للملاك والمستأجرين.. "الإستئناف" تُرسى مبدأ جديدا: عقد الإيجار القديم المُحرر لشخص وشركاه يعتبر "شركة".. والحيثيات: يخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 أشخاص اعتبارية.. والمحكمة تُقر عدة مبادئ بشأن التنبيه والإخلاء

أصدرت الدائرة "39 مساكن" – بمحكمة استئناف الإسكندرية – حكما نهائيا فريدا من نوعه،   يهم الملاك والمستأجرين، ويُرسى مبدأ قضائيا قالت فيه: "إذا كان عقد الإيجار القديم مُحرر لشخص وشركاه يصبح (شركة) ويخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 اشخاص اعتبارية، وتعتبر أن الغرض من الوحدة المؤجرة (تأسيس شركة أو جمعية أهلية أو مؤسسة) تأخذ حكم الشركة ومن ثم تنتهى العلاقة الايجارية وفقاً للقانون رقم 10 لسنة 2022".

 

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 3848 لسنة 78 قضائية، المرفوع من ورثة المرحوم "لاشين"، برئاسة المستشار نزار محمد عيسى، وعضوية المستشارين محمد أحمد شوقى، وتامر حسين عبدالمنعم، وأمانة سر محمد السيد.   

 

 

الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر ومطالبته بإخلاء المحل

 

الوقائع - علي ما يبين من الحكم المستأنف وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعين أقاموا على المدعي عليها بصفتها مدير وشريك شركة "....." الدعوى رقم 316/2020 مساكن كلي شرق الإسكندرية يطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المسمى - إقرار بتبادل واستمرار علاقة عقدية نظرا لفقد نسخة العقد الأصلية - المحرر بتاريخ 1 يناير 2001 وإخلاء المدعي عليها من العين المبينة بالعقد وتسليمها للمدعين، وذلك على سند من أن المدعو "ط. ج" استأجر محل التداعي منذ فترة تزيد على خمسين عاما، واستغله كحلوانى ومطعم باسم مطعم وحلواني "...."، وقامت المدعي عليها بشراء المحل بالجدك، وصارت هي المستأجرة بصفتها، ونظرا لفقدان عقد الإيجار أتفق المؤجر مع المدعى عليها بصفتها بتحرير الإقرار المشار إليه سلفا وبموجبه استأجرت المدعي عليها وأخرين بصفتهم الشركاء في شركة محلات "...." المحل نظير أجرة شهرية 2781 جنيه.

 

وتضمن الإقرار المشار إليه أن الاتفاق لا ينشيء علاقة إيجارية جديدة بل هو تأكيد للعلاقة الإيجارية بين طرفيه منذ عام 1972 والتي كانت إمتداد للعلاقة الإيجارية السابقة عليها بين ملاك العقار ومستاجري المحل السابقين، وإذ صدر حكم المحكمة الدستورية في الدعوي رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية بعدم دستورية إمتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية المستصلة في غير غرض السكني بعد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد فإنه وإعمالاً لحكم الدستورية العليا سالف البيان ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد لانتهاء دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب، وقد قام المدعون بإخطار المدعي عليها بانتهاء عقد الإيجار فلم تمتثل، فكانت الدعوي بما سلف من طلبات.  

 

 

المالك يقدم المستندات التي تؤيد الطرد

 

ووجهت المدعي عليها دعوي فرعية بطلب الحكم بأحقيتها في الامتداد القانوني للعلاقة الإيجارية، وإلزام المدعين بتحرير عقد بيجار لها، على سند من أن المستاجر شخص طبيعي فلا يخضع عقد الإيجار لحكم المحكمة الدستورية سند الدعوي، وتدخل هجوميا في الدعوي كل من "س. ش"، و"ف. ق"، و"ع. ق" - من ورثة "كامل. ق" بطلب الحكم بأحقيتهم في الامتداد القانوني للعلاقة الإيجارية وإلزام المدعين بتحرير عقد إيجار لهم، وبجلسة 30 مارس 2023 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي الأصلية - على سند من أن المستأجرين في العقد سند الدعوي المؤرخ 1 يناير 2001 قد حلوا محل المستاجر الأصلي الذي استاجر المحل بشخصه -وبعدم قبول الطلب العارض لانتفاء المصلحة وبعدم قبول التدخل لرفعه على غير ذي كامل صفة بالنسبة للمتدخلة الأولى، ولإنتفاء المصلحة بالنسبة للمتدخلتين الثانية والثالثة .

 

وحيث أن المدعين لم يرتضوا ذلك القضاء فطعنوا عليه بالاستئناف الراهن بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 7 مايو 2023 معلنة قانونا طلبوا في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا، وفي الموضوع بالغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بطلباتهم أمام محكمة أول درجة، وذلك لأسباب حاصلها النهي على الحكم المستأنف:

 

1-بمخالفة الثابت بالأوراق والخطأ في تطبيق القانون وتأويله، لأن العقد سند الدعوي حرر مع المستأجرين كشخص اعتباري بصفتهم الشركاء في شركة محلات "...."، وأن الايصالات المقدمة من المستأنف ضدهن هي نتاج الاتفاق على الاذن لهن بالتأجير من الباطن.  

