يجوز للمؤجر إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات مساواة بالمستأجر

يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطي جمعه – أن المحكمة الدستورية العليا أصدرت حكما قضائيا فريدا من نوعه بعدم قبول الدعوى المقامة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى والثانية من المادة 16من قانون 52 لسنة 1969 بتنظيم أحكام إيجار الأماكن والمتعلقتين بضرورة التزام المؤجر تدوين عقد الإيجار كتابة كشرط لإثبات العقد بخلاف المستأجر الذى يحق له إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، والفقرة الأخرى إيضاح ما يفيد الترخيص واشتراط البناء فى نصوص العقد أو ما يلحق به وكانت الدعوى مقامة على أساس المادة 40 من الدستور ومواد أخرى تخص مساواة الأشخاص فى الحقوق والواجبات وعدم تفضيل أى منهم على الآخر حتى فيما يتعلق بإثبات الحقوق والوقائع القانونية والمادية أمام القضاء.

 

وبحسب "جمعة" في تصريح لـ"برلماني": ولأن المواطنين متساوون فى الحقوق والواجبات والمستحقات فإن النص بتفضيله المستأجر دون المؤجر بحرية إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات المقررة قانونا ومنها البينة والقرائن وشهادة الشهود فإن النص يكون مشوبا بالعوار ويقع تحت طائلة المخالفة الدستورية إلا أن المحكمة الدستورية العليا قالت إن هذا التسبيب للمخالفة الدستورية من قبل الطاعن غير سديدة، لأن القانون فرق بين أمرين بين العقود الشكلية التى استلزم المشرع لها الكتابة كشرط لتمام العقد ونشأته بين أطرافه كعقد الشركة مثلا، وعقد الرهن الرسمى وعقد بيع السفينة، كما يقول الشراح لذلك وفق مواد القانون وبين أن تكون الكتابة شرط فقط  الاثبات فقط كعقد الإيجار. 

 

وأوضح "جمعه": فطالما أن العقد يكفى التراضى لانعقاده، فالعقد قد نشأ وتكون صحيحا حتى ولو لم يكن مكتوبا، فالكتابة هنا فقط شرط للإثبات يخضع القواعد العامة فى قانون الاثبات الصادر بالقانون 25 لسنة 1968 - وعلى ذلك - وطالما أن القانون فى مادته محل الطعن لم يحرم المؤجر من سماع الدعوى أو يعلق شرط قبولها على الكتابة، ولكن جعل الشرط للكتابة فقط للإثبات وليس لتكوين العقد فقد نجا النص من حمأة المخالفة الدستورية لأحكام الدستور طالما كان النص تنظيما لإثبات العقد مع حفظ حق المؤجر فى إثبات العلاقة الإيجارية وفق القواعد العامة المنصوص عليها فى قانون الإثبات.

 

نص المادة (16) بفقرتيها من القانون رقم 52 لسنة 1969 المعدلة بالمادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 

 

ونص المادة (16) بفقرتيها من القانون رقم 52 لسنة 1969 المعدلة بالمادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي أبقي القانون رقم 136 لسنة 1981 عليها فكانت هذه الماده تلزم المؤجر بإثبات عقد الايجار كتابة، وكذلك تسجيله في الشهر العقارى وكانت نفس المادة تسمح للمستأجر في حالة فقده لعقد الايجار أن يقوم بإثباته بكافة طرق الاثبات عكس المؤجر الذي كان يعاني الآمرين في حالة فقده للعقد فكان يترك الأمر لتقدير المحكمة في قبول الدعوي شكلا من عدمه لعدم نص المشرع علي ذلك صراحة مثلما فعل مع المستأجر. 

 

 

أما الآن وبعد التمعن في حيثيات الطعن رقم 18 لسنة 32 ق دستورية علي الرغم من الحكم بعدم القبول إلا أنه قبل أن يحكم بعدم القبول أرسي مبدأ جديدا لصالح المؤجر بجواز إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات، وأصبح يتساوي مع المستأجر في ذلك في طرق إثبات عقده بعد أن كان مقتصرا على المستأجر فقط وهو يعد انتصارا جديدا للمؤجر الذ كان يخشي من عدم قبول دعوته لفقدان العقد، وكذلك ضياع حقه القانوني في ملكه.   

 

حكم المحكمة الدستورية العليا  

 

يشار إلى أن ما زالت ردود الأفعال مستمرة بين ملايين الملاك والمستأجرين بشأن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا حول تنظيم العلاقة بين الطرفين؛ حيث كثر اللغط حول الحكم بأنه تم إرساء مبدأ قضائى جديدا مفاده أن عدم تحرير عقد الإيجار لا يمنع المؤجر من إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، ولكن في حقيقة الأمر هذا هو المتعارف عليه قضائيا وقانونا وليس مبدأ قضائيا جديدا، وإنما المحكمة الدستورية العليا رسخت للمبدأ ولم ترسه.

 

المحكمة الدستورية العليا أكدت في حكمها أن عدم تحرير عقد الإيجار لا يمنع المؤجر من إثبات العلاقة الإيجارية، في ظل العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969، إذ قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى المقامة طعنًا على دستورية الفقرتين الأولى والثانية من المادة (16) من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، الملغي، فيما أوجبته أولاهما على المؤجر من إبرام عقد الإيجار كتابة، في حين أجازت الأخرى للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات.

 

حيثيات حكم المحكمة الدستورية العليا 

 

المحكمة الدستورية العليا في أسباب حكمها، قالت إن المشرع حرص في ذلك القانون على تنظيم العلاقة الإيجارية تنظيمًا تشريعيًا بنصوص آمرة، فأوجب بالنص المطعون عليه إبرام عقود الإيجار كتابة، وألزم المؤجر عند تأجير أي مبنى أو وحدة منه، أن يثبت في عقود الإيجار البيانات المتعلقة بترخيص المباني والأجرة الإجمالية المقدرة للمبنى والوحدة المؤجرة، بيد أن اشتراط الكتابة على النحو السالف بيانه، لا ينال من رضائية عقد الإيجار، ولا يجعل منه عقدًا شكليا، تعد الكتابة ركنًا فيه، وإنما وسيلة إثبات تمكن طرفي العلاقة الإيجارية من النفاذ إلى القضاء طلبًا للترضية القضائية حال وجود عقد مكتوب.

 

ووفقا لـ"المحكمة الدستورية العليا": فإذا أخل المؤجر بالتزامه بإبرام عقد الإيجار كتابة أو أنكر العلاقة الإيجارية، كان للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، التي لم يحل النص ذاته بين المؤجر وإثباتها باللجوء إلى ما يتاح له منها، منضبطة بقواعد وشروط إعمالها، على نحو ما تتضمنه نصوص قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية، بما مؤداه أن النص المطعون عليه لم يرتب في مواجهة المؤجر، في حالة عدم إبرام عقد الإيجار كتابة أو فقده منه، جزاءً بعدم سماع دعواه بإثبات العلاقة الإيجارية وجميع شروطها، بما لا محل معه لإعمال جزاء خلا منه النص، ولا تسمح به طبيعته، فإذا جرى تطبيق النص على غير هذا النحو، فإن ذلك لا يوقعه في حمأة المخالفة الدستورية.