لملايين الملاك والمستأجرين.. كيف تحولت "لفظة مشاهرة" لحقل ألغام بعقود الايجار؟..تعارضت أراء الدستوريين بين اعتبارها "شهر" وأخرين اعتبروها تمتد لـ"60" سنة

كلمة "مشاهرة" في عقد الايجار لا تزال توصف لدى الملاك والمستأجرين فضلا عن المتخصصين بـ "حقل ألغام"، وذلك نظراَ لخطورة تلك الكلمة حيث يرى الخبراء أننا إذا نظرنا إلى تاريخ عقد الايجار ووجدنا تاريخ عقد الايجار كان قبل سنة 1996 فكلمة "مشاهرة" ستعني أن العقد مؤبد والمستأجر سيظل مقيم في العين لحين وفاته، وقد يمتد لورثته طبقا للقانون. 

 

أما في حالة إذا كان تاريخ العقد بعد سنة 1996، فمعنى كلمة "مشاهرة" أن العقد سيكون مدته "شهر واحد فقط"، بعدها المالك يستطيع طرد المستأجر واخلائه، إلا أن هناك رأى أخر فقهى يقول إن عقد الايجار المحرر بعد 1996 لو وردت به كلمة "مشاهرة " فهو يمتد لـ 60 عاما قياسا على الحكر، لكن هذا الرأي مردود عليه، لذلك نؤكد أن الأفضل أن تستشير محامي عند كتابه اي عقد، قبل وقوع الكارثة والدخول إلى "حقل الألغام".  

 

 

حكمين متعارضان لمحكمة النقض بشأن عدم تحديد المدة بعقد الإيجار أو "لفظ مشاهرة"

 

وبشأن تلك الإشكالية ننشر حكمين حديثين متعارضان لمحكمة النقض المصرية بشأن عدم تحديد المدة بعقد الإيجار أو "لفظ مشاهرة"، وذلك في الوقت الذي أصبح لكلمة "مشاهرة" في عقود الإيجار صدي واسع مؤرق ومفرح في آن واحد بين - الملاك والمستأجرين - يتوقف فيها الأرق أو الفرح على حسب ما إذا كان مالكا أم مستأجرا، وفى حقيقةً الأمر ظلت كلمة "مشاهرة" في ظل قوانين الإيجارات القديمة مسيطرة علي اغلب عقود الإيجار التي كانت تحرر آنذاك.

 

المبدأ الأول: لا اجتهاد مع النص في عقد الايجار وطالما لم تحدد مدة فإن العقد ينتهي

 

الحكم الأول: لا اجتهاد مع النص وإذا لم تحدد مدة لعقد الايجار فإن العقد ينتهي بالمدة المحددة لدفع الاجرة ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهي بوفاة المستأجر أو بانقضاء 60 عاماً على إبرام عـقـد الإيـجـار قـياساً على أحـكام الحـكـر إذ لا محـل للاجتهاد أو الـقـياس وهـناك نص قانونى يحكم الواقعة - بحسب المقيد برقم 6590 لسنة 79 قضائية. 

 

 

الحكم الثاني المتعارض للأول:

 

أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو في حكم المؤبد، فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مدة يتعذر تحديدها، انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقي الإيجار مؤقتاً ملزماً للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حياً بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة، وذلك في الطعن المقيد برقم 6993 - لسنة 77 قضائية.

 

وفى المبدأ الاول قالت محكمة النقض فى حيثيات الحكم

 

النص فى المادتين 558 ، 563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة معينة، بحيث لا يمكن معرفه تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاءها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعـين اعـتـبـار الـعـقـد مـنـعـقـداً للـفـتـرة الـمعـيـنة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة الذكر والتي جاء النص فيها صريحاً بما يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو بانقضاء 60 عاماً على إبرام عـقـد الإيـجـار قـياساً على أحـكام الحـكـر إذ لا محـل للاجتهاد أو الـقـياس وهـناك نص قانونى يحكم الواقعة . 

 

أما المبدأ الثانى: فمتعارض مع المبدأ السابق وفيه قالت محكمة النقض

 

أنه وإن كان عقد الإيجار عقداً زمنياً مؤقتاً، إلا أن المشرع لم يضع حداً أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبداً أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مدة يتعذر تحديدها، انعقد الإيجار لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة، فإذا قيست مدة الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتاً ملزماً للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حياً بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياساً على الحكم الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقاً لنص المادة 999 من القانون المدني.