حكم الدستورية بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر فى عيون الخبراء.. الحكم ساوى بين الطرفين.. وإثبات تحرير عقد الإيجار من عدمه يكون بكافة طرق الإثبات.. ووضع مبدأ لحماية المؤجر من التقادم المكسب للملكية

ما زالت ردود الأفعال مستمرة بين ملايين الملاك والمستأجرين بشأن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا حول تنظيم العلاقة بين الطرفين؛ حيث كثر اللغط حول الحكم بأنه تم إرساء مبدأ قضائى جديدا مفاده أن عدم تحرير عقد الإيجار لا يمنع المؤجر من إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، ولكن في حقيقة الأمر هذا هو المتعارف عليه قضائيا وقانونا وليس مبدأ قضائيا جديدا، وإنما المحكمة الدستورية العليا رسخت للمبدأ ولم ترسه.

 

تفاصيل الحكم بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

 

المحكمة الدستورية العليا أكدت في حكمها أن عدم تحرير عقد الإيجار لا يمنع المؤجر من إثبات العلاقة الإيجارية، في ظل العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969، إذ قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى المقامة طعنًا على دستورية الفقرتين الأولى والثانية من المادة (16) من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، الملغي، فيما أوجبته أولاهما على المؤجر من إبرام عقد الإيجار كتابة، في حين أجازت الأخرى للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات. 

 

 

حيثيات الحكم 

 

المحكمة الدستورية العليا في أسباب حكمها، قالت إن المشرع حرص في ذلك القانون على تنظيم العلاقة الإيجارية تنظيمًا تشريعيًا بنصوص آمرة، فأوجب بالنص المطعون عليه إبرام عقود الإيجار كتابة، وألزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه، أن يثبت في عقود الإيجار البيانات المتعلقة بترخيص المباني والأجرة الإجمالية المقدرة للمبنى والوحدة المؤجرة، بيد أن اشتراط الكتابة على النحو السالف بيانه، لا ينال من رضائية عقد الإيجار، ولا يجعل منه عقدًا شكليا، تعد الكتابة ركنًا فيه، وإنما وسيلة إثبات تمكن طرفي العلاقة الإيجارية من النفاذ إلى القضاء طلبًا للترضية القضائية حال وجود عقد مكتوب.

ووفقا لـ"المحكمة الدستورية العليا": فإذا أخل المؤجر بالتزامه بإبرام عقد الإيجار كتابة أو أنكر العلاقة الإيجارية، كان للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، التي لم يحل النص ذاته بين المؤجر وإثباتها باللجوء إلى ما يتاح له منها، منضبطة بقواعد وشروط إعمالها، على نحو ما تتضمنه نصوص قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية، بما مؤداه أن النص المطعون عليه لم يرتب في مواجهة المؤجر، في حالة عدم إبرام عقد الإيجار كتابة أو فقده منه، جزاءً بعدم سماع دعواه بإثبات العلاقة الإيجارية وجميع شروطها، بما لا محل معه لإعمال جزاء خلا منه النص، ولا تسمح به طبيعته، فإذا جرى تطبيق النص على غير هذا النحو، فإن ذلك لا يوقعه في حمأة المخالفة الدستورية.   
 

 

الحكم كان طعنا على المادة 16 من القانون 52 لسنة 69 وهذا القانون ملغى

 

وحول هذا الحكم يقول شريف عبد السلام الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر، أن الحكم كان طعنا على المادة 16 من القانون 52 لسنة 69 وهذا القانون ملغى وليس موقوف العمل به كما يدعى البعض، وأنما ملغى بالقانون 49 لسنة 77 والذى ألغى جميع القوانين السابقة قبله منذ عام 1920 من ضمنها القانون القانون 52 لسنة 69، لأجل ذلك المحكمة حكمت بعدم قبول الدعوى - ولكن - نرجع لأساس الدعوى وهو ثبوت العلاقة الايجارية حيث أن الخوف من المؤجر لعدم ثبوت العلاقة الايجارية أن المادة 869 من القانون المدنى تقول إن حاز عقارا مدة 15 عام حيازة هادئة مستقرة بلا منازع يكسب الملكية، فلو هناك عقد ايجار يقطع التقادم المكسب للملكية وهذه حماية للمؤجر.

