للملاك والمستأجرين.. النقض تُقرر: التنبيه بإنهاء عقد الإيجار تصرف قانوني بإرادة منفردة لا يحتاج إلى قبول الطرف الآخر.. والحيثيات: وينتج أثره بمجرد إعلانه وتصبح يد المستأجر على العين غصبًا بلا سند قانوني

>>وتؤكد: ولا يجوز له العودة للانتفاع بها إلا بعقد جديد قائم على إيجاب وقبول

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، يتصدى لتعنت المستأجر في الخروج من العين، ارست خلاله مبدأ قضائياً جديداً قالت فيه: "التنبيه بإنهاء عقد الإيجار تصرف قانوني بإرادة منفردة لا يحتاج إلى قبول الطرف الآخر، وينتج أثره بمجرد إعلانه وتصبح يد المستأجر على العين غصبًا بلا سند قانوني، ولا يجوز له العودة للانتفاع بها إلا بعقد جديد قائم على إيجاب وقبول"، وذلك فى الطعن المقيد برقم 10389 لسنة 92 قضائية.

صدر الحكم في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 10389 لسنة 92 قضائية، برئاسة المستشار نبيل عثمان، وعضوية المستشارين عمرو مأمون، ومحمد على، ومحمد خالد، ووئام الشماع، وبحضور كل من رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض شريف رشاد، وأمانة سر حسين عبد الله.   

الوقائع.. نزاع بين شركتين على 4 شقق بفسخ عقد الايجار والتسليم

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الشركة الطاعنة أقامت على الشركة المطعون ضدها الدعوى رقم 1729 لسنة 2019 مساكن أمام محكمة شرق الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم - وفق طلباتها الختامية - بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1969 والإخلاء والتسليم، وقالت بيانا لذلك:  

إنه بموجب هذا العقد تستأجر المطعون ضدها الشقق أرقام 5، 6، 7 ، 8 لاستعمالها مكاتب للشركة، وإذ صدر حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ولعدم رغبتها في استمرار العلاقة الإيجارية أنذرتها بالإخلاء دون جدوى، فأقامت الدعوى. 

صدور حكم المحكمة الدستورية بشأن المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981

وفى تلك الأثناء - قضت المحكمة بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 يناير 1969 سند الدعوى الخاص بالشقق عين التداعى أرقام 5 ، 6 ، 7، 8 المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار والإخلاء والتسليم، ثم استأنفت الطاعنة هذا الحكم أمام محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم 2153 لسنة 77 قضائية، كما استأنفته المطعون ضدها أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم 2506 لسنة 77 قضائية، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها .

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم، حيث ذكرت: إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، إذ قضى بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان تأسيسا على صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 رغم انفصام العلاقة الإيجارية فيما بينها وبين المطعون ضدها بموجب الإنذار المؤرخ 9 أغسطس 2019 إعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستورية قبل صدور هذا القانون، مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

النقض تقرر: النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجًا على هذا الأصل

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أنه من المقرر - طبقا للمبادئ الدستورية المتواضع عليها وما جری به قضاء الهيئة العامة لهذه المحكمة - أن النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجًا على هذا الأصل، وفى الحدود التي يجيزها الدستور ، برجعية أثره، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام، وأن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدنى، وهي واجبة التطبيق ما لم يوجد نص خاص يتعارض وأحكامها، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة، تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدنى باعتبارها الشريعة العامة.

نص المادة 563 من القانون المدنى والإنذار والتنبيه  

وبحسب "المحكمة": وأن مفاد المادة 563 من القانون المدنى أنه إذا ما انتهت مدة العقد وأراد أحد طرفيه أن يضع له حدًا، فعليه أن ينبه الطرف الآخر برغبته في ذلك بمجرد حلول الأجل المحدد له، ومن ثم فإن هذا التنبيه يعتبر تصرفًا قانونيا صادرًا من جانب واحد يتضمن رغبته الصريحة في إنهاء عقد الإيجار، وهو لا يحتاج إلى قبول من وجه إليه، إذ تكفى لصحته إرادة واحدة وهى إرادة من وجهه، ومن ثم فإنه ينتج أثره بمجرد إعلان الطرف الآخر به ما لم يقم الدليل على عكس ذلك، وتنفصم به العلاقة الإيجارية، ويضحى وضع يد المستأجر على العين غصبا دون سند قانوني، ويتعين لانتفاع المستأجر بالعين مرة أخرى تجدد العقد بإيجاب وقبول جديدين وأن امتداد عقد الإيجار يستلزم أن يكون هذا العقد قائما ومنتجا بين طرفيه وقت تحقق الامتداد، فإذا انفسخ العقد قضاء أو رضاء، فلا محل لامتداده.  

ايجار الشخص الاعتباري

وتضيف "المحكمة": وكان مؤدى قضاء المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستورية والذي عمل به بتاريخ 16 يوليو 2019 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انحسار الامتداد القانوني عن عقود الإيجار متى كان مستأجر العين لغير غرض السكنى شخصا اعتباريًا وخضوعها للقواعد العامة في القانون المدنى، ومفاد ذلك جميعه، أنه إذا انتهى عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى بالتنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد إعمالاً للمادة 563 من هذا القانون قبل صدور تشريع استثنائى جديد ينظم امتداده، فإن هذا التشريع لا محل لتطبيقه باعتبار أن العقد قد انتهى بين طرفيه ولو تعلق هذا التشريع بالنظام العام طالما لم يتضمن نضا يوجب سريانه بأثر رجعي، بأن ينص على سريانه حتى ولو انتهت مدة العقد، إذ يكون بذلك قد أوقف الأثر المترتب على التنبيه المنصوص عليه بالمادة 563 المشار إليها .  

النقض تُقرر: التنبيه بإنهاء عقد الإيجار تصرف قانوني بإرادة منفردة لا يحتاج إلى قبول الطرف الآخر

لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد أنذرت الشركة المطعون ضدها بتاريخ 4 أغسطس 2019 برغبتها في إنهاء عقد الإيجار سند الدعوى وتسليم الشقق محل النزاع بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه وقبل صدور القانون 10 لسنة 2022، بما يترتب عليه انتهاء العلاقة الإيجارية بينهما منذ ذلك التاريخ، فأصبحت يد المطعون ضدها على العين محل النزاع يد غاصب، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم يعمل أثر التنبيه المشار إليه في انتهاء العلاقة الإيجارية والعقد بين طرفيه، وقضى بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان على سند من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 باعتباره هو القانون الواجب التطبيق، فإن الحكم يكون مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون، بما يعيبه ويوجب نقضه، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم 2506 لسنة 77 ق الإسكندرية برفضه وتأييد الحكم المستأنف. 

لذلك:

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضدها بصفتها المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وقضت في موضوع الاستئناف رقم 2502 لسنة 77 ق الإسكندرية برفضه وتأييد الحكم المستأنف، والزمت المستأنف بصفته المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.