لحفظ الحقوق.. حكم قضائى يضع ضوابط البيع والشراء تحت بند "العجز والزيادة": ضرورة وجود "كشف مساحى" للمبيع.. أو رسومات الترخيص.. والغرض احتساب مقدار العجز أو الزيادة بالمساحة المبيعة.. وبند "المعاينة" ينهى النزاع

أصدرت الدائرة رقم "12" مدنى – المنعقدة بمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية – برفض دعوى مطالبة برد مبلغ مقداره "567" ألف جنيه فرق المساحة والحصة في الشقة المبيعة، والتعويض الجابر بمبلغ "200" ألف جنيه، مستندة على أن عقد البيع تضمن البيع تحت العجز والزيادة، وقد نص بالبند الخامس منه على أنه: "عاين الطرف الثاني المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وقبلها بالحالة الراهنة التي عليها عند التعاقد"، وأن الدعوى خلت من كشف مساحي للعقار أو رسومات الترخيص لاحتساب مقدار العجز بمساحة الشقة وحصتها في السلم والأجزاء المشتركة.

 

الملخص:

 

ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها لكافة أوراق الدعوي وما حوته من مستندات وما جاء بتقرير الخبير المنتدب في الدعوي أنها قد خلت من كشف مساحي للعقار أو رسومات الترخيص لاحتساب مقدار العجز بمساحة الشقة وحصتها في السلم والأجزاء المشتركة، ولما كانت المستندات الموجودة في الدعوى غير كافية لتكوين عقيدة المحكمة التي هي أساس قضائها، ولما كانت المحكمة غير ملزمة بتكليف الخصم الذي لم يقدم دليلا على دفاعه بتقديم هذا الدليل أو لفت نظره لمقتضيات ذلك الدفاع، الأمر الذي تكون معه الدعوي قد أقيمت على سند غير صحيح من الواقع والقانون الأمر الذي تقضي معه المحكمة والحال كذلك برفضها، وذلك علي نحو ما سيرد بالمنطوق.

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 4290 لسنة 2021 مدنى كلى جنوب الجيزة، لصالح المحامي محمد حسن الأنور، برئاسة المستشار خالد حسن عارف، وعضوية المستشارين محمد على الله، وأحمد معاذ سيف النصر، وأمانة سر جمال رضوان. 

 

 

الوقائع.. نزاع قضائى حول ثمن شقة قابلة المساحة للعجز أو الزيادة

 

تتحصل وقائع التداعي في أن المدعية قد أقامت دعواها بموجب صحيفة موقعة من محام، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 13 سبتمبر 2021 وأعلنت قانوناً للمدعى عليه، طلبت في ختامها القضاء أولا: برد مبلغ مقداره "567" ألف جنيه - خمسمائة وسبعة وستون ألف وثمانمائة وستة وثمانون جنيها - فرق المساحة والحصة في الشقة المبيعة، ثانيا: التعويض الجابر بمبلغ "200" ألف جنيه - مائتي ألف جنيه - مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

 

على سند من القول حاصله أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 29 سبتمبر 2020 اشترت المدعية من المدعى عليه الشقة المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى البالغ مساحتها 270 مترا مربعا تحت العجز والزيادة نظير مبلغ مقداره 2 مليون جنيه، سددتهم المدعية بموجب شيكات بنكية وأصبح العقد خالص الثمن، ولما كانت مساحة الشقة المبيعة طبقاً لكشف التحديد المساحي هي 231,95 متر والحصة المباعة 20 وليس 24 سهما كما هو مذكور بالعقد، ولما كان سعر المتر المباع هو مبلغ 7407 جنيهات، مما يستحق معه مبلغ "567" ألف جنيه - خمسمائة وسبعة وستون ألف وثمانمائة وستة وثمانون جنيه - فرق المساحة والحصة في الشقة المبيعة، ولما كان فعل المدعى عليه قد أصاب المدعية بأضرار مادية وأدبية تقدر بمبلغ مائتي ألف جنيه، الأمر الذي حدا بالمدعية لإقامة الدعوى الراهنة بغية القضاء بطلباتها سالفة البيان، قدمت سنداً لدعواها حافظتي مستندات طويتا على أصل إنذار معلن بتاريخ 26 أغسطس 2021، وكذا صورة ضوئية من عقد البيع المؤرخ 29 سبتمبر 2020. 

 

 

المشترية تطالب برد فرق السعر والتعويض

 

وفى تلك الأثناء - إذ تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها، مثلث خلالها المدعية والخصم المتدخل هجومياً كلاً بوكيل عنه محام، ولم يمثل المدعى عليه رغم إعلانه قانوناً، والحاضر عن المدعية قدم على مدار الجلسات 16 حافظة مستندات من بين ما طويت على صورة رسمية من الحكم الصادر في الاستئناف رقم 16437 لسنة 139 قضائية، القاضي منطوقه، حكمت المحكمة: بقبول الاستئناف شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 29 سبتمبر 2020.

