للملاك والمستأجرين.. تنظيم العلاقة بين مشترى العقار الجديد والقديم لمباشرة حقوقه.. المشرع اعتبر الإنذار وحده لا يكفى لـ"حوالة الحق".. ووضع شرطين ليحل محل المستأجر.. و"النقض" تُجيب عن الأسئلة الشائكة

كثيرا نجد البعض ولا سيما فى المنازعات الإيجارية يخلط بين وجود حوالة الحق على العقد وبين الإعلان بحوالة الحق، فعلى سبيل المثال يشترى شخص عقارا به مستأجرين، فيحرر عقد بيع لم يضمنه بند بالنص على حوالة حقوق الواردة بعقود الإيجار إلى المشترى أو يستلم عقود الإيجار دون أن يدون عليها تنازلا للمشترى وحوالة العقد من المالك المؤجر للمالك الجديد.

فلا يحق للمشترى الجديد التعامل على العقار مع المستأجر بأى نزاع يخص العقد ولا يستطيع أن يقيم أى دعوى ضد المستأجر وإلا كانت دعواه غير مقبولة حتى ولو أعلن المستأجر بشرائه للعين المؤجرة طالما لم تتم الحوالة من حيث الأصل. 

 

 

تنظيم العلاقة بين مشترى العقار الجديد والقديم لمباشرة حقوقه؟

 

في التقرير التالى، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية فى منتهى الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين وتتعلق بسوق العقارات والأراضى والأطيان من حيث البيع والشراء، والإيجارات أحيانا من خلال الإجابة على السؤال هل الإنذار وحده لا يكفي لحوالة الحق؟ وهل لمشتري العقار بعقد مسