5 ثغرات قانونية فى عقد الإيجار القديم.. "كلمة مشاهرة" قنبلة موقوتة فى البنود.. وخبير يكشف جوانب يجب مراعاتها عند كتابة العقود

الأصل في العلاقة الإيجارية هو القانون المدني إلا أنه استثناء من هذا الأصل صدرت قوانين تواكب متغيرات سياسية أو اجتماعية أو اقتصادية مرت بها مصر تنطوى معظمها على تقييد القيمة الإيجارية وامتداد العقود الإيجارية بعد انتهاء مدتها تلقائيا، إلا أن المشكلة في هذه التشريعات أنها صدرت تعالج ظروف معينة في فترة محددة، ورغم أن العالم يمر بظروف اقتصادية سيئة إلا أن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين.

 

والمشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ "مدة عقد الإيجار وثغراته"، باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، المادة 558 من القانون المدنى نصت على أن: "عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، إلا أن ذلك النص سالف الذكر قد خلا من تحديد حد أقصى لـ"مدة عقد الإيجار" التي يجب أن يقف عندها طرفى العلاقة الايجارية وهما المالك والمستأجر، وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفى التعاقد.   

 انتبه جيدا لهذه الثغرات في عقد الايجار

 

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على ثغرات قانونية في عقد الإيجار، قد تتسبب في كوارث وخسائر لأحد طرفي "عقد الإيجار" سواء المالك أو المستأجر، وذلك في الوقت الذي ينتظر فيه الملايين من الشعب، مناقشة قانون الإيجار القديم، حيث يعد قانون الإيجار القديم من القوانين المهمة في المجتمع والمنتظر مناقشتها خلال المرحلة المقبلة، خاصة مع حالة الرواج التي يشهدها الشارع الفترة الأخيرة حول احتمالية مناقشة قانون الإيجار القديم والخروج بصيغة قانونية متوازنة ترضي الأطراف، وليس طرف على حساب طرف آخر، فضلاَ عن إساءة الاستخدام من ثغرات فسخ عقد الإيجار القديم، والحالات التي يجوز فيها تقليص مدة عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات – بحسب الخبير القانوني والمحامي محمد سليمان.

 

في البداية - ثغرات قانونية في عقد الإيجار، قد تتسبب في كوارث وخسائر لأحد طرفي "عقد الايجار" سواء المالك أو المستأجر، تتمثل أولها في معنى "المشاهرة" في عقد الإيجار الجديد تعنى أن المؤجر يستطيع إنهاء العقد وطرد المستأجر بعد "شهر" من تاريخ تحرير العقد، حيث يخطئ بعض الناس في فهم كلمة "مشاهرة" في عقود الإيجار التي تتم في ظل القانون الجديد 4 لسنة 1996، فيظن البعض أن هذا العقد ممتد للأسف كالعقود التي تمت فى ظل قانون الإيجار القديم – وفقا لـ"سليمان".  

علاقة كلمة "مشاهرة" بثغرات عقد الإيجار القديم 

 

ومدة العقد طبقا للقانون الجديد لا بد وأن تكون محددة بشكل كامل، فكلمة "مشاهرة أو كلمة حتى وفاة المستأجر... إلخ " تلك الكلمات التى لا تحدد مدة العقد تجعله عقدا غير محدد المدة، فإذا تضمن العقد فى بنوده أن مدة الإيجار "مشاهرة أو طيلة حياة المستأجر ..."، فإنه مع وجود هذا البند لا يُعْرَف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة، وبالتالي يضحى هذا العقد من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى شهر ويكون لأى من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدني، وحل هذه المشكلة: "هو أن يكتب في بند مدة العقد مدة معينة مثلآ 3 سنوات، أو 5 سنوات، و أقصى مدة 59 سنة" – الكلام لـ"سليمان".

 

وهناك العديد من الثغرات في قانون الإيجار القديم الحالي، يمكن استفادة مالك العقار منها من أجل فسخ العقد مع المستأجر، حيث يدخل من ضمن هذه الثغرات تغيير المستأجر من معالم العقار دون موافقة كتابية من المالك، سواء بإزالة أو إضافة حوائط أو أرضيات أو منافع، أو أضاف أي جزء للبناء أو قام بأي أعمال حفر أو تكسير للأرضيات أو الحوائط، يعد من الثغرات التي تؤدي لفسخ عقد الإيجار القديم، وكذلك حال وضع المستأجر آلات أو معدات من شأنها التأثير على سلامة المبنى في العقار المستأجر لما تمثله من حمل زائد على أسقف وحوائط العقار – هكذا يقول "سليمان".

إساءة الاستخدام من ثغرات فسخ عقد الإيجار القديم

 

من ثغرات عقد الإيجار القديم لفسخه، إذا أساء المستأجر استخدام العقار المستأجر، كما هو الحال في حالة ترك المستأجر المياه مفتوحة لفترات طويلة فتسربت لحوائط العقار وأساساته، بما يؤثر على سلامة البناء ويعرض حياة قاطنيه للخطر، أو ترك وصلات الكهرباء مكشوفة بما يعرض سلامة قاطني العقار للخطر، وحال إهمال المستأجر لنظافة وصيانة العقار، وترتب على ذلك انبعاث روائح كريهة نتيجة تربية دواجن في البلكونة أو حتى طيور زينة أو قصرية زرع أو تكوين مصادر تلوث من شأنها نشر الأوبئة والأمراض في العقار المستأجر.

 

أجرة العقار ثغرة لفسخ عقد الإيجار القديم

 

كما أن أجرة العقار، يمكن التعامل بها كثغرة من ثغرات الإيجار القديم لفسخ العقد، حيث إن إذا امتنع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية للعقار المستأجر للمدة التي نص العقد على اعتبارها سببا لفسخ العقد، وفي حالة رفض المؤجر استلام القيمة الإيجارية، يجب على المستأجر إثباتًا لحسن نيته إيداع القيمة الإيجارية خزانة المحكمة المختصة، وتوجيه إنذار للمؤجر بذلك، والتنبيه عليه بالتوجه لخزينة المحكمة لاستلامها، ومن ثغرات فسخ العقد، أنه إذا استخدم المستأجر العقار المستأجر بما يخالف النظام العام والآداب العامة، كما في حالة استخدام العقار المستأجر لأعمال الفجر والفسوق، أو اذا أجر المستأجر العقار المستأجر للغير من الباطن دون إذن المالك.

تقليل مدة عقد الإيجار من 59 عاما لـ 3 سنوات

 

تخضع عقود الإيجار لأحكام القانون المدني، ويتيح هذا القانون تقليص مدة عقد الإيجار التي تصل إلى 59 عامًا إلى 3 سنوات، وفقًا لأحكام المادة 559 من القانون المدني، والحالات التي يجوز فيها تقليص مدة عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات، حيث أنه يجوز تحويل العقد المحدد المدة الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 من أقصى مدة وهي 59 سنة إلى 3 سنوات، حيث يعد تحرير عقد الإيجار من أعمال الإدارة، لذا يجب مراعاة أنه إذا تم تحريره بموجب توكيل رسمي يبيح حق الإدارة فقط صادر عن المالك، فإن هذا العقد يجب ألا تتجاوز مدته 3 سنوات.

 

جاء ذلك طبقا لنص المادة 559 من القانون المدني التي تنص على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته عن 3 سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك انقضت المدة إلى 3 سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك"، كما أن الوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا في مباشرة الأمور المحددة فيها وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية، وفقًا لطبيعة كل أمر وللعرف الجاري، لذا يجب مراعاة إذا تم تحرير عقد إيجار وحل محل المالك وكيلا عنه في التوقيع وكانت مدة عقد الإيجار تزيد عن ثلاث سنوات، أن يكون الوكيل يحمل وكالة خاصة بهذا العمل، ووارد بها إصدار عقود الإيجار الخاصة بوحدات العقار ويتم تحديد العقار تحديدا نافيه للجهالة.

الحالات التي يتم تقليص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات

 

فمن الأفضل أن يوقع على عقد الإيجار المالك وليس وكيل عنه، وفي حالة عدم تواجد المالك وحل محله وكيل لابد من الاطلاع والتدقيق في كل كلمة مذكورة فيه، ولابد أن يحمل عبارة اصدار عقود الإيجار الخاصة بوحدات هذا العقار وتحديده بالتفصيل للعقار ووحداته، ويجب على المستأجر التأكد من على صفة المؤجر، فإذ لم يكن المالك الأصلي كالوكيل، أو الشريك على الشيوع، أو الوصي، أو الحارس، فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن 3 سنوات وفى بعض الحالات سنة واحدة، مثل الوصية، وفي هذه الحالات يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية يطالب فيها بتقليص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات.

 

1ـ عقد الإيجار الموقع من الوكيل أو النائب.

2ـ عقد الإيجار الموقع من أحد الملاك على الشيوع.

3ـ عقد الإيجار الموقع من الحارس القضائي.

4- عقد الإيجار الموقّع من الوصي في الأراضي الزراعية، وسنة واحدة في المباني.