 

كما قدم صحيفة معلنة بإدخال خصوم جدد في الدعوى، والحاضر عن الخصم المتدخل هجومياً قدم صحيفة معلنة بتدخله الهجومي طلب في ختامها القضاء برفض للدعوى قدم ثلاث حوافظ مستندات طالعتهم المحكمة، وبجلسة 27 مارس 2022 قضت المحكمة بندب خبير في الدعوى ليبحث عناصرها حسبما جاء بأسباب ومنطوق ذلك القضاء والذي تحيل إليه المحكمة منعاً للتكرار، ونفاذاً لذلك القضاء باشر الخبير المنتدب مأموريته وأودع تقريره الذي طالعته المحكمة وآلمت به عن بصر وبصرة واتصل به علم الخصوم، وإذ أعيد تداول الدعوى بالجلسات عقب ورود تقرير الخبير، ومتى صارت جلسة المرافعة الختامية 21 فبراير 2024 قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.

 

 

المحكمة تحقق في الوقائع وتنتدب خبير 

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل إدخال المدعية لـ"ورثة رتبية. أ": فلما كان من المقرر بنص المادة رقم 117 من قانون المرافعات أنه للخصم أن يدخل في الدعوى من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها، ويكون ذلك بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة مع مراعاة حكم المادة 66"، وحيث أنه ومن المستقر عليه فقها أنه يشترط لقبول طلب اختصام الغير:

1- أن يكون الشخص المراد اختصامه من الغير الذي كان يصح اختصامه عند رفع الدعوى.

2- أن تتوافر الشروط العامة لقبول الدعوى بأن يكون المختصم له صفة في الاختصام، وأن تتوافر فيه الأهلية اللازمة وأن تكون هناك مصلحة من إدخاله في الدعوى، وذلك بأن تكون هناك منفعة جدية ومشروعة تعود على الطرف الذي يختصم الغير.

3- ضرورة توافر الارتباط بين طلب الاختصام والطلب الأصلي".

 

ولما كان ما تقدم، وكان الخصوم المدخلين هم باقي الورثة المالكين على الشيوع، مما يكون معه الإدخال مقبول شكلاً على نحو ما سيرد بالمنطوق. 

 

 

ماذا قالت المحكمة عن شكل التدخل الهجومي؟

 

وتضيف "المحكمة" حيث إنه عن شكل التدخل الهجومي، فلما كان من المقرر بنص المادة 126 من قانون المرافعات والتي نصت أنه: "يجوز لكل ذي مصلحة أن يتدخل في الدعوى منضماً لأحد الخصوم أو طالباً الحكم لنفسه بطلب مرتبط بالدعوى، ويكون التدخل بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاهه في الجلسة في حضورهم ويثبت في محضرها ولا يقبل التدخل بعد إقفال باب المرافعة".

 

واستندت المحكمة لحكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن المقيد برقم 3998 لسنة 45 القضائية، الصادر بجلسة 31 مارس 2001، والذى جاء في حيثياته: وحيث أنه ومن المستقر عليه في قضاء المحكمة الإدارية العليا أن المادة 126 من قانون المرافعات - التدخل نوعان - تدخل انضمامي ويقصد به المتدخل المحافظة على حقوقه عن طريق مساعدة احد طرفي الخصومة في الدفاع عن حقوقه، وتدخل هجومي يبغي منه المتدخل الدفاع عن مصلحته الخاصة ضد طرفي الدعوى، ويشترط لقبول التدخل بنوعيه شرطان الأول أن تكون الطالب التدخل مصلحة في التدخل، والثاني ان تكون هناك ارتباط بينه وبين الدعوى الأصلية، ويتحقق الارتباط بوجود صلة تجعل من حسن سير العدالة نظرهما، معا لتحقيقها والفصل فيها بحكم واحد تلافيا لاحتمال صدور أحكام متناقضه أو يصعب التوفيق بينها". 

 

 

ولما كان ما تقدم - وكان المتدخل هجومياً هو الحارس القضائي المعين بالدعوى رقم 541 لسنة 2020 مستعجل شمال الجيزة، وقد أبدى تدخله الهجومي بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى، ولما كان المقرر أنه يشترط لقبول التدخل أن تكون الطالب التدخل مصلحة فيه، وأن يكون هناك ارتباط بين التدخل وبين الدعوى الاصلية، ومن ثم يكون المتدخل هجومياً في الدعوي مقبول شكلاً على نحو ما سيرد بالمنطوق.  

