خلى بالك من عقد الشقة.. خطورة شراء عقد من المكتبات لإنهاء عقد البيع

هناك أعمال يجب على أى شخص مزمع على بشراء عقار أو شقة أو أرض وقبل تحرير عقد البيع، هذه البنود هى صلب عقود البيع لاسيما العقاري منها يجب التأكد من وجودها أو صياغتها بطريقة معينة ذكرها.

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على أهم البنود في عقود البيع من حيث: "بند أيلولة الملكية، وبند الثمن، وبند الشرط الجزائي، وبند الشفعة".

 

بند أيلولة الملكية

 

ويعني هذا البند هو تسلسل ملكية العين محل الشراء أو البيع من أول بائع حتى أخر بائع سيوقع على عقد البيع، وتكمن أهمية هذا البندفي كونه ضمانة أساسية للحماية من عمليات النصب وبيع ملك الغير وهو ما تنص عليه المادة 419 التي تنص على: "1- يجب أن يكون المشتري عالما بالمبيع علما كافيا ......"، ثم عادت الفقرة الثانية لذات المادة تؤكد على ذلك بالقول: "وإذا ذكر في عقد البيع أن المشتري عالم بالمبيع، سقط حقه في طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به"، كما يجب أن يكون هذا التسلسل مدعم بالمستندات التي يجب التأكد من صحتها وسلامتها القانونية.

 

بند الثمن

 

ويعد بند الثمن من الاركان الأساسية لعقد البيع بحسب المادة 418 من القانون المدني التي تنص على: "البيع عقد يلتزم به البائع ـن ينقل للمشتري ملكي شىء أو حقا ماليا أخر في مقابل ثمن نقدي".

 

وفي بند الثمن يوجد حالتين:

 

الأولى حالة: الدفع الكامل "الكاش"

 

وفي هذه الحالة يجب أن يتأكد المشتري من عدة أمور:

 

1-  أن عنوان العقد "عقد بيع نهائي خالص الثمن" وليس "عقد بيع ابتدائي".

 

2-  ويكون منصوص في بند الثمن على استلام البائع لكامل الثمن في مجلس العقد ويعتبر التوقيع على العقد بمثابة مخالة منه للمشتري واقرار باستلام كامل المبلغ.

 

أما في الحالة الثانية: الدفعات "القسط"

 

فيجب أن يتأكد المشتري من أن المبلغ المدفوع مكتوبا في بند الثمن، ويجب أن يكون مدون استلام البائع للدفعة المدفوعة كمقدم اتفاق في مجلس العقد كما يجب مراجعة تقسيم الأقساط أو الدفعات وتواريخ استحقاقها.

 

بند الشرط الجزائي

 

يلجأ البعض للشرط الجزائي ضمانا لجدية التعاقد وعدم تلاعب أي من المتعاقدين بالأخر لأسباب كثير لا يتسع الحديث عنها في في الوقت الراهن، فيما يلجأ بعض البائعين للشرط الجزائي لمنع تراجع المشتري في البيع لأسباب عدة، كما ذكرنا أهمها أن يكون بالمبيع عيبا يخشى تراجع المشتري في البيع عند علمه به، لذلك يجب أن أكون ملما بالمبيع إلماما وافيا حتى لا يقع المشتري تحت مقصلة الشرط الجزائي وفق نص المادة 419 سالفة البيان.

 

بند الشفعة

 

يشكل هذا البند مشكلة في العقود التي يلجأ الناس إليها في تعاقداتهم بشرائها من المكتبات توفيرا لاستشارة محام أو كتاب العقد عند محام، وفي العادة هذه العقود تكون غير مناسبة لكثير من الحالات وتحوي في بنودها كوارث كالتنازل عن حق الشفعة، وهو ما يؤدي لكثير من النزاعات فيما بعد.