طبقًا للقانون الجديد.. هل اللجوء لقاضى الأمور الوقتية فى دعاوى الإخلاء وجوبيًا أم جوازيًا؟.. وهل اللجوء له فى جميع أسباب الإخلاء؟ ولمن يكون التظلم من الأمر الوقتى؟.. وأيهما أفضل التظلم أمام المحكمة أم القاضى؟

"دور قاضى الأمور الوقتية في قانون الإيجار القديم".. تُعتبر ترديد هذه العبارة لدى المُلاك والمستأجرين من أكثر العبارات تداولاً في الشارع المصرى بشأن قانون الايجار القديم، حيث إن خبراء القانون يرون أن دوره حسم النزاع في قضايا ودعاوى الطرد للغصب لعقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، فبتطبيق القانونين 164، 165 لسنة 2025م، بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار يحق للمالك تقديم طلب لقاضي الأمور الوقتية بطلب لطرد المستأجر، تجنباً لطول أمد التقاضى والتصدى لها في مثل هذه الدعاوى. 

ويبقي الأمر هنا رهين منصة القضاء بالقبول أو الرفض، فبالقبول وجوب تنفيذ الطرد، وعلى المتضرر اللجوء للدعوى الموضوعية، أما بالرفض فيحيلها إلى الموضوعية دون وجوب التنفيذ - وهكذا - فإنه في سياق القانونين الجديدين، تم منح قاضي الأمور الوقتية اختصاصًا صريحًا بإصدار أمر طرد المستأجر في حالات محددة، وهو ما يمثل أداة قانونية سريعة للمالك لاسترداد العين المؤجرة دون الحاجة إلى اللجوء لدعوى قضائية طويلة، مع العلم أن هذا الأمر لا يمنع المستأجر من رفع دعوى موضوعية، ولكنها لا توقف تنفيذ أمر الطرد.   

هل اللجوء لقاضى الأمور الوقتية فى دعاوى الإخلاء وجوبيًا أم جوازيًا؟

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة والإجابة عليها خاصة بقاضى الأمور الوقتية في قضايا الإيجار القديم أبرزها.. وفقا لقوانين الإيجار المعدلة بالقانون رقم 164 لسنة 2025 هل اللجوء لقاضى الأمور الوقتية يكون وجوبيا أم جوازيا؟ وهل اللجوء له فى جميع أسباب الإخلاء؟ ولمن يكون التظلم من الأمر الوقتى؟ وأيهما أفضل التظلم أمام المحكمة أم القاضي؟ وما موقف الفقرة الأخيرة من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 بتلك الإشكالية؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.

في البداية - نصت الفقرة الأخيرة من المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025: "وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض، ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه" – وفقا لـ"عزام".   

وهل اللجوء له فى جميع أسباب الإخلاء؟ ولمن يكون التظلم من الأمر الوقتى؟

وعلى ذلك - وأن كان المشرع أضاف المشرع استثناء على الأصل العام للتقاضى وهو أحقية المؤجر فى طلب اخلاء المستأجر الخاضع عقد إيجاره لأحكام هذا القانون إذا انتهت المدة أو تحقق فى حق المستأجر إحدى الحالتين المنصوص عليهما بالمادة 7: "ترك العين مغلقة، أو تملك المستأجر لوحدة أخرى"، بطلب لقاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بطلب طرده مع حفظ حق المؤجر فى التعويض – هكذا يقول "عزام".

أولا: اللجوء لقاضى الأمور الوقتية جوازى وليس وجوبى

حيث يختلف الأمر بين الأوامر الوقتية وأوامر الأداء كون الأخيرة فرض المشرع اللجوء إليها فى حالات معينة على سبيل الوجوب، وذلك فى المادة 201 وما بعدها، على خلاف طلبات استصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية التى لا يجوز اللجوء إليها إلا بنص فى القانون، كما قررت المادة 194 مرافعات وبالرجوع لنص الماد 7 من القانون رقم 164 /2025 استعمل لفظ "يكون للمالك أو المؤجر"، مما يؤكد جوازية اللجوء لقاضى الأمور الوقتية، وبالتالى لا يحول ذلك دون لجوء المؤجر أو المالك إلى قاضى الموضوع مباشرة. 

