يهم الملاك.. "الاستئناف" توضح مبدأ إخلاء الشخص الاعتبارى.. العبرة بتوجيه إنذار الرغبة في إنهاء العلاقة الإيجارية للشخص الاعتباري تكون قبل صدور القانون 10 لسنة 2022.. ولا يحق له التمسك بمدة الخمس سنوات

أصدرت الدائرة "35" إيجارات – بمحكمة استئناف المنصورة – أرست فيه عدة مبادئ قضائية حول إخلاء الشخص الاعتبارى، قالت فيه: "العبرة بتاريخ توجيه إنذار الرغبة فى إنتهاء عقد إيحار الشخص الإعتبارى أن يكون قبل سريان العمل بالقانون رقم 10 لسنة 2022 الصادر بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لغير غرض السكنى حتى لو أدرك سريان الدعوى بعد توجيه التنبيه بإنتهاء العقد"، أي إنهاء العلاقة الإيجارية برغبة المؤجر متي انتهت مدته وفقاً لأحكام القانون المدني ولا يحق للشخص الاعتباري التمسك بمدة الخمس سنوات مادام الدعوي رفعت قبل القانون رقم 10 لسنة 2022.

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 1396 لسنة 74 قضائية المنصورة – لصالح المحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى جمعه، برئاسة المستشار شريف احمد الغرباوى، وعضوية المستشارين إيهاب على فرج، وعمر توفيق عبد المجيد، وأمانة سر أحمد إمام. 

 

 

الوقائع.. نزاع بين ورثة المؤجر وشخص اعتبارى باخلاء إحدى المقرات

 

تتحصل وقائع النزاع في أن المستأنف ضده عن نفسه وبصفته مفوضا عن ورثة المرحوم "عبد الواحد. أ" أقام الدعوى رقم 76 لسنة 2021 إيجارات بقاس بطلب الحكم بإخلاء المنزل عين التداعى ملك المدعى وأخوته والمؤجر بغرض أن يكون مقرا لأحد المصالح الحكومية، مركز بقاس – الدقهلية – والمبين الحدود والمعالم بصحيفة افتتاح الدعوى العقد سندها وتسليمه للمدعى خاليا من الشواغل والأشخاص.

 

وقال بيانا لدعواه أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 27 يوليو 1964 استأجر المدعى عليه بصفته من مورثة المرحوم "ف. أ" ما هو المنزل موضوع التداعى المبين الحدود والمعالم بصحيفة افتتاح الدعوى، وذلك العقد بغرض استعماله مقرا لأحد المصالح الحكومية، مدته مشاهرة ولقاء أجرة قدرها 8 جنيه شهريا مضافا إليه الزيادات القانونية – وإذ يرغب المدعى في انهاء العلاقة الايجارية استنادا لحكم الدستورية رقم 11 لسنة 23 دستورية – فقام بالتنبيه على المدعى عليه بصفته بموجب إنذار مؤرخ 2 أكتوبر 2021 بانتهاء العقد بدءا من أول نوفمبر 2021 وتسليم العين في ذات التاريخ خالية من الشواغل والأشخاص – وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات تضمنت على صورة ضوئية من عقد الايجار المؤرخ 27 يوليو 1964 – أصل الأإنذار المؤرخ 2 أكتوبر 2021.   

 

 

حكم الطرد صدر بعد صدور قانون اخلاء الشخص الاعتبارى

 

وبجلسة 30 يناير 2022 قضت محكمة ـأول درجة بطرد المدعى عليه بصفته من المنزل موضوع التداعى والمبين الحدود والمعالم بصحيفة افتتاح الدعوى وعقد الايجار المؤرخ 27 أبريل 1964 وتسليمه للمدعى، وحيث أن هذا القضاء لم يلق قبولا لدى المدعى عليه بصفته، فطعن عليه بالاستئناف الراهن بموجب صحيفة موقعة من محام – قيدت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 2 مارس 2022 وأعلنت للمستأنف ضده عن نفسه وبصفته – بطلب الحكم بقبول الاستئناف شكلا – ثانيا: وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا – أصليا – ببطلان الحكم المستأنف للقضاء بما لم يطلبه الخصوم – احتياطيا – بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل الصفة، وذلك لأسباب حاصلها: أولا: بطلان الحكم المستأنف للقضاء بما لم يطلبه الخصوم وذلك لسببين:

