إيجارات - أرشيفية
بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 ونشرة بالجريدة الرسمية العدد 31 مكرر فى 4 أغسطس 2025 أصبح لقوانين إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والتعديلات الواردة عليهما هناك ميقات تنتهى عنده تطبيق تلك القوانين، وتصبح لاغية، كما أن الأجرة القانونية تم تعديلها بجعل لها حد أدنى لا يجوز النزول عنه، وأصبحت العقود الخاضعة له لها مدة تنتهى حتما عندها، كما تم إضافة أسباب للإخلاء يحق معها للمؤجر طلب الإخلاء لو تحققت خلال سريان ذلك القانون.
فقد انتهت قصة قانون الإيجار القديم بالتصديق عليه ونشره فى الجريدة الرسمية، وهو القانون رقم (164) لسنة 2025، بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقانون رقم (165) لسنة 2025، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (4) لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
مقترح الملاك للقرارات التنفيذية للقانون 164 لسنة 2025
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مذكرة تم اعدادها من قبل رأفت فرج، المحامي بالنقض، وإبراهيم لوقا، عضو منتدي ملاك العقارات القديمة، والمتضمنة مقترح الملاك للقرارات التنفيذية للقانون 164 لسنة 2025، يقوم بشرح المواد التسعة، وكيفية تنفيذ وتطبيق القانون، أبرزها مطالبة الحكومة في القرارات التنفيذية، إفصاح المستأجر الأصلي أو من يمتد له عقد إيجار عنه ممتلكاته، وفي حالة الامتناع يتم تطبيق القانون والمسائلة المدنية والجنائية، وجاءت كالتالى:
مادة "1":
حددت نطاق سريان القانون، ليشمل الأماكن المؤجرة لغرض السكني، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكني متى كانت مؤجرة وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981، دون أن تمتد أحكامه للعقود الخاضعة للقانون المدني.
مادة "2":
بينت المدة المتبقية لاستمرار العقود القائمة، بحيث تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وتنتهي عقود إيجار الأماكن لغير غرض السكني المبرمة مع الأشخاص الطبيعيين بعد خمس سنوات، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك.
مادة "3":
تضمنت تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:
1- الموقع الجغرافي.
2- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات وعدد غرف الوحدات بالمنطقة وعرض الشارع.
3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة.
4- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
5- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة.
ملحوظة: وأناطت المادة المذكورة برئيس مجلس الوزراء إصدار قرار بتحديد قواعد ونظام عمل هذه اللجان "لجان الحصر"، كما أوجبت المادة على لجان الحصر الانتهاء من أعمالها خلال 3 شهور من تاريخ العمل بهذا القانون، وأجازت من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، كما أناطت المادة بالمحافظ المختص إصدار قرار بما تنتهي إليه لجان الحصر، وأوجبت نشر هذا القرار في الوقائع المصرية وإعلانه بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
مادة "4":-
- حددت أسلوب احتساب القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية من تاريخ العمل بالقانون، وذلك بزيادة القيمة الإيجارية القانونية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكامه وفرقت المادة المذكورة في نسبة الزيادة بحسب المنطقة الكائن بها المكان المؤجر، فتضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره 1000 جنيه.
- كما تضمنت زيادة أجرة الأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة والاقتصادية بواقع 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره 400 جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، و250 جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية، والزمت المادة ذاتها المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهريا، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة "3" من هذا القانون من أعمالها، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بحسب الأحوال بدءاً من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة "3" بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
مادة "5":-
تضمنت النص على أن تكون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني إلى الأشخاص الطبيعيين خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وذلك اعتبارا من أول استحقاق بعد العمل بالقانون.
مادة "6":-
نصت على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% تطبق على القيم الإيجارية المحددة وفقا للمادتين "4" و"5" طوال مدة سريان القانون على أن يلغى عرض أو إيداع القيمة الإيجارية بالمحاكم على أن يلتزم المالك او المؤجر بانشاء حساب بنكى يعلم به المستاجر على أن يقوم المستأجر الأصلى أو الممتد له عقد الإيجار بإيداع القيمة الإيجارية لحساب المالك أو المؤجر.
مادة "7":-
نظمت هذه المادة أحكام إخلاء الأماكن الخاضعة لأحكام القانون المعروض، حيث ألزمت المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدنين المحددتين بالمادة "2"، كما حددت بعض الحالات التي تبرر للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة دون انتظار انقضاء المدد المشار إليها في المادة "2"، وذلك حال ثبوت ترك المستأجر للعين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو حال ثبوت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله العين المؤجرة، باعتبار أنها حالات تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغلها.
وذلك دون الإخلال بضمانات المستأجر في اللجوء إلى القاضي الموضوعي وذلك كله مع مراعاة عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة "18" من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، حيث أجازت المادة ذاتها للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء مع تمكين المالك أو المؤجر من استخراج التصاريح اللازمة لإثبات واقعتى الترك أو الغلق والسكن البديل للمستاجر الأصلي أو الممتد له عقد الإيجار، ودون الإخلال في التعويض إن كان له مقتضى وأخيرا أكدت المادة المذكورة على حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بحسب الأحوال، في إقامة دعوى قضائية أمام المحكمة وفقاً للإجراءات المعتادة، على أن لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه، تأكيدا على عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية سالفة البيان.
والغرض من النص هنا هو إنهاء عقد الإيجار لبعض فئات المستأجرين "مستاجر أصلى أو من امتد اليه عقد الايجار" الذين تنطبق عليهم حالات تنتفي فيها الحاجة الفعلية أو الجدية لشغل العين مثل من قام بإغلاق وحدته لمدة تزيد عن السنة قبل صدور القانون أو من لديه هو أو زوجه أو أولاده القصر وحدة بديلة "سواء تمليك بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية أو حيازه أو كان مستأجر لوحدة أخرى بعقد طويل المدة"، ولا يعفى المستأجر الأصلى أو من امتد له عقد الأيجار بالتصرف في تلك الوحدة البديلة سواء بتاريخ سابق أو لاحق لصدور هذا القانون، أو من يثبت بأي وسيلة بأنه ميسور الحال ويتمتع بوضع اقتصادي يمكنه من استئجار أو شراء وحدة أخرى، وذلك مراعاة لقواعد العدالة والإنصاف.
مادة "8":-
منحت المستأجرين أو من امتد إليهم عقود إيجار بحسب الأحوال، الذين تنتهي عقود الإيجار طبقا لأحكام هذا القانون أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارا أو تمليكا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك عبر منصة رقمية او البريد على أن يتم تفعيلها ابتداء من أول أكتوبر عام 2025 ولمدة 3 أشهر، وذلك بطلب يرفق به إقرار بإخلاء وتسليم المستأجر للعين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلى وزوجه ووالديه ممن امتد إليه منهم عقد الإيجار".
- وأناطت المادة برئيس مجلس الوزراء تحديد القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات أو البت فيها وذلك بقرار يصدره بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل باحكام هذا القانون كما منحت المادة ذاتها للمستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار حال لإعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية "إيجارا" أو "تمليكا" أولوية في تخصيص وحدة بمجرد التقدم بطلب مرفقا به إقرار لإخلاء الوحدة السكنية المستأجرة على أن يراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة على أن يتضمن الإعلان تحديد الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
مادة "9":-
قررت إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997المشار إليها كما تتضمن إلغاء كل حكم يخالف أحكامه، وذلك اعتبارا من اليوم التالي لمرور 7 أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك مع مراعاة عدم الإخلال بحكم المادة "2" من هذا القانون.
