هل يجوز تحويل عقد الإيجار من 59 عاما لـ3 سنوات؟.. 4 حالات يسمح فيها القانون بتقليل المدة.. وخبير يجيب عن أهم الأسئلة الشائكة

على الرغم من الظروف الطارئة والقوة القاهرة التى يمر بها العالم أجمع بسبب تفشى فيروس كورونا المستجد – كوفيد 19 – إلا أن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث أن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ "مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار".  

 

والواقع والحقيقة يؤكدان أن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التي قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة "عقد الإيجار"، وتعتبر عقود الإيجار من أهم العقود وأخطرها وأكثر العقود التي يخشى منها الملاك نظرا للمشاكل التي تحدث بشكل يومي ورفض المستأجر بالإخلاء أو رفضه وتأخره في دفع الأجرة.   

 

هل يجوز تحويل عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات فقط؟

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. هل يجوز تحويل العقد المحدد المدة الخاضع للقانون 4 لسنة 1996 من أقصى مدة وهي 59 سنة قياسا على قانون الحكر إلى 3 سنوات فقط؟ سؤال عادة ما يطرحه الملاك في محاولة لاستغلال القانون بغرض تحقيق مصالحهم، كما يطرحه المستأجرين بشكل دائم ومستمر لتأمين مصالحهم هم أيضاَ، خاصة وأننا سنشهد خلال الفترة المقبلة تطورات جديدة وهامة في ملف الإيجار القديم - بحسب الدكتور إسلام خضير، أستاذ القانون التجارى والمحامى بالنقض.

 

في البداية - مسألة الحديث عن "عقد الإيجار" لا تنقطع فى ساحات النقاش بسبب خطورة إشكاليته المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، حيث يعد تحرير عقد الإيجار من أعمال الإدارة لذا يجب مراعاة أنه إذا تم تحريره بموجب توكيل رسمي يبيح حق الإدارة فقط  صادر عن المالك، فإن هذا العقد يجب ألا تتجاوز مدته 3 سنوات، وذلك طبقا لنص المادة 559 من القانون المدني التي تنص على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة إن يعقد إيجارا تزيد مدته عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك انقضت المدة إلى 3 سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك" – وفقا لـ"خضير".   

 

 

نص المادة 560 من القانون المدني

 

والمستأجر إذا قام بتأجير العين من الباطن فإن المدة التي تم الاتفاق عليها بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ليس لها محل اعتبار إن تجاوزت عقد الإيجار الأصلي وهو ما أكده المقنن المصري في نص المادة 560 من القانون المدني فقال: " الأجرة الصادرة ممن له حق إلا منفعة تنقضى بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة"، وقد يتعاقد المستأجر على عين ويتم كتابه مدة الـ 59 سنة، ثم يقوم المالك بعد ذلك بتقليل المدة إلى 3 سنوات أن كان العقد صادراً ممن له حق الإدارة فقط، أو صدر من صاحب المنفعة فيما يتجاوز مدة إجارته لأنه يعد من أعمال الفضولي – الكلام لـ"خضير".

 

الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها لا تعطى لوكيلها إلا الحق في أعمال الإدارة فقط وهو ما أكدته المادة 701 من القانون المدني والتي تنص على:

 

1- الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة.

 

2- ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات وأعمال الحفظ والصيانة واستيفاء الحقوق ووفاء الديون، ويدخل فيها أيضاً كل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول وبيع البضاعة أو المنقول الذي يسرع عليه التلف وشراء ما يستلزمه الشيء محل الوكالة من أدوات لحفظه ولاستغلاله.

نص المادة 702 من القانون المدني

 

لذا يجب مراعاة إذا تم تحرير عقد إيجار وحل محل المالك وكيلا عنه فى التوقيع وكانت مدة عقد الإيجار تزيد عن 3 سنوات أن يكون الوكيل يحمل وكالة خاصة بهذا العمل ووارد بها إصدار عقود الإيجار الخاصة بوحدات العقار، ويتم تحديد العقار تحديدا نافيه للجهالة وهذا طبقا لنص المادة 702 من القانون المدني والتي تنص على:

 

1- لابد من وكالة خاصة فى كل عمل ليس من أعمال الإدارة، وبوجه خاص فى البيع والرهن والتبرعات والصلح والإقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة أمام القضاء.

 

2- والوكالة الخاصة فى نوع معين من أنواع الأعمال القانونية تصح ولو بم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص، إلا إذا كان العمل من التبرعات.

 

3- والوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا فى مباشرة الأمور المحددة فيها وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية وفقاً لطبيعة كل أمر وللعرف الجاري.     

 

4 حالات يجوز فيها تحويل عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات فقط

 

ورغم وجود العقد المبرم بين الطرفين على أن تكون مدة الإيجار 59 سنة، إلا أن هناك حالات يتم فيها تقليل تلك المدة إلى 3 سنوات أو سنة واحدة طبقاً للقانون، فيتعين على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر، فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك الأصلى "كالوكيل، أو الشريك على الشيوع، أو الوصى، أو الحارس"، فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن 3 سنوات، وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصى، وبالتالى يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية بطلب إنقاص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات، كما أن الحالات التى يتم فيها إنقاص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات هى:

 

1- الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب

 

2- الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع

 

3- الإيجار الصادر من الحارس القضائى

 

4- الإيجار الصادر من الوصى فى الأراضى الزراعية، وسنة واحدة فى المبانى. 

 

رأى محكمة النقض في الأزمة 

 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الإشكالية في الطعن المقيد برقم 6447 لسنة 66 قضائية – حيث أوردت في حيثيات الحكم أن عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني وفقأ لنص القانون رقم 4 لسنة 1996 أن هذه العقود عقود مؤقتة أو لا تخرجها من أعمال الإدارة إلى أعمال التصرف لأن امتداداتها ليس مرده الاتفاق في ذاته، ولكن مصدره قانون إيجار الأماكن المشار إليها.