 

نص المادة 431 من القانون المدني

 

وأما عن موضوع الدعوى قالت "المحكمة": فلما كان من المقرر قانوناً بنص المادة 431 من القانون المدني أنه: "إذا عين في العقد مقدارا المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشترى أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع إلا إذا اثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد".

 

وتابعت "المحكمة": وكان من المقرر قانوناً بنص المادة 443  من القانون المدني أنه: "إذا استحق كل المبيع كان للمشتري أن يطلب من البائع:  

1- قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت .

2- قيمة الثمار التي الزم المشترى بردها لمن استحق المبيع .  

3- المصروفات النافعة التي لا يستطيع المشترى أن يلزم المستحق وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سيء النية.

4- جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المشترى يستطيع أن ينفيه لو اخطر البائع بالدعوى طبقا للمادة 440.

5- وبوجه عام، تعويض المشترى عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله".   

 

 

معرفة البائع بعيوب المبيع ضرورة

 

وتؤكد "المحكمة": كما إنه من المقرر قانونا بنص المادة 447 من ذات القانون أنه:

 

"1- يكون البائع ملزماً بالضمان إذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشتري وجودها فيه، أو إذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته، أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء أو الغرض الذي أعد له، ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالماً بوجوده. 

 

2- ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع، أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي، إلا إذا أثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب أو أثبت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشاً منه".

 

كما إنه من المقرر بنص المادة 449 من ذات القانون أنه: "إذا تسلم المشترى المبيع، وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن من ذلك، وفقا للمألوف في التعامل، فإذا كشف عيبا يضمنه البائع وجب عليه أن يخطره به خلال مدة معقولة، فإن لم يفعل اعتبر قابلا للمبيع ما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد ثم كشفه المشترى، وجب عليه أن يخطر به البائع بمجرد ظهوره وإلا اعتبر قابلا للمبيع بما فيه من عيب"، كما إنه من المقرر قانوناً بنص المادة 450 من ذات القانون أنه: "إذا اخطر المشترى البائع بالعيب في الوقت الملائم كان له أن يرجع بالضمان على النحو المبين في المادة 444". 

 

 

المحكمة تتحقق من بند "المعاينة"

 

لما كان ما تقدم - وكانت المدعية قد أقامت دعواها بغية القضاء برد مبلغ تقريباً "567" ألف جنيه - خمسمائة وسبعة وستون ألف وثمانمائة وستة وثمانون جنيها - فرق المساحة والحصة في الشقة المبيعة، فلما كان البين للمحكمة من مطالعة عقد البيع المؤرخ 29 سبتمبر 2020 الصادر من المدعى عليه إلى المدعية والمتضمن بيعها الشقة رقم "4" رقم "21" طبقاً للعقد المسجل الكائنة شمال السلم والبالغ مساحتها 270 م2  تحت العجز والزيادة، وقد نص بالبند الخامس منه على أنه: "عاين الطرف الثاني المبيع المعاينة التامة النافية للجهالة وقبلها بالحالة الراهنة التي عليها عند التعاقد".

 

وكان البين من مطالعة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والذي انتهى فيه إلى نتيجة مؤداها أنه بالانتقال لمعاينة العقار محل النزاع بمصاحبة وارشاد وكيلة المدعية، وتبين أن العقار الكائن به شقة النزاع بالاستعانة بالحدود المساحية الواردة بالمشهر رقم 3766 لسنة 2007 الأهرام والمعاينة علي الطبيعة تبين أن شقة النزاع كائنة بالعقار رقم "..." شارع الحجاز - المهندسين - الجيزة بالقطعة "16" تقسيم جمعية المهندسين - حوض مدينة الأوقاف، وبالمعاينة التي أجريناها على الطبيعة تبين أن العقار الكائن به شقة النزاع عبارة عن بناء هيكل خرساني مكون من بدروم + أرضي + 10 أدوار علوية، وتقابلنا مع حارسي العقار، وأفهمناهم طبيعة المأمورية، وطلبنا منهم تمكيننا من الدخول للعقار المعاينة شقة النزاع.

 

لحفظ الحقوق.. المحكمة تضع ضوابط البيع والشراء تحت بند "العجز والزيادة"

 

وقررا أن الشقة المطلوب معاينتها عليها نزاع قضائي، وتم تعيين حارس قضائي عليها ويدعي "سامح توفيق"، وقام بتأجيرها لأخرين وأنه بناءا علي تعليماته لا يمكن اجراء المعاينة علي شقة النزاع، وقررا أنهم يرفضون قيامنا بإجراء المعاينة لشقة النزاع طبقا لتعليمات الحارس القضائي - طبقا للمشهر رقم 1915 لسنة 1997 فإن المرحوم "أحمد زكي عبد الرحمن بدوي" وشهرته الفنان أحمد زكي هو مالك الشقة محل النزاع رقم "21" بالدور الثاني فوق البدروم والارضي بالعقار "53" عوايد "47" تنظيم شارع الحجاز المهندسين الجيزة بالشراء من شركة المشروعات الحديثة "غير ممثلة بالدعوي".

