رغم أن العقد 59 سنة.. حكم قضائي بالفسخ والإخلاء وتسليم "العين" لتحقق الشرط الصريح الفاسخ.. المحكمة انهت النزاع لصالح المالك رغم سداد الأجرة المتأخرة من المستأجرة قبل رفع الدعوي بيومين.. وتؤكد: العرض لا أثر له

أصدرت الدائرة العاشرة - مساكن كلى – المنعقدة بمحكمة شرق الإسكندرية الابتدائية، حكماً فريداً من نوعه، بالفسخ والإخلاء والتسليم لتحقق الشرط الصريح الفاسخ، وسداد مقابل الانتفاع بالعين والفوائد القانونية، وذلك مع الأخذ في الاعتبار أن العقد مدته المتفق عليها 59 سنة، وتم سداد الأجرة من المستأجرة قبل رفع الدعوي إلا أنه بعد تحقق الشرط الفاسخ، وذلك في الدعوى المقيدة برقم 2020 لسنة 2026 مساكن كلى.  

 

ملحوظة:

 

ويأتي هنا تسبيب المحكمة المهم والتي أيدت الدفع المُبدى من دفاع المؤجر في كون سداد الأجرة حتي لو جاء قبل رفع الدعوي إلا أنه تم بعد تحقق الشرط، فبالتالي لا اثر له ولا ينال من صحة الدعوي . 

 

 

الخلاصة:  

 

الفكرة في الحكم أن المستأجر عرض الأجرة قبل رفع الدعوي بيومين، وقدم طلب فتح باب مرافعة بإنذار العرض إلا أن المحكمة سببت حكمها وفق الأسانيد من القانون والفقه بإن العرض اللاحق علي تحقق الشرط الفاسخ لا ينال من تحققه ولا أثر له والدعوي تظل صحيحة جديرة بالقبول .  

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 2020 لسنة 2026 مساكن كلى – الإسكندرية – لصالح المحامى أحمد عزت، برئاسة المستشار الدكتور السيد موسى، وعضوية المستشارين أحمد عاطف، ومينا نبيل، وأمانة سر تامر محي الدين.   

 

 

الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر بسبب التأخير في سداد الأجرة

 

تتحصل وقائع الدعوى حسبما استبان للمحكمة بمطالعة أوراقها في أن المدعي عن نفسه وبصفته عقد لواء الخصومة فيها، وذلك بموجب صحيفة مستوفاة للشروط القانونية أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 17 مارس 2026 أعلنت قانوناً للمدعي عليها، طلب في ختامها الحكم باعتبار عقد الإيجار المؤرخ بتاريخ 25 يوليو 2003 مفسوخاً من تلقاء نفسه بوقوع الشرط الفاسخ الصريح بطرد المدعى عليها من عين التداعي الكائنة بالدور الرابع علوي "..."، وتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والمنقولات والشواغل مع إلزام المدعي عليها بالتعويض اللازم المتروك تقديره للمحكمة الموقرة كمقابل عدم انتفاعه للعين ملكه مضاف إليه الفائدة القانونية بمقدار 4% منذ تاريخ المطالبة القضائية وحتي تمام التسليم مع حفظ كافة حقوق المدعي الأخرى التي لم يرد لها ذكر في هذه الصحيفة.

 

وذلك علي سند بقول من أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ  25 يوليو 2003 استأجرت المدعي عليها من مورثة المدعي عين التداعي المبينة بصحيفة الدعوي لمدة ستون عاما تبدأ من 1 سبتمبر 2003 وحتى 13 أغسطس 2063، وذلك نظير أجرة شهرية معلومة قدرها 100 جنيها " مائة جنيها" تلتزم المدعي عليها بسدادها شهريا مقدما، وحيث أن المدعي عليها كانت قد سددت عند التعاقد 14000جنيها " أربعة عشر ألف جنيها " كمقدم إيجار والتزمت إثر ذلك بسداد نصف القيمة الإيجارية في خمسون جنيها، حتى تاريخ 1 يناير 2017 وعقب ذلك التاريخ تقوم بسداد القيمة الإيجارية كاملة. 

