الجامع المانع في تنفيذ المادة "8" من قانون الإيجار.. 30 سؤالاً وإجابة بشأن القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتوفير سكن بديل.. و5 جهات منوط بها تخصيص الوحدات اللازمة.. وخبير يشرح آلية تحديد وترتيب الأولوية

صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ليشكّل نقطة تحول في إنهاء الامتداد الاستثنائي لعقود الإيجار القديمة، وقد جاءت المادة "8" منه كضمانة انتقالية، إذ ألزمت الدولة بتوفير وحدات بديلة للمستأجرين أو من امتد إليهم العقد، بنظام الإيجار أو التمليك، منعًا لحدوث فراغ سكني أو مساس بالحق في السكن.

 

ولتنفيذ هذه المادة "8" منه كضمانة انتقالية، صدر قرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 بوصفه اللائحة التنفيذية التي تحدد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة للتنفيذ، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025 بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني. 

 

 

الجامع المانع في تنفيذ المادة "8" من قانون الايجار

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة وإجاباتها بشأن قانون الايجار رقم 164 لسنة 2025 والشروط والإجراءات الواجب توافرها لتلقى طلبات تخصيص الوحدات السكنية وقواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق نفاذا للمادتين 3 و8 من القانون، علي أي أماكن تسرى أحكام هذا القانون؟ ومتي تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون؟ وعلي أي أساس يتم تقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني؟ وما هي الضوابط والمعايير التي يجب توافرها؟ وماهو موعد استحقاق الأجرة الشهرية وفقا لهذا القانونللأماكن المؤجرة لغرض السكني؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.

 

 

في البداية - الاسئلة المتعلقة بقانون الايجار رقم 164 لسنة 2025 والشروط والإجراءات الواجب توافرها لتلقى طلبات تخصيص الوحدات السكنية وقواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق نفاذا للمادتين 3 و8 من القانون حيث صدر: أولاً/ قــرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 تنفيذا للماده 8 من القانون رقم 164 لسنه 2025 القواعد والشروط والإجراءات المرافقة لهذا القرار اللازمة لتلقى طلبات التخصيص والبت فيها وترتيب أولويات تخصيص الوحدات المتاحة لدى الدولة، ثانيا/ قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025 بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني – وفقا لـ"الجعفرى". 

 

 

علي أي أماكن تسرى أحكام هذا القانون؟

 

نصت المادة 1 من القانون 164 لسنة 2025: "تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الكلام لـ"الجعفرى".

 

متي تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون؟  

 

نصت المادة "2": "تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك". 

 

 

علي أي أساس يتم تقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني؟

 

نصت المادة "3": "تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر فى نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية".

 

ماهي الضوابط والمعايير التي يجب توافرها؟

 

على أن يُراعى فى التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

 

1- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار .

2- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة .

3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة .

5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة .

 

-ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.

 

-وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية فى نطاق كل محافظة . 

 

 

ما هو موعد استحقاق الأجرة الشهرية وفقا لهذا القانون للأماكن المؤجرة لغرض السكني؟

 

نصت المادة "4": "اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة فى المناطق الاقتصادية .

 

ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة "3" من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا من اليوم التالى لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة "3" من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها – طبقا لـ"الجعفرى" . 

 

 

ماهي القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى؟

 

نصت المادة "5": "اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية".

 

ماهي الزيادة المقررة سنويا للقيمة الايجارية؟

 

نصت المادة "6" تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين "4، 5" من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة "15٪".

 

ماهي حالات اخلاء العين المؤجرة بهذا القانون؟

 

نصت المادة "7": "مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة فى المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

 

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر .

 

2- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر .

 

-وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض .

 

-ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه . 

 

 

هل يحق للمستأجر الحصول علي وحده سكنية من الدولة؟

 

-نصت المادة "8": (مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2،7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود فى المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة .

 

-ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون .

 

-وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى فى الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص. 

 

 

متي تلغي القوانين المنظمة للعملية الايجارية المعمول بها قبل صدور هذا القانون؟

 

نصت المادة "9": (مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون، تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالى لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون .ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون".

