يحظى قانون الإيجار القديم لتحقيق توازن طال انتظاره بين حقوق الملاك والمستأجرين، بعد عقود من الجدل حول العلاقة الإيجارية الممتدة لعشرات السنين دون تعديل، ولضمان تحقيق ذلك حدد فترات سماح انتقالية واضحة قبل إنهاء عقود الإيجار، فجعلها سبع سنوات للوحدات السكنية وخمس سنوات لغير السكنية، على أن تنتهي العقود بانقضاء هذه المدة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
ووفقا للقانون هذه المدة تتيح للمستأجرين التكيف مع الأوضاع الجديدة، وفي الوقت ذاته تمنح الملاك أملًا في استعادة أملاكهم بعد فترة محددة قانونًا، ولضمان الوصول لذلك أغلق التشريع الجديد باب التحايل الذي كان يستخدمه البعض لإطالة أمد البقاء في العقار بعد صدور أحكام الإخلاء.
فقد نصت المادة (7) صراحة على أن رفع المستأجر دعوى أمام المحكمة لا يوقف تنفيذ أمر الإخلاء الصادر من قاضي الأمور الوقتية، وذلك في حال تحقق إحدى حالتي الإخلاء المنصوص عليهما:
ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على عام دون مبرر.
امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام في نفس الغرض.
وبموجب القانون، إذا رفض المستأجر الإخلاء رغم تحقق إحدى الحالتين، يحق للمالك التقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد فوري دون الإخلال بحق التعويض إن وُجد مقتضى لذلك. هذا الإجراء الجديد يمنح الملاك مسارًا سريعًا لحسم النزاعات بعيدًا عن الدعاوى الممتدة لسنوات.
والقانون الجديد لا يستهدف المستأجرين بقدر ما يسعى إلى إعادة ضبط العلاقة الإيجارية بما يضمن حقوق الطرفين، فالمستأجر الذي يستخدم العقار فعليًا ولديه حاجة حقيقية للسكن أو النشاط التجاري، يظل محميًا طوال فترة الانتقال، لكن من يحتفظ بوحدة مغلقة أو يمتلك غيرها، لن يكون له الحق في تعطيل مصالح الآخرين.
وجاءت المادة 8 من القانون لتمنح المستأجر أولوية للحصول على وحدة بديلة، حيث تنص على أنه" مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2)، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد منهم إليه عقد الإيجار
ويصدر مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال 30 يوما من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة.
وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد ايجار من المالك أو المؤجر ابتداء وكذلك زوجة الذى امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة للمادة الثانية من هذا القانون
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