 

 

المستأجر عرض الأجرة قبل رفع الدعوي بيومين

 

ولما كانت المدعي عليها لم تقم بسداد أجرة شهر مارس العام 2026 في الموعد المتفق عليه وهو أول الشهر ولمدة أقصاه ذات الشهر، مما تحقق معه الشرط التصريح الفاسخ، وهو ما حدا بالمدعى عن نفسه بإقامة الدعوى الراهنة بغية القضاء له بما من طلبات، وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات طويت علي صورة ضوئية من عقد الإيجار موضوع الدعوي المؤرخ 25 يوليو 2003 - صورة ضوئية من إشهاد وفاة ووراله صادر في القضية رقم 1719 لسنة 2019 نيابة باب شرقي الجزئية لشئون الأسرة "دليل وفاة المؤجرة الأصلية"، وصورة ضوئية من إنذار موجه من المدعي إلى المدعي عليها وآخرين منفذ في 27 أكتوبر 2021. 

 

 

تحقق الشرط الصريح الفاسخ

 

وتدوولت الدعوي بالجلسات علي النحو الثابت بمحاضرها مثل خلالها المدعي بوكيل عنه – محام - وقدم حافظة مستندات طالعته المحكمة وآلمت ما بها وتختص منها بالذكر صورة ضوئية من إنذار عرض أجرة 500 جنيه عن الفترة من 1 مارس 2026 وحتى 31 ديسمبر 2026 موجه من المدعي عليها الورثة المؤجرة الأصلية ومنفذ في 14 مارس 2026، ودفع ببطلان إنذار عرض الأجرة المقدم من المدني عليها لكونه يشتمل علي أجره أقل من المستحق وتمسك بتحقق الشرط الصريح الفاسخ، ولم تمثل المدعي عليها أو من ينوب عنها قانونا علي الرغم من تمام الإعلان قانونا، وبجلسة 10 يونيو 2026 قررت المحكمة حجز الدعوي للحكم . 

 

طلب فتح باب مرافعة

 

وأثناء فترة حجز الدعوي للحكم تقدم وكيل المدعي عليها بطلب فتح باب مرافعة مرفق به حافظة مستندات، تلتفت عنه المحكمة لعدم وجود أسباب جدية تقتضي ذلك عملا بنص المادة 173 من قانون المرافعات .

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى: فلما كان من المقرر قانوناً بنص المادة 147/1 من القانون المدني أنه: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون"، وتنص المادة 148 من ذات القانون على:  

"-يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

-ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته، وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام". 

 

 

نص المادة 150/1 من القانون المدني

 

وبحسب "المحكمة": تنص المادة 150/1 من القانون المدني على: "إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين"، ونصت المادة 158 من القانون المذكور على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه"، ولما كانت المادة 586 من القانون المدني تنص على: 

 

1- يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وذه الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة.

2-ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

 

وتضيف "المحكمة": وتنص المادة 587 من القانون المدني على: "الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك"، وتنص المادة 590 من القانون المدني على: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر".   

 

 

تطبيقات محكمة النقض في الأزمة

 

واستدلت المحكمة بعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن المقيد برقم 145 لسنة 48 قضائية، الصادر بجلسة 9 أبريل 1981، والذى جاء في حيثياته: ولما كان الثابت بقضاء محكمة النقض أن إذا كان مفاد نص المادة 158 من القانون المدني أنه إذا اتفق الطرفان على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، من شأنه أن يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شرط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله، ذلك أن القاضي الرقابة العامة للتثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد، كما أن له عند التحقق من قيامه مراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله".

 

وكذا الطعن المقيد برقم 2090 لسنة 73 قضائية، الصادر بجلسة 5 مايو 2004، والذى جاء في حيثياته: "وكان من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتما بمجرد تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، كم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروط الفسح الاتفاقي ووجوب إعماله ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسح بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الناسخ الصريح إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه".   