ووفقا لـ"الجعار" في تصريح لـ"برلماني": وذلك ينص عليه قانون 49 لسنة 77 المادة 24 منه أن العلاقة الايجارية تثبت بكافة طرق الاثبات بمعنى لو لم يوجد عقد ايجار مثل الشهادة الشهود والقرائن والأدلة، كما أن هناك خبير من المحكمة يقوم بالنزول والمعاينة للعين وسؤال الجيران والشهود، وهناك أيضا إيصالات الغاز والكهرباء والمياة، والذى يقوم بكتابة تقريره، ومن ثم يقوم برفعه لهيئة المحكمة بأن هناك علاقة إيجارية من عدمه أو أنها ليست حيازة مكسبة للملكية، كل هذه الأشياء تقطع التقادم المكسب للملكية حماية للمؤجر، لأن من الممكن للمستأجر أن يقول أنه في موجود في الشقة من 15 سنه بدون سند وبدون عقد ايجار ومن ثم متواجد بحيازة هادئة مستقرة، وبذلك أكسب الملكية، فجاء قانون 77 ونظم العلاقة لإنصاف المالك، لأن العلاقة الايجارية تثبت بكافة طرق الإثبات.   
 

 

الحكم يحمى المؤجر من التقادم المكسب للملكية للمستأجر

 

وللإجابة على السؤال كيف يؤثر الحكم على العلاقة بين الطرفين المالك والمستأجر حتى لا يؤجر أحدهما على الأخر – يقول "الجعار": المشكلة ليست عند المستأجر ولكنه في الأساس لدى المالك أو المؤجر الذى لم يترضى العلاقة الإيجارية التي ابرمها مع المستأجر رغم أن المستأجر ساكن العين ويقوم بسداد إلتزاماته وواجباته دون أي مشكلة لأنه أبرم عقده بالتراضى ثم جاءت أحكام المحكمة الدستورية أيدت وجوده في العين بالإمتداد لجيل واحد، فالمشكلة في الحقيقة لدى المؤجر وليس المستأجر، أما مسألة التوازن بين الطرفين فقد حسمته الأحكام القضائية والدستورية النهائية الصادرة في هذا الأمر، مثل مسألة امتداد عقد الإيجار فلا يجوز الحديث عن الطرد أو الإخلاء بعد سنة أو عامين أو حتى 3 أعوام وإنهاء عقد الإيجار فهذا مخالف للأحكام الدستورية أبرزها حكم عام 2002 بأن الامتداد لجيل واحد.

 

ويضيف "الجعار": ولكن الحقيقة لدى الملاك أو المؤجرين مشاكل أخرى كبيرة يجب التطرق لها مثل الإيجار من الباطن وهى مشكلة في غاية الخطورة يجب إيجاد حل لها، وكذا الشقق المغلقة والمهجورة منذ سنوات لابد من إيجاد حلول قانونية لها مثلما تحدثت عنها القيادة السياسية، لكن بالنسبة للإمتداد والإقامة بالمسـتأجر موجود في شقته وفقا لعلاقة إيجارية بالتراضى بين الطرفين ويقوم بسداد ما عليه من إلتزامات وواجبات، ولا ننسى أن المستأجر سبق له سداد ما يطلق عليه "خلو رجل" وكان ذلك المبلغ يساوى نصف ثمن العين وقتها تقريبا، فضلا عن أن عدد المستاجرين في مصر لا يقل عن 20 مليون مواطن، وبذلك فإن التوازن يأتي من خلال الأحكام القضائية النهائية الصادرة في هذا الشأن.   

 

شريف عبد السلام الجعار المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر 

 

ماذا تقول المادة المطعون عليها؟

 

وتابع الخبير القانوني: المادة (16) تنص على: اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ، ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة الإجمالية المقدرة للمبنى والوحدة المؤجرة وفقاً للمادة السابعة من هذا القانون، ويجوز للمستأجر عند المخالفة إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، ويحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه.    

