5 مبادئ قضائية لحماية المستأجرين.. 3 أحكام لـ"النقض" تتصدى لألاعيب بيع العقار لآخر وتحرير عقود جديدة.. قبول المستأجر بتحرير عقد جديد لا يعنى إلغاء العلاقة الإيجارية السابقة.. والعقد القديم "ممتد الأثر"

أصدرت دائرة الإيجارات "ب" – بمحكمة النقض – 3 أحكام تهم ملايين الملاك والمستأجرين، رسخت خلالهم لـ 5 مبادئ قضائية حول تنظيم العلاقة بين المستأجر والمالك الجديد للعقار أو الورثة، ومدى التزام المالك الجديد بعقد الإيجار وسريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد بذات شروطه، قالت فيه: "1-قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد لا يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة بشرط ثبوت عدم اتجاه إرادة الطرفين إلى إنشاء علاقة ايجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة.

 

الخلاصة:  

1- قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتي الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة متبتة الصلة تماماً عن العلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها.

 

 

2- الدفاع الجوهري الذي يتغير به وجه الرأي في الدعوى وأقام مدعيه الدليل عليه أو طلب تمكينه من إثباته بالطريق المناسب في حال إغفال الحكم بحثه والرد عليه يكون أثره بطلانه للقصور في أسبابه الواقعية.

 

3- فسخ العقد يكون بإيجاب وقبول صريحين أو ضمنيين وهو ما يطلق عليه "التفاسخ الضمني"، وجوب بيان المحكمة كيفية تلاقي إرادتي طرفي العقد على حله بأسباب سائغة تؤدي إلى ما انتهت إليه المادة 90 مدني.

 

4- تمسك الطاعن باستئجاره العين محل النزاع من المالك السابق للعقار بعقد خاضع لقانون إيجار الأماكن وأن العقد اللاحق الذي يستند إليه المطعون ضده والمحرر بمناسبة شرائه العقار ليس إلا امتداداً للعقد السابق ولا ينشئ علاقة جديدة منبتة الصلة عنه يكون تدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك يعد دفاع جوهرى.

 

5- قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ والإخلاء استناداً إلى أن مجرد تحرير عقد إيجار جديد للعين محل النزاع يعد تقايلاً عن العقد السابق ويخضع العلاقة الجديدة لأحكام الفسخ في القانون المدني دون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان ودلالة ما قدمه من مستندات يعتبر قصور وفساد في الاستدلال.

 

 

صدر الحكم في الطعون المقيدة بأرقام 14041 لسنة 80 قضائية، و10938 لسنة 84 قضائية، و1949 لسنة 70 قضائية، برئاسة المستشار خالد يحيى دراز، وعضوية المستشارين عمرو محمد شوربجى، وعمرو ماهر مأمون، ومحمد على محمد، وعلاء فرج الأشقر.

 

الوقائع.. نزاع قضائي بين الورثة والمستأجر حول بند زيادة الأجرة

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاما على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 237 لسنة 2008 مدني الأقصر الابتدائية بطلب الحكم ببطلان البند العشرين من بنود عقد الايجار المؤرخ 1 أغسطس 1995 المبرم بينهما وبين مورث المطعون ضده الأول، وذلك لمخالفته النظام العام لتضمنه زيادة في قيمة الأجرة الشهرية بمقدار 10% كل سنتين، وأن المطعون ضده الأول أنذرهما بتاريخ 18 يوليو 2007 بسداد هذه الزيادة.

 

 

وفى تلك الأثناء - أقاما الدعوى – وتدخل المطعون ضدهما الثانى والثالث انضماميا للمطعون ضده الأول، ووجهوا طلبا عارضا يسريان ونفاذ عقد الايجار المؤرخ 14 مارس 1997 المبرم بين مورثهم وبين الطاعنين، ثم حكمت المحكمة بعدم قبول تدخل المطعون ضدهما الثانى والثالث لرفعه من غير ذي صفة، وأجابت المطعون ضده الأول لطلبه العارض، ورفضت الدعوى الأصلية، ثم استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 122 لسنة 29 قضائية – مأمورية الأقصر – وبتاريخ 8 يونيو 2010 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة دفعت فيها بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، وأيدت الرأي في الموضوع برفض الطعن.

 

دفع النيابة العامة بشأن انضمام أخرين من الورثة

وأما بالنسبة لدفع النيابة - فكان مبنى الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن لرفعه على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث أن الحكم الابتدائي قضى عليهما بعدم قبول تدخلهما في الدعوى لانتفاء صفتهما ولم يستأنفا هذا الحكم، وأن أسباب الطعن لا تتعلق بهما، فيكون اختصاصهما غير مقبول.

 

 

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت إن هذا الدفع في محله -  ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه يتعين على الطاعن عند توجيه طعنه أن يقتصر على اختصام المحكوم لهم دون المحكوم عليهم مثله ما لم يكن اختصاصهم واجباَ بنص القانون، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الثاني والثالث لم يستأنفا الحكم الابتدائي القاضي بعدم قبول تدخلهما في موضوع قابل للتجزئة، ولم يقض الحكم المطعون فيه لهما بشيء، ومن ثم فإن الطعن بالنقض الموجه إليهما يكون غير مقبول.

 

عقد الايجار الثاني هو امتداد للعقد الأول

وأما عن مذكرة الطعن – فذكرت أن ما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، وفى بيان ذلك يقولان إنهما تمسكا في دفاعهما أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار الذى يحكم العلاقة الإيجارية هو العقد المؤرخ 1 أغسطس 1995، وأن العقد المؤرخ 14 مارس 1997 المقدم من المطعون ضده الأول ما هو إلا امتداد للعقد السابق ولا ينشئ علاقة إيجارية جديدة مستقلة، ودللا على ذلك بإقرار المطعون ضده المذكور في صحيفة الطلب العارض بأن العقد الثاني هو امتداد للعقد الأول، وكذا قيام الأخير بمطالبتهما بالزيادة المنصوص عليها في العقد الأول بموجب الإنذار المرسل منه إليهما بتاريخ 18 يوليو 2007، إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح دفاعهما بمقولة إنهما تقايلا عن العقد الأول دون أن يعرض لدلالة المستندات المشار إليها، مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

 

 

النتائج المترتبة حال قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التى يستأجرها

المحكمة في حيثيات الحكم، قالت إن هذا النعي في محله – ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار عن العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن أرادتى الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة تماما بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس الشروط، وأن استناد الخصم إلى دفاع جوهري يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى وإلى أوراق أو مستندات أو وقائع لها دلالة معينة في شأن ثبوت هذا الدفاع أو نفيه يوجب على محكمة الموضوع أن تعرض لتلك الأوراق أو المستندات أو الوقائع وتقول كلمتها في شأن دلالتها إيجاباَ أو سلبا، وإلا كان حكمها قاصر البيان.

 

لما كان ذلك – وكان الثابت من الأوراق تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بأن عقد الايجار المؤرخ 14 مارس 1997 ما هو إلا امتداد لعقد إيجارهما المؤرخ 1 أغسطس 1995 وليس إنشاء لعلاقة ايجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة، وساقا تدليلاَ على ذلك إقرار المطعون ضده الأول الوارد بصحيفة الطلب العارض وبالإنذار المشار إليه يوجه النعى، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بسريان ونفاذ عقد الإيجار الجديد ورفض دعوى الطاعنين على سند من أن قيامهما بتحرير عقد الإيجار الأخير يعد تقايلا عن العقد السابق دون أن يعرض لدفاعهما سالف البيان، ودلالة ما تمسكا به من مستندات تأييدا له رغم أن من شأنه – إن صح – تغيير وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون مشوبا بقصور مبطل، بما يعيبه ويوجب نقضه.