"الدستورية" تحسم نزاعات الإيجار.. 16 حكمًا للمحكمة الدستورية تكشف تطور مراحل قانون الإيجار القديم.. الأبرز التصدى للأشخاص الاعتبارية.. وتقليص قوانين الإيجار وتضيقها.. وتقنين الامتداد ليقتصر على 3 فئات

مع استمرار صدور الأحكام الدستورية من المحكمة الدستورية العليا بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يتجدد الحديث حول أزمة قانون الإيجار القديم التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ بتلك النوعية من القوانين، باعتبارها أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أفراد المجتمع سواء مؤجرين أو مستأجرين، ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية.

 

يأتى ذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد إعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين.   

 

 

مراحل تطور الأحكام الدستورية لقوانين الإيجارات القديمة فى مصر

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مراحل تطور الأحكام الدستورية لقوانين الايجارات القديمة فى مصر، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، وفى هذا الإطار فإن المحكمة الدستورية العليا هى محكمة قانون وليست محكمة موضوع، ولذالك فهى تقضى وفق الدستور فى نصوص القوانين ومدى تطابقها مع الدستور المصرى المستند إلى الشريعة الإسلامية – بحسب شريف عبد السلام الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر.

 

الدستورية العليا قلصت قوانين الإيجار القديم وضيقتها

 

في البداية – هناك العديد من الأحكام الدستورية التي صدرت من المحكمة الدستورية العليا التي صدرت لتنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وسنذكر منها 16 حكما – لاحقا - ليكون غيضا من فيض، لأنه من الصعوبة بمكان ذكر جميع الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وتدوينها في موضوع صحفى لكتابتها فهى تستحق كتاب لذكرها، وحينما نلقى الضوء على قوانين الإيجارات القديمة فى مصر سنجد أن المحكمة الدستورية العليا قد قلصت هذه القوانين وضيقتها لكى تصبح قوانين دستورية أصيلة بعدة أحكام أبرزها مثلا بخصوص المدة وإمتداد العقد منها أنها فى بادئ الأمر قد تعرضت للمادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 والخاصة بالإمتداد القانونى لورثة المستأجر الأصلى – وفقا لـ"الجعار".

 

 

فقد تصدت المحكمة الدستورية لهذا الإمتداد وجعلته يتوافق مع الدستور وفق الشريعة الإسلامية وفق المادة الثانية من الدستور المصرى، وبدأت بالحكم فى الدعوى رقم 6 لسنة 9 قضائية بجلية 18 مارس 1995 بعدم دستورية الإمتداد للأقارب بالمصاهرة، لأن العقد كان يمتد لأقارب المصاهرة، وهذا الحكم كان يحدد الامتداد فى حالة ترك المستأجر الأصلى للعين، فلو تركها وكان مقيم معه اصهاره يمتد لهم العقد، ولم يتعرض لحالة الوفاة، فلذلك لحقته بحكم فى الدعوى رقم 3 لسنة 18 قضائية – جلسة 4 يناير 1997 لكى تلغى الامتداد للمصاهرة فى حالة الوفاة أو الترك، وهذه الأحكام كانت لم تتعرض لدرجة القرابة، لذالك صدر بعدها الحكم رقم 116 لسنة 18 قضائية – جلسة 2 أغسطس 1997 لكى يحدد الذين يستفيدون بالإمتداد من أقارب النسب فقط وقصر الإمتداد على 3 فئات فقط وهم – الكلام لـ"الجعار":

 

1- الأبناء.

 

2- الأزواج.

 

3- الوالدين.

 

ملحوظة: وحتى الدرجة الثالثة ممن يقيمون مع المستأجر الأصلى مدة سنة قبل الوفاة أو الترك. 