 

متي يتم العمل بهذا القانون؟ 

 

نصت المادة 10: "ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره".

 

قــرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 تنفيذا للماده 8 من القانون رقم 164 لسنة 2025 القواعد والشروط والإجراءات المرافقة لهذا القرار اللازمة لتلقى طلبات التخصيص والبت فيها وترتيب أولويات تخصيص الوحدات المتاحة لدى الدولة. 

 

 

ماهي جهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات اللازمة لتنفيذ حكم المادة؟

 

نصت "المادة الثانية" اصدار من قرار مجلس الوزراء "تكون جهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات اللازمة لتنفيذ حكم المادة (8) من القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه هي:

1-وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية والجهات التابعة لها.

2-وحدات الإدارة المحلية.

3-هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة لها.

4-صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.

5-صندوق التنمية الحضرية.

 

ملحوظة: يشار إليها في هذا القرار والقواعد والشروط والإجراءات المرافقة له بـ "جهات الدولة". 

 

 

ما هي الجهة المنوط بعا تحديد عدد الوحدات المتاحة لديها للتخصيص بكل محافظة؟

 

وفقا "المادة الثالثة": "يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري التنسيق مع جهات الدولة لتحديد عدد الوحدات المتاحة لديها للتخصيص بكل محافظة وبياناتها الأساسية من حيث المساحة والغرض منها، وذلك تمهيدًا لعرضها على مجلس الوزراء للاعتماد".

 

ماهو اختصاص الإدارة المركزية للايجار والسكن البديل؟

 

نصت "المادة الرابعة": "تنشأ بصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري إدارة مركزية تسمى (الإيجار والسكن البديل) تختص بتلقي وفحص طلبات المستأجرين أو من امتد إليهم عقود الإيجار المخاطبين بأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه للحصول على وحدات سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى جهات الدولة من خلال منصة إلكترونية موحدة يتم إنشاؤها خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القرار لتلقي الطلبات والتظلم من نتيجة البت فيها، ويلحق بها عدد كافٍ من الموظفين ذوي الكفاءة وفقًا لما يُحدده الصندوق بالتنسيق مع وزارة المالية والجهاز المركزي للتنظيم والإدارة .  

 

ملحوظة: يُشار إليها في هذا القرار والقواعد والشروط والإجراءات المرافقة له بـ "الإدارة المركزية" . 

 

 

متي يتم العمل بهذا القرار؟

 

نصت "المادة الخامسة": "ينشر هذا القرار والقواعد والشروط والإجراءات المرافقة له في الجريدة الرسمية ، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، وصدر برئاسة مجلس الوزراء فى 11 ربيع الأول سنة 1447ھ (الموافق 3 سبتمبر سنة 2025م)" .

 

ماهي أنظمة التخصيص؟

 

وفقا للمادة "1" من القرار يكون تخصيص الوحدة السكنية وغير السكنية من الوحدات المتاحة لدى جهات الدولة بإحدى أنظمة التخصيص الآتية:

1- الإيجار .

2- الإيجار المنتهي بالتملك .

3- التمليك عن طريق التمويل العقاري .

4- التمليك عن طريق السداد النقدي .

5- التمليك على أقساط حسب شروط الإعلانات . 

 

 

ماهي شروط التخصيص؟

 

نصت المادة "2": يتعين لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، تحقق الشروط الآتية:

1- أن يكون طالب التخصيص شخصًا طبيعيًا .

2- أن يكون طالب التخصيص مستأجرًا لوحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، أو ممن امتد إليه عقد الإيجار، وذلك كله وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما .

3- أن يكون طالب التخصيص مقيمًا فعليًا بالوحدة المؤجرة.

4- ألا يكون قد ثبت أن طالب التخصيص قد ترك الوحدة المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر .

5- ألا يكون طالب التخصيص مالكًا لوحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، وقت العمل بأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه .

6- أن تكون الوحدة المطلوب تخصيصها والوحدة المؤجرة التي سيتم إخلاؤها من ذات الغرض وبذات المحافظة .

7- تقديم إقرار بإخلاء وتسليم العين المؤجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة على أن يكون موثقاً بالشهر العقاري . 

