخبراء والذي رفعت أمي عليه القضية لا يقدم حتى أي مستند يفيد أنه موجود فى البيت ولا يحمل حتى عقد إيجار وهو يغير فى معالم الشقة والمحل السؤال عن طرد مستأجر ولا يوجد إثبات علاقة الايجار يطرد بقضية غصب للعين ليبرز هو عقد إيجارة وإلا حكم بطرده.
(43) توقيع الوارث على إيصال الأجرة بعد وفاة مالك الشقة
أنا أرملة وأعيش مع والدتي في شقة والدي رحمه الله، والتي كان قد استأجرها من صاحب العمارة الذي توفى منذ 4 أشهر كان صاحب العمارة يعطينا إيصالات موقّع عليها بإسمه، ومنذ أن توفى وإبنه يعطينا الإيصالات ويوقّع فيها باسم والده هل يصح هذا؟ هل من الممكن أن يطردونا في وقت لاحق؟
ج : التوقيع على استلام الأجرة يكون من أحد الورثة بإسمه، فقد توفي المورث فلا توقيع له.
(44) لكن اذا أنكر التوقيع بحجة الوفاة، فيستكتب الوارث الموقع على الاجرة، وهذا إجراء غالٍ ومرهق.
ج : يستكتب، وهو إجراء من إجراءات الطعن بالتزوير ليثبت أنه وقع بخط يده على إيصال الأجرة.
(45) فسخ عقد الإيجار القديم لعدم استغلال الشقة محل الإيجار.
س : لقد اشترينا بيتًا، وهذا البيت به مؤجرين إيجار قديم، منهم مستأجرة قد أغلقت شقتها ومقيمة في بيت ملك لها وطلبنا منها تغير الإيجار لإيجار جديد ولكنها رفضت، وظلت تدفع في المحكمة.
ما هو الإجراء القانوني الممكن اتخاذه لإخراجها من العمارة بما أنها قد أغلقت الشقة ولا تستفيد منها؟
ج : أعلمها بكونك المالك الجديد، واعرف شفويًا أو بالمستندات بيانات ملكها الخاص إن كانت تسكن فيه أو تؤجره، وأثبت حالة بمحضر شرطة وشهادة الجيران أنها غير مستغلة للشقة محل الإيجار.
-اذا أجدت توظيف ذلك أمام المحكمة، فستقضي بفسخ عقد الإيجار.
(46) الاستمرار في استئجار الشقة بعد انتهاء المدة
س : استأجرت شقة سكنية لمدة 3 سنين ودفعت 2000 جنيه كتأمين و 400 إيجار شهري، وسينتهي نهاية هذه السنة. كتب في العقد هذا البند تقاضى المؤجر من المستأجر مبلغ ألفي جنيه علي سبيل التأمين يحصل عليهم المستأجر عند خروجه، علمًا بأن مدة العقد تبدأ من 2016 وتنتهي 2019، وفي حاله عدم خروج المستأجر بعد نهاية المدة المتفق عليها، يكون ملزمًا بدفع مبلغ عشرون الف جنيه كمقدم للشقة وإيجار شهري 400 جنيه هل إذا انتهت المدة ودفعت ال 20 ألف جنيه ورفضت الخروج أستمر في استئجار الشقة؟ وكم مدة الإيجار حيث أنها لم تحدد في هذا البند الإضافي؟
ج : بالتراضي 3 سنوات، وبالقضاء ممكن المحكمة تقضي بتجديد العقد بذات المدة 3 سنوات ومن ممكن أن تعتبره شرط قائم بذاته غير محدد المدة فتقضي بتجديده شهر واحد هي مدة سداد الاجرة.
إذا كنت مصمم فاعرض مع العشرين ألف إيجار الثلاث سنوات، فالمؤجر إما أن يقبل الكل أو يرفض الكل، مع بيان شرح المراكز القانونية للطرفين في إنذار العرض بشرط استلامه بشخصه.
إذا رفض أو لم يكن موجودًا فلا تودع المال المعروض واسترده من المحضر، وأبلغ المحضر بذلك قبل تسليمه المال، لضرورة النص عليه في إنذار العرض مع سلامة الإجراءات والتوكيلات إن وجدت .
(47) حقوق المالك والمستأجر عند تغيير نشاط محل تجاري
س : استأجرت محل تجاري لأبيع فيه ملابس وشنط، ولكن دخله أصبح محدودًا منذ فترة. لدي خبرة في الحلاقة وأريد تغيير نشاط المحل ليصبح صالون حلاقة أخبرني المالك أنه سيَزيد قيمة الإيجار وسنكتب عقدًا جديدًا، لأن العقد القديم مذكور فيه نشاط المحل وهو بيع الملابس هل يلزمني قبول الزيادة؟ وهل توجد طريقة أخرى لفعل ذلك؟
ج : لا يجوز تغيير نشاط المحل المكتوب فى العقد إلا بموافقة المالك، وإذا غيرته بدون موافقته، يحق له طردك قانونًا.
(48) صياغة بنود عقد الإيجار بالشكل الذي يريده الأطراف
س : شقة معروضة للإيجار بحالة سوبر لوكس ومالكها أنفق كثيرًا لتشطيبها ويريد أن يؤجرها، ولكن عقد الإيجار الموجود في المكتبات غير كافي لأنه لا يضمن حق مالك البيت في تسليم الشقة من قبل المستأجر بعد انتهاء مدة الإيجار كما كانت.
كيف يمكن كتابة عقد إيجار بصيغة جيدة بحيث يضمن لمالك الشقة أن يصلح المستأجر التلفيات؟ خصوصًا لأن قيمه التأمين قد تكون غير كافيه لسداد التلفيات من ناحية، ومن ناحية أخرى، قد لا يدفع البعض آخر شهر.
هل يمكن كتابة بند في عقد الإيجار ينص على أن فترة الإيجار سنوية ويتم كل سنة معاينة المالك للشقة وتقييم التلفيات وخصمها تلقائيًا من التأمين على أن يتم استكمال قيمة التأمين في حينه، وفي حالة رفض المستأجر يُعتبر العقد ملغيًا؟
يجوز لك استساغة ما تراه من بنود عقد إيجار ج : صياغة البنود التي تراها لضمان العين من التلف وحمايتها دون أن يتضمن العقد شروط تخالف النظام العام وأحكام عقد الإيجار.
ويفضل أن تكون الصيغة مُحررة من مختص بعقود الإيجارات حتى لا تقع في ثغرات القانون.
(49) مطالبة المؤجِّر بالإيجار بعد سنتين من ترك الشقة رغم دفعه بالكامل
س : كنت مستأجر شقة ولم أتخلف عند دفع الإيجار أبدًا. أرسل لي صاحب البيت إنذارًا بعد سنتين تقريبًا من ترك الشقة بعدم دفع الإيجار طوال سنتي العقد مع أنه انتهى من سنة وعدة أشهر.
ج : في حالة أنك كنت تستلم من المؤجِّر إيصالات بالإيجار، فلن يستطيع أن يستمر في دعواه
وفي حالة عدم استلامك لتلك الإيصالات منه، يمكنك إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ما تريده أمام القاضى.
(50) سداد القيمة الإيجارية لعقد الإيجار الجديد في المحكمة
هل يمكن سداد قيمة عقد الإيجار الجديد، وليس القديم، في المحكمة؟
ج : يمكن سداد القيمة الإيجارية بموجب إنذار عرض أجرة على يد محضر ولا فرق في ذلك بين عقد الإيجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996 وعقود الإيجار الخاضعة لقانون إيجار الأماكن (الإيجار القديم).
(51) إجراءات تمكين من المنزل وعدم التعرض وتحريك دعوى ضد المعتدي
س : قام أحد البلطجية بالتعرض لي في منزلي منذ ثلاث سنوات، وقد حصلت على قرار التمكين من قوة وزارة الداخلية، وقد مضيت على استلامي المنزل عاد البلطجي بعد ذهاب الشرطة وتعرض لي مرة أخرى وقام بطردي وذهبت لقسم الشرطة، وقالو لي أنني قد مضيت على محضر استلام المنزل وأي محاولة أخرى مني سيعتبرونها بلاغًا كاذبًا ما هو الحل القانوني؟.
ج : أعد نفس الاجراء بالتمكين مع طلب عدم التعرض و تحريك جنحة تعدي على حيازة، وأثبت الملكية وحرك جنحة دخول ملك الغير.
برأيك هل ستأخذ هذه الدعاوى مدة ثلاث سنوات أخرى؟
أقل من ذلك؛ لأنك ستقدم صور رسمية من القضية السابقة بالتمكين
(52) المسؤولية التي يتحملها مالك شقة ليس بها عداد كهرباء
س : سيدة اشترت شقة لدى والدها بمبلغ مالي والبيت لم تدخله كهرباء، ولكن ممارسات، هل هناك أى ضرر عليها بحكم أنها ابنته؟
ج : ُفضل تركيب عداد كهرباء قد يُحرر ضدها محضر سرقة كهرباء
(53) مطالبة المشتري بدفع مقايسات توصيل المرافق للشقة
س : أنا أمتلك شقة تمليك ومعى عقد من البائع ووكيل البائع المقاول يرفع دعوى فسخ علي وليس علي إيصال ولا شيك ولا ورقة تثبت مديونيتى ماذا أفعل وليس معى مخالصة؟ قد بدأت المشاكل ولم أتحصل على مخالصة بسداد باقى الأقساط، وذلك لبدء المشاكل بيننا لكونه ووكيل البائع أرادا قيمة مقايسات كهرباء ومياه وغاز تقدر 2000.
وذلك مخالف لبنود العقد ولم أدفع فبدأت المشاكل.ج : مطالبة البائع أو وكيله بباقي الأقساط صحيحة وعليك إثبات السداد على النحو الذي في العقد، وإذا لم تستطع الإثبات تدفع ما لم تثبت سداده مرة أخرى لتحافظ على ملكك للشقة.
وبشأن توصيل المرافق، إذا كان العقد اشترط التوصيل على نفقة البائع فلا تدفع له، وإن سكت عنها العقد، فيحق للبائع المطالبة بها حسب ما يثبت هو تكلفتها ونصيب شقتك منها بنسبة الحصة الشائعة للشقة في العمارة مع باقي عدد الشقق في العمارة.
(54) الحصة المخصصة لشقة من مساحة العقار(
س : ما هو الفرق بين الحصة على المشاع والحصة المخصصة قيراطين باسم الشقة؟ وما معنى أن هذه الشقة مخصص لها قيراطين من مساحة العقار؟
ج : هما نفس الشيء. لا فارق بينهما سوى أن الحصة مقدرة بقيراطين بالنسبة لعدد وحدات العقار
إذا كان عدد الوحدات ٩ على مساحة ٣٠٠ متر، فكم ستكون الحصة؟
مهندسين المساحة هم من يعرفون كيفية حسابها بدقة متناهية.
(55) : بيع الجدك
س : ما هو البيع بالجدك ؟ وهل يرد على المحلات والشقق ؟ ماهى شروطة؟
ج : بيع الجدك هو إجراء استثنائي من المشرع استثنى من اثر الشرط المانع من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطراري للمصنع او المتجر ومن ثم لا ينطبق على امتداد و إنهاء عقد الإيجار قوانين أيجار الأماكن بل القواعد العامة فى القانون المدني استنادا إلى نص المادة 594/2 من القانون المدني
حيث أن مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني ، أن مجال إعماله مقصور على الحالة التى تقوم فيها لدى المستأجر ضرورة تفرض عليه بيع المصنع أو المتجر الذي أنشأه فى العقار المؤجر إليه مع قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، و ذلك بهدف تسهيل البيع الإضطرارى للمحل .
(56) : هل يلزم لرفع دعوي اخلاء لعدم سداد الاجره عليهم تحرير عقد ايجار جديد لهم ام يمكن الاكتفاء بعقد الايجار الاصلي الخاص بالمتنازل وصوره الحكم الصادر للمتنازل؟
س: قام المحامي قبل عدم دستوريه النص الخاص بالتنازل عن مكتب المحاماه بالتنازل عن المكتب لبعض المحامين الذين قاموا بالحصول علي حكم بالزام المؤجر بتحرير عقد ايجار للعين المؤجره
المتنازل اليهم لم يقموا بسداد القيمه الايجاريه المستحقه
هل يلزم لرفع دعوي اخلاء لعدم سداد الاجره عليهم تحرير عقد ايجار جديد لهم ام يمكن الاكتفاء بعقد الايجار الاصلي الخاص بالمتنازل وصوره الحكم الصادر للمتنازل لهم بتحرير عقد ايجار ؟
ج : يمكنك إقامة دعوى إخلاء أو طرد لعدم سداد الأجرة بعد تكليف المستأجرين بالوفاء بالقيمة الإيجارية وعليك الإشارة إلى عقد الإيجار الأصلى وحكم بعد تكليف المستأجرين بالوفاء بالقيمة الإيجارية وعليك الإشارة إلى عقد الإيجار الأصلى وحكم إثبات العلاقة الإيجارية الإلزام .
(57) : كيف اطرد ساكن من منزلي ؟
س: 1- هذا الساكن دائم الشغب والخناقات معنا نحن اصحاب المنزل .
2- يمتلك عقد ايجار قديم .
3- هو مشترك معنا في عداد المياه واحيانا لا يدفع نصيبه .
4- يرفض اخذ اي مبلغ للخروج من المنزل
ج : يمكنك إقامة دعوى طرد لعدم سداد فاتورة المياة إذا أنها تعد من قبيل القيمة الإيجارية وتأخذ حكمها في التأخير عن سدادها
(58): استأجرت شقة بدون عقد ايجار؟
س: استاجرت شقة لمدة 6 اشهر منذ اسبوعان ، ودفعت تامين شهر و ايجار شهر و حتي الان لم نمضي عقود ايجار مع العلم انني اودعت جزء من هذا المبلغ في رقم حساب صاحبة العقار بالبنك و الجزء الاخر دفعته لها نظير استهلاكات متأخرة لصاحبه العقار من ماء و كهرباء و معي ايصالات بذلك. و هل العقود الممضاه و المرسلة عن طريق الفاكس يعمل و يعتد بها قانونا. شكرا
ج : عقد الإيجار يجوز إثباتة بكافة طرق الإثبات ويعد من قبيل إثبات العلاقة الإيجارية إيصالات الأجرة والمياة والنور والمراسلات من المالك أو إليه والفاكس يعد قرينة إثبات لا تقوم وحدها كدليل إثبات وإنما تعدم أدلة أخرى .
(59) : قانونية نسبة الزيادة كل خمس سنوات بعقد الايجار القديم؟
س : انا مستأجر شقة قانون قديم من المالك وقد اشترط المالك كتابيا بالعقد ان الايجار 200 جنيه مصرى على ان يزيد الايجار بنسبة عشرة بالمائة كل خمس سنوات وان مدة العقد من 1998 الى مالانهايه وانا ملتزم بالزيادة منذ عشر سنوات ولكن هل يستمر هذا الشرط الى مالا نهاية حسب العقد والسؤال الثانى هو ان المالك مقيم بالخارج ويحصل على ايجاره سنويا عن طريق وكيله علما بان الايجار منصوص عليه بالعقد شهريا ولكن انا اعطيه الايجار سنويا بالتراضى ولما اقترحت عليه الحصول على الايجار شهريا طبقا للعقد رفض اخذ الايجار فمالذى افعله والسؤال الثالث انه حصل منى على مبلغ عشرون الف جنيه مقدم ايجار وهذا ليس مشكله ولكن المشكله انه حصل منى على مبلغ خمس الاف جنيه تامين وعندى ايصال فهل يحق له ذلك تامين مع ان العقد الى مالا نهايه ولسيادتكم جزيل الشكر
ج: طالما أن العقد محرر منذ عام 1998 فينطبق عليه القانون المدني , ولابد للعقد من مدة فإذا كان العقد يمتد تلقائياً لمدة أخرى فيجوز للمالك قبل إنتهاء المدة المحددة لقبض القيمة الإيجارية إعذارك بإنهاء العقد , أما الزيادة المنصوص عليها سنوياً بالعقد فيلتزم بها أطراف العقد إلا أنه يحق للمستأجر إنقاص القيمة الإيجارية بموجب دعوى إذا لم يوافق المالك على ذلك إذا كان لذلك مقتضى , أما المبلغ الذى يسدده المستأجر للمؤجر نظير تأمين للقيمة الإيجارية وللعين المؤجرة , فيستحق المستأجر ذلك التأمين عند إنتهاء العلاقة الإيجارية , ويخصم منها القيمة الإيجارية المتأخرة إذا وجدت أو نظير الصيانة لما أتلف بالعين المؤجرة إن وجد .
