رفضت الدفع بعدم الصفة.. حكم قضائى يُلزم جارًا بالتعويض وإزالة سبب الضرر بعد ثبوت مسؤوليته عن تسريب المياه... تقرير الخبير أثبت أن "رشح المياه" أصاب غرفة المعيشة.. والمحكمة تتصدى لأزمة يتضرر منها المواطنين

أصدرت الدائرة "2" مدنى كلى – مأمورية كفر الزيات – حكماً فريداً من نوعه، يهم ملايين المتضررين من تسريب المياه بين شقق سكان العقار وبعضهم البعض، بإلزام جارًا بالتعويض وإزالة سبب الضرر بعد ثبوت مسؤوليته عن تسريب المياه.

 

ملخص الحكم:

 

بالزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره (10 الاف جنيها تعويضاً عن الأضرار المادية والأدبية، والزام المدعي عليه يعمل عزل الأرضية الحمام ومنطقة تلاقي الجدارن بالأرضية ومعالجة السقية بين بلاط الأرضيات بالمواد اللازمة لذلك وفقاً للأصول الفنية".

 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 871 لسنة 2026 مدنى كلى كفر الزيات، لصالح المحامية سمر الرفاعى وكيلا عن المتضرر حامد عبدالله، برئاسة المستشار أحمد سراج، وعضوية المستشارين محمود درويش، وأمين عصر، وأمانة سر وليد حسين. 

 

 

الوقائع.. نزاع قضائى بسبب تسريب مياه بغرفة المعيشة ما أدى لحدوث تلفيات

 

واقعات الدعوى تخلص فيما سبق وأن أحاط به الحكم الصادر في الدعوي رقم 251 لسنة 2025 مدني كفر الزيات والصادر بجلسة 29 أبريل 2026 فيما طالب به المدعي بصحيفة دعواه المقامة والموقعة من محام، والمعلنة قانوناً والمودعة قلم كتاب المحكمة بتاريخ 3 أبريل 2025 والذي طلب في ختامها الحكم بالزام المدعي عليه بأن يؤدي الي المدعي مبلغ 50 الف جنيه تعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي آلمت به من جراء خطأ المعلن اليه فضلاً عن الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة.

 

وذلك على سند من القول أنه وبتاريخ 15 يناير 2025 فوجئ المدعي بوجود تسريب مياه الي غرفة المعيشة بمسكنه، وبتتبعه آثار ذلك التسريب فوجئ بأنه تابع عن المرحاض الخاص بالمدعي عليه والملاصقة لغرفة المعيشة خاصته، مما أدي الي حدوث تلفيات بمنزل المدعي من تلفيات بأرضية الغرفة وحوائطها وبعض المنقولات خاصته - وبمطالبته المدعي عليه بإصلاح السبب الناتج عنه تسريب المياه بالمرحاض خاصته إلا أنه امتنع عن ذلك - وقد حرر المدعي عن تلك الواقعة محضر بإثبات الحالة والتي أرفق به المعاينة الصادرة عن الوحدة المحلية والثابت بها حدوث التقنيات به من المدني أثرا لتسريب المياه اليها من المرحاض الخاص بالمدعي عليه - ولما كان قد حاق بالمدعي اضراراً جراء ذلك، فكانت الدعوي بما سلف من طلبات، وقدم سنداً لدعواه حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من الإنذار المؤرخ 23 مارس 2025 الموجه من المدعي للمدعي عليه طالعتها المحكمة.   