 

 2-بالخطأ في تطبيق القانون وتأويله والخطأ في الإسناد إذ خلت الأوراق مما يؤيد ما انتهت إليه المحكمة من وجود بيع بالجدك من الممستأجر الأول، وأنهم قدموا عقد تأسيس شركة بالعين مؤرخ 1 يوليو 1972 بین مورث المستأنف ضدهن وأرملة المستأجر الأصلي، وتم إدخال المحل ضمن رأسمال الشركة بما يعد تنازل من المستاجر عن الإيجار لصالح الشركة.

 

3-بالقصور في النسبيب والخطأ في الإسناد إذ أن الطلبات في الدعوي الفرعية والتدخل تدور حول كون المستأنف ضدهن مستأجرى بأشخاصهن وقد امتد اليهن عقد الإيجار المحرر للمستأجر الأصلي بما يعد إقرارا منهن بأن العقد سند الدعوي حرر منهم بصفتهم شركة "ك ....وشركاه"، فكان الاستئناف بالطلبات أنفة البيان. 

 

 

المستأجر يؤكد للمحكمة أن الإيجار كان لشخص طبيعى وليس اعتبارى

 

وفى تلك الأثناء - تداول نظر الاستئناف بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها مثل فيها الطرفان كلا يوكيل عنه، والحاضر عن المستأنفين قدم صور ضوئية لأربعة إنذارات عرض أجرة من شركة "...."، وإنذار عرض أجرة من "كامل. ق"، والحاضر عن المستأنف ضدهم جحد الصور الضوئية المقدمة من المستأنفين، وقدم صورة ميكروفيلمية من صحيفة الدعوي رقم 3120 لسنة 2002 مساكن الإسكندرية المقامة من مورث المستأنفين طعنا على قرار ترميم مختصما فيه المستأنف ضدهم الأولى ومورث ثالثا بأشخاصهم، وصورة ميكروفيلمية من الحكم برفض الدعوي بحالتها، وصورة ضوئية من إيصال استلام أحد المؤجرين للأجرة من المستأنف ضدها أولا بصفتها وكيلة عن مستأجرى محلات "...."، وصورة ضوئية من تكليف بالوفاء بالأجرة من المستأنفين للمستأنف ضدها الأولى بصفتها مدير وشريك شركة (ك. ......- سابقا......) إلى أخره.  

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أن المحكمة تشير تمهيدا لقضائها في شأن طلب رفض الدعوي المبدي من المستأنف ضدهم للثبوت استلام المستأنفة الأولى للأجرة عن فترة تالية على الإنذار بانتهاء العقد، وعن الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير أي كامل صفة لثبوت موافقة الشريك / "م. ن" على استمرار العلاقة الإيجارية بقبوله الأجرة حتى مايو 2023 - فإنهما في غير محل - ذلك أنه لا تعارض بين التمسك بانتهاء عقد الإيجار وقبض المؤجر للأجرة، إذ أن قبض الأجرة في هذه الحالة لا يصح حمله على أنه استمرار للعقد الذى انتهى، فضلا عن خلو الأوراق مما يفيد اعتراض الشريك المشار إليه على إقامة المستأنفين لدعواهم، ومن ثم يعدوا وكلاء عن بقية الملاك عملا بنص المادة 828/3 من القانون المدني، فيكون الطلب والدفع على غير أساس ترفضهما. 

 

 

وعن الدفع المبدى من المستأنف ضدهم بعدم قبول الدعوي لعدم اختصام ورثة المستأجر الأصلي - فلما كان سالفوا الذكر ليسوا طرفا في عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1 يناير 2001 المطلوب الحكم بإنهائه، ومن ثم فلا يلزم اختصامهم في الدعوي، ويكون الدفع على غير سند ترفضه المحكمة .

 

المحكمة تفرق بين الشريك المتضامن والشريك الموصى

 

وحيث أنه وعن موضوع الاستئناف وردا على أسبابه - وكان الواقع في الدعوي أنه لا خلاف بين طرفيها على أن المستأجر الأصلي للمحل عين التداعي / ""ز. ج" قد استأجر العين بشخصه ومارس فيه نشاطا فرديا كمخبز وحلواني - وهو ما تأكد من السجل التجاري الخاص به - وأنه قد تم تأسيس شركة توصية بسيطة بالعين بموجب العقد المؤرخ 1 يوليو 1972 باسم (....) - المقدم صورته الرسمية أمام محكمة أول درجة - فيما بين مورث المستأنفين كشريك متضامن وزوجة المستأجر الأصلي كشريك موصي برأسمال عيني يتمثل في محل التداعي، وحل أخر بتوابعهما وملحقاتهما وجميع مشتملاتهما نظير أن يدفع لها الشريك المتضامن نقدا ثلث قيمة حصتها، وأقرت في البند 6 من الأحكام العامة بختام العقد بقبضها مبلغ 4500 جنية نظير ثلث قيمة المحلين . 