 

 

ماهي الإجراءات؟

 

نصت المادة "3":

 

1- مدة تقديم الطلبات : يتم تقديم طلبات التخصيص في خلال مدة لا تُجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ بدء العمل بالمنصة الالكترونية الموحدة المنشأة لهذا الغرض .

 

ماهي الية تقديم الطلبات؟

 

يتم تقديم الطلبات ورفع المستندات المطلوبة على المنصة الإلكترونية وفقًا لما يأتي: إنشاء حساب إلكتروني يمكن من خلاله متابعة حالة الطلب، واستكمال المستندات عند الحاجة، ويكون إدخال البيانات المطلوبة وفقًا للنموذج الإلكتروني للطلب والتي تتضمن:  

 

( أ ) بيان ما إذا كان المتقدم مستأجرًا أم ممن امتد إليهم عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وإرفاق أي من المستندات المثبتة لذلك كعقد الإيجار، أو إيصال سداد الأجرة، أو حكم قضائي دال على وجود العلاقة الإيجارية ، أو الإعلام الشرعي للوراثة للمستأجر الأصلي للوحدة المؤجرة "حال وفاته"، أو أي مستند آخر يمكن الاعتداد به في هذا الشأن في حال تعذر تقديم عقد الإيجار لأي سبب من الأسباب .

(ب) بيان ما إذا كانت الوحدة المُستأجرة سكنية أم غير سكنية .

(ج) عنوان العقار وفقاً للتوزيع الجغرافي .

(د) نظام التخصيص المطلوب "إيجار / إيجار منتهي بالتملك / تمليك عن طريق التمويل العقاري / تمليك عن طريق السداد النقدي / تمليك على أقساط حسب شروط الإعلانات" .

(ﻫ) تحديد النطاق الجغرافي للوحدات المطلوب تخصيصها على أن تكون في ذات المحافظة الكائن بها الوحدة المؤجرة .

(و) صورة من المستندات المثبتة للحالة الاجتماعية على النحو الآتي : في حالة الزواج: قسيمة الزواج للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار .

في حالة الطلاق : قسيمة الطلاق + قرار التمكين بالنسبة للمطلقة الحاضنة .

 في حالة الوفاة : شهادة وفاة الزوج + إشهاد وفاة ووراثة .

(ز) بيان الموقف التأميني للزوج والزوجة والأبناء (فوق سن الإعالة) .

(ح) ما يفيد دخل الأسرة: بالنسبة للعاملين بالقطاع العام والخاص والقطاع الحكومي:

يتم تقديم بيان بصافي الدخل السنوي أو الشهري للمواطن معتمدًا من جهة عمله مع إيضاح عنوان العمل وتاريخ الالتحاق به .

بالنسبة للعمالة غير المنتظمة أو اليومية :

يتم تقديم شهادة من محاسب قانوني مُعتمد تفيد صافي الدخل السنوي أو الشهري موضحًا بها مهنة المتقدم .

بالنسبة لأصحاب الأعمال والمهن الحرة والأنشطة التجارية والحرفية :

يتم تقديم شهادة بصافي الدخل السنوي أو الشهري موضحًا بها مهنة المُتقدّم، مع تقديم صورة من السجل التجاري أو البطاقة الضريبية .

بالنسبة لأصحاب المعاشات :

تقديم بيان بصافي الدخل السنوي أو الشهري مُعتمَدًا من الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي .

بالنسبة لمن لا يعمل : تقديم إقرار يُفيد ذلك .

(ط) بالنسبة للوحدات غير السكنية :

يتم تقديم صورة من (بطاقة ضريبية أو مستخرج رسمي من السجل التجاري، ترخيص مزاولة نشاط إن وجد) وذلك لإثبات استمرار مزاولة النشاط بانتظام .

(ي) بالنسبة لذوي الإعاقة: شهادة تأهيل أو بطاقة الخدمات الحكومية الصادرة من وزارة التضامن الاجتماعي محددًا بها نوع الإعاقة أو شهادة من اللجنة الطبية (القومسيون الطبي) التابع له .  

 

وفي جميع الأحوال يجوز تقديم طلب التخصيص والمستندات المشار إليها ورقيًا من خلال مكاتب البريد المصري بكافة محافظات الجمهورية ، على أن يتم تقديم الطلبات والمستندات على عنوان صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري وفقًا للنموذج الذي يعده الصندوق في هذا الشأن . 

 

 

ماهي آلية فحص الطلبات؟

 

-نصت المادة (4): يتم فحص المستندات المقدمة من ذوي الشأن من خلال الإدارة المركزية المعنية بالسكن البديل خلال شهرين من تاريخ انتهاء المدة المحددة لتقديم طلبات التخصيص، فإذا تبين لها عدم استيفاء الطلب المُقدِّم لأي من تلك المستندات تقوم بإخطار صاحب الشأن لاستيفاء المستندات المطلوبة خلال شهر من تاريخ إخطاره بذلك .  

 

-وتقوم الإدارة المركزية بالتحقق من انطباق الشروط عن طريق الربط مع قواعد البيانات بـ "منصة مصر الرقمية" بالإضافة إلى ما يقتضيه ذلك من إجراء بحث ميداني ورقمي خلال مدة لا تُجاوز أربعة أشهر من تاريخ انتهاء فحص الطلبات واستيفائها من خلال الجهات المعنية التالية، وبحسب الأحوال :  

 

وزارة التضامن الاجتماعي: بالنسبة لتحديد معايير الفئات الأولى بالرعاية وذلك من خلال إجراء بحث اجتماعي للتحقق من ذلك ومدى التواجد في الوحدة من عدمه، والتحقق من كون صاحب الشأن من العمالة غير المنتظمة من عدمه .

الهيئة القومية للتأمين الاجتماعي :

لمعرفة الحالة الوظيفية والتأمينية .

البنك المركزي المصري / مصلحة الضرائب / مصلحة الشهر العقاري / وزارة الكهرباء والطاقة المتجددة جهات الولاية :  للتحقق من وجود ممتلكات عقارية أخرى .

جهات الاستعلام الميداني : إجراء بحث ميداني على عمل وسكن مقدم الطلب للتحقق من كونه مستأجرًا أو ممن امتد إليهم عقد الإيجار الخاضعين لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025  المشار إليه، وأنه مقيم فعليًا بالوحدة ولم تزد مدة تركه المكان المؤجر مغلق على سنة مع تحديد المبرر إن وجد .

على أن يتم البت في طلبات التخصيص فور انتهاء التحقق من انطباق الشروط وإخطار مقدمي الطلبات بنتيجة البت في الطلب . 

 

 

ماهي آلية التظلمات والبت فيها؟

 

نصت المادة (5): يحق للمتقدم في حال رفض طلبه تقديم تظلم في هذا الشأن بذات طريقة تقديم الطلب وذلك خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إخطاره برفض طلبه على أن يتم فحص التظلم والبت فيه خلال شهر من تاريخ تقديمه .

 

ماهي آلية تحديد وترتيب الأولوية؟

 

وفقا للمادة (6) : تتولى الإدارة المركزية، بعد فحص الطلبات وتقييمها والبت فيها، إعداد قائمتين مرتبتين بأسماء المتقدمين المستحقين، أولاهما خاصة بالمستأجرين الأصليين الذين تحرر لهم عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداء أو أزواجهم الذين امتدت لهم عقود الإيجار قبل العمل بأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه، وثانيتهما خاصة ببقية من امتدت لهم عقود الإيجار، ويتم ترتيب الأسماء بكل قائمة بحسب أولوياتهم في التخصيص، وذلك في كل محافظة على حدة، وفقًا لترتيب المعايير الآتية :  

 

(المعيار الأول) الدخل : الفئة الأولى بالرعاية .

فئة محدودي الدخل . فئة متوسطي الدخل . فئة فوق متوسطي الدخل .

ويتم تحديد هذه الفئات وفقًا لقرارات مجلس إدارة صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري في ضوء مؤشرات بحوث الدخل والإنفاق والاستهلاك الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء .

(المعيار الثاني) الحالة الاجتماعية : متزوج ويعول .

أرمل/ مطلق ويعول .

متزوج ولا يعول .

أعزب (يشمل المطلق / الأرمل الذي لا يعول) .

وفي حالة التساوي في هذا المعيار تكون الأولوية للأسرة الأكثر عددا .

 

(المعيار الثالث) السن : الأولوية للأكبر سنًا . 

