للملاك والمستأجرين.. حكم نهائى بفسخ العقد والطرد حتى لو تم سداد الأجرة بالفوائد القانونية نتيجة التأخير في تسليم الإيجار.. الحيثيات: يحق للمؤجر فسخ العقد دون الحصول على حكم فى هذه الحالة

أصدرت الدائرة "3 إيجارات الجيزة" – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما قضائيا في غاية الأهمية، بفسخ العقد والطرد وإلزام المستأجر بدفع 4171 جنيه قيمة الأجرة المتأخرة مع الفوائد حتى لو تم سداد الأجرة بالفوائد القانونية، نتيجة التأخير في تسليم الإيجار، مستنداَ على أحقية المؤجر فى فسخ العقد طالما تضمن الشرط الفاسخ دون الحصول على حكم من المحكمة، وهو على غير المتواتر والمتعارف عليه في مثل هذه الدعاوى حيث أنه طالما المستأجر سدد الايجار أثناء سريان دعوى الطرد أو في أي مرحلة من مراحل الدعوى، فلا يجوز القضاء بفسخ العقد والطرد. 

 

ملحوظة:

 

طبيب مستأجر محل صيدلية مقابل 220 جنيه تزيد كل 5 سنين حاليا وصل الإيجار بعد الزيادة لـ 463 جنيه قدم خلال الجلسات مذكرة فيها رقم دعوى صحة توقيع  منذ أكثر من 20 سنه، فطلب المحامى من المحكمة إلزام المستأجر بأن يأتي بتلك الدعوى، وبالكشف عنها تم اكتشاف تزويرها وأنها مضروبة – ليس لها أساس في المحكمة – وتحصل المحامى على "شهادة سلبية" أن الدعوى ليست موجودة، ومنذ تأجير العين يقوم المستأجر بدفع 220 جنيه كل 4 شهور في المحكمة. 

 

 

وفى تلك الأثناء – تم عمل عدد من الإنذارات بدفع الإجرة بالزيادة بإجمالى 463 جنيه، إلا أن المستأجر لم يحرك ساكنا ولم يدفع المطلوب، فالمحكمة ارست مبدأ أن المستأجر يجوز له دفع الايجار قبل الحكم وحتى الدعوى سارية وقبل الحجز للحكم – حال كانت الأجرة تُدفع بدون الزيادة – ويتم فسخ العقد والطرد مع سداد الايجار بالفوائد. 

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 6514 لسنة 137 قضائية، لصالح المحامى بالنقض علاء مبروك، برئاسة المستشار أشرف محمد عبد العال، وعضوية المستشارين هشام صادق، ووائل يحيى الكابلى، وأمانة سر رامى عصام عبد العال.

 

 

 

الوقائع.. المؤجر يطالب بطرد المستأجر مع سداد الأجرة بالفوائد نتيجة التأخير 

 

وقائع الدعوى تتحصل في أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة، وأعلنت قانوناَ للمدعى عليه طلب في ختامها الحكم بفسخ العقد المؤرخ 17 ديسمبر 2000 والزامه بدفع مبلغ 4171،5 جنية قيمة الأجرة المتأخرة ومبلغ 5000 جنية تعويضاَ عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقته فضلاَ عن المصاريف والفوائد القانونية المترتبة على التأخير، وما يستجد منها حتى تاريخ الدفع وتسليم العين خالية من الأشخاص والشواغل مع تمسكه بأن سداد المدعى عليه للأجرة المتأخرة وملحقاتها والتعويض لا يعنى التنازل عن حقه في تطبيق الشرط الصريح الفاسخ.

 

وقال شرحاَ لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 17 ديسمبر 2000 استأجر المدعى عليه منه ما هو محل مبين بالصحيفة بقصد استعماله – صيدلية – لمدة 59 عام تبدأ من 1 يناير 2000 وتنتهى 1 يناير 2016 مقابل قيمة ايجارية شهرية قدرها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وحيث أن المدعى عليه امتنع عن سداد القيمة الايجارية من أول شهر أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه عام 2019 بواقع 9% شهور& 463،5 جنية = 4171،5 جنية، وحيث أنه قد انذر المدعى عليه رسمياَ بفسخ العقد لتحقق الشرط الفاسخ الصريح وسداد الأجرة المتأخرة إلا أنه لم يحرك ساكناَ، الأمر الذى حدا به لإقامة دعواه بغية الحكم بطلباته آنفة البيان، وقدم سنداَ لدعواه عبارة عن حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد الايجار سند الدعوى، وأصل إنذار رسمي على يد محضر معلن للمدعى عليه في 24 يونيو 2019، وإذ تداولت الدعوى بالجلسات. 

