"عقد الإيجار ضاع.. أعمل إيه؟".. المشرع أجاز للمستأجر "الإثبات" بكافة الطرق.. و"شهادة الجيران" وفواتير "الغاز والمياه والكهرباء" الأبرز.. و"النقض" تتصدى للأزمة وتضع الحلول

"مستأجر شقة بمدة 59 سنة منذ 19 أبريل 2008، وتم التعاقد على عداد الكهرباء بنفس التاريخ باسم المستأجر، وفى 2017 تم التعاقد مع شركة الغاز بصورة من عقد الإيجار وإيصال كهرباء بإسم المستأجر، وفى 2019 تم فقد (ضياع) عقد الإيجار الأصلي، وتم عمل مذكرة فقد بصورة عقد مختومة من شركة الكهرباء".. بهذه الكلمات بدأ الشاب "إبراهيم. ع"، 39 سنة، موظف بإحدى الشركات الخاصة، سرد مأساته لـ"برلمانى" في محاولة لإيجاد حلول قانونية حول مشكلة الشقة.

 

وتابع: "فى 2020 أقام المؤجر (المالك) دعوة طرد للغصب، وهو حاليا ينفى العلاقة الايجارية ويقول: (مفيش ايصالات ايجار تثبت إنى أجرتلك شقة)، مستغلا أنه كان لا يعطينى ايصالات سداد الأجرة مع العلم إني متزوج في هذه الشقة ومثبت محل الاقامة فى بطاقة الزوج والزوجة وشهادات ميلاد الأطفال، وقمت بالرد بدعوى فرعية اثبات علاقة ايجارية على نفس دعوة الطرد للغصب، حيث أقوم بدفع الايجار فى خزنة المحكمة كل شهر وأقوم بالاحتفاظ بالإيصال، دلوقتى القضية تحولت خبير ما موقف المستأجر قوى أم موقف ضعيف بسبب فقد العقد الأصلي؟   

 

 

هل يجوز للمستأجر اثبات العلاقة الايجارية أو عقد الايجار في حالة فقده؟

وللإجابة على هذا السؤال – يطرح الخبير القانوني والمحامي مصطفى عبد الجليل غنيم، حزمة من الحلول القانونية لتلك الاشكالية في الحالة المعروضة وحول حق المستأجر فى اثبات عقد الايجار في حالة فقده أو ضياعه، وطرق اثباته في ظل أحكام القانون المدني، وقوانين ايجار الأماكن، وكيفية تصدى المستأجر في حالة فقد عقد الايجار لقيام المالك أو المؤجر برفع دعوى طرد للغصب، وفى البداية نؤكد أنه ليست أهمية اثبات الوقائع القانونية فى حاجة للتدليل عليها، إذ من المأثور أن الحق المجرد من الدليل لا تكون له عند المنازعة أي قيمة، وغنى عن البيان أنه يجب على المؤجر والمستأجر، وكل من يؤتى تصرفا قانونيا أن يفرغه فى محرر مكتوب أو عقد ويتخذ عنايته اللازمة فى المحافظة عليه.

 

وبحسب "غنيم" – في تصريح لـ"برلمانى" – أن الأصل أن عقد الايجار عقد رضائيا  والشكلية أو الكتابة لإثباته،  ويخضع اثبات عقد الايجار للقواعد العامة فى القانون المدنى وقانون الاثبات، مؤدى ذلك جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن إذا لم تجاوز قيمته 1000 جنيه وبوجوب الاثبات بالكتابة أو ما يقوم مقامها من إقرار ويمين متى جاوزت قيمة العقد 1000 جنيه أو كانت قيمته غير محددة، وبعدم  اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها وهذا هو الأصل العام، أما الاستثناء فإنه يجوز الاثبات العقد بالبينة أو القرائن إذا وجد ما يسوغ ذلك قانونا، كمبدأ ثبوت الكتابة أو مانع أدبى أو مادى حال دون الحصول على دليل كتابى أو ضياع سند الايجار بسبب أجنبي لا يد فيه لمن يتمسك بعقد الايجار.  

 

 

ماذا عن ايصالات المياه والكهرباء والغاز؟

ووفقا لـ"غنيم" - ولا يختلف الحال كثير إذا كان عقد الايجار خاضع للقانون المدنى أو قوانين ايجار الأماكن إلا أن المشرع فى القوانين الاستثنائية حماية للمستأجرين الطرف الضعيف فى العلاقة الايجارية آنذاك، فاشترط أن تبرم عقود الايجار كتابة، وهذا ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإلا أنه وعاد فى الفقرة الثالثة من ذات المادة، ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التاجير وجميع شرط العقد بكافة طرق الاثبات، وبهذا يبقى عقد الايجار رضائيا، واشترط القانون شكل معين هو فقط لإثباته.

 

ويُضيف الخبير القانوني: يجوز اثبات عقد الايجار بكافة طرق الاثبات كالبينة "شهادة الشهود" والقرائن، فما القيمة القانونية لصورة عقد الايجار، ومذكرة الفقد وايصالات الغاز والكهرباء والمياه إذا كانت باسم المستأجر، فبداية إذا توافرت فى البينة أو الشهادة شروطها قامت كدليل مقام الكتابة، فالبينة من أقوى طرق الاثبات، وتعد الصورة الضوئية لعقد الايجار ورقة منسوب صدورها للخصم، وتجعل الواقعة محل الاثبات قريبة الاحتمال وهو ما يعرف بمبدأ ثبوت الكتابة، وبالتالى تجيز للمستأجر اثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الاثبات أو يكمل مبدأ ثبوت الكتابة صورة عقد الايجار بشهادة الشهود، ومحضر فقد عقد الايجار يعتبر مسوغ قانونى لاثبات بكافة طرق الاثبات دون التقيد بعدم جواز اثبات عكس الثابت بالكتابة إلا بالكتابة فيما يجاوز 1000جنيه، أما عن ايصالات المياه والكهرباء والغاز لو كانت باسم المستأجر، وكذلك إذا كان عنوان العين المؤجرة ثابت بالطاقة الشخصية للمستأجر، فكل ذلك من قبيل القرائن على وجود العلاقة الايجارية. 

 

 

3 عناصر تضمن حقوق المستأجر حال ضياع العقد

وهناك أيضا 3 عناصر تدور حولها الإجابة على السؤال المطروح لضمان حقوق المالك فى مقابلة المستأجر حال ضياع عقد الإيجار ورفضه المغادرة والإخلاء حال انتهاء العقد تتمثل تلك العناصر فى التالى:

 

1- إذا كان تاريخ العقد سابقا على صدور القانون 52 لسنة 1969 فلا حاجة لتقديم أصل العقد، حيث يجوز للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية بأى دليل "صورة – إنذار عرض أجرة - شهادة مشتملات"، إعمالا للمادة 9 مدنى.

 

2- إذا كان لاحق على هذا التاريخ يمكن للمؤجر التمسك بأحكام المواد 20 و21 إثبات.

 

3- يمكن للمؤجر إقامة دعواه بالإخلاء ضد المستأجر بصورة العقد، فإذا جحدها أضاف سبب للإخلاء لعدم وجود سند، مستندا على سندات ملكيته، فينتقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده. 

 

 

وفى الحالة الأولى: فلا إلزام على المدعى لتقديم أصل العقد إذا كان تاريخ تحريره سابق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969.

 

وتنص المادة 9 من القانون المدنى: "تسرى فى شأن الأدلة التى تُعدّ مقدماً لإثبات التصرفات القانونية تخضع فى إثباتها للقانون السارى وقت إعداد الدليل أو فى الوقت الذى ينبغى إعداده فيه".

 

كما نصت المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977: "اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة"، وتلك المادة هى ذاتها المقابلة لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الملغى والذى كان معمول به اعتبارا من 18 اغسطس 1969". 