 

 

وحيث تحرر بتاريخ 1 يناير 2001 ( إقرار بتبادل واستمرار علاقة عقدية نظرا لفقد نسخة العقد الأصلية ) بين مورثى المستأنفين وآخر ( كطرف أول ) وبين ورثة الشريك المتضامن - المستأنف ضدهم ( كطرف ثان ) - باسمائهم وبصفتهم الشركاء في شركة محلات "......" على سند من أن عقد الإيجار الأصلي لمحل التداعي قد فقد وأنهم قد اشتروا المحل بالجدك من مستأجريه السابقين وصاروا هم المستأجرون بعد المستأجر السابق.

 

وحيث أنه ومن جماع ما تقدم فإن تكوين شركة توصية بسيطة بالعين واعتبار المحل عن التداعي من ضمن رأسمالها العيني، واستمرار الشركة في شغل العين فيما بعد وفاة الشريك المتضامن من قبل ورثته - المستأنف ضدهم - وتحرير الإقرار سند الدعوي المؤرخ 1 يناير 2001 والنص فيه على أنه تحرر معهم بأسمائهم وبصفتهم الشركاء في شركة محلات "......" ليدل على سبيل الجزم واليقين علي أن العين أضحت مؤجرة للشركة كشخص اعتباري خاص - إذ أن ذلك هو واقع الحال الذي تنطق به الأوراق. 

 

 

وحيث أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا، قد أصدرت حكمها بجلسة 5 مايو 2018 في القضية رقم 11 لسنة 13 في دستورية والمنشور بالجريدة الرسمية بالعد رقم 19 مكرر (ب) في 13 مايو 2018 أولاً: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العائلة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد،..."، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاس الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى ...، وثانياً: بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاً لإعمال آثره، وكان مؤدى هذا الحكم انحسار الإمتداد القانوني عن عقود إيجار الأمكان المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، الاستعمالها في غير غرض السكني اعتباراً من اليوم الثاني الانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحكم.  

 

المحكمة تنصف المالك وتؤكد: إذا كان عقد الإيجار القديم مُحرر لشخص وشركاه يصبح "شركة" ويخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 اشخاص اعتبارية

 

ولما كانت العين معل التداعي مؤجرة إلى شخص اعتباري خاص (شركة توصية بسيطة ) - حسب ما أنتهت إليه المحكمة لاستعمالها في غير غرض السكني فإنه واعمالا لحكم الدستورية   العليا سالف البيان ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد، وينتهي اعتباراً من 16 يوليو 2019 وكان ذلك التاريخ هو تاريخ اعمال آثر الحكم آنف البيان، فإنه اعتبارا من 16 يوليو 2019 تخضع عقود الايجار القديمة الخاصة بالأماكن المؤجرة لاشخاص اعتبارية فيما يتعلق بانتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته إلى قواعد القانون المدني. 

 

 

وحيث أنه من المقرر بنص المادة 513 من ذات القانون أنه: " إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة لو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهي بالقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء" .

 

إعمال آثر حكم المحكمة الدستورية بالطرد والإخلاء

 

وحيث من المقرر أن "مفاد نص المادتين 558، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاه أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء عقد الإيجار على وجه التحديد تعين اعتبار العقد منعداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان".

 

وقد قام المستأنفون بإنذار المستأنف ضدها الأولي بصفتها بتاريخ 10 ديسمبر 2019، و2 يناير 2020 بانتهاء عقد الإيجار المسمى "اقرار بتبادل واستمرار علاقة عقدية نظرا لفقد نسخة العقد الأصلية"، وبوجوب تسليم العين، وكان ذلك بعد تاريخ إعمال آثر حكم المحكمة الدستورية أنف البيان، ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بانتهاء المدة المحددة في الإنذار، ويضحي وضع يد المستأنف ضدهن بصفتهن على عين التداعي اعتبارا من ذلك التاريخ وضع يد غاصب عقب انتهاء العلاقة الإيجارية، الأمر الذي تعين معه القضاء بإخلائهن من المحل عين التداعي والزامهن بتسليمه للمستأنفين بحسب أن التسليم أثر من أثار الحكم بالإخلاء.

 

وحيث خالف الحكم المستأنف ذلك النظر فيما قضى به من رفض الدعوي الأصلية، ومن ثم تعين إلغائه والقضاء مجددا بانتهاء العقد سند الدعوي، وإخلاء المستأنف ضدهن من العين والتسليم حسبما سيرد في المنطوق .

 

 

فلهذه الأسباب:

 

حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلا، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوي الأصلية والقضاء مجددا بانتهاء العقد سند الدعوى المؤرخ 1 يناير 2001 المسمى (إقرار بتبادل واستمرار علاقة عقدية نظرا لفقد نسلة العد الأصلية) وبإخلاء المستأنف ضدهن من المحل المبين بصحيفة الدعوي والاقرار وألزمتهن بتسليمه المستأنفين والزمتهن بالمصاريف ومبلغ مائة جنية مقابل أتعاب المحاماة.