ايجارات - أرشيفية
بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 ومانتج عنه من آثار كان من أهمها وفقا للمادة "2" من القانون إنتهاء عقود الإيجار المحررة لغرض السكني بعد مُضي 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون والعقود المحررة لغير غرض السكني تنتهي بعد مرور 5 سنوات، وماجاءت به المادة "4" من القانون بشأن الزيادات التي جاء بها علي نحو ميز بين المناطق السكنية.
تلك المناطق التي قسمها القانون 164 لسنة 2025 إلي 3 فئات - المتميزة وتزاد قيمتها بواقع عشرين مثل القيمة الايجارية القانونية السارية، وبحد أدني الف جنية - والمتوسطة والاقتصادية تزاد الأجرة بواقع عشرة أمثال القيمة الايجارية السارية للأماكن المتوسطة بحد أدني مقدارة اربعمائة جنية، ومائتان وخمسون جنيها للأماكن الاقتصادية .
هل يحق للحائز التمسك بالإمتداد القانوني لعقد الايجار بعد العمل بالقانون الجديد؟
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتمثل في الإجابة على السؤال.. هل يحق للحائز التمسك بالإمتداد القانوني لعقد الايجار بعد العمل بالقانون الجديد؟ حيث يتبادر إلي الذهن هل هناك تعارض بين المادة الأولي من القانون التي تنص علي تطبيق أحكامه علي الأماكن المؤجرة لغرض السكني والمؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقا لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والمادة "9" من القانون التي تنص علي:
(مع عدم الإخلال بحكم المادة 2 من هذا القانون، تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة "29" من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون) – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض إبراهيم سليمان.
لا تعارض بين المادة الأولى والتاسعة من القانون
في البداية - حقيقة الأمر أنه لا تعارض بين النصين، إذ كلا منهما يحدد النطاق الموضوعي والزمني لتطبيق أحكامه، فالمادة الأولي حددت النطاق الموضوعي لسريان ونفاذ هذا القانون وهي الأماكن المؤجرة لغرض السكني أو لغير غرض السكني للأشخاص الطبيعية والتي تخضع لأحكام القانون 49 لسنة 1977، القانون 136 لسنة 1981، وهو ما يعني أن الأماكن التي تخضع لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 وهي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها مستثناه أصلا من تطبيق القانونيين سيء السمعة 49 /77 ، 136 /81 – وفقا لـ"سليمان".
بينما نجد أن المادة التاسعة قد حددت النطاق الزمني لنفاذ القانونين أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة "29" من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية بإلغاء القانونين اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون، ومعني هذا أن القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 يجري العمل بهما بالمحاكم حتي 6 سبتمبر 1932 – هكذا يقول "سليمان".
والسؤال الثاني: لماذا جعل المشرع نهاية العمل بالقانونين السابقين بعد اليوم التالي لمرور سبع سنوات علي صدور القانون 164 لسنة 2025 – وما نتائج ذلك ؟
يُجيب "سليمان": لا شك أن هناك حالات من المشكلات المطروحة علي المحاكم بشأن تطبيق أحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 198 ولم يفصل فيها بعد حتي صدور القانون الجديد، كذلك هناك من الحالات التي سوف تستجد خلال الفترة الإنتقالية التي حددها القانون بـ7 سنوات و5 سنوات علي التفصيل السابق - وعلي سبيل المثال - نطرح التساؤل التالي هل يستطيع المالك طرد المستأجر من العين المؤجرة قبل مرور المدة المحددة - دون سبب عدم سداد الأجرة - كالأحقية في الإمتداد القانوني لعقد الإيجار؟
وللإيضاح نضرب مثل إذا كان هناك مستأجر توفي دون أن يكون لأحد من أبنائه أو زوجه حق الإمتداد - لعدم توافر شروطه مثلا - وقام أحد الأبناء بالإقامة بالعين المؤجرة مدعياً أحقيته في البقاء.. هل يستطيع المالك طرده وإخلائه؟
يُجيب "سليمان": الإجابة هي نعم - ووفقا لأحكام القانونين الملغيان 77 ، 136 والتي تظل أحكامهما سارية حتي نهاية المهلة القانونية المحددة وهو ما عناه المشرع وأهتم به بالنص عليه بالمادة التاسعة من القانون بتحديد النطاق الزمني لنفاذه والغائه حتي لا يخلق فراغ تشريعي يؤدي إلي نتائج غير مرغوب فيها وتؤدي إلي كثير من المشكلات، وللإجابة على السؤال هل يحق للحائز التمسك بالإمتداد القانوني لعقد الايجار بعد العمل بالقانون الجديد؟ نعم - إذا توافرت له شروط الامتداد القانوني وفقا لاحكام القانونين 49 لسنة 77 والقانون 136 لسنة 1981، وهو ما يعني أن القانونين ساريان حتي اليوم التالي لنهاية مدة السبع سنوات.
اعرف عقدك تعرف قانونه
فقد صدر القانون 164 لسنة 2025 بتطبيق احكامه علي عقود الإيجار التي تخضع لاحكام القانونين رقمي 49 لسنة 77 و 136 لسنة 81 وسوف نطلق عليهما "القانون القديم"، وقد أدي هذا إلي تساؤل الكثير من الناس هل عقد الإيجار لشقتي أو متجري يخضع للقانون القديم ؟ بالتالي يخضع لأحكام القانون الجديد واقصد به القانون "164 لسنة 2025"، وطبعاً فيه نتائج مهمة ممكن تترتب علي هذا الكلام بعني أدق لو عقدك يخضع للقانون القديم سيطبق عليه القانون الجديد يعني ستطبق عليه الزيادات في الأجرة، وكذلك المهلة المحددة للإخلاء 7 سنوات أو خمس حسب طبيعة المكان.
إذن التساؤل مرة أخرى هل عقدي يخضع للقانون القديم أو الجديد وكيف أعرف ذلك؟
يُجيب "سليمان": القانون رقم 4 لسنة 1996 أجاب علي هذا التساؤل، وهو أول قانون يدق مسمار في نعش القانون القديم حين قرر في مادته الأولي بعدم تطبيق أحكام القانونين "49 و136" على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو التي انتهت عقود أو تنتهي لأي سبب بعد تاريخ العمل بالقانون، بالتالي تخرج تماما من أحكام القانون القديم وحدد القانون 4 لسنة 1996 تاريخ العمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية.
وقد نشر في 31 يناير 1996 وهو مايعني إن جميع العقود المحررة قبل هذا التاريخ تخضع لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، ويطبق عليها القانون الجديد 164 لسنة 2025 أما العقود المحررة بعد هذا التاريخ فهي تخضع لأحكام القانون المدني ولا يسري عليها القانون الجديد ولا يطبق عليها الزيادات في الأجرة ولا المهلة المحددة للإخلاء، ومن هنا نقول كما بدأنا اعرف تاريخ عقدك تعرف القانون الواجب التطبيق عليه، وأخيرا تظل هناك تساؤلات عديدة أخري يفجرها القانون وتطرحها الألسنة في حاجة إلي إيضاح وتفسير وهو ما سنحاول أن نجيب عليه تباعا إن شاء الله .