 

 

خلاصة النقطة الأولى

وعلى ذلك فإذا كانت العلاقة الإيجارية نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك، ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً، حيث أنها حررت قبل سريان ما استحدثه المشرع من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة، فيجوز للمؤجر اقامة دعواه ولو بصورة عقد الايجار إعمالا للمادة 9 من القانون المدني-  لأن فى ذلك التوقيت – قبل 18/8/1969 لم يكن المشرع اشترط أن يكون عقد الإيجار مكتوبا عقد الإيجار بحسب الأصل أنه من العقود الرضائية يخضع فى قيامه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة – فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ فى حدودها دون مجاوزة لنطاقها.

 

رأى محكمة النقض فى النقطة الأولى 

وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض التصدى لمثل تلك الأزمة فى الطعن المقيد برقم 9238 لسنة 64 – حيث قالت فى حيثيات الحكم أن المشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قصد من حيث إثبات العقد حماية الجانب الضعيف فيه وهو المستأجر، فاشترط فى إثبات العقد من جانب المؤجر أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالـبـيـنة إلا إذا وجـد أحـد مـسـوغـات الإثـبـات بالـبـيـنة فـيـما يجـب إثباته بالكـتابة، فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 وقبل سريان ما استحدثه من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة، فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً، ولا يلزم إبرام عقود الإيجار كتابة ولا تخضع فى إثباتها لحكم أى من المادتين 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969، 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفتى الذكر. 

 

 

أما فى الحالة الثانية: إذا كان العقد بعد 18/8/1969 فيلزم أن يتقدم المؤجر بعقد مكتوب لكن الحلول فى هذه الحالة تتمثل فى التالى: يجوز للمؤجر طلب إلزام المستأجر بتقديم أصل نسخة عقد الإيجار التى تحت يده إعمالا للمواد من 20 إلى 23 إثبات وفقا للآتى:

 

1- أن يطلب من المحكمة إلزام المستأجر بتقديم نسخة العقد لكونه محرر مشتركا.

 

2- أن يعلن خصمه ببيانات عقد الإيجار وأوصافه ومضمونه وتاريخه ووجه ارتباطها بالدعوى وأدلة أن العقد تحت يد خصمه- كما لو كان المستأجر عرض الأجرة بإنذار عرض أو تقدم بإيصال سداد للأجرة.

 

3- فى حالة إنكار الخصم يتم تحليف المنكر يمين بأن العقد لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه. 

 

 

ومفاد نصوص المواد من 20 حتى 23 من قانون الإثبات أن ما أجازه المشرع للخصم بأن يطلب تكليف خصمه بتقديم أى محرر منتج فى الدعوى يكون تحت يده فى الحالات التى بينها بيان حصر، ومنها إذا كان المحرر مشتركاً بينه وبين خصمه بأن كان لصالحهما أو مثبتاً لالتزاماتهما وحقوقهما المتبادلة مشروطة ببيان أوصاف الورقة المطلوب تقديمها ومضمونها ووجه ارتباطها بالدعوى وفائدتها للفصل فيها والدلائل والظروف التى تؤيد أنها تحت يد خصمه، فإذا أثبت الطالب طلبه على النحو المتقدم، وأنكر الخصم، ولم يقدم الطالب إثباتاً كافياً لصحة الطلب وجب على المحكمة أن تحلف المنكر يميناً بأن المحرر لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه.

 

ونؤكد أن الحل الثالث: أن يضيف المدعى سبب لطلب الإخلاء وهو لعدم وجود سند لشغل العين، ما ينقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده فى شغل العين، ويجبره على تقديم نسخة عقد الإيجار أو الاعتراف بصورة النسخة المقدمة من المدعى المؤجر.