 

 

شرط الفسخ

 

وهدياً بما تقدم والحاقاً عليه، وحيث إنه لما كان ما تقدم وكان الثابت بالأوراق أن مورثة المدعي قد تعاقدت مع المدعي عليها بتاريخ 25 يوليو 2003 على تأجير عين التداعي الصالح الأخيرة المؤجرة، ونص البند الثالث من ذلك العقد من ضمن ما نص علي تعهد المستأجر بدفع الأجرة المتفق عليها شهرا مقدما ليد المالك بالإيصال اللازم، كما تضمن ذلك العقد شرطا فاسخا بالبند الرابع منه إذا ما أخلت المدعي عليها بالتزامها وتأخرت في سداد الإيجار في المواعيد المحددة ولو لمدة قسط واحد فإن المؤجر له الحق في أن يفسح العقد بدون الحصول علي حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون إجراءات رسمية.

 

وتؤكد "المحكمة": وكان الثابت المحكمة أن المدعي نفذ التزاماته طبقا العقد سند الدعوي ومكن المدعي عليها من الانتفاع بالعين محل العقد، ولما كان الثابت المحكمة أن المدعي عليها لم تقم بسداد القيمة الايجارية المستحقة مقدما عن شهر مارس لعام 2026، كما أنه منصوص عليه بالبند الثالث الموضح سلفا بالعقد موانع الدعوي مما يكون معه قد تجاوزت الميعاد المحدد للسداد الأمر الذي يتحقق معه للمحكمة توافر الشرط الصريح الفاسخ المتفق عليه وأضحي واجب إعماله ويسلب المحكمة أية سلطه تقديريه في صدد ذلك الفسخ، وتصبح معه يد المدعى عليها على عين التداعي يد غاصب لا سند لها من الواقع والقانون وتكون معه دعوى المدعي عن نفسه وبصفته قد جاءت على سند صحيح من الواقع والقانون. 

 

 

ماذا قالت المحكمة عن عرض الأجرة؟

 

وتابعت: ولا ينال من ذلك إنذار عرض الأجرة عن الشهور من مارس حتي ديسمبر لعام 2026 الموجه من المدعي عليها لورثة المؤجرة الأصلية ومن ضمنهم المدعي والمقدم صورة ضوئية منه من المدعي بالدعوي حيث أن ذلك الإنذار بعرض الأجرة قد تم بالفعل بتاريخ 14 مارس 2026 أي بعد التحقق الشرط الصريح الفاسخ على النحو المبين سلفا، مما تقضي معه المحكمة في ضوء ما سبق بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 25 يوليو 2003 مع الزام المدعي عليها بتسليم عين التداعي المدعي عن نفسه وبصفته خالية، مما يشغلها من الأشخاص والمنقولات إعمالا لنص المادة 590 من القانون المدني، وذلك كله على نحو ما سيرد بالمنطوق.  

 

سداد مقابل الانتفاع

 

وأما عن طلب المدعي بمقابل الانتفاع، قالت "المحكمة": فلما كانت المحكمة قد انتهت بقضائها المتقدم إلى اعتبار يد المدعى عليه على المعن محل العقد يد غاصبة بدء من تحقق الشرط الفاسخ في شهر مارس العام 2026 تاريخ الاعتبار العقد مفسوخا وانتهاء الرابطة العقدية، وكان الثابت  للمحكمة أن بقيت العين موضوع الدعوي المؤجرة تحت يد المدعي عليه خلال تلك الفترة من نهاية ذلك العقد وحتي صدور الحكم في الدعوي الراهنة ولا ينال من ذلك إنذار عرض الأجرة عن الشهور من مارس حتى ديسمبر لعام 2026 الموجه من المدعية لورثة المؤجرة الأصلية ومن ضمنهم المدعي المقدم صورة ضوئية منه من المدعي بالدعوي عن الشهور من مارس حتى ديسمبر لعام 2026 حيث أن ذلك الإنذار بعرض أجرة قد تم بالفعل بتاريخ 14 مارس 2026 أي بعد التحقق الشرط الصريح الفاسخ علي النحو المبين سلفا، الأمر الذي يتعين معه الزام المدعي عليها بسداد مقابل الانتفاع للمدعي عن نفسه وبصفته عن تلك الفترة عملا بنص المادة 590 من القانون المدني المار بيانها والمحكمة تهدي في تقديرها لقيمة التعويض بالقيمة الإيجارية المحددة للعين وتراها تعويضا عادلا عن ذلك الفعل، وهو ما تقضي به المحكمة وعلى نحو ما سيرد بالمنطوق. 

