ايجارات - أرشيفية
بتاريخ 9 نوفمبر 2024 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية، وقد قضي منطوق هذا الحكم في فقرته الأولي: "بعدم دستورية الفقرة الأولى من كلٍ من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المُرخّص في إقامتها لأغراض السُكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، كما قضي منطوق هذا الحكم في فقرته الثانية بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر هذا الحكم" .
وفى حقيقة الأمر أثار هذا الحكم جدلاً واسعاً بين المستأحرين والمؤجرين حينها، ومن الملائمات التشريعية والواقعية قيام الحكومة خلال الأيام الماضية بالمبادرة إلي تعديل مشروع القانون المعروض على مجلس النواب، وذلك لمراعاة الظروف المادية والاجتماعية لما يزيد على 30 مليون مستأجر من الفئات الأولى بالرعاية، ما ينتج عنه ضرورة مُلحة إصدار قانون إيجارات قديمه تنفيذاً لحكم المحكمه الدستوريه قبل انتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب – كما جاء في حكم المحكمة الدستورية.
مشروع قانون الإيجار الجديد بين التوازن التشريعي والهزة المجتمعية
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مشروع قانون الإيجار الجديد بين التوازن التشريعي والهزة المجتمعية، خاصة وأن هناك من يرى مشروع القانون ويقرأه بعين المالك وهناك آخرين يرونه بعين المستأجر، ولكن هناك طرف ثالث قد يراه بعين المالك والمستأجر في آن واحد، فهناك الكثيرين من هم يملكون ومستأجرون في ذات الوقت، فلقد أثار مشروع قانون "بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن" المعروض على مجلس النواب المصري جدلا واسعا بين مؤيد ومعارض، لما له من آثار مباشرة على ملايين من الملاك والمستأجرين على حد سواء لاسيما في ظل العلاقة التاريخية المعقدة بين الطرفين والتي ظلت لعقود خاضعة لقوانين استثنائية تراعي أحيانا الاعتبارات الاجتماعية أكثر من التوازن التعاقدي – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض وحيد الكيلانى.
محاسن مشروع القانون: محاولة لإصلاح تشريعي وتأمين حقوق المالك
في البداية – من الضرورى تناول مشروع القانون من حيث مميزاته أو محاسنه كالتالى – وفقا لـ"الكيلانى":
أولا: تحقيق العدالة للمالك:
ينهي المشروع حالة الجمود في القيمة الإيجارية، حيث يرفع الإيجار بنسبة 20 ضعفا للوحدات السكنية و5 أضعاف للوحدات غير السكنية، وهي خطوة طال انتظارها لإعادة التوازن بين القيمة السوقية للعقارات وبين الأجرة المستحقة فعليا.
ثانيا: فترة انتقالية متدرجة:
يمنح القانون فترة انتقالية مدتها خمس سنوات قبل إنهاء عقود الإيجار القديمة، وهو ما يعطي فرصة للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم والبحث عن بدائل، ويمهد الطريق أمام استعادة المالك لملكه دون تصعيد مفاجئ.
ثالثا: وضع آلية قضائية مرنة للإخلاء:
حيث يسهل على المالك في حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بطرده، دون المرور بإجراءات قضائية طويلة ومعقدة.
رابعا: بوابة الكترونية للمستأجرين:
ينص القانون على إنشاء بوابة إلكترونية تتيح للمستأجرين التقدم للحصول على وحدات بديلة من الدولة وفقا لقواعد اجتماعية عادلة، وهو ما يعكس بعدا اجتماعيا محمودا لتخفيف آثار الإخلاء ومشكلات إجتماعية ذات بعد قومي بالنسبة لعدد المستأجرين.
خامسا: إلغاء القوانين الاستثنائية:
ينهي القانون العمل بالقوانين أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 بعد خمس سنوات من صدور القانون، وهي خطوة نحو توحيد القواعد القانونية وإخضاع عقود الإيجار لأحكام القانون المدني.
السلبيات والآثار المجتمعية: عبء على الفئات الضعيفة ومخاوف من تشريد أسر
أولا: الزيادة الكبيرة في القيمة الإيجارية:
رفع القيمة الإيجارية إلى 20 ضعفا، رغم التدرج، يمثل عبئا ثقيلا جدا جدا على المستأجرين، لا سيما كبار السن وأصحاب المعاشات وذوي الدخل المحدود، الذين يستقرون في مساكنهم منذ عقود طويلة بأجور رمزية.
