حكم سيقلب موازين قانون الإيجار القديم للعين المؤجرة لغير أغراض السكني الخاصة بالشخصيات الطبيعية.. 11 قاضيا بالنقض يجتمعون لحل أزمة إيجار المحلات.. يقررون: عدم جواز امتداد عقد الإيجار لورثة الورثة بعد القانون 97

أصدرت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها – بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، من شأنه أن يقلب الموازين في قانون الإيجار المتعلق بالأماكن غير السكنية، أرست فيه مبدأ قضائيا جديدا قالت فيه: "اعتبارا من 27 مارس 1997 لا ستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية لورثة ورثة المستأجر الأصلى"، ما يعنى أن الإمتداد لمرة واحدة فقط عدم جواز امتداد عقد الإيجار لورثة الورثة بعد القانون 97، بمعنى أدق إذا كان شخص مستأجر محل حلاقة على القانون القديم والمستأجر توفاه الله فالعقد يمتد لأحد أبناءه، فإن مات الإبن ينتهى عقد الإيجار.

 

ملحوظة: وتطبيقا لنص المادة الأولي من القانون 6 لسنة 1997 المعدل للقانون 49 لسنة 77 كان حساب الامتداد للعين المؤجرة لغير أغراض السكني وهذه خاصة بالشخصيات الطبيعية، أما الشخصيات الاعتبارية لها حكم آخر، المهم أن المادة الأولى كانت تحسب الامتداد من سنة 97 ، أما الحكم الجديد الصادر من الهيئة العامة لمحكمة النقض سيقوم بعمل انقلاب في قانون الإيجار المؤجرة لغير أغراض السكني، إذ قرر أن يحسب ذلك من تاريخ 77 ليس 97، وهذا المبدأ سيؤدى إلى مزيد من قضايا الطرد ومزيد من الإخلاءات، لأنه تعديل بالنقيض لكل المبادىء التى سبق لمحكمة النقض أن أقرتها.  

 

 

مبدأ قضائى جديد أرسته الهيئة العامة بمحكمة النقض 

الحكم أرسى مبدأ قضائيا بإعتبار من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة وليس لورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورثته وينقضى العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية .

 

وبذلك تكون الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بمحكمة النقض فى أحدث أحكامها: "قيدت امتداد العقد - المنصوص عليه فى المادة الأولى من القانون رقم "6" لسنة 1997 - بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين فى ذات نشاط مورثهم يسرى من تاريخ العمل بالقانون رقم "49" لسنة 1997 الحاصل في 9 سبتمبر 1977، واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى. 

 

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 12125 لسنة 79 قضائية – هيئة عامة – برئاسة المستشار محمد عيد محجوب، وعضوية المستشارين حسنى حسن عبد اللطيف، ونبيل أحمد عثمان، عبدالرحيم الصغير زكريا، عبد الصمد محمد سعد، عطية محمد زايد، ومعتز أحمد مبروك، وعمرو محمد الشوربجى، نبيل فوزى إسكندر، وعمرو ماهر مأمون، وإيهاب محمد طنطاوى، وبحضور كل من رئيس النيابة وسيم محمود، وأمانة سر إسلام محمد.  

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك من الدرجة الثانية وورثة المستأجر من الدرجة الثانية حول "محل أحذية"

 

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 5792 لسنة 2002 محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 نوفمبر 1961 والتسليم على سند من أنه بموجب ذلك العقد استأجر جد الطاعنين من مورث المطعون ضدهم الحانوت المبين بالصحيفة لاستخدامه في بيع الأحذية الجلدية وبعد وفاته عام 1995 لملك العقد إلى نجله - مورث الطاعنين - في ذات النشاط إلى أن توفى بتاريخ 8 سبتمبر 2002 وأصبح وضع يد الطاعنين دون سند قانوني وامتنعوا عن تسليم العين رغم إنذارهم فأقاموا الدعوى.  

 

 

الورثة من الدرجة الثانية يرفضون تسليم المحل بعد وفاة جدهم

 

في تلك الأثناء - ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات بحكم استأنفه الطاعنون برقم 4922 لسنة 10 قضائية القاهرة، ثم أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق، وبعد أن استمعت لأقوال شهود الطرفين قضت بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، الطعن على المحكمة في غرفة مشورة، فحددت جلسة لنظره، وفيها إلتزمت النيابة رأيها.

 

وحيث إن الدائرة المدنية المختصة قررت بجلسة 21 فبراير 2022 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية للفصل فيه عملاً بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 المعدل إذ ذهبت بعض الأحكام إلى أن لورثة المستأجر الأصلي الذين تتوافر فيهم الشروط المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المستبدلة للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 أن ينقلوا إلى ورثتهم هم أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية حق الإجارة وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد 27 مارس 1997 تأسيسا على أن أحكام التشريعات لا تجرى إلا على ما يقع من تاريخ نفاذها ولا تتعطف أثارها على ما وقع قبلها ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.  