 

وورد بالعقد أنه آلت الملكية للبائع بموجب المسجل رقم 1538 لسنة 1991 وبموجب المشهر رقم 3766 في 12 /2/200 اشهار ارث جزئي للمرحوم أحمد زكي عبد الرحمن بدوي، وشهرته الفنان أحمد زكي عن الشقة محل النزاع، فقد انحصر ارثه في والدته/ رتيبة السيد محمد وتستحق سدس تركته فرضا تعادل 4 ط من 24 ط بالشقة محل النزاع وفي ابنه البالغ هيثم أحمد زكي عبد الرحمن ويستحق باقي تركته تعصيبا بدون شريك ولا وارث ولا مستحق الوصية واجبة تعادل 20 ط من 24 ط بالشقة محل النزاع.   

 

المحكمة تؤكد: ضرورة وجود "كشف مساحي" للمبيع أو رسومات الترخيص

 

ومقدم من المدعية صورة ضوئية لم نطلع علي أصلها من عقد البيع المؤرخ 29 سبتمبر 2020 يفيد قيام المدعي عليه / رامي عز الدين عبد الله محمد بركات الوريث الوحيد للمرحوم هيثم أحمد زكي عبد الرحمن بدوي طبقا للإعلام الشرعي بيع الشقة محل النزاع البالغ مساحتها 270م2 بالدور الثاني وورد بالعقد أن الملكية قد آلت للبائع بالميراث الشرعي عن طريق شقيقه لأم المرحوم 2 نوفمبر 20119، والذي آلت اليه الملكية بالميراث الشرعي أيضا لوالدة المرحوم / أحمد زكي 27 مارس 2005 والتي آلت اليه بالمسجل رقم 2915 لسنة 1997.

 

وجدير بالإشارة أنه طبقا للمسجل رقم 1915 لسنة 1997 والمسجل رقم 3766 لسنة 2007 وطبع للصورة الضوئية المقدمة من الإعلام الشرعي للمرحومة، وبفحص الصورة الضوئية المقدمة من العقد سند الدعوي المؤرخ 29 فبراير 2020 يتبين أن المدعى عليه الأول قد قام ببيع كامل مسطح الشقة محل النزاع رغم أنه يمتلك حصة قدرها 20 ط فقط بالشقة محل النزاع بالإضافة الى حصته الميراثية عن شقيقه المرحوم "هيثم" وقدره ۰.۸۸۸۹ ط من ٢٤ ط ليكون اجمالي الحصة المملوكة للمدعى عليه بالشقة محل النزاع هي حصة قدرها 20,889 ط، وقد حضر أثناء المعاينة الحارس القضائي وجحد كافة الصور الضوئية خاصة الصورة الضوئية من العقد سند الدعوى، وطلب إلزام المدعية بتقديم أصل عقد البيع سند الدعوي، وقررت المدعية أن العقد مقدم في دعوي أخري.  

 

والغرض احتساب مقدار العجز أو الزيادة بالمساحة المبيعة

 

ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها لكافة أوراق الدعوي وما حوته من مستندات وما جاء بتقرير الخبير المنتدب في الدعوي أنها قد خلت من كشف مساحي للعقار أو رسومات الترخيص لاحتساب مقدار العجز بمساحة الشقة وحصتها في السلم والأجزاء المشتركة، ولما كانت المستندات الموجودة في الدعوى غير كافية لتكوين عقيدة المحكمة التي هي أساس قضائها، ولما كانت المحكمة غير ملزمة بتكليف الخصم الذي لم يقدم دليلا على دفاعه بتقديم هذا الدليل أو لفت نظره لمقتضيات ذلك الدفاع، الأمر الذي تكون معه الدعوي قد أقيمت علي سند غير صحيح من الواقع والقانون الأمر الذي تقضي معه المحكمة والحال كذلك برفضها، وذلك علي نحو ما سيرد بالمنطوق.  

 

وبند "المعاينة" ينهى النزاع

 

وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعاب المحاماة فأن المحكمة تلزم بها المدعية عملا بنص المادة 184/1 من قانون المرافعات والمادة 187 من قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983 المستبدلة بنص المادة الأولى من القانون رقم 147 لسنة 2019.

 

فلهذه الأسباب حکمت المحكمة:

 

برفض الدعوى وألزمت المدعية بالمصروفات ومبلغ وقدره خمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.