 

على أنه في حالة التساوي في فئات المعيار الأول يتم اللجوء إلى فئات المعيار الثاني وفي حالة التساوي يتم التحديد وفقًا للمعيار الثالث .

 

 

كيف يتم نشر النتائج وعرضها؟

 

نصت مادة (7) : يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، خلال شهر من تحديد أولويات طلبات التخصيص وترتيبها على النحو المشار إليه في المادة (6) من هذه القواعد، رفع نتائج ترتيب الأولويات للعرض على الوزير المختص بشئون الإسكان تمهيدًا لعرضها على مجلس الوزراء لاعتمادها .  

 

ووفقا للمادة (8): يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري نشر النتائج، بعد اعتمادها من مجلس الوزراء، على المنصة الإلكترونية الموحدة، وتُرسل رسالة نصية لمُقدّم الطلب مُوضّحًا بها ما يلى :

 نتيجة البت في طلب التخصيص (مستحق / غير مستحق) .

سبب رفض الطلب حال الرفض .

نتيجة التظلم حال التقدم بتظلم من الرفض .

ترتيب الأولوية بين المستحقين (رقم الأولوية) .

 

متي يلتزم المخصص له الوحده بسداد مبالغ؟

 

نصت المادة (9) : يلتزم المستحق خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بموجب رسالة نصية بتخصيص الوحدة له بسداد المستحقات المالية المطلوبة، بحسب نظام التخصيص ووفقًا لنظام السداد الذي اختاره، وإلا يعد متنازلاً عن ترتيب أولويته في التخصيص .

 

ماهي التزامات المخصص لهم؟

 

نصت المادة (10): يلتزم من تخصص له الوحدة باستعمالها في الغرض المخصصة من أجله وعدم تغيير هذا الغرض، وفي حالة مخالفة ذلك يتم إلغاء التخصيص واسترداد الوحدة دون إنذار أو حكم قضائي مع حفظ حق جهات الدولة في اتخاذ جميع الإجراءات القانونية لضمان حفظ حقوقها.

 

 

قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2789 لسنة 2025 بشأن قواعد ونظام عمل لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكني

 

تنفيذا للمادة 3 من القانون 164 لسنة 2025

 

ماهو تعريف أهم المصطلحات بهذا القرار؟

 

نصت "المادة الأولى": (يقصد في تطبيق أحكام هذا القرار بالكلمات والعبارات التالية المعنى المبين قرين كل منها :

1-الأماكن المؤجرة : الأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه .

2-لجان الحصر: اللجان التي تتولى تقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة والمشكلة تنفيذا لحكم المادة (3) من القانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه .

حالات تعارض المصالح : هي الحالات التي يكون فيها رئيس لجنة الحصر، أو أحد أعضائها، أو أحد أقاربهم حتى الدرجة الأولى نسبا أو مصاهرة، مالكا أو مؤجرا أو مستأجرا أو ممن امتد له عقد الإيجار بالنسبة للأماكن المؤجرة الخاضعة الأحكام هذا القرار في الحيز الجغرافي لعمل اللجنة، أو يثبت فيها أن لرئيس لجنة الحصر أو أعضائها مصلحة مالية أو تجارية أو شخصية أخرى قد تتعارض مع المهام أو الالتزامات التي كلف بها ضمن اللجنة المذكورة .

3-المنطقة : مساحة جغرافية متصلة تضم مجموعة من المساكن أو الأماكن أو العقارات ذات طابع عمراني متجانس وفقا للمعايير والضوابط المشار إليها بالمادة الخامسة من هذا القرار .

4-التقييم بنظام النقاط : هو نظام يتم فيه تحديد درجة معينة لكل معيار من معايير وضوابط التقسيم الرئيسية المشار إليها في المادة الخامسة من هذا القرار، وصولا إلى تقسيم المناطق الخاضعة لأحكامه بحسب الدرجة الإجمالية التي حصلت عليها كل منطقة في كامل المعايير أو الضوابط المشار إليها .

5-المناطق المتميزة : المناطق الحاصلة على درجات إجمالية أكثر من 80 في درجات التقييم بنظام النقاط .

6-المناطق المتوسطة : المناطق الحاصلة على درجات إجمالية من 40 إلى 80 في درجات التقييم بنظام النقاط .

