إيجارات - أرشيفية
الواقع والحقيقة يؤكدان أنه مع بدء تطبيق قانون الإيجارات القديمة المعدل رسميًا، يتساءل عدد من الملاك والمستأجرين عما إذا كان للمؤجر الطعن بالصورية على تصرف المستأجر فى العين التى يملكها من خلال دعوى الطرد لامتلاك وحدة أخرى؟ وكذا عما إذا كان بإمكان المستأجرين التحايل على القانون عبر بيع أي وحدة سكنية أخرى يمتلكونها، بهدف الإفلات من شرط الإخلاء الذي يجيز للمالك استرداد وحدته في حال ثبوت امتلاك المستأجر لعقار سكني آخر صالح للاستخدام، حيث تباينت الآراء حول إمكانية التحايل على هذا الأمر بطرق عدة، بينما أكد آخرون أن مجرد بيع المستأجر لعقار يمتلكه لا يعفيه من الإخلاء، إذا ثبت أنه كان يملك وحدة سكنية أخرى أثناء سريان العلاقة الإيجارية، حتى وإن تم البيع لاحقًا.
باعتبار أن المعيار الأساسي هو "وقت التملك وليس وقت البيع"، حيث إن القانون ينص صراحة على حق المالك في استرداد وحدته المؤجرة إذا أمتلك المستأجر وحدة أخرى مماثلة وصالحة للسكن، دون اشتراط استمرار التملك حتى لحظة الطرد، وأن محاولات البيع بعد تعديل القانون قد تُعتبر تحايلاً قانونيًا، وفي هذه الحالة، يمكن للمحكمة عدم الاعتداد بالبيع إذا ثبت أن الغرض منه هو التهرب من تطبيق الإخلاء، ويُسمح للمالك بإثبات ملكية المستأجر السابقة من خلال مستندات رسمية مثل سجلات الشهر العقاري، أو شهادة من الحي أو جهاز المدينة، مما يُبطل أي محاولة للتلاعب في الوضع القانوني.
لو المستأجر باع شقته اللى بيمتلكها عشان ميطردش من الشقة الإيجار.. الحل إيه؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤالين.. هل للمؤجر الطعن بالصورية على تصرف المستأجر فى العين التى يملكها من خلال دعوى الطرد لامتلاك وحدة أخرى؟ وكذا عما إذا كان بإمكان المستأجرين التحايل على القانون عبر بيع أي وحدة سكنية أخرى يمتلكونها، بهدف الإفلات من شرط الإخلاء الذي يجيز للمالك استرداد وحدته في حال ثبوت امتلاك المستأجر لعقار سكني آخر صالح للاستخدام؟ حيث أنه فى ظل أحقية المؤجر طلب طرد المستأجر فى حالة ثبوت تملك المستأجر لوحدة أخرى صالحة لذات الغرض المؤجر اعمالا للقانون رقم 164/2025 وتقدم المستأجر بما يفيد أنه باع الوحدة أو تصرف فيها للغير التى استدل بها المؤجر فى ادعائه للطرد فهل يحق للمؤجر أن يتمسك بصورية تصرف المستأجر؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
في البداية - أولا: يجب التفرقة بين أمرين إذا كان التصرف الذى تم من المستأجر سابق على صدور القانون 164/2025 أى قبل 5/8/2025 وكان التصرف ثابت التاريخ رسميا اعمالا للمادة 15 اثبات، كما لو أقيم بشأنه دعوى صحة توقيع أو تم إدخال مرافق كهرباء مياه غاز – اثبات لدى جهة اعتبارية كجمعيات اسكان أو غير ذلك بموجبه أو تم اثباته فى توكيل رسمى أو محضر شرطة أو دعوى قضائية، فمن الصعوبة اثبات صورية هذا التصرف لكونه سابق على القانون، وبالتالى تنتفى المصلحة القانونية للمؤجر فى الإدعاء بالصورية حيث المصلحة القانونية للمؤجر تنحصر فى أمر واحد فقط، وهو كون التصرف بغرض التحايل على القانون رقم 264/2025 وهو أمر يصعب تصوره فى ظل تصرف سابق على صدوره – وفقا لـ"عزام".
ثانيا: أما اذا كان التصرف لاحق فى تاريخ تحريره على تاريخ العمل بالقانون رقم 264/2025، فهنا الأمر وارد فيه أن التصرف قد يكون صورياً بغرض التحايل على القانون رقم 264/2025 – ويحق للمؤجر التمسك بالصورية كون التصرف فيه تحايل على القانون رقم 264/2025، ولكن عبء الاثبات سيكون على المؤجر، ونرى أنه أمر صعب اثباته أن يثبت المستأجر تصرف ملكية وهو من الغير بالنسبة له وأن كان وارد حسب الحالة أن قام الدليل عليها – الكلام لـ"عزام".
تطبيقات محكمة النقض حول تلك الإشكالية
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في عدد من الطعون أبرزها الطعن المقيد برقم 3074 لسنة 90 قضائية، الصادر بجلسة 10 فبراير 2024، والذى جاء في حيثياته: الصورية التى يكون مبناها الاحتيال على القانون يكون أثرها لمن كان الاحتيال موجهاً ضد مصلحته إثبات العقد المستتر أو نفى الثابت بالعقد الظاهر بكافة طرق الإثبات، أما تمسك الطاعنات بصورية العقد سند الدعوى صورية مطلقة لابتنائه على تحايل على القانون من المطعون ضده الأول وطلبهن إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك رفض الحكم المطعون فيه الدفع بالصورية تأسيساً على أنه لا يجوز للمتعاقدين إثبات ما يخالف ما أشتمل عليه العقد المكتوب إلا بالكتابة وأن الطاعنات لم يقدمن دليلاً كتابياً على أن العقد محل النزاع صوري، يكون خطأ وقصور .
طعون أخرى لمحكمة النقض
وكذا الطعن المقيد برقم 13384 لسنة 91 قضائية، الصادر بجلسة 11 مايو 2025، والذى جاء في حيثياته: "المشتري بعقد مسجل أو غير مسجل له التمسُّك بالصورية المطلقة لعقد المشتري الآخر من البائع له توصلًا لمحوه، أما اعتباره من الغير المقصود بالمادة 244 مدني، يكون مؤداه أحقيته في التمسُّك بتلك الصورية لإزالة جميع العوائق لتحقيق أثر عقده"، وأيضاً الطعن رقم 13862 لسنة 91 ق1ضائية، الصادر بجلسة 9 فبراير 2025 ، والذى جاء في حيثياته: "الصورية المطلقة والصورية النسبية ماهيتهما، الأولى تعني عدم قيام العقد أصلًا في نية عاقديه، أما الثانية تتناول نوع العقد أو ركنًا فيه أو شرطًا أو شخص العاقدين أو التاريخ المُعطى له بقصد التحايل على القانون، ويكون مؤداه عدم انتفاء الصورية النسبية بانتفاء الصورية المطلقة، وعلة ذلك اختلافهما أساسًا وحكمًا.
رأى قانونى أخر مختلف
بينما هناك رأى قانونى أخر يرى أن المؤجر المفترض كونه مالك إذا صدر من المستأجر أى تصرف يمس ملكية المؤجر حق المؤجر تحريك دعوى عدم نفاذ هذا التصرف في مواجهته بعيد عن الصورية، خاصة أن اللجوء لدعوى الصورية هو لجوء لدعوى البطلان للصورية ودعاوى البطلان ليست حق للمالك المؤجر طبق للقانون المدنى، فالمالك الذى يحتج أمامه بتصرف صادر من الغير لا سبيل في مواجهته إلا بدعوى عدم نفاذ التصرف، أما البطلان هو حق ممن تسلم هذا الحق من غير المالك، كما أن ما أورد من حكم نقض وما أستقرت عليه كافة أحكام النقض أن الدفع بالصورية يلزمه إبتداءا وجود عقدين أحدهما ظاهر والأخر مستتر، والواقعة التى نتحدث عنها لا يتوافر فيها هذه الواقعة، ولكن يمكن الطعن على العقد بالتزوير المعنوى، إذ صور واقعة مزورة وهى البيع فى صورة واقعة حقيقية.