 

 

يحق للمؤجر فسخ العقد طالما تضمن الشرط الفاسخ دون الحصول على حكم من المحكمة   

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى: وعن طلب الفسخ، فلما كان الثابت أن العقد سند الدعوى يخضع لأحكام القانون المدنى، وكان من المقرر بنص المادة 147/1 من القانون المدنى أن: "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما تنص المادة رقم 158 من ذات القانون على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار إلا إذا أتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه".

 

ولما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام هذا الشق من الطلبات بغية الحكم بفسخ العقد سند الدعوى وتسليم العين المؤجرة له خالية من الأشخاص والشواغل، وذلك لعدم سداد المدعى عليه القيمة الايجارية عن المدة من أول أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه 2019 أي أنه يطلب فسخ العقد لإخلال المدعى عليه بالتزاماته والقوة الملزمة لطرفيه، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة الصورة الضوئية لعقد الايجار سند الدعوى أنه عقد ايجار محل محرر بين المدعى والمدعى عليه لمدة 59 تبدأ من 1 يناير 2001 وتنتهى 1 يناير 2060 مقابل قيمة ايجارية شهرية قدرها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وقد تضمن العقد الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر عن سداد الأجرة في ميعاد استحقاقها لمدة قسط واحد دون الحصول على حكم قضائى، ويكون معه العقد صار مفسوخاَ بمقتضى القوة الملزمة لطرفيه، ويكون الحكم الصادر من المحكمة هو التقرير بفسخ العقد اعمالاَ لنص المادة 158 من القانون المدنى، ومن ثم فإن المحكمة تجيب المدعى لطلب فسخ العقد. 

 

 

لماذا يحق للمؤجر الحصول على فوائد التأخير؟ 

 

وبحسب "المحكمة": عن طلب التسليم فانه آثراَ حتمياَ من آثار الفسخ عملاَ بنص المادة 160 من القانون المدنى، ومن ثم فإن المحكمة تقضى به، وحيث أنه عن طلب قيمة الأجرة المستحقة للمدعى عن المدة من أول أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه 2019، فإنه لما كان العقد هو قانون المتعاقدين وقد سبق وأن اتفقا طرفى التداعى على تحديد قيمة ايجارية شهرية مقدراها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وقد تضمن العقد الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر عن سداد الأجرة في ميعاد استحقاقها لمدة قسط واحد دون الحصول على حكم قضائى. 

 

وبالنسبة للفوائد فقد نصت المادة 226 من القانون المدنى: "إذا كان محل الالتزام مبلغاَ من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماَ بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها 4% في المسائل المدنية و5% في المسائل التجارية وتسرى هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجارى تاريخاَ أخر لسريانها وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره".  

 

 

طلب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية

 

لما كان ما تقدم وكان المبلغ المحكوم به مبلغاَ من النقود معلوم المقدار وقت المطالبة به وكانت المحكمة قد قضت بإلزام المدعى عليه بأدائه للمدعى، الأمر الذى يكون معه ملزما بأن يدفع له تعويضاَ عن التأخير في الدفع كفوائد على المبلغ المقضى به مقداره 4% سنوياَ، وذلك من تاريخ المطالبة القضائية في 25 أغسطس 2019 حتى تمام السداد عملاَ بالمادة 226 من القانون المدنى، ويكون هذا الشق من الطلبات قد صادف صحيح الواقع والقانون، وتقضى المحكمة به.

 

وبالنسبة لطلب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية، فلما كانت المحكمة قد انتهت إلى القضاء للمدعى بالفائدة على مبلغ الأجرة المقضى به كتعويض عن التأخير في الدفع وهو ما تراه المحكمة كافياَ لجبر ضرر المدعى، ومن ثم تقضى به كتعويض عن التأخير في الدفع، وهو ما تراه المحكمة كافياَ لجبر ضرر المدعى، ومن ثم تقضى برفض طلب التعويض.  

 

 

                                 حكم طرد 

 

 

 

 

                                      حكم طرد 

 

 

                                   حكم طرد 

 

                                  حكم طرد 

 

                                 حكم طرد 

                                      حكم طرد 

 

                          حكم طرد 

 

المحامى بالنقض الدكتور علاء مبروك