(60) : كيف نتجنب وسائل الملاك لطرد المستأجرين عن طريق استغلالهم لقانون الايجار الجديد؟
س : قمت باستئجار محل من مرفق من المرافق العامه سنة 1992 لعمل صيدلية بعقد ايجار قيمتة 30 جنية الا انة فى ظل قانون الايجار الجديد يطالبنى المرفق بزيادة الايجار ثمانية اضعاف الاجرة ومبلغ عشرة الاف جنية متراكمة نظير الاجرة الجديدة التى قررها مرفق الاسعاف. هذا وقد رفض المرفق استلام الايجار المقرر قانونا مما دفعنى الى ايداع الاجرة المستحقة بخزينة المحكمة. ونتيجة لذلك تم رفع ضدى دعوى طرد بالمحكمة وتحويل الدعوى الى خبير والذى اقر بدورة استحالة تحديد الاجرة القانونية لعدم تقدبم المالك ما يفيد ايجار المحل وقت الانشاء او ايجار المثل وقت الانشاء . ولهذا تم رفض الدعوى بالمحكمة. الا ان مرفق الاسعاف قام بالاستئناف وانا اخشى ان اجد نقسى بالشارع وضياعى وضياع اسرتى من محل الرزق الوحيد بطريقة او باخرى. ...... فهل من حق مرفق الاسعاف استئناف الحكم ووضع حيثيات جديدة ليست موجودة بعريضة الدعوى الاصلية والتى بناء عليها رفضت الدعوى ام يجب الاستئناف بنفس حيثيات القضية الاصلية وفى اطارها؟
ج : في حالة تقاعس المرفق عن إثبات تاريخ إنشاء العقار فسوف تقوم المحكمة برفض الدعوى وفى حالة ما إذا قدم مايفيد تاريخ إنشاء العقار فسوف تحيل المحكمة الدعوى لمكتب خبراء وزارة العدل لبحث القيمة الإيجارية وحسابها على ضوء ما قدم من مستندات تفيد تاريخ إنشاء العقار ويتم حساب القيمة الإيجارية بناء على ذلك , فإذا ما كان تقدير الخبير لتاريخ إنشاء العقار والقيمة الإيجارية هي ذات التي قمت بعرضها للمالك بإنذار فيتعين على المحكمة وقتها رفض الدعوى وفى حالة إذا ما أحتسبت القيمة الإيجارية بناء على تقرير الخبير المستند لتاريخ إنشاء العقار بمبالغ أعلى من التي قمت بعرضها فيمكنك وقتها طلب من المحكمة سداد المبلغ المتبقى توقياً لصدور حكم بالإخلاء .
(61) س : هل الكشف الرسمي المستخرج من سجلات الضرائب العقارية. عدم صلاحيته دليلا على الأجرة القانونية؟
ج : المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن الكشف الرسمي المستخرج من سجلات الضرائب العقارية لا يصلح بذاته دليلا على مقدار الأجرة القانونية للمكان ولا يفيد بيان الأجرة الواردة به أنها الأجرة القانونية للعين كما أن الأصل أن تقديرات مصلحة الضرائب العقارية للضرائب التي تحصل على عقار لا يصح أن تكون أساسا لتحديد الأجرة القانونية.
(الطعن رقم 974 لسنة 65 جلسة 2002/03/20 س 53 ع 1 ص 404 ق 76
(62) س : هل تطبق احكام القانون رقم 49 لسنه 1979 على العزب والقرى التابعه لها اذ لا يجوز اهدار القواعد العامه واعمال مقتضى القوانين الاستثنائيه بدون نص صريح ؟
ج : صدر الحكم التى فى القضية رقم 71 لسنه 2008 ايجارات كلى الخانكة
س : هل منطقة أرض اللواء تخضع لقانون الايجار وليس القانون المدنى ؟
ج : المنطقة تحولت من قرية إلى مدينة بانضمامها لـحى العجوزة
( 1 ) حكم الدائرة الأولى إيجارات كلى جيزة بخضوعها لقانون ايجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977
يضاف خارج الحكم ان مدة عقد الايجار تزيد عن المدة المنصوص عليها في عقد الايجاراذا
( 2 ) تم النص في العقد علي إثبات مقدم ايجار و استلام المؤجر لهذا المقدم
( 3 ) واذا تم الاتفاق علي ان المستأجر يقوم بعمل تشطيبات للعين المؤجرة تخصم من الأجرة
(63) س :هل عقد الايجار يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط بعد وفاة المستاجر الاصلى او تركه العين
ج : مدى امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر والزام المؤجر بإبرام عقد جديد لورثته او من له حق الامتداد؟
قضت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة ” وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق في الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد”
إلا انه قد صدر حكم خطير للمحكمة الدستورية العليا صادر فى 3 / 11 / 2002 بموجب الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية
( 64) س : هل يشترط لاخلاء المستاجر اثبات إقامة المستاجرلمبنى لحسابه استناد ملكيته هذا المستاجرإلى سبب من أسباب كسب الملكية المحددة قانونا كتسجيل عقده بالشهر العقارىً؟
ج :
لا يشترط لاخلاء المستاجر طبقا الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لاثبات إقامة المستاجرلمبنى لحسابه استناد ملكيته هذا المستاجرإلى سبب من أسباب كسب الملكية المحددة قانونا كتسجيل عقده بالشهر العقارىً كفاية ثبوت تمتعه عليه بسلطات المالك
حكم نقض المكتب الفني مدني الجزء الأول السنة 41 ص935الطعن رقم 510 لسنة 55 القضائية
(65) س : متى يكون استلام المؤجر الاجره من ورثة المستاجر – بمثابة علاقه ايجاريه جديده ومتى لا يكون ؟
ج : 2 حالة سبق لمحكمة النقض ان فرقت بين حالتين عند استلام المؤجر الاجره من ورثة المستأجر الاولى اعتبرت ان استلام المؤجر الاجره من ورثة المستاجر يعد بمثابة نشوء علاقه ايجاريه بينه وبين الورثه الثانيه قالت فيها ان استلامه للاجره منهم لا يعد كذلك
( 1 ) ومن امثلة قضاء محكمة النقض فى الحاله الاولى وهى ان قبول المؤجر للاجره من ورثة المستاجر او احدهم دون تحفظ يعد ذلك اقرار منه بقيام علاقه ايجاريه جديده بينه وبينهم ويمتد عقد الايجار اليهم من المستاجر الاصلى من تاريخ الوفاه او الترك ويصبح الورثه مستاجرين اصليين استنادا الى الايصال الصادر من المؤجر باسم المرحوم او ورثة المرحوم
حيث قضت محكمة النقض بانه :-
إذ كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بموافقة المطعون ضده على امتداد عقد الإيجار إليهم وبنشوء علاقة إيجارية جديدة بينهم وبينه عن عين النزاع لقيامه باستلامه الأجرة بموجب إيصالات صادرة منه باسم ورثة المرحوم بعد وفاته وحتى 31/12/2005 إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن بحث وتمحيص دفاعهم والرد عليه وقضى بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ1/1/1964 لوفاة المستأجر الأصلى وعدم امتداده لورثته وتسليم عين التداعى للمطعون ضده بما يعيبه بالقصور في التسبيب والذى جره إلى مخالفة القانون - (الطعن رقم 12212 لسنة 78 جلسة 2009/12/27 س 60 ص 938 ق 162).
كما قضت محكمة النقض بأنه: تمسك الطاعن بنشوء علاقة ايجارية جديدة بينه وبين المالك السابق للعقار منذ وفاة جده وتقاضيه مبالغ نصيبه فى صيانة العقار وتقاضى وكيله الاجرة بموجب ايصالات صادرة منهما احالة الدعوى للتحقيق لاثبات ذلك – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء استنادا الى عدم امتداد العقد للحكم بعدم دستورية نص م 29 /491 لسنة 1977 دون ان يواجه هذا الدفاع بما يصلح ردا عليه خطأ - الطعن رقم 1293 لسنة 72 ق جلسة 24/6/2001.
( 2 ) الثانية التى لم ترتب عليها نشوء علاقه ايجارية فقد قضت محكمة النقض بأن:
المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابى الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأى تحفظ ، فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن . لما كان ذلك ، وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد انتهى في قضائه إلى عدم توافر شروط البيع بالجدك للعين محل النزاع وهو السبب الذى أقيمت عليه الدعوى إلا أنه أقام قضاءه بثبوت العلاقة الإيجارية بين المطعون ضده " أولاً " ومورث المطعون ضدهم " ثامناً " استناداً إلى أقوال شاهدى المطعون ضده " أولاً " بأنه كان يقوم بسداد القيمة الإيجارية لمورث المطعون ضدهم " ثامناً " برضاء وموافقة الأخير والتى كان يقوم بسدادها باسم المستأجر الأصلى ، وكان هذا الذى استندت إليه المحكمة في اقتناعها غير صالح للإقناع إذ إن سداد المطعون ضده " أولاً " للأجرة لمورث المطعون ضدهم " ثامناً " لا يعد إقراراً منه بالموافقة على استئجار الأول لعين النزاع من الباطن أدى إلى نشوء علاقة إيجارية بينهما فضلاً عن أن إيصالات سداد هذه الأجرة محررة باسم المستأجر الأصلى بما مؤداه عدم وجود هذه الموافقة التى أثبتها الحكم المطعون فيه وأقام قضاءه عليها مما يعيبه بالتناقض والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق (الطعن رقم 9822 لسنة 66 جلسة 2006/01/08 س 57 ص 51 ق 11).