7-المناطق الاقتصادية : المناطق الحاصلة على درجات إجمالية أقل من 40 في درجات التقييم بنظام النقاط .

 

ماهو تشكيل لجان الحصر؟

 

-نصت (المادة الثانية) مع عدم الإخلال بحالات تعارض المصالح المشار إليها في المادة الأولى من هذا القرار، يُصدر المحافظ المختص قرارا بتشكيل لجنة حصر أو أكثر برئاسة أحد شاغلي الوظائف القيادية بالمحافظة، وعضوية عناصر فنية وقانونية من ذوى الخبرة والكفاءة من بينهم ممثلين عن كل من وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية -الهيئة المصرية العامة للمساحة - مصلحة الضرائب العقارية، ويتضمن القرار المشار إليه تحديد النطاق الجغرافي لعمل كل لجنة، ومقر انعقادها .

 

-ويلتزم رئيس وأعضاء اللجان المشار إليه في الفقرة الأولى بتوقيع إقرار بعدم وجود حالة من حالات تعارض المصالح المرافق لهذا القرار .

 

-وطبقا (المادة الثالثة) تباشر اللجنة أعمالها يوميًا عدا الإجازات والعطلات الرسمية، ولا يكون انعقادها صحيحًا إلا بحضور أغلبية أعضائها على أن يكون من بينهم رئيسها، وتصدر اللجنة قراراتها بموافقة أغلبية أصوات الأعضاء الحاضرين ، فإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي منه الرئيس .

 

-وللجنة الاستعانة بمن تراه لمعاونتها في إنجاز أعمالها دون أن يكون له صوت معدود .

 

ماهي التزامات لجان الحصر؟

 

نصت ( المادة الرابعة ): "تلتزم لجان الحصر بإعداد محاضر ورقية باجتماعاتها، على أن تتضمن بيانا تفصيليا ودقيقاً لأعمالها، وتاريخ انعقادها، وأسماء الحاضرين بها، وما دار من مناقشات فيها، والقرارات التي انتهت إليها، ويُوقع على تلك المحاضر من الرئيس والأعضاء الحاضرين،  وتضمنت (المادة الخامسة) تتولى لجان الحصر تقسيم المناطق الكائن بها أماكن مؤجرة إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، وفقا للمعايير والضوابط الرئيسية الآتية :

1-الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار

2-مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة .

3-المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق

4-شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة .

5-القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية المشار إليه الكائنة في ذات المنطقة

 

ملحوظة: وتلتزم اللجان عند تقسيم المناطق بالتقييم بنظام النقاط على أساس الوزن النسبي للمعايير والضوابط الرئيسية المشار إليها، وذلك على النحو المبين بالجدول المرافق .

 

ماهو دور لجان الحصر وكيفية الاخطار بالانتهاء من الأعمال المكلفه بها؟

 

نصت "المادة السادسة": "تتولى لجان الحصر المشار إليها معاينة المناطق الخاضعة لأحكام هذا القرار معاينة فعلية، ولها الاطلاع على البيانات والمستندات اللازمة في هذا الشأن لدى الجهات ذات الصلة ومطابقتها بالواقع، ويتعين عليها الانتهاء من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025 المشار إليه" .

 

وطبقا "المادة السابعة": "تلتزم لجان الحصر المشار إليها بموافاة المحافظ المختص، فور الانتهاء من مهامها، بنتائج أعمالها ومحاضر اجتماعاتها وجميع الأوراق والمستندات ذات الصلة، على أن يُصدر المحافظ المختص قرارا بما انتهت إليه ينشر في الوقائع المصرية ويُعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة وينشأ بكل محافظة سجل إلكتروني مركزي تحفظ به محاضر اجتماعات لجان الحصر وجميع الأوراق والمستندات ذات الصلة ، في نطاق اختصاص كل منها، فور انتهائها من مهامها .

 

وطبقا "المادة الثامنة": يصدر بتحديد المكافأة المستحقة لرؤساء وأعضاء لجان الحصر قرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون التنمية المحلية، بعد موافقة وزير المالية .

 

متي يتم العمل بهذا القرار؟

 

نصت (المادة التاسعة): (ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره صدر برئاسة مجلس الوزراء في 24 صفر سنة 1447 هـ الموافق 18 أغسطس سنة 2025م).