ما هى شروط إجابة المؤجر طلبه اخلاء المستأجر حال ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة عقارية؟
وهناك حزمة أخرى من الأسئلة أبرزها ما هى شروط اجابة المؤجر طلبه اخلاء المستأجر حال ثبوت امتلاك المستأجر لوحدة عقارية؟ وما هو مدلول امتلاك المستأجر لوحدة أخرى؟ وهل يشترط أن تكون فى ذات البلد؟ وهل يشترط أن تكون مسجلة؟ وهل يحق للمؤجر اثبات صورية تصرف المستأجر فى وحدة يمتلكها؟ وما عى الشروط المتطلبة لتحقق طلب الاخلاء؟ وهل النص يسرى على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى وكذلك لغير غرض السكنى؟
فقد نصت الفقرة الأولى من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين – طبقا لـ"عزام":
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر.
2- ذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر".
أولا: مدلول الامتلاك لوحدة
- يتلاحظ أن المشرع استعمل لفظ التملك ولم يستعمل لفظ آخر كاشغال أو احتجاز.
- التملك فى القانون المدنى له أسباب متعدده منها "العقد – الارث – الالتصاق - الشفعة -الاستيلاء - التقادم المكسب".
- وعلى ذلك متى ثبت تملك المستأجر لوحدة أخرى بأى سبب من أسباب الملكية تحقق فى حقه أمر الاخلاء.
- والتملك المعنى فى نص المادة أرى أنه لا يشترط أن يكون مسجلا وفقا لأحكام قانون الشهر العقارى باعتبار أن التسجيل مقرر لصالح المستفيد كالمشترى أو الوارث، ولن يكون مثار جدل فى المنازعات.
ثانيا: الشروط المتطلبة حتى يحق للمؤجر طلب الاخلاء
1- يستوى فى الوحدة التى يتملكها المستأجر أو من امتد العقد اليه أن تكون سكنية أو غير سكنية .
2- أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد له المكان المؤجر.
توضيح: أى أن إذا كانت العين التى يستأجرها المستأجر بغرض السكنى، فيشترط فى الوحدة التى يتملكها أن تكون قابلة للاستخدام فى ذات الغرض أى صالحة للسكن، أما لو كانت غير صالحة لذلك الغرض كما لو كانت معدة لغرض غير سكنى، فلا محل لإعمال النص، أو العكس لو كانت العين المؤجرة غير سكنية ويمتلك المستأجر وحدة سكنية فلا مجال لإعمال النص.
ثالثا: هل يحق للمؤجر الطعن بالصورية على تصرفات المستأجر
يجوز للمؤجر أن يقيم الدليل على صورية تصرف المستأجر فى وحدات يمتلكها قام بنقل ملكيتها بشكل صورى للتحايل على نص المادة 7 من القانون 164/2025، حيث أن المقرر فى قضاء محكمة النقض: "قاعدة الغش يُبطل التصرفات هي قاعدة قانونية سليمة ولو لم يجر بها نص خاص في القانون وتقوم على اعتبارات خلقية واجتماعية في محاربة الغش والخديعة والاحتيال وعدم الانحراف عن جادة حُسن النية الواجب توافره في التصرفات والإجراءات عمومًا صيانة لمصلحة الأفراد والجماعات ويجوز إثبات الغش بكافة طرق الإثبات القانونية ومنها البينة والقرائن .... ويجوز لكل ذي مصلحة رفع دعوى بطلب الحُكم ببطلانه أو عدم نفاذه لقيامه على الغش أو بإجراءات صورية"، طبقا للطعن رقم 16115 لسنة 91 قضائية، الصادر بجلسة 18 فبراير 2025.
رابعا: كيفية الاثبات
يرجع فى اثبات امتلاك المستأجر لوحدة اخرى أو صورية تصرفه فيها بعد صدور القانون الى القواعد العامة فى الاثبات.