 

 

المحكمة الدستورية العليا تتصدى لامتداد عقد الإيجار حتى الدرجة الثالثة

 

لكن جملة هذه الأحكام تركت الامتداد حتى الدرجة الثالثة، فتصدت المحكمة الدستورية فى حكمها الشهير رقم 70 لسنة 18 قضائية الصادر بتاريخ 14 نوفمبر 2002 لكى تجعل الامتداد مقتصرا على جيل واحد فقط، وذكرت المحكمة فى حيثيات حكمها شارحة العله من الإمتداد القانونى لعقد الإيجار بأن الأصل فى عقد الإيجار هو أن رب الأسرة حينما إستأجر الشقة السكنية كان يبرم عقد الإيجار له ولأسرته، وفى هذا كانت العله من الإمتداد وعللت المحكمة الأمر على أن جعلت عقد الإيجار محدد المدة بجيل واحد فقط من ورثه المستأجر الأصلى له بداية محددة بتاريخ ميلاده وواقعة أنتهاء العقد محدد بتاريخ وفاته، وهذا للجيل الأول من أقارب النسب بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل الوفاة أو الترك – هكذا يقول "الجعار".

 

الدستورية العليا تتصدى لامتداد العقد للأشخاص الاعتبارية

 

وأصبح العقد على هذه الحالة محدد المدة أى له مدة تحكمه، وينتهى العقد بإنتهائها ومتوافق مع الدستور والشريعة الإسلامية بالنسبة للأشخاص الطبيعية، ثم توالت السنين حتى رأت المحكمة الدستورية أن تخرج الأشخاص الإعتبارية من الإمتداد حيث أن الشخص الإعتبارى ليس له وارث تتحدد به مدة العقد، لذلك قضت فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية – جلسة 5 مايو 2018 بعدم دستورية الإمتداد للأشخاص الإعتبارية، وأكدت في حيثيات حكمها على الإمتداد للأشخاص الطبيعية، وناضلنا كثيرا فى توعية المستفيدين من هذا الحكم، وقدمنا مذكرة تفصيلية لمجلس النواب بشرح الحكم وتفاصيله حتى صدر قانون رقم 10 لسنة 2020 الخاص بالأشخاص الاعتبارية، وحدد لهم مدة 5 سنوات لانتهاء العقد من تاريخ صدور القانون، وكان من أفضل واجرأ القوانين التى صدرت من مجلس النواب فى  - طبقا لـ"الجعار"2020.

 

شريف عبد السلام الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر

 

رئيس اتحاد مستأجرى مصر يذكر 16 حكما دستوريا ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر

 

وفى قراءة للأحكام الدستورية الصادرة فى هذا الملف، فإن حكم 2002 يقضى بأن من استفاد بالامتداد لا يمكنه الاستفادة مرة آخرى أى الامتداد للجيل واحد فى عقد الإيجار من المستأجر إلى أول طبقة من زوجته أو أبنائه، وذلك فى شأن المادة 69 من قانون إيجار الأماكن فى العلاقة بين المالك والمستأجر، كما أن أحكام الدستورية العديدة تفيد بأنه لا يمتد إلا لطبقة واحدة وهذا هو القيد الرئيسى، وذلك فيما يخص الأماكن المستأجرة للسكن بينما حكم الدستورية لغير الغرض السكنى والأشخاص الاعتبارية، فقد قضى بعدم دستورية الامتداد المطلق، حيث أن القوانين في حقيقة الأمر لا تسعى لتحقيق الرضاء الكامل بينما تحقيق مصلحة عامة ولكن لابد وأن تزيل الإجحاف قدر الإمكان.

 

ماذا عن الوحدات المغلقة؟

 

والمحكمة الدستورية بدأت فى التصدى لنصوص قانون الإيجار القديم منذ 1995 ومن ثم يتم تعديل هذا القانون بموجب هذه الأحكام منذ منتصف التسعينات، والقول بأنه "لم يطرأ عليه أى تعديل فهى"، مقولة خاطئة وعملت أحكام المحكمة للوصول بالعلاقة التعاقدية الإيجارية إلى الحد الأدنى للشروط فى التعاقدات بالقانون المدنى، وتم تقليص كافة الضمانات التى كانت يقررها القانون للمستأجر والتى كانت تعطى حتى أقارب الدرجة الثالثة نسبا أو مصاهرة وقصرت الامتداد على الأسرة فقط، وأما عن الوحدات المغلقة، فقد أكد أن قانون الإيجار القديم يشير إلى أن المستأجر يترك العين تركا نهائيا، والمؤجر عليه إثبات ويقيم دعوى لترك العين نهائيا، حيث أن إخلاء تلك الوحدات يصطدم مع النص الدستورى والذى يؤكد عدم إخلاء أحد من مسكنه إلا بحكم قضائى. 

 

 

وفي نوفمبر 2002 صدر حكم خاص بالإيجار السكني، بامتداد مقرر لمدة واحدة لأسرة المستأجر الأصلي ولوالديه بشرط الإقامة السابقة مع المستأجر الأصلي، بينما التجاري فقد صدر في 1997 ما يقضى بعدم دستورية استمرار لا نهائية العقد التجاري وبناء عليه صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 والذي نفذ الحكم الدستوري وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر الأصلي ووزان بين حقوق المالك والمستأجر، وقصر الامتداد لمرة واحدة لورثة المستأجر وأقر بزيادات القيم الإيجارية تعويضا للمالك، وهذا ما قررته المحكمة الدستورية في 2002 و2004 وقضت بدستوريته.

 

أحكام "الدستورية" حصنت المراكز القانونية للتجاري الطبيعي

 

أن أحكام "الدستورية" حصنت المراكز القانونية للتجاري الطبيعي، بينما التجاري للأشخاص الاعتبارية، ففي عام 2018 أصدرت المحكمة الدستورية حكمها الخاص بالأشخاص الاعتبارية وقررت أن طبيعة الشخصية الاعتبارية يصعب بطبيعته تحديد مدته وقضت بإنهاء هذه العقود، وهو ما صدر بشأنه مؤخرا القانون الصادر عن البرلمان بشأن الأشخاص الاعتبارية والذى أعطى مدة توفيق أوضاع 5 سنوات، وما تم استعراضه من أحكام هى الأبرز والعبرة فى أى مقترح قيد الدراسة لابد وأن يكون لمجموع الأحكام الدستورية الصادرة ولا يجوز خروجه عن مقتضاها أو نطاق الحكم الدستورى زيادة أو نقصانا ولا يجوز أن تكون مغايرة لتلك الأحكام طبقا لنص المادة 195 من الدستور. 

 

 

وجاءت الأحكام الـ16 كالتالى وفقا لـ"الجعار":

 

1- الحكم في القضية رقم 5 لسنة 3 قضائية دستورية طعنا على المادة 13 من قانون 52 لسنة 1969 بتاريخ 29 يونيه 1974، وتم القضاء فيها برفض الدعوى، وكان هذا الطعن خاص بلجان تحديد الأجرة حيث كانت المادة 13 المطعون عليها تخول الطعن على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإبتدائية، وكان الطاعن يطعن بعدم دستورية نظر هذه التظلمات أمام المحكمة العادية، ويجب الطعن عليها أمام القضاء الإدارى، وتم رفض الدعوى.

 

2- الحكم في القضية رقم 36 لسنة 9 قضائية دستورية بتاريخ 14 مارس 1992 طعنا بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 22 من قانون 136 لسنة 1981 حيث قال الطاعن أن هذه المادة تخالف المادة الثانية من الدستور المصرى، ولكن كان الرد من المحكمة برفض الدعوى، حيث أن الملكية الخاصة لا يجوز المساس بها إلا على سبيل الاستثناء وهى ليست مطلقة.

 

3- الحكم في القضية رقم 22 لسنة 12 قضائية دستورية بتاريخ أول يناير 1994 طعنا على نص الفقرة 1 من المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 حيث كان الطاعن فيها يرجوا عدم عقوبة من يحرر ويتقاضى أكثر من مقدم واحد للشقة الواحدة، وحيث جرمت المادة أن يؤجر المؤجر لأكثر من مستأجر العين الواحدة، وكان الحكم يرفض الدعوى ضمانا وحرصا على المجتمع من النصب والتزوير. 
 