 

 

المتضرر حاول حل الأزمة مع جاره بشكل ودى ولكنه رفض

 

وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات أمام المحكمة الجزئية على النحو الثابت بمحاضرها مثل خلالها المدعي بشخصه ولم يمثل المدعي عليه على الرغم إعلانه قانوناً - وقدم المدعي حافظني مستندات طوبا علي "صورة رسمية من المحضر رقم 3059 لسنة 2025 إداري مركز كفر الزيات والمرفق به معاينة الوحدة المحلية والثابت بها وجود نشع بأرضية الحجرة لانخفاضها عن مستوي باق بالحجرات وتم التنبيه بكسح الخاصة بمنزلهم به في مستمرة وعدم ثمة تسريب بثمة وصلات المنزل، أصل الانذار المؤرخ 23 مارس 2025 الموجه من المدعي للمدعي عليه، واصل شهادة من واقع الجدول في المحضر رقم 3059 لسنة 2025 اداري كفر الزيات والثابت بها حفظه إدارياً بتاريخ 14 مارس 2025.  

 

الجار يقيم دعوى قضائية ضد جاره 

 

وبجلسة 2 يوليو 2025 قضت المحكمة بهيئة مغايرة بندب مكتب خبراء وزارة العدل بطنطا لأداء المأمورية الثابتة بمنطوق ذلك القضاء والتي تحيل اليها منعاً للسرد والتكرار، وحيث أودع الخبير تقرير والذي انتهي فيه إلى نتيجة مؤداها:

 

1- العقارين محل التداعي المرشد عنها كائنة في شارع داير الناحية - كفر "..." - مركز كفر الزيات - الغربية، وتم الانتقال اليها ومعاينتها على النحو المين تفصيلا ببند المعاينة والكروكي المرفق به...

 

2-خلا ملف الدعوى ولم يقدم لنا ثمة مستندات ملكية مسجلة أو لمة أحكام نهائية تخص أيا من العقارين محل التداعي .  

 

 

المحكمة تحيل الدعوى لخبير 

 

واستند المدعي في ملكية والده للعقار الذي تمت معاينته في أولا "الحادث به التلفيات" الى: صورة ضوئية من عقد بيع ابتدائي مؤرخ 9 مارس 1959 (سبق فحصها بصدر التقرير) بمشترى "عبد الله. ع" والد المدعي غير ممثل من "نبوية. ح" و"سنية. ح" (غير ممثلين ما هو منزل سكن كائن بالناحية على مساحة 71.5 م2 ، والمقضي بصحة توقيعه بموجب الحكم الصادر في الدعوى رقم 638 لسنة 1998 م. جزئى كفر الزيات (مرفق صورة ضوئية من الحكم وعريضة الدعوى)، ولم يقدم لنا ثمة مستندات تفيد صلة المدعي بالعقار محل التداعي الحادث به التلفيات موضوع الدعوى، والأمر متروك في ذلك لعدالة المحكمة.

 

 

3-مرفق بملف الدعوى صورة رسمية من كتاب صادر من الوحدة المحلية بمشلة للسيد رئيس نقطة شرطة مثله، ومفاده أنه تم عمل معاينة على جميع الوصلات المنزلية ولا يوجد تسريب في الوصلات المنزلية ولا الخط الرئيسي، ويوجد نشع بأرضية الحجرة المجاورة لدورة المياه بمنزل المشكو في حقه لانخفاض أرضية الحجرة عن مستوى باقي الحجرات بالبدروم وأن أرضية البدروم منخفضة عن الشارع الرئيسي بحوالي 2م تقريبا وتم التنبيه عليهم بكسح الطرنشات الخاصة بمنزلهم بصفة مستمرة. 

 

 

نص تقرير اللجنة الثلاثة

 

وطبقا لما تمت معاينته على الطبيعة وجدنا نشع رطوبة في الجدار البحري والجدار الغربي في الغرفة البحرية الغربية بعقار والد المدعي في اجزاء بإجمالي مسطح 4.62 م2 ووجدنا في تلك الأجزاء تمليح في المحارة وتحلل الأجزاء منها ووجدنا خلف ذلك الجدار البحري أحد جدران الحمام في العقار الخاص بالمدعى عليه وبمعاينته وجدناه غير مشطب، ووجدنا في بادي ذلك الجدار بلاطة سيراميك متعامدة على الأرضية ووجدنا أجزاء بها تسويس في سقية السيراميك في ذلك الجزء، وعليه فإننا نرى أن سبب ظهور آثار نشع الرطوبة في جدار الغرفة الخاصة بعقار والد المدعي هو عدم اتباع أصول الصناعة في اجراء اعمال عزل في أرضية الحمام الموجود بعقار المدعي عليه ووجود تسويس في سقية السيراميك الحمام، ويكون المسئول عن ذلك هو المدعي عليه ونقدر قيمة تلك التلفيات بمبلغ وقدره 5 ألاف جنيه مع الزام المدعي عليه يعمل عزل الأرضية الحمام ومنطقة تلاقي الجدارن بالأرضية ومعالجة السقية بين بلاط الأرضيات بالمواد اللازمة لذلك.  