كما قضت محكمة النقض بأن: المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه لا تعارض بين التمسك بانتهاء عقد الإيجار وقبض المؤجر للأجرة إذ أن قبض الأجرة في هذه الحالة لا يصح حمله على أنه استمرار للعقد الذي انتهى - لما كان ذلك - وكان المطعون ضده - المؤجر - قد استعمل الرخصة المخولة له بنص المادة 17/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بطلب إنهاء عقد الإيجار لانتهاء إقامة مستأجرها الأجنبي بالبلاد بوفاته وعدم استمراره إلى الطاعنة وكان قبضه للأجرة منها خلال المدة من وفاة زوجها - المستأجر الأصلي - وحتى شهر أكتوبر سنة 1990 لا يعد - بذاته - تنازلا منه عن تلك الرخصة، الطعن رقم 1573 - لسنة 65 ق جلسة 5-7-2001 - مكتب فني 52 جزء 2 - رقم صفحة 1006.
إذا باع المالك القديم البيت وامتنع المالك الجديد عن أخذ الأجرة
(66 ) س: هل إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب؟
ج : سبق لمحكمة النقض ان قضت بأن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات وقالت المحكمه في اسباب حكمها وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون .. إذ قضى بعدم قبول الدعوى استنادا إلى أن الطاعن لم يقدم عقد الإيجار المكتوب رغم أن المطعون ضدهم لم ينكروا قيام العلاقة الإيجارية معه وأقروا بها وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات - الطعن رقم 2799 - لسنة 64 قضائية - تاريخ الجلسة 2-5-1999.
(67) س : هل يجوز للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين المؤجرة بحبسها حتى يستوفى من المؤجر التزامه برد ما أنفقه من تحسينات أو ما زاد فى قيمة العقار؟
ج : يجوز وحسن النية أو سوؤها لا أثر له
( 68 ) س/ هل قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التى يستأجرها يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ؟
ج : يجوزالمقرر – في قضاء محكمة النقض – انه يجوز ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتى الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها
(69) س : هل إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضا ؟
ج : أن إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله – بمقتضى نص المادة 590 مدنى – ملزماً بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر الحكم المطعون فيه وقضى برفض طلب التعويض عن عدم الانتفاع بالعين المؤجرة بعد التنبيه على المستأجر بإنهاء العقد وحتى استلامه لها تنفيذا للحكم الصادر بالإخلاء على قالة أن يد المستأجر لا يشوبها غصب وكانت بسبب طول إجراءات التقاضي، وهو مالا يصلح رداً على هذا الطلب فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون ( الطعن رقم 5157 لسنة 64 القضائية )
( 70) س : هل امتداد عقد إيجار المنشأة الطبية، مقيد بممارسة ورثة الطبيب المستأجر ذات نـشـاط مـورثهـم بالعــين ولو بواسـطة نائـب عـنهم؟
ج : الإمتداد القانونى لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو غير ذلك «تطبيق قانونين كليهما خاص، مقتضاه تقييد السابق منهما بما تضمنه اللاحق من قيود صدور قانون 6 لسنة 1997 لاحقاً للقانون 51 لسنة 1981 وكليهما خاص، وأثره سريان أحكامه على كافـة الأماكـــن الواردة به حـتى ولو كـان يحـكم بعضها نصوص وردت فى قـوانين خـاصة، ويكون مؤداه تطبيق قيود امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى الواردة بأولهما على ثانيهما بشأن امتداد عقد إيجار المنشأة الطبية، ولازمه ممارسة ورثة الطبيب المستأجر ذات نـشـاط مـورثهـم بالعــين ولو بواسـطة نائـب عـنهم، يكون علة ذلك تعلقه بالنظام العام، صدر الحكم فى الطعن المُقيد برقم 13268 لسنة 82 جلسة 18 مايو 2017، من الدائرة المدنية والتجارية.
(71) س: هل الإتفاق على حظر استخدام المستأجر لبدروم المنزل وحديقته ؟
ج : يجوز إخلاء المستأجر لمخالفته شروط العقد لاخطأ.