 

4- الحكم في القضية رقم 63 لسنة 13 قضائية دستورية بتاريخ 20 مارس 1993 طعنا على عبارة في عواصم المحافظات الواردة في نهاية الفقرة الأولى من المادة الأولى من قانون 49 لسنة 1977 حيث كان يريد الطاعن عدم دستورية نطاق سريان القانون على المدن وليس على القرى، وتم الحكم برفض الدعوى.

 

5- الحكم في القضية رقم 16 لسنة 17 قضائية دستورية بتاريخ 7 يونيه 1997 طاعنا على المادتين 8، 9 من قانون 52 لسنة 1969 والمادتين 12، 13 من قانون 49 لسنة 1977، وكان الطعن على لجان تحديد الأجرة القانونية حيث كان الطاعن يريد اطلاق العنان للمالك ليحدد الأجرة، ولكن المحكمة قضت برفض الدعوى، حيث أقرت أن لجان تحديد الأجرة دستورية.

 

6- الحكم في القضية رقم 78 لسنة 17 قضائية دستورية بتاريخ أول فبراير 1997 طعنا على المادة الأولى من القانون 136 لسنة 1981، وذلك لأن الطاعن كان يريد الطعن على مقدار تحديد الأجرة المقررة له وتخفيضها إلا أن المحكمة حكمت برفض الدعوى. 

 

 

7- الحكم في القضية رقم 48 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على الفقرة الثانية من المادة 23 من قانون 136 لسنة 1981، وكان الطاعن على عدم دستورية عقوبة المالك الذى تخلف عن تسليم الوحدة دون مقتضىوعليه أن يؤدى للمستأجر مثلى مقدار المقدم، وقد حكمت المحكمة برفض الدعوى وبدستورية هذه المادة.

 

8- الحكم في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على نص الفقرتين الأولى والأخيرة من المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 وحكمت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة السابقة، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، وحددت اليوم التالى لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره.

 

9- الحكم في القضية رقم 89 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على المادتين 4، 5 من قانون 136 لسنة 1981، وكانت هذه المواد تجيز لمالك العقار تحديد الأجرة وفقا للضوابط والمعايير والمادة "5" تجيز للمستأجر أن يطعن على مقدرا الأجرة إذا رأى أنها تزيد على الحدود المتفق عليها، وحكمت المحكمة بعدم قبول الطعن على عدم دستورية نص الفقرتين 2، 3 من المادة "5"، ورفض ما عدا ذلك من طلبات. 
 

 

10- الطعن رقم 95 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية نص البند "أ" من المادة "2" من قانون 49 لسنة 1977، وكانت المادة تقول: "أن أحكام هذا القانون لا تسرى على الأماكن الملحقة بالمرافق العامة وغيرها من المساكن التي تشغل بسب بالعمل "مساكن العمال"، وحكمت المحكمة برفض الدعوى، ,أقرت بدستورية هذه المادة.

 

11- القضية رقم 62 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على نص البند "ب" من المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 وهى عدم وفاء المستأجر بعدم إعلانه بـ15 يوم بالأجرة، وحكمت المحكمة برفض الدعوى.  

 

12- القضية رقم 105 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وقد حكمت المحكمة برفض الدعوى.

 

13- القضية رقم 223 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على المواد "55، 56، 57، 58، 59، 60" من القانون 49 لسنة 1977 وحكمت المحكمة برفض الدعوى. 
 

 

14- في غضون 5 مايو 2018 قضت المحكمة الدستورية العليا، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها"؛ لاستعمالها في غير الغرض السكني.

 

ومفاد هذا الحكم: "أحقية المؤجر في أن يطلب من الشخص الاعتباري الذي يستخدم المكان لغرض غير سكني، أن يخلي المكان المستأجر، وعدم دستورية بقاء الشخص الاعتباري في المكان إلى ما لا نهاية"، ونظراً لخطورة هذا الحكم ومساسه بأوضاع قائمة ومستقرة، أمرت المحكمة الدستورية بتطبيق الحكم ابتداءً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي السنوي لمجلس النواب، ثم صدر قانون الأشخاص الاعتبارية بالاخلاء مع امهال مهلة 5 سنوات. 

