محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية "أ" – بمحكمة النقض – حكماً فريداً من نوعه، يتصدى لإشكاليات عقد البيع الغير مسجل حول التسليم والريع، رسخت خلاله لـ5 مبادئ قضائية أبرزها: "أن عقد البيع الابتدائي يرتب للمشتري حقاً في استلام العين وفي الحصول على ريعها (تعويض عن استغلالها) من تاريخ التعاقد، ولا يجوز للبائع التذرع بعدم التسجيل أو عدم سبق التسليم للتهرب من هذا الالتزام".
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 2487 لسنة 94 قضائية، برئاسة المستشار رمضان السيد عثمان، وعضوية المستشارين علاء الصاوي، وأحمد سيد يوسف، وإيهاب عمر، ومعتز محمود صابر، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد عدلي، وأمانة سر وائل عبد الهادي.
الوقائع.. دعوى قضائية بتسليم الشقة بالريع
الوقائع - حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 456 لسنة 2021 مدني شرق طنطا الابتدائية " مأمورية قطور بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها للطاعن والزام المطعون ضده بالريع المناسب من تاريخ 5 يونيو 2018 حتى صدور حكم نهائي في الدعوى، وذلك على سند من أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 4 يونيو 2018 اشترى الشقة المذكورة من المطعون ضده إلا أن الأخير لم يسلمها له واستمر في الإقامة بها رغم إنذاره.
البائع يرفض التسليم لكون عقد البيع غير مسجل
وفى تلك الأثناء – قضت محكمة أول درجة برفض الدعوى، ثم استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم 1356 لسنة 17 ق طنطا "مأمورية المحلة الكبرى"، وحكمت محكمة الاستئناف بتاريخ 21 نوفمبر 2023 بالتأييد، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها .
محكمة أول وثانى درجة ترفضان الدعوى.. والمشترى يطعن أمام النقض
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: إن حاصل ما ينعاه الطاعن بأسباب طعنه على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق والتناقض وفي بيان ذلك يقول: إنه لما كان البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري ولو لم يسجل العقد، وأن ثمرات المبيع ونماءه للمشتري من وقت تمام العقد، وكان الطاعن قد اشترى شقة النزاع من المطعون ضده بموجب عقد البيع المؤرخ 4 يونيو 2018، وتخلف الأخير عن تسليم المبيع، مما يحق معه للطاعن المطالبة بإلزامه بتسليم المبيع والريع المستحق عنه من وقت البيع، وإذ قضى الحكم المطعون ضده برفض دعواه بطلب تسليم المبيع والزام المطعون ضده بالريع المستحق عنه قولاً منه: إنه لم يتسلم المبيع ولم تتحقق حيازته لها وعليه الرجوع على المطعون ضده بدعوى التسليم، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
الأثار المترتبة على عقد البيع غير المسجل
المحكمة في حيثيات قالت إن هذا النعي في محله؛ ذلك أنه من المقرر أن عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع وينقل للمشتري كثيرا من الحقوق التي تتصل بالمبيع من تاريخ إبرام العقد الابتدائي منها الحق في الانتفاع بالمبيع واستلامه وتملك ثماره والتزام البائع بتسليمه وعدم التعرض له، فضلا عن التزامه بكل ما هو ضروري النقل الملكية إلى المشتري.
وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك، وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب طرد المطعون ضده من الشقة محل عقد البيع المؤرخ 4 يونيو 2018 وتسليمها له والزامه بريعها استنادا لتخلف المطعون ضده عن تنفيذ التزامه بتسليم الشقة المبيعة للطاعن بموجب عقد البيع سالف الذكر، ومن ثم فإن طلبات الطاعن هي في حقيقتها وبحسب تكييفها ومرماها مطالبة المطعون ضده بالتنفيذ العيني لعقد البيع والوفاء بالتزامه بتسليم المبيع وعدم التعرض للطاعن في استلامه والانتفاع به وتملك ثماره، وكان المطعون ضده لم يطعن على عقد البيع بثمة مطعن ولم يجادل في استمرار حيازته للمبيع بعد شراء الطاعن له وهو ما أثبته تقرير الخبير المنتدب في الدعوى، وهو ما يولد التزاما عليه بتسليم الشقة المبيعة للطاعن وكذا ربعها من تاريخ العقد.
وتضيف "المحكمة": وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعن قولا منه إن الأخير لم يتسلم المبيع ولم تتحقق له حيازته فإنه يكون قد أخطأ فهم واقع الدعوى وتكييف طلبات الطاعن ومرماها مما جره للخطأ في تطبيق القانون، مما يوجب نقضه، وعلى أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك:
نقضت المحكمة: الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا " مأمورية المحلة الكبرى "، وألزمت المطعون ضده بمصاريف الطعن ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
خلاصة الحكم:
1- التزامات البائع في العقد غير المسجل
أكدت المحكمة أن عقد البيع، ولو لم يكن مسجلاً، يولد في ذمة البائع التزاماً شخصياً بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، ويستتبع ذلك التزامه بتسليم المبيع وبذل كل ما هو ضروري لنقل الملكية، وعدم التعرض للمشتري في الانتفاع به.
2-حق المشتري في "الثمار والريع" من تاريخ العقد
قررت المحكمة مبدأً هاماً وهو أن ثمار الشيء المبيع ونماؤه (مثل الإيجار أو التعويض عن الاستغلال "الريع") تكون من حق المشتري من وقت تمام العقد، ما لم يوجد اتفاق بخلاف ذلك. وبالتالي، فإن تخلف البائع عن التسليم يعطي المشتري الحق في مطالبته بالريع عن فترة التأخير.
3-عدم اشتراط التسجيل للمطالبة بالتسليم
أوضحت المحكمة خطأ الاعتقاد بأن عدم تسجيل العقد يمنع المشتري من طلب التسليم أو الريع. فالعقد الابتدائي يمنح المشتري الحق في "التنفيذ العيني" لالتزامات البائع، والتي تشمل تسليم العين المبيعة فوراً.
4-تكييف الدعوى (العبرة بالمقصد لا باللفظ)
أشارت المحكمة إلى أن دعوى المشتري بطلب "طرد" البائع من العين المبيعة استناداً إلى عقد البيع، هي في حقيقتها دعوى بطلب "التنفيذ العيني" لالتزام البائع بالتسليم، ولا يجوز للمحكمة رفضها بحجة أن المشتري لم يتسلم العين بعد، لأن الدعوى قائمة أصلاً للحصول على هذا التسليم.
5-واجب المحكمة في فهم واقع الدعوى
أكد الحكم أن على محكمة الموضوع واجب فهم الواقع في الدعوى وتكييف طلبات الخصوم تكييفاً قانونياً صحيحاً يتفق مع مقصودهم، وألا تقف عند المظاهر اللفظية إذا كانت تخالف الحقائق القانونية المستمدة من العقد.
باختصار: المبدأ الأساسي هنا هو أن "عقد البيع الابتدائي يرتب للمشتري حقاً في استلام العين وفي الحصول على ريعها (تعويض عن استغلالها) من تاريخ التعاقد، ولا يجوز للبائع التذرع بعدم التسجيل أو عدم سبق التسليم للتهرب من هذا الالتزام".