ثانيا: خطر فقدان المسكن دون بديل كاف وهذه هي الأخطر:
رغم النص على أولوية المستأجرين في الحصول على وحدات من الدولة، فإن التجربة العملية تشير إلى محدودية المعروض وارتفاع تكلفة التملك أو الإيجار الجديد، مما يهدد آلاف الأسر بالتشريد أو التهجير من مجتمعاتهم، وربما نصل الي ماهو أبعد من ذلك، وهي وجود مخيمات بالشوارع نتيجةعدم وجود سكن بديل قبل الإخلاء.
ثالثا: انعدام الحماية للورثة الممتدين:
القانون يضع حدا للامتداد القانوني لعقود الإيجار، وهو ما يعني أن الأجيال التالية لن تستفيد من حماية الإيجار القديم ما يعمق مشكلات السكن بين الشباب لان الكثير يعتمد علي سكن مورثه .
رابعا: غياب دراسة اجتماعية تفصيلية:
لا يربط القانون بين تطبيقه وبين قاعدة بيانات واضحة عن دخل المستأجرين أو وضعهم الصحي أو الاجتماعي، ما قد يؤدي إلى تطبيق عشوائي لا يفرق بين من يملك ومن لا يملك.
خامسا: زيادة الطلب على الإيجار الجديد:
سيؤدي تحرير الإيجارات إلى ضغط أكبر على السوق العقارية، ما قد يرفع الأسعار بشكل عام ويؤدي إلى أزمة سكن لفئة عريضة من المواطنين.
ختاما: بين الحاجة للإصلاح وضرورة التوازن
وفى الأخير يقول "الكيلانى": إن مشروع القانون المطروح يعد محاولة حقيقية لتصحيح تشوهات تشريعية تراكمت منذ منتصف القرن الماضي، ولكنه في الوقت ذاته يحتاج إلى توازن دقيق يضمن للمالك حقه دون أن يلقي بالفئات الضعيفة في مواجهة غير متكافئة مع السوق - من هنا - قد يكون من الضروري إرفاق القانون بقرارات تنفيذية عادلة، ودعم مباشر للفئات الأشد احتياجا، والتوسع في مشروعات الإسكان البديل، حتى يحقق القانون أهدافه دون أن يهز استقرار المجتمع أو يضعف اللحمة الاجتماعية التي يمثل المسكن أحد أعمدتها الأساسية.
3 نتائج تشريعية وإجتماعية
ويرى خبراء ودستوريين أن إصدار هذا القانون الجديد سوف يحقق العديد من النتائج التشريعية والاجتماعية المحمودة أبرزها:
أولاً: سوف يقضى على القلق الاجتماعي والنفسي للمستأجرين والمؤجرين، والذي تفاقم في بعض المحافظات والمدن ووصل الي حد التلاسن والتراشق بين بعض المستأجرين وبعض الملاك الذين يقيمون معهم في ذات المنزل، بل وصل الأمر أحيانا إلى مشاجرات بالأيدى واستخدام أسلحة بيضاء، وحُررت العديد من المحاضر في هذا الشأن.
ثانياً: التنفيذ الدقيق والصحيح لمنطوق حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان، وعدم إرجاء وتأجيل وتأخير إصدار هذا القانون إلي الدور التشريعي المقبل ومجلس النواب الجديد، كما حدث ذلك من قبل في عدد من القوانين أبرزها قانون إيجار الأماكن الإدارية رقم 2 لسنة 2022 والذي تأخر إصداره مُدة 3 سنوات تقريباً بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا .
ثالثا: إجراء التعديلات سيفوت الفرصة على المؤجرين ويكون ضربة استباقية لمنعهم بإقامة دعاوى زيادة قيمة إيجارية علي المستأحرين، مما يكون معه خسارة كبيرة للمؤجرين والمستأجرين للرسوم القضائية واتعاب المحاماة، وتعُج المحاكم بدعاوي رفع القيمة الايجارية بعد إنتهاء الفصل التشريعي الحالي، وما يترتب علي ذلك من المساس بالأمن والسلم الإجتماعى .