 

 

إحالة النزاع للهيئة العامة لمحكمة النقض

 

 بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أن النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بسرى من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977 بما مؤداه أن المشرع ارتأى سريان القانون رقم 6  لسنة 1997 في خصوص الفقرة المشار إليها بأثر رجعى من التاريخ الأخير وأن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر أو ورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسرى من تاريخ 9 سبتمبر 1977، وإلا حددت الهيئة جلسة لنظر الطمن وأودعت النيابة مذكرة حدثت فيها عن رأيها السابق وارتأت فيها رفض الطعن.

 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن القانون رقم 6 لسنة 1997 ليس إلا حلقة من حلقات التشريعات الاستثنائية الصادرة لتنظيم العلائق الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين، وقد رامي المشرع بهذا القانون المزاوجة بين حقوق مؤجري الأماكن غير السكانية ومصالح مستأجربها تحقيقاً للتوازن في العلاقة الإيجارية والمساواة بين طرفيها، فنص على امتداد عقد إيجار تلك الأماكن على زوج وأقارب المستأجر الأصلي بالشروط والقيود الواردة بالمادة الأولى من هذا القانون، تقديراً منه لحقوق ورثة المتاجر المذكور لاستمرار مورد رزقهم ومصدر عيشهم وحفاظاً على تواصل نشاط المركز الحرفية والمهدية والصناعية والتجارية.

 

 

المشرع يضع مصالح الطرفين في عين الاعتبار "المالك والمستأجر"

 

وبحسب "المحكمة": وحرصاً من المشرع على عدم الإضرار بمؤجري هذه الأماكن، فقد قرر عدم استمرار العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة، وذلك حتى لا يتحول حق المستأجر في استعمال العين - وهو حق مصدره العقد دائما حتى مع قيام التنظيم الخاص للعلائق الإيجارية وتحديد أبعادها بقوانين استثنائية - إلى نوع من السلطة الفعلية يسلطها المتاجر مباشرة على العين المؤجرة مستخلصاً منه فوائده دون تدخل من المؤجر، إذ لو جاز ذلك لخرج هذا الحق من إطار الحقوق الشخصية، وصار مشبها بالحقوق العينية، مختتماً مع ملامحها، وهو ما يناقض خصائص الإجارة باعتبار أن طرفيها - وطوال مدتها - على اتصال دائم مما اقتضى ضبطها تحديداً لحقوقهما وواجباتهما، فلا يتسلط أغيار عليها انتهازاً وإضراراً بحقوق مؤجرها، منتشرين في ذلك بعباءة القانون، ولأنها - فوق هذا - لا تقع على ملكية العين المؤجرة، بل تنصب على منفعة يغلها، مقصودة في ذاتها، ومعلومة من خلال تعيينها، ولمدة طابعها التأقيت مهما استطال أمدها.

 

وقضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 14 أبريل 2002 في القضية رقم 203 لسنة 20 ق دستورية المنشور في الجريدة الرسمية العدد 17 (تابع) في 24 مارس 2003 برفض دعوى عدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة الأولى وصدر المادة الرابعة والمادة الخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية فيما نصت عليه - من أثر رجعى للقانون سالف البيان وأن اللائحة التنفيذية لا تنطوي على ثمة مخالفة دستورية.

 

 

حكم سيقلب موازين قانون الإيجار القديم للعين المؤجرة لغير أغراض السكني الخاصة بالشخصيات الطبيعية

 

وتضيف: وحيث إن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977على أن يستبدل بنص الفترة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، النص الأتي فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستسلون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً من قصر، وبلغ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المتاجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة والنص في المادة الخامسة على أن " ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه.

 

والنص في المادة الثامنة من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997على أنه اعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي، وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين، لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته مما مفاده - وعلى ما أبانت عنه الأعمال التحضيرية للقانون - أن قيد امتداد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977.  

 

11 قاضيا بمحكمة النقض يجتمعون لحل أزمة "إيجار المحلات وغيرها"

 

بما مؤداه أن المشرع حرص على قصر الاستفادة من الامتداد القانوني على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وسريان القانون رقم 6 لسنة 1997  في خصوص الفقرة الأولى بأثر رجعى من التاريخ الأخير ذلك أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلي فهذا لا يعنى أكثر من حلوله محله في كافة الحقوق التي تترتب على العلاقة الإيجارية ولا يؤدى إلى تغيير صفته من كونه مستفيداً إلى مستأجر أصلى وإلا لكان في ذلك توسعة في مفهوم النص وامتداد العقد إلى أكثر من جبل على خلاف مقصود النص وحكم المحكمة الدستورية في الدعوى 44  لسنة 17 في دستورية الصادر بعدم دستورية النص القديم الذي صدر القانون الجديد تصحيحاً له واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورائه وينقضى العقد بوفاة مورثهم والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الإيجار الأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية .

 

لما كان ذلك، فقد رأت الهيئة بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية أن قيد امتداد العقد - المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 - بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم بسرى من تاريخ العسل بالقانون 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977 واعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى ومن ثم فإن الهيئة وبعد الفصل في المسألة المعروضة عليها نعيد الطعن إلى الدائرة التي أحالته إليها للفصل فيه على ضوء ما انتهت إليه الهيئة .