مبدأ قضائى جديد لـ"الإيجار القديم".. المحكمة تقضى بإخلاء "شقة" لغلقها ووفاة المُستأجر خارجها.. ورثة المالك أثبتوا غلق ورثة المُستأجر للشقة منذ 7 سنوات.. والمحكمة تعتبر الغلق هذه الفترة "هجرًا للعين"

أصدرت الدائرة "38" إيجارات – بمحكمة شمال القاهرة الإبتدائية – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك، بإخلاء المستأجر وتسليم شقة مؤجرة إيجار قديم بمنطقة شبرا لغلق وترك العين المؤجرة لأكثر من 7 سنوات، ووفاة المستأجر خارج العين وعدم استفادة أي من الورثة من العين، وهو على غير المتعارف عليه حيث أن غلق العين ليس من أسباب الإخلاء التي حددها القانون.

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 689 لسنة 2021 إيجارات كلى شمال القاهرة، لصالح المحامى أيمن ماهر، برئاسة المستشار أحمد ربيع، وعضوية المستشارين مصطفى حسن، وحسين عبد البصير، وأمانة سر إسلام صلاح. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة المالك وورثة المستأجر حول الشقة

تخلص وقائع النزاع في ان المدعى أقاموا الدعوى بموجب صحيفة موقعة من محام، وأودعت قلم كتاب المحكمة طلب في ختامها الحكم بإخلاء عين التداعى وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزام المدعى عليهم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد ايجار 1 مارس 1969 استأجر مورث المدعى عليهم من مورث المدعين عين التداعى، وحيث قام المستأجر الأصلى والمدعى عليهم بترك العين ويرغب المدعى في انهاء العلاقة الايجارية، مما حدا بهما لإقامة هذه الدعوى للقضاء له بطلباته. 

 

وتداولت الدعوى بالجلسات – كما ثبت بمحاضرها مثل المدعى والمدعى عليهم الأول والثالث كلا بوكيل عنه، وبجلسة 26 سبتمبر 2021 قضت المحكمة بندب مكتب خبراء وزارة العدل لتنفيذ ما جاء بمنطوق ذلك القضاء، والذى نحيل إليه منعا للتكرار وحيث باشر الخبير المنتدب المأمورية، وأودع تقريرا انتهى به على نحو المبين بالأوراق، وحيث أخطر طرفى التداعى بورود التقرير. 

 

 

ورثة المالك يثبتون للمحكمة غلق الشقة لمدة 7 سنوات

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – فإنه من المقرر بنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الأتية:

أ- الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.

ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر، فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.

ج- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977

د- إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.

ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة. 

 

 

المحكمة تستشهد بأحكام لمحكمة النقض

واستشهدت المحكمة في حيثيات حكمها بعدد من أحكام محكمة النقض حيث ذكرت: ولما كان المقرر بقضاء النقض أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 أن الأصل هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بالحق في الانتفاع بالمكان المؤجر، وأن المشرع قد جعل واقعة تخليه عن هذا الحق للغير – بصوره الثلاث المبينة بالمادة المذكورة – سببا للإخلاء – ومفاد ذلك أنه إذا طلب المؤجر الإخلاء بسبب التخلي فإنه يكفيه أن يبين ما صدر من المستأجر من تصرف يكشف عن استغنائه وتخليه عن حقوق الانتفاع حتى تتصدى المحكمة من تلقاء نفسها وتسبغ على هذه الواقعة الوصف الصحيح لها من الصور الثلاث التي أشار إليها النص، فإذا ما تحققت المحكمة من ثبوت إحداها حكمت بالإخلاء طبقا للطعن المقيد برقم 733 لسنة 68 قضائية. 

 

كما استشهدت بالطعن المقيد برقم 925 لسنة 74 قضائية والذى جاء فيه: المقرر في قضاء محكمة النقض أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع بالعين الناشئ عن عقد الايجار، إما بتنازله عن هذا الحق بيعا أو هبة أو تأجيرا له إلى الغير من الباطن، أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال مجالا للشك في أنه استغنى عن هذه الحق بصفة نهائية، أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعبر عن تخلى المستأجر عن حقوقه المستمدة من عقد الايجار على نحو نافذ ولازم مثل إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الأستضافة أو إسناد إدارة العمل لوكيل أو عامل أو غير ذلك من صور الانتفاع بالعين المؤجرة التي قد تقتضيها الظروف، فلا يتحقق به هذا السبب من أسباب الإخلاء. 

 

 

المحكمة ترسى مبدأ قضائيا بالإخلاء حال غلق العين

وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها ولتقرير الخبير المنتدب بالدعوى، والذى باشر المأمورية المكلف بها بالدعوى الماثلة أنه باشرها طبقا للقانون وعلى أسس فنية سليمة تتفق والنتيجة التي تضمنها ذلك التقرير ولما كانت المحكمة تطمئن إلى ذلك التقرير المودع ملف الدعوى وتقضى في الموضوع على هدى النتيجة التي انتهى إليها وترتيبا على ذلك وكان الثابت وفاة المستأجر الأصلى عام 19 ديسمبر 2020 وكان الثابت بتقرير الخبير المنتدب بالدعوى ومن قام بسؤالهم من جيرة عين النزاع أن المستأجر الأصلى عقب تزوج بالعين، وأقام معه المدعى عليهم وتزوجوا وأقاموا خارج العين حال حياة الأول ثم ترك المستأجر الأصلى والمدعى عليه عين التداعى، وأقاموا خارجها ثم توفى المسـتأجر الأصلى خارج العين، وظلت العين مغلقة الأمر الذى قد وقر في يقين المحكمة بأن المستأجر الأصلى والمدعى عليهم تركوا عين التداعى وهجروا اقامتها ليضحى معه طلب المدعى قد صادف صحيح الواقع والقانون تنتهى المحكمة إلى اجابته بطلب التسليم والإخلاء.