 

1-أن محكمة أول درجة قضت بطرد المدعى عليه بصفته من المنزل عين التداعى لإنتهاء مدته رغم خلو صحيفة افتتاح الدعوى من طلب انهاء العلاقة الايجارية والتي مازالت ممتدة قانونا.

ب-اختلاف عقد العقد موضوع الدعوى عما ورد بالحيثيات والمنطوق – إذ ذكر بحيثيات الحكم المستأنف أن تاريخ العقد 27 أبريل 1964 في حين أن تاريخ العقد سند الدعوى هو 27 يوليو 1964 مما يصيب الحكم بالبطلان

 

ثانيا: عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة، وذلك لعدم تقديم دليل وفاة المستأجر الأصلى أو اعلام شرعى له يبين ورثته. 

 

ثالثا: اخطأ الحكم المستأنف حين لم يقض برفض الدعوى اعمالا للقانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد اخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.   

 

 

الورثة يثبتون أن توجيه الإنذار قبل صدور القانون

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن الثابت من بنود عقد الايجار سند الدعوى المؤرخ 27 يوليو 1964 أساس النزاع أن مدته مشاهرة تبدأ من 1 أغسطس 1964 وأنه إذا رغب أحد المتعاقدين في فسخ هذا العقد قبل انتهاء مدته أن يعلن الطرف الأخر قبل انتهاء مدته بشهر واحد وألا يعتبر العقد مجددا لمدة أخرى بذات الشروط وأن الأجرة مقدراها 8 جنيهات، ومن ثم فإنه مع وجود هذا الشرط – شرط المدة – يعتبر العقد بعد انتهاء مدة الشهر قد تجدد لمدة غير معينة – فيكون منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأنى المتعاقدين الحق في انهاء العقد إذا نبه على الأخر قبل النصف الأخير من الهشر اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى.  

 

المحكمة تؤكد أن القانون لا يطبق بأثر رجعى

 

وتؤكد "المحكمة": أن إنتهاء العلاقة الإيجارية للأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لإستعمالها لغير اغراض السكنى وفقا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادرفى الدعوى رقم 11لسنة 23 دستورية والمنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 13/5/2018 ، يستوجب خضوع العقد لأحكام القانون المدنى والذى يلــزم التنبيه بالإخلاء من المؤجر للمستأجر وبإنتهاء العقد والعلاقة الايجارية وطلب تسليم العين المؤجرة ، وأن يد المستأجر أصبحت حتما وفى الحال على العين المؤجرة بعد صدور حكم المحكمة الدستورية والتنبية الصادر من المؤجر بالاخلاء يد غاصب لإنتهاء العلاقة الايجارية بينهما وتعتبر دعوى المؤجر فى حقيقتها دعوى طرد للغصب وأن حكم المحكمة الدستورية حكم كاشف لواقعة الغصب وانتهاء العقد. 

 

 

 

وتابعت: مما مفادة أن القانون رقم 10 لسنة 2022 الصادر بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الاماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لغير اغراض السكنى لا ينطبق على الدعاوى التى تستند لحكم المحكمة الدستورية وتمام حصول التنبيه من المؤجر على المستأجر بإنتهاء العلاقة قبل سريان القانون بتاريخ 7/3/2022، وذلك لصدور هذا القانون بتاريخ لاحق على تاريخ إنتهاء العلاقة الايجارية، أى لابد أن يكون التنبية بالاخلاء قد تم فعلاً قبل تاريخ 7/3/2022، وإلا سوف ينطبق القانون الجديد .