 

رأى محكمة النقض في الأزمة  

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لأزمة ضياع عقد الايجار أو فقده، وذلك في الطعن المقيد برقم 5061 لسنة 83 قضائية جلسة يناير 2015 حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن مورث المطعون ضدهما، أولاً: أقام على الطاعن ومورث المطعون ضدهم ثانياً الدعوى رقم 881 لسنة 1997 أمام محكمة بنها الابتدائية بطلب الحكم بالإخلاء من العين المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد مؤرخ 29 أكتوبر 1968 استأجر مورث المطعون ضدهم، ثانياً: عين التداعي، وإذ تركها للطاعن فأقام الدعوى. 

 

 

في تلك الأثناء - حكمت المحكمة برفضها ثم استأنف المطعون ضدهما أولاً هذا الحكم بالاستئناف رقم 646 لسنة 35 ق طنطا "مأمورية بنها"، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 29 يناير 2013 بإلغاء الحكم المستأنف والإخلاء والتسليم، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

 

مذكرة الطعن تستند على بندين.. الأبرز: القصور في التسبيب   

فيما استندت مذكرة الطعن على القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه كان يشغل عين النزاع منذ أكثر من 20 عاماً، ويسدد أجرتها إلى أحد ورثة ملاك العقار، وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات وجود علاقة إيجارية بينه وبين أحد الورثة إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع رغم أنه دفاع جوهري، مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

 

 

المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تحسم النزاع

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن نص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع قد فرض على المؤجر التزاماً بتحرير عقد إيجار يثبت فيه بيانات معينة حماية للمستأجر، وأنه نظراً للأهمية البالغة التى علقها المشرع على فرض هذا الالتزام، فقد أباح للمستأجر عند المخالفة إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات عندما لا يكون هناك عقد مكتوب أو أن تنطوى شروط التعاقد المكتوب على تحايل على القواعد القانونية المتعلقة بالنظام العام بشرط أن يتمسك المستأجر بذلك بطلب صريح جازم، كما أن المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهى إليها إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى الأسباب الواقعية يقتضى بطلانه.

 

لما كان ذلك - وكان مورث المطعون ضدهم أولاً قد أقام الدعوى بطلب الإخلاء والتسليم لترك مورث المطعون ضدهم ثانياً العين للطاعن وكان الأخير قد تمسك أمام محكمة الموضوع بمذكرته المقدمة بجلسة 10 مارس 2012 أنه يشغل العين منذ أكثر من 20 عاماً وأن المطعون ضدهم يقيمون بذات العقار، ويقوم بسداد الإيجار لأحد الورثة ولم يعترض أحد من الملاك وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات وجود علاقة إيجارية بينه وبينهم عن عين التداعى إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع إيراداً ورداً رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون قد شابه القصور المبطل مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.   

 

 

حكمان لمحكمة النقض لحل مثل هذه الأزمة 

وهناك أيضا حكمان أخران لمحكمة النقض قد يكون فيهما الحل لعدم قبول دعوى المؤجر لعدم وجود عقد ايجار مكتوب، تقرر فيهما أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب، وذلك في الطعنين المقيدين برقمى 2799 لسنة 64 قضائية بتاريخ 2 مايو 1999، وأيضا الطعن رقم 700 لسنة 59 قضائية بتاريخ 12 ديسمبر 1991.

 

المحكمة في حيثيات الحكم قضت بأن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات، وقالت المحكمة في أسباب حكمها وحيث إنه مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، إذ قضى بعدم قبول الدعوى استنادا إلى أن الطاعن لم يقدم عقد الإيجار المكتوب رغم أن المطعون ضدهم لم ينكروا قيام العلاقة الإيجارية معه وأقروا بها، وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن إقرار المستأجر بقيام العلاقة الإيجارية يقوم مقام العقد المكتوب في الإثبات.  

 

تعديلات قانون الايجار القديم 

يأتي ذلك في الوقت الذى لا زال فيه الحديث متواصلا ومتجددا حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ" مدة عقد الايجار "، باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتى نتابعها عن كثب مسألة "عقد الإيجار".

 

ويشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون.