الإيجار القديم.. متى يبدأ إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية؟.. ما هو موقف الأحكام الصادرة بالطرد بعد موافقة "إسكان النواب"؟

طفى على السطح مرة أخرى ملف "إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية"، وذلك بعد موافقة لجنة الإسكان خلال اجتماعها اليوم، برئاسة النائب عماد سعد حمودة، من حيث المبدأ على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن الإجراءات التي يتطلبها التعامل مع التداعيات التي يخلفها فيروس كورونا المستجد، بديلاً عن مشروع القانون السابق وروده من الحكومة بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى.

 

تضمن بالمادة الأولى تحديد نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، والمادة الثانية تضمنت أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وجاءت المادة الثالثة لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%.   

 

 

أسئلة وأجوبة عن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية

 

وفى الحقيقة بعد حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية تم إرجاء مشروع قانون إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكنى لشبهة عدم الدستورية، وذلك لأنه كان يقصر تطبيق القانون على الأشخاص الاعتبارية دون الطبيعية، ولا يساوى في المراكز القانونية، ومن قبل كان هناك 28 حكما من أحكام المحكمة الدستورية العليا في بعض مواد قوانين إيجار الأماكن من سنة 1971 أول حكم حتى عام 2018 آخر حكم هذا فيما يخص المحكمة الدستورية، كما صدر العديد من الأحكام النقض حتى صدور حكم الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية.

 

وهنا يجب أن نؤكد بأن هناك 50 عاما من تنازع الأحكام شهدتها المحاكم المصرية بمختلف درجاتها حتى أصبحنا في حلقة مفرغة لا مثيل لها من حكم لحكم بعدم الدستورية، ثم يليه قرار فى عام 1997 بإخلاء الوحدات الحكومية بعد 5 سنوات لنفس الفكرة، وبعد مرور 24 عاما في 2021 صدر قرار موافقة مجلس الوزراء على مشروع قانون بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، وأيضا نفس المدة بعد 5 سنوات، وكل ذلك رغم وجود حكم الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية، ما يؤكد أن هناك معركة حامية الوطيس بسبب مادة واحدة، فماذا عن 25 قانون يحكم الملكية العقارية فى مصر، وماذا عن 15 قانونا ومائة عام كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.  

 

 

بعد موافقة مجلس الوزراء.. ما هو وضع الأحكام الصادرة بإخلاء المستأجر حال كونه "شخصا اعتباريا"؟

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين تتمثل فى إشكالية إخلاء الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني إذا كان المستأجر شخصاً اعتباريا، وذلك في الوقت الذى تكتظ فيه المحاكم بالمشاكل والقضايا المتعلقة بقوانين الإيجار، ولن تنتهى هذه النزاعات التي بدأت منذ عام 1920 حتى 2020، حيث بدأت بالقانون المدني، وانتهت أيضا بالقانون المدني حيث أن الأصل أن العلاقة الإيجارية يحكمها القانون المدني رقم 131 لسنة 1948، وعادت للقانون المدني بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996، ولكن ما بينهما هناك مشكلة لا مثيل لها في العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات عبارة عن 5 نقاط، واحدة منها "1" بعد قرار موافقة مجلس الوزراء على مشروع قانون بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية – بحسب الخبير القانوني والمحامي المتخصص في الشأن العقارى محمد حسن.

 

في البداية – أصبح حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية، سنداً لدعاوى إخلاء وطرد المستأجرين من الشخصيات الاعتبارية، وذلك لأنه صدر بعدم دستورية تلك المادة يعنى أن البقاء في العين المستأجرة من أشخاص اعتبارية سيكون بدون سند من القانون، وتوالت الأحكام وتم تنفيذها والأخرى متداولة أو دعاوى لم ترفع بعد، وأصبحت الحالات التي لم تشملها القوانين الاستثنائية يكون الإخلاء فيها وفقاً للقانون المدني والقضاء طبقا لحكم الدستورية، وليس استنادا لنص في قانون إيجار الأماكن لخلو التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة، وهنا في هذه الحالة اتجهت محكمة النقض إلى تطبيق نص المادتين 601 ، 602 من القانون المدني – وفقا لـ"حسن".  

 

لن يستطيع المالك إنهاء عقد الإيجار وطلب الإخلاء في هذه الحالة

 

ولكن الآن بعد موافقة مجلس الوزراء على مشروع القانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وإذا ما تم إقراره – رغم أنه فيه نظر - أصبح لا يستطيع المؤجر مع فرض تطبيق حكم المحكمة الدستورية أن يلجأ الى إنهاء عقد الإيجار، وإلى طلب الإخلاء استنادا إلى هذا الحكم، وذلك لأنه سيكون هناك نصا تشريعيا "بفرض إقراره الذى فيه نظر"، يمنعه لمدة 5 سنوات ذلك أن تلك الحالة تعني كونها حالة لا تشملها القوانين الاستثنائية التي عقد الإيجار في ظلها، وبالتالي لا إعمال للمادتين 601 و602 من القانون المدني التي كانت هي الواجبة التطبيق، وبالنسبة إلى أن المادة الأخيرة ظاهرها يعطي الحق للمؤجر وللمستأجر وورثته إنهاء العقد فإن محكمة النقض مع حكمة النص قصرت ذلك على المستأجر وحده دون المؤجر – الكلام لـ"حسن".

 

وبعد 5 سنوات تبدأ رفع الدعاوى "رغم أن مشروع القانون يعطى حق اللجوء لقاضى الأمور الوقتية، فهذا ليس جديدا فهو موجود الآن ومن قبل مشروع هذا القانون، وعمليا لا يطبق ويتم اللجوء للقضاء الموضوعي"، وكل دعوى لها مستنداتها على حده وتتصادم مع نصوص دستورية، وأحكام نقض في ظل وجود القوانين الاستثنائية، وتأخذ مراحلها، ووقتها كنزاع مدني لمدة طويلة كغيرها من الدعاوى التي أقيمت قبل إقرار القانون، كما نحن الآن أو بعد 5 سنوات بفرض إقراره وهكذا نفس الحلقة المفرغة إلى ما لا نهاية. 

  

 

وجاءت موافقة لجنة الإسكان بمجلس النواب، أمس الأحد، على تعديل قانون الإيجار القديم للأغراض غير السكنية، المؤجرة لأشخاص اعتبارية، وذلك بعد أن تقدمت الحكومة في بمشروع القانون لمجلس النواب السابق برئاسة الدكتور علي عبدالعال، وذلك نفاذًا لحكم المحكمة الدستورية، إلا أن القانون لم يصدر من البرلمان السابق، فأعادت الحكومة الموافقة عليه من جديد استعدادًا لتقديمه للمجلس، وبعد رفض مجلس النواب السابق إصدار القانون واجب الإصدار وفق حكم الدستورية العليا، لجأ الملاك إلى رفع دعاوى طرد وإخلاء على المستأجرين من الأشخاص الاعتبارية وفق منطوق حكم الدستورية وأصبحت هناك مراكز قانونية مختلفة. 

 

5 سنوات مهلة انتقالية

 

مشروع قانون الحكومة نص على منح مهلة انتقالية مدتها 5 سنوات قبل تحرير العقود ورد الوحدات لملاكها وذلك رغم أن المحكمة الدستورية العليا قضت في عام 2018 ببطلان صدر الفقرة 18 من قانون الإيجار القديم والخاصة بالوحدات المؤجرة لأشخاص اعتبارية بشكل فوري. 

مصير الدعوى التي لازالت في المحاكم والأحكام الصادرة

 

أما الدعاوى القضائية التي تم رفعها والحكم فيها من قبل القضاء بإخلاء الوحدات وفق حكم المحكمة الدستورية وعادت إلى المالك، فقد انتهى أمرها وأصبح وضعها القانوني الجديد ملكا للمالك أو المؤجر وهذه لا يمكن أن تتأثر بالفترة الانتقالية التي نص عليها مشروع الحكومة الجديد، حيث أنه بعد صدور قانون الحكومة وبدء العمل به، فأي دعاوى قضائية سابقة ولم يبت فيها ستخضع للفترة الانتقالية لأنه أصبح هناك وضعا قانونيا جديدا يرسيه القانون الجديد والذي ينص على 5 سنوات فترة انتقالية قبل انتهاء العقود، أما بالنسبة للدعاوى القضائية السارية الآن في أروقة المحاكم وتم الحكم فيها قبل نفاذ القانون الجديد وبدء سريانه ستخضع لحكم المحكمة الدستورية في التحرير الفوري للعقود.

 

أما عن مصير الملاك الحاصلين على أحكام قضائية بإخلاء الوحدات وفقًا لحكم المحكمة الدستورية عام 2018، في ظل موافقة الحكومة على مشروع قانون جديد بشأن الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، فمن حصل على حكم وتم التنفيذ والإخلاء فقد انتهى الأمر لأنه أصبح مركزًا قانونيًا متحققًا على أرض الواقع، ومن لم يصدر ضده حكمًا نهائيًا أو صدر حكم لم ينفذ قبل نفاذ مشروع القانون يكون من حقه التمسك بهذا القانون باعتباره يمثل مركزا قانونيا واجب الاستمرار حتى انقضاء المهلة الانتقالية، بينما طبقًا لحكم الدستورية كان من المفترض إنهاء العقود فورا، لكن الحكم الدستوري لا يتدخل بإنهاء العقود بل أجاز المطالبة رفع الدعاوى القضائية للمطالبة بإخلاء الوحدات فوريا.  

المضارين من الإيجار القديم 

 

قال أما المضارين لقانون الإيجار القديم يرون إن منح فترة انتقالية يتعارض مع أحكام المحكمة الدستورية التي تقضي بالإخلاء الفوري، حيث أنه من الغير دستورى أن يصدر حكم من المحكمة الدستورية العليا بالإخلاء ثم يصدر من الحكومة قرار أو مقترح أو تعديل يعطى الفرصة لفترة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود، وبذلك يكون التعديل مهدد بعدم الدستورية لأنه يلتف على أحكام المحكمة الدستورية، وهناك من حصل على أحكام قضائية خلال الفترة السابقة عقب صدور حكم الدستورية ببطلان مادة القانون، فماذا يكون وضع هؤلاء؟ حيث أن هذه التعديلات من الممكن أن تكون مقبولة من 2018 لكن الآن توجد أحكام ابتدائية وأحكام استئناف بالإخلاء، ما مصير هذه الأحكام؟

مشاريع واقتراحات أخرى مقدمة في هذا الشأن 

 

يشار إلى أن هناك بعض المقترحات بشأن تعديلات القانون قدمتها لجنة الدفاع عن حقوق مستأجري مصر بمذكرة لمجلس النواب المصري، بشأن حقوق المستأجرين القدامى الخاضعين لقانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981، كما قدم التجار مذكرة لمجلس النواب بأن تزيد أجرة الأشخاص الطبيعية لغير السكنى، وتطبيق القانون 6 لسنة 1996 والمؤيد بالأحكام الدستورية وملاك العقارات أيضا قدموا مقترحاتهم، وبين الملاك والمستأجرين ذهب بنا مجلس الوزراء لمشروعه في 24 نوفمبر 2021.