 

 

15- المحكمة الدستورية العليا أصدرت في فبراير 2024 حكما قضائيا فريدا من نوعه بعدم قبول الدعوى المقامة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى والثانية من المادة 16 من قانون 52 لسنة 1969 بتنظيم أحكام إيجار الأماكن والمتعلقتين بضرورة التزام المؤجر تدوين عقد الإيجار كتابة كشرط لإثبات العقد بخلاف المستأجر الذى يحق له إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، والفقرة الأخرى إيضاح ما يفيد الترخيص واشتراط البناء فى نصوص العقد أو ما يلحق به وكانت الدعوى مقامة على أساس المادة 40 من الدستور ومواد أخرى تخص مساواة الأشخاص فى الحقوق والواجبات وعدم تفضيل أى منهم على الآخر حتى فيما يتعلق بإثبات الحقوق والوقائع القانونية والمادية أمام القضاء.

 

ولأن المواطنين متساوون فى الحقوق والواجبات والمستحقات فإن النص بتفضيله المستأجر دون المؤجر بحرية إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا ومنها البينة والقرائن وشهادة الشهود فإن النص يكون مشوبا بالعوار ويقع تحت طائلة المخالفة الدستورية إلا أن المحكمة الدستورية العليا قالت إن هذا التسبيب للمخالفة الدستورية من قبل الطاعن غير سديدة، لأن القانون فرق بين أمرين بين العقود الشكلية التى استلزم المشرع لها الكتابة كشرط لتمام العقد ونشأته بين أطرافه كعقد الشركة مثلا، وعقد الرهن الرسمى وعقد بيع السفينة، كما يقول الشراح لذلك وفق مواد القانون وبين أن تكون الكتابة شرط فقط  الاثبات فقط كعقد الإيجار.
 

 

فطالما أن العقد يكفى التراضى لانعقاده، فالعقد قد نشأ وتكون صحيحا حتى ولو لم يكن مكتوبا، فالكتابة هنا فقط شرط للإثبات يخضع القواعد العامة فى قانون الاثبات الصادر بالقانون 25 لسنة 1968 - وعلى ذلك - وطالما أن القانون فى مادته محل الطعن لم يحرم المؤجر من سماع الدعوى أو يعلق شرط قبولها على الكتابة، ولكن جعل الشرط للكتابة فقط للإثبات وليس لتكوين العقد فقد نجا النص من حمأة المخالفة الدستورية لأحكام الدستور طالما كان النص تنظيما لإثبات العقد مع حفظ حق المؤجر فى إثبات العلاقة الإيجارية وفق القواعد العامة المنصوص عليها فى قانون الإثبات.

 

16- في ديسمبر 2022 صدر حُكم جديد من المحكمة الدستورية العليا يُرسخ حق الملكية، حيث أبطلت المحكمة الدستورية العليا نص المادة نص المادة 8 من القانـون رقم 111 لسنة 1975، وعجز المادة الثانية من القانون رقم 112 لسنة 1976.

 

الحُكم الصادر يُبطل ما تضمنته المادتين من "تخويل وزير المالية بقرار منه، أن يحل بأثر رجعي، إحدى الجهات الحكومية في عقود إيجار الأماكن، التي كانت تستأجرها المؤسسات العامة الملغاة رغم انتهاء مدد عقود ايجارها طبقا لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 السارى وقتئذ، مشيدة قضاءها على سند من افتئات هذين النصين على حق الملكية وإخلالهما بحرية التعاقد باعتبارها فرعًا من الحرية الشخصية، ويعني الحُكم الصادر أن المحكمة الدستورية أبطلت سُلطة وزير المالية في إحلال جهة حكومية بديلًا لمؤسسة عامة ألغيت في عقود الإيجار رغم انتهاء مدة العقد.