ثانيا: ما الحالات الحصرية التى يجوز فيها  اللجوء لقاضى الأمور الوقتية؟

اللجوء لقاضى الأمور الوقتية مقتصر فقط على الحالات المنصوص عليها بالقانون رقم 164/2025 وهى:

1- انتهاء مدة العقد بانقضاء مدة الـ7 سنوات.

2- تملك وحدة سكنية أخرى.

3- ترك العين مغلقة.

ثالثا: ميعاد وجهة التظلم ومتى يكون التظلم لقاضى الأمور الوقتية أفضل من التظلم أمام المحكمة؟

رسم المشرع طريق للتظم من الأمر الصادر من قاضى الأمور الوقتية بأن يكون خلال عشرة أيام، ووفقا لنص المادة 197 مرافعات من تاريخ صدور الأمر بالرفض أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه بحسب الأحوال، ويكون لذوى الشأن الحق فى التظلم إلى المحكمة  المختصة إلا إذا نص القانون على خلاف ذلك، ويكون التظلم بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمام المحكمة، ووفقا لنص المادة 199 مرافعات يكون بدلا من التظلم للمحكمة المختصة الحق في التظلم منه لنفس القاضي الأمر، بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى، ولا يمنع من ذلك قيام الدعوى الأصلية أمام المحكمة – طبقا لـ"عزام".

ويُجيب الخبير القانوني: أرى أن يكون التظلم أمام القاضى مصدر الأمر أفضل فى حالات إذا كان الامر بالإخلاء فى حالتى غلق العين أو امتلاك وحدة أخرى ويكون أمام المحكمة فى غير ذلك، حيث يحق طلب وقف تنفيذ الأمر لحين الفصل فى التظلم وعادة إذا تبين للقاضى إخفاء الخصم مستندات قدمها المستأجر فى التظلم كبيع الوحدة أو أن الغلق كان له مبرر سيوقف الأمر لكون التظلم فى حد ذاته لا يوقف التنفيذ، حيث إن الأمر على عريضة يعد مشمولا بالنفاذ المعجل عملا بالمادة 288 مرافعات، حيث تنص المادة رقم "288" من قانون المرافعات على أن: "النفاذ المعجل بغير كفالة واجب بقوة القانون للأحكام الصادرة في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرتها، وللأوامر الصادرة على العرائض، وذلك ما لم ينص في الحكم أو الأمر على تقديم كفالة"، إلا أنه يجوز للقاضى مصدر الأمر أن ينص فى الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولًا بالنفاذ المعجل دونها، كذلك فإن مجرد التظلم من الأمر على العريضة أمام القاضى المختص لا يوقف تنفيذها.

ميعاد سقوط  الأمر؟

- يسقط الأمر الصادر على عريضة إذا لم يقدم للتنفيذ خلال 30 يوماً من تاريخ صدوره ولا يمنع هذا السقوط من استصدار أمر جديد، طبقا للمادة 200 مرافعات. 

- إلا أنه يجوز للقاضى مصدر الأمر أن ينص فى الطلب على تقديم كفالة، فإذا صدر أمره بدون التعرض لمسألة الكفالة كان أمره مشمولًا بالنفاذ المعجل دونها، كذلك فإن: 

الحكم فى التظلم من الأمر؟

- وتحكم المحكمة فيه بإصدار الأمر أو بتأييد الأمر الصادر أو بتعديله.

- ويحق  المستأجر فى اللجوء لمحكمة الموضوع المختصة إلا أنه لايترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر القاضى الأمور الوقتية.