 

الحكم ساوى بين المالك والمستأجر بإثبات تحرير العقد من عدمه بكفاة طرق الإثبات

 

وفى سياق آخر – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه – أن  المحكمة الدستورية العليا أصدرت حكما قضائيا فريدا من نوعه بعدم قبول الدعوى المقامة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى والثانية من المادة 16من قانون 52 لسنة 1969 بتنظيم أحكام إيجار الأماكن والمتعلقتين بضرورة التزام المؤجر تدوين عقد الإيجار كتابة كشرط لإثبات العقد بخلاف المستأجر الذى يحق له إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، والفقرة الأخرى إيضاح ما يفيد الترخيص واشتراط البناء فى نصوص العقد أو ما يلحق به وكانت الدعوى مقامة على أساس المادة 40 من الدستور ومواد أخرى تخص مساواة الأشخاص فى الحقوق والواجبات وعدم تفضيل أى منهم على الآخر حتى فيما يتعلق بإثبات الحقوق والوقائع القانونية والمادية أمام القضاء. 
 

 

وبحسب "جمعة" في تصريح لـ"برلماني": ولأن المواطنين متساوون فى الحقوق والواجبات والمستحقات فإن النص بتفضيله المستأجر دون المؤجر بحرية إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا ومنها البينة والقرائن وشهادة الشهود فإن النص يكون مشوبا بالعوار ويقع تحت طائلة المخالفة الدستورية إلا أن المحكمة الدستورية العليا قالت إن هذا التسبيب للمخالفة الدستورية من قبل الطاعن غير سديدة، لأن القانون فرق بين أمرين بين العقود الشكلية التى استلزم المشرع لها الكتابة كشرط لتمام العقد ونشأته بين أطرافه كعقد الشركة مثلا، وعقد الرهن الرسمى وعقد بيع السفينة، كما يقول الشراح لذلك وفق مواد القانون وبين أن تكون الكتابة شرط فقط  الاثبات فقط كعقد الإيجار.  

 

شرط للإثبات يخضع القواعد العامة فى قانون الإثبات الصادر بالقانون 25 لسنة 1968

 

وأوضح "جمعه": فطالما أن العقد يكفى التراضى لانعقاده، فالعقد قد نشأ وتكون صحيحا حتى ولو لم يكن مكتوبا، فالكتابة هنا فقط شرط للإثبات يخضع القواعد العامة فى قانون الاثبات الصادر بالقانون 25 لسنة 1968 - وعلى ذلك - وطالما أن القانون فى مادته محل الطعن لم يحرم المؤجر من سماع الدعوى أو يعلق شرط قبولها على الكتابة، ولكن جعل الشرط للكتابة فقط للإثبات وليس لتكوين العقد فقد نجا النص من حمأة المخالفة الدستورية لأحكام الدستور طالما كان النص تنظيما لإثبات العقد مع حفظ حق المؤجر فى إثبات العلاقة الإيجارية وفق القواعد العامة المنصوص عليها فى قانون الإثبات. 
 

الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه 

 

الحكم أنصف المؤجر الذى كان يعانى الآمرين حال فقد العقد أو إتلافه

 

من ناحية أخرى – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد محمد حسن - نص المادة (16) بفقرتيها من القانون رقم 52 لسنة 1969 المعدلة بالمادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي أبقي القانون رقم 136 لسنة 1981 عليها فكانت هذه الماده تلزم المؤجر بإثبات عقد الايجار كتابة، وكذلك تسجيله في الشهر العقارى وكانت نفس المادة تسمح للمستأجر في حالة فقده لعقد الايجار أن يقوم بإثباته بكافة طرق الاثبات عكس المؤجر الذي كان يعاني الآمرين في حالة فقده للعقد فكان يترك الأمر لتقدير المحكمة في قبول الدعوي شكلا من عدمه لعدم نص المشرع علي ذلك صراحة مثلما فعل مع المستأجر.

وذكر "حسن" في تصريحات خاصة: أما الآن وبعد التمعن في حيثيات الطعن رقم 18 لسنة 32 ق دستورية علي الرغم من الحكم بعدم القبول إلا أنه قبل أن يحكم بعدم القبول أرسي مبدأ جديدا لصالح المؤجر بجواز إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات، وأصبح يتساوي مع المستأجر في ذلك في طرق إثبات عقده بعد أن كان مقتصرا على المستأجر فقط وهو يعد انتصارا جديدا للمؤجر الذ كان يخشي من عدم قبول دعوته لفقدان العقد، وكذلك ضياع حقه القانوني في ملكه. 

 

 

تعديلات قانون الإيجار القديم

 

يأتي ذلك في الوقت الذى ما زال فيه الحديث متواصلا ومتجددا حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"مدة عقد الإيجار"، باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية، وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتى نتابعها عن كثب مسألة "عقد الإيجار".

ويشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون.