ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "2" إيجارات – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما نهائيا يهم ملايين الملاك والمستأجرين، برفض دعوى فسخ عقد إيجار خاضع للقانون المدنى لعدم سداد الإيجار، وذلك بعد الميعاد بحوالي سنة للتذرع بجائحة كورونا، حيث قضت محكمة أول درجة بالفسخ وألغت محكمة ثاني درجة الحكم.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 4081 لسنة 138 قضائية، لصالح المحامى باسم عبد الرازق، برئاسة المستشار فوزى محمود، وعضوية المستشارين أشرف محمود، وعمرو الجلعان، وأمانة سر حلمى حلمى محمد.
الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر بسبب التأخير في سداد الأجرة
واقعات الدعوى تتحصل في أن المدعى أقامها بموجب صحيفة طلب في ختامها الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ 15 يونيو 2005 وطرد المدعى عليه من الشقة وتسليمها له خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزام المدعى عليه بسداد الأجرة المستحقة عن الفترة من شهر مايو عام 2020 حتى شهر سبتمبر عام 2020 وقدرها 1800 جنيه، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد الايجار المشار إليه استأجر المدعى عليه منه الشقة نظير أجرة شهرية قدرها "300 جنيه" بزيادة سنوية قدرها 2% تبدأ بعد خمس سنوات من بداية العقد، وأن المدعى عليه امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من شهر مايو عام 2020 حتى شهر سبتمبر عام 2020 مخالف بذلك ما ورد بالبند الرابع لعقد الايجار، فقام بانذاره رسميا على يد محضر بتاريخ 16 سبتمبر 2020 بالتنبيه عليه بذلك لكن دون جدوى – الأمر الذى حدا به إلى إقامة دعواه.
المالك يطلب سداد الأجرة كاملة وفسخ العقد
وفى تلك الأثناء – تداولت الدعوى بالجلسات، فقضت المحكمة بجلسة 24 فبراير 2021 بفسخ عقد الايجار المؤرخ 15 يونيو 2005 وتسليم العين المبينة بالعقد والصحيفة للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعى مبلغ وقدره 1800 جنيه قيمة الأجرة المتأخرة عن الفترة من 1 مايو 2020 حتى 30 سبتمبر 2020، إلا أن الحكم لم يلقى قبولا لدى المدعى عليه، فطعن عليه بالاستئناف الراهن مستندا على عدة أسباب حاصلها القصور في التسبيب ومخالفة الواقع والقانون والفساد في الاستدلال لعدم تحقق الشرط الفاسخ على واقعة الدعوى، وتنازل المستأنف ضمنيا عن التمسك بذلك الشرط ولقيامه بسداد الأجرة المستحقة عن الفترة المطالب بها بموجب إنذارى عرض معلنين للمستأنف ضده فلا عن عدم سعى المستأنف ضده لتحصيل الأجرة المستحقة في مواعيدها، وأن محكمة أول درجة قضت بقضائها الطعين بالمخالفة لذلك، الأمر الذى حدا به إلى إقامة استئنافه الراهن.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد.. والمستأجر يستأنف لإلغاء الحكم
وتداول الاستئناف بالجلسات أمام هذه المحكمة، ومثل المستأنف بوكيل عنه – محام – وقدم مذكرة بدفاعه أورد بها تمسكه بمرور البلاد بجائحة كورونا وتوافر حالة القوة القاهرة للظروف الاستثنائية العامة التي مرت بها البلاد، وقتذاك كما مثل المستأنف ضده بوكيل عنه، فقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن الموضوع وعن النعي بخطأ محكمة أول درجة في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب لما سبق بيانه فإن هذا النعي سديد، إذ أنه من المقرر طبقا للمادة 147/2 من القانون المدني: "1-العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون، 2-ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي وأن لم يصبح مستحيلا صادر مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك".
المستأجر يستند لإلغاء الحكم على جائحة كورونا المتسببة في الأزمة
وبحسب "المحكمة": المستقر عليه قضاءا أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها ونفى التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته من شأن محكمة الموضوع متى أقيم على أسباب سائغة، كما قضى بأنه: "يتعين لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الأخر متخلفا عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي وله أن يتوقى صدور هذا الحكم بتنفيذ التزامه إلى ما قبل صدوره"، كما أنه: "يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الايجار إذا لم يقم المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة وهذا الطلب لا يمنعه من أن يطلب في الوقت ذاته التنفيذ العينى فهو يطلب المستحق من الأجرة وفسخ الايجار في وقت واحد والمحكمة تجيبه إلى طلبه الأول حتما أما الطلب الثانى وهو فسخ الايجار، فللمحكمة بعد تقدير كل الظروف التي تحيط بالقضية أن تجيب هذا الطلب وأن ترفضه وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل النطق بالحكم، فالمحكمة لا تقضى بالفسخ وهذا كله طبقا للقواعد العامة".
محكمة الاستئناف تنصف المستأجر وتلغى الطرد
وتضيف "المحكمة": البين أن المستأنف ضده يطالب المستأنف بأداء الأجرة المستحقة عن الفترة من شهر مايو 2020 حتى أخر شهر سبتمبر عام 2020 بقيمة إجمالية قدرها "1800 جنيه"، وفسخ عقد الايجار المؤرخ 15 يونيو 2005 وطرده من عين التداعي لتحقق الشرط الفاسخ الوارد بالعقد لتأخره في سداد الأجرة في مواعيدها المتفق عليها فإن المستأنف قد قام بسداد الأجرة المستحقة عن فترة التداعي وحتى 31 يناير 2021 بقيمة إجمالية قدرها "3288 جنيه" بموجب إنذار عرض معلن للمستأنف ضده بتاريخ 11 يناير 2021 مبررا تأخره في سداد الأجرة المستحقة عن فترة التداعي للظروف الاستئنافية التي مرت بها البلاد وهى جائحة كورونا والتي حالت دون سداد الأجرة في مواعيدها، والمحكمة تقدر ذلك وتراعيها في حكمها والتي تنتهى فيه إلى وجود مبررات عدم القضاء بفسخ عقد الايجار المشار إليه بعدما قام المستأنف بسداد الأجرة عن الفترة المطالب بها، وتقضى المحكمة برفض الدعوى.
جدير بالذكر أن محكمة النقض قررت باعتبار تفشي جائحة كوفيد 19 قوة قاهرة توقف سريان مواعيد الطعن على الأحكام وفقا لقراري رئيس مجلس الوزراء رقمي 1246، 1295 لسنة 2020 باعتبار المدة من 17 مارس 2020 وحتى 27 يونيو 2020، وذلك في الطعن رقم 9919 لسنة 90 قضائية الدوائر المدنية – جلسة 27 مارس 2021.
تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم
يشار إلى أن هناك تطورات جديدة وهامة سيشهدها ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.
وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