 

 

وأيضا بمعاينة الغرفة البحرية بعقار والد المدعي وجدنا آثار رشح مياه في الأرضية بمسطح 13,065 م2 فقد يرجع ذلك لإنخفاض مستوى ذلك الدور عن الشارع الرئيسي وعن غرف التفتيش الموجودة بالشارع، وحيث أنه طبقا للثابت بأوراق المحضر رقم 3059 لسنة 2025 إداري كفر الزيات فإنه تم التنبيه على طرفي الدعوى بكسح الطرنشات الخاصة بمنزلهم بصفة مستمرة، واحتياطيا فإننا نقدر قيمة التلفيات الحادثة في الأرضية بإجمالي مبلغ وقدره 20000 الف جنيه لا غير، وذلك بعد التأكد من أعمال الكسح والعزل الكامل الطرنشات وغرف التفتيش الموجودة في الشوارع حول المبنى الخاص بعقار والد المدعي، والأمر متروك في ذلك لعدالة المحكمة.

 

 

إضافة طلب جديد للدعوى   

 

وإذ اعيد تداول الدعوي مرة أخري بالجلسات عقب ورود التقرير، واخطار طرفي التداعي بوروده ومثل خلالها المدعي والمدعي عليه كل بشخصه، وقدم المدعي اعلان بورود التقرير وقدم مذكرة بدفاعه ثابت بها إضافة طلب جديد بالزام المدعي عليه بتنفيذ ما ورد بتقرير الخبير من اعمال عزل ومعالجة فنية سليمة بإعادة تنفيذ عزل أرضية الحمام طبقاً للأصول الفنية ومعالجة سقية السيراميك ومنطقة التقاء الجدران بالأرضية منعاً لتجدد الضرر واستمراره، وقدم حافظة مستندات طوبت علي "أصل إثبات سكن مختومة بخاتم شعار الجمهورية صادرة عن الوحدة المحلية والثابت بها اقامة المدعي بالعقار محل التدعي والحاصل به تلفيات وقدم المدني عليه مذكرة بدفاعه طلب فيها بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير زي صفه وفقا لما جاء بتقرير الخبير من أن ليس مالك العقار وإنما مملوك لوالده وأن والده علي قيد الحياة - وطلب احتياطياً اعادة الأوراق للخبير بلجنة ثلاثية لبيان عما إذا كان يوجد ضرر بالعقار وأن سبب هذا الضرر ناتج عن المدعي عليه من عدمه.  

 

المحكمة تقضى بعدم الاختصاص

 

وبجلسة 29 أبريل 2026 قضت المحكمة بعدم اختصاصها فيمها بنظر الدعوى واحالتها بحالتها إلى محكمة كفر الزيات الكلية للاختصاص، ونفاذاً لذلك القضاء أحيلت الدعوى وقيدت أمام المحكمة برقمها الراهن بتاريخ 14 يونيو 2026 .

 

محكمة كفر الزيات تباشر الفصل في النزاع

 

وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها مثل خلالها المدعي والمدعي عليه كل بشخصه، وقدم المدعي مذكرة بدفاعه السابق، وقدم حافظة مستندات طويت علي "صورة فوتوغرافية للغرفة التي أصابها النشع من دورة مياه المدعي عليه"، وطلب المدعي عليه اعادة الأوراق للخبير بلجنة ثلاثية لبيان عما إذا كان يوجد ضرر بالعقار، وأن سبب هذا الضرر ناتج عن المدعي عليه من عدمه، وبالجلسة الختامية قررت المحكمة حجز الدعوي للحكم.  

 

 

المحكمة ترد على شكل الطلب المضاف المبدى من المدعي

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أنه عن شكل الطلب المضاف المبدى من المدعي: ولما كان من المقرر بنص المادة 123 من قانون المرافعات "تقدم الطلبات العارضة من المدعي أو من المدعى عليه إلى المحكمة بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاهاً في الجلسة في حضور الخصم ويثبت في محضرها ولا تقبل الطلبات العارضة بعد إقفال باب المرافعة"، ونصت المادة 124 من ذات القانون: " للمدعي أن يقدم من الطلبات العارضة  

1-ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه المواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.

2-ما يكون مكملا للطلب الأصلي أو مترتبا عليه أو متصلا به اتصالا لا يقبل التجزئة.

3-ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله 4-طلب الأمر بإجراء تحفظي أو وقتي.

5-ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطا بالطلب الأصلي".

 

وتضيف "المحكمة": ولما كان ما تقدم ولما كان المدعى قد وجه طلب مضاف إبداء بمذكرة دفاعه في مواجهة الخصم طلب فيه بالزام المدعي عليه بتنفيذ ما ورد بتقرير الخبير من اعمال عزل وعالجة فنية سليمة بإعادة تنفيذ عزل ارضية الحمام طبقا للأصول الفنية ومعالجة سقية السيراميك ومنطقة التقاء الجدران بالأرضية منعاً لتجدد الضرر واستمراره، وكان ذلك يتضمن إضافة وتغيير في سبب الدعوي مع بقاء الطلب الأصلي على حاله، وحيث أن للمدعى مصلحة من طلبه ومن ثم يكون ذلك الطلب مقبول شكلاً اكتفاء بإيراد ذلك بالأسباب دون المنطوق.

 

المحكمة ترد على دفع المدعي عليه بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير زي صفة

 

وتؤكد "المحكمة": حيث أنه عن الدفع من المدعي عليه بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير زي صفة، وتمهد المحكمة في هذا الشأن بما نصت عليه المادة 3 من قانون المرافعات على أن: "لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استناداً لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر، لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة بقرها القانون ومع ذلك تكفي المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياطي لدفع صور محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها، في أي حالة تكون عليها الدعوى، بعدم القبول في حالة عدم توافر الشروط المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين.

 

لما كان ذلك - وكان المدعي أقام الدعوى على المدعى عليه بغية التعويض عن العقار القاطن به - وأن كان ذلك العقار مملوك لوالده - ومن ثم يكون للمدعى محله في إقامة الدعوي كونه مضرور من الاهمال النابع من المدعي عليه والناتج عنه تلفيات بالعقار القاطن به، ومن ثم تقضى المحكمة برفض الدفع المبدي من المدعي عليه اكتفاء بإيراد ذلك بالأسباب دون المنطوق.  

 

المحكمة ترد على طلب المدعي عليه بإعادة الأوراق إلى مكتب الخبراء

 

حيث أنه عن طلب المدعي عليه بإعادة الأوراق إلى مكتب الخبراء بندب لجنة ثلاثية، قالت "المحكمة": ولما كان من المقرر بنص المادة 135 من القانون 25 لسنة 1968 بإصدار قانون الإثبات على أن للمحكمة عند الاقتضاء أن تحكم بندب خبير واحد أو ثلاثة ...".

 

لما كان بما تقدم وهدياً به وكان الخبير المنتدب أودع تقريره والذي انتهى فيه إلى نتيجة قد جاءت على أساس صحيح وكانت المحكمة قد اطمأنت إلى التقرير المقدم فى الأوراق ووجدت فيه ما يكفى لتكوين عقيدتها للفصل فيها وهو ما تلفت معه المحكمة عن طلب المدعي عليه بندب لجنة ثلاثية اكتفاء بإيراد ذلك بالأسباب دون المنطوق .  

 

المحكمة ترد على طلب التعويض

 

وتضيف "المحكمة": وحيث أنه عن موضوع الدعوى حيث أنه عن الطلب الأول بالزام المدعى عليه بالتعويض فإن المحكمة تعيد لقضائها في هذا الشأن بما نصت عليه المادة 163 من القانون المدني على أن: "كل خطأ سبب ضرراً للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض"، فلما كان المقرر بنصوص المواد 170 من القانون المدني أن يقدر القاضي التعويض عن الضرر الذي لحق المضرور طبقا لأحكام المادتين 221، 222 مراعياً في ذلك الظروف الملابسة" .

 

وتؤكد "المحكمة": فلما كان المقرر ينص المادة 221 من القانون المدني أن:

 

1- إذا لم يكن التعويض مقدراً في العقد أو بنص في القانون، القاضي هو الذي يقدره، ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خساره وما فانه من كسب، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به، ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية اذا لم يكن في استطاعة الدائن أن يتوفاه يبذل جهد معقول .

 

 2-ومع ذلك إذا كان الالتزام مصدرة العقد فلا يلتزم المدين الذي لم يرتكب غشاً أو خطأ جسيماً إلا بتعويض الضرر الذي كان يمكن توقعه عادة وقت التعاقد".  

 

المحكمة تؤكد: لتوافر المسئولية التقصيرية أركان ثلاثة

 

فلما كان المقرر بنص المادة 1/222 من القانون المدني أن: "يشمل التعويض الضرر الأدبي أيضا، ولكن لا يجوز في هذه الحالة أن ينتقل إلى الغير إلا إذا تحدد بمقتضى اتفاق أو طالب الدائن به أمام القضاء"، وحيث أن المشرع اشترط لتوافر المسئولية التقصيرية أركان ثلاثة:

 

أولا: الخطأ: الخطأ في المسئولية التقصيرية هو إخلال بالتزام قانوني بأن ينحرف الشخص عن السلوك الواجب أو عن السلوك المألوف للشخص العادي ويقوم الخطأ على ركنين أحدهما مادى ويتمثل في التعدي الذي يقع عبء إثباته على المضرور وثانيهما معنوى وهو الإدراك.

 

ثانياً: الضرر: الضرر إما ماديا أو أدبيا، ويشترط في الأول أن يحل بمصلحة مالية للمضرور وأن يكون محققاً بأن يكون وقع فعلاً ويتعلق الضرر المادي بتفويت الفرصة، أما الضرر الأدبي فهو يمس الشخص في مصلحة غير مالية فقد يصيب الشرف أو العاطفة أو مجرد الاعتداء على حق ويجب أن يكون كذلك محققاً .

 

ثالثا: علاقة السببية: علاقة السببية ما بين الخطأ والضرر معناها أن توجد علاقة مباشرة ما بين الخطأ الذي ارتكبه المسئول والضرر الذي أصاب المضرور".

 

المحكمة تقضى بالتعويض 

 

لما كان ما تقدم وهديا به، وكان المدعي قد أقام دعواه بغية القضاء له بالتعويض عما لحق له من أضرار مادية ومعنوية تأسيساً على اهمال المدعي عليه في اعمال الصيانة بالمرحاض الخاص بالعقار خاصته والذي أدي الي تسريب الي العقار الخاص بالمدعي والذي أدي الي تلفيات -ولما كان المحكمة وقوفا على وجه الحق في الدعوي - فقضت المحكمة بندب خبير في الدعوي والذي أودع عن مباشرته المأمورية المنتخب لها تقريرا تطمئن إليه المحكمة السلامة الأسس التي بني عليها والنتيجة التي خلص إليها تحملها محاضر أعماله وتؤدى بالضرورة إليها فمن ثم تأخذ بها المحكمة محمولا على أسبابه والتي تجعل منها أسبابا مكملة لحكمها وتجتزى منها ما تطمئن إليه من أنه:  

 

"وطبقا لما تمت معاينته على الطبيعة وجدنا نشع رطوبة في الجدار البحري والجدار الغربي في الغرفة البحرية الغربية بعقار والد المدعي في اجزاء بإجمالي مسطح 4,62 م2 ووجدنا في تلك الاجزاء تمليح في المحارة وتحلل لأجزاء منها ووجدنا خلف ذلك الجدار البحري أحد جدران الحمام في العقار الخاص بالمدعى عليه، وبمعاينته وجدناه غير مشطب ووجدنا في بادي ذلك الجدار بلاطة سيراميك متعامدة على الأرضية ووجدنا أجزاء بها تسويس في سقية السيراميك في ذلك الجزء، وعليه فإننا نرى أن سبب ظهور آثار نشع الرطوبة في جدار الغرفة الخاصة بعقار والد المدعي هو عدم اتباع أصول الصناعة في اجراء أعمال عزل في أرضية الحمام الموجود بعقار المدعي عليه ووجود تسويس في سقية السيراميك الحمام، ويكون المسئول عن ذلك هو المدعي عليه وتقدر قيمة تلك التلفيات بمبلغ وقدره 5 الأف جنيه مع الزام المدعي عليه يعمل عزل الأرضية الحمام ومنطقة تلاقي الجدارن بالأرضية ومعالجة السقية بين بلاط الأرضيات بالمواد اللازمة.  

 

لذلك - ولما كان الثابت للمحكمة ثبوت الخطأ في حق المدعي عليه كون اهمال المدعي عليه في صيانة المرحاض خاصته قد ترتب عليها إتلاف مال مملوك للمدعي وما أصابه تباعاً لذلك من أضرار مادية وأدبية توافرت علاقة السببية المباشرة بين ذلك الفعل وتلك الاضرار فإن أركان المسئولية تكون قد توافرت قبله من خطأ وضرر وعلاقة سببية ويكون طلب الزامه بالتعويض عن الأضرار المادية والتي تمثلت في ما فاته من كسب وما لحقه من خسارة جراء خطأ المدعي عليه وكذا أضراراً أدبية والتي تمثل فيما لحق بالمدعي من حزن وآسي لما أصاب منزله من تلفيات قد أضحي علي سند صحيح من الواقع والقانون والمحكمة تقدر التعويض الجابر للأضرار المادية والادبية بمبلغ 10 ألاف جنيه وهو ما تقضي به المحكمة على نحو ما سيرد بالمنطوق.  

 

المحكمة ترد على الطلب الثانى

 

حيث أنه عن الطلب الثاني بالزام المدعي عليه بتنفيذ ما ورد بتقرير الخبير من أعمال عزل ومعالجة فنية سليمه بإعادة تنفيذ عزل أرضية الحمام طبقاً للأصول الفنية ومعالجة سقية السيراميك ومنطقة النقاء الجدران بالأرضية منعا لتجدد الضرر واستمراري، ولما كانت الثابت للمحكمة من تقرير الخبير والذي قد سبق وأن اطمأنت له المحكمة بما جاء على أسم صحيحه والذي انتهي الي "الزام المدعي عليه بعمل عزل الأرضية الحمام ومنطقة تلاقي الجدارن بالأرضية ومعالجة السقية بين بلاط الأرضيات بالمواد اللازمة لذلك" - وهو ما يكون معه طلب المدعي هذا قد جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون مما يستوجب معه علي المحكمة اجابته لطلبه على نحو ما سيرد بالمنطوق.  

 

حكمت المحكمة:

 

بالزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره (10 الاف جنيها تعويضاً عن الأضرار المادية والأدبية، والزام المدعي عليه يعمل عزل الأرضية الحمام ومنطقة تلاقي الجدارن بالأرضية ومعالجة السقية بين بلاط الأرضيات بالمواد اللازمة لذلك وفقاً للأصول

الفنية.