 

 

ماذا قالت المحكمة عن الفوائد؟

 

وأما عن طلب المدعي بالفوائد القانونية، تؤكد "المحكمة": فلما كانت المادة 226 من القانون المدني تنص على إذا كان محل الالتزام مبلغا من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به، كان ملزماً بأن يدفع المدائن على سبيل التعويض عن التأخير فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية وخمسة في المائة في المسائل التجارية وتسري هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها، إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخا آخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره".

 

وكان المقرر بقضاء محكمة النقض أن من شروط استحقاق فوائد التأخير القانونية المطالبة القضائية بها، وهذه الفوائد - على ما تقضي به المادة 226 من القانون المدني - لا تسري إلا من تاريخ هذه المطالبة ما لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها ولا يغني عن المطالبة القضائية بها رفع الدائن الدعوى بطلب أصل الدين إذا لم تتضمن صحيفة الدعوى طلب الفوائد لأنها لا تستحق إلا من وقت المطالبة القضائية بها بالذات، طبقا للطعن رقم 510 لسنة 71 قضائية، الصادر بجلسة 27 نوفمبر 2006. 

 

 

وكان من المقرر قانونا انه لما كانت المادة 226 من القانون المدني قد اشترطت السريان الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية أن يكون محل الالتزام مبلغا من النقود معلوم للمقدار وقت الطلب والمقصود يكون محل الالتزام معلوم المقدار، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة، أن يكون تحديد مقداره قائما على أسس ثابتة لا يكون معها للقضاء سلطة في التقدير، وإذ كان للحكم المطعون فيه قدر في حدود سلطته الموضوعية ما أرتاء مناسبا من تعويض فإن مفاد ذلك أن التعويض المقضي به لم يكن معلوم المقدار وقت رفع الدعوى مما يتعين معه سريان الفوائد اعتبارا من تاريخ صيرورة الحكم به نهائيا وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، كما ورد في الطعن المقيد برقم 2043 لسنة 59 قضائية، الصادر بجلسة 1 فبراير 1996.

 

متى كان ما تقدم - وكان المبلغ محل المطالبة تم تحديده وفقا لسلطة المحكمة وكانت المحكمة قد انتهت سلفا إلى انشغال ذمة المدعى عليه به وتأخره عن الوفاء به وكان النزاع في الدعوى الماثلة من المسائل المدنية، مما يتعين معه الزام المدعي عليه بأداء الفوائد القانونية وقدرها أربعة في المائة للمدعي من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا وحتى تمام السداد على نحو ما سيرد بالمنطوق.

 

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:

 

باعتبار عقد الإيجار موضوع الدعوى المؤرخ 25 يوليو 2003 مفسوخاً، وبإخلاء المدعى عليها من العين محل العقد المبينة به وبصحيفة الدعوى وتسليمها المدعي عن نفسه وبصفته، خالية مما يشغلها من الأشخاص والمنقولات، وبالزام المدعي عليها أن تؤدي المدعي عن نفسه وبصفته مبلغ 500 جنيه "خمسمائة جنيها - كمقابل انتفاع بالعين موضوع الدعوي عن الفترة من 1 مارس 2026 وحتى تاريخ صدور الحكم في الدعوي الراهنة والفوائد القانونية عن ذلك المبلغ وقدرها 61% من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا وحتي تمام السداد، وألزمت المدعى عليها بالمصاريف، ومبلغ خمس وسبعون جنية مقابل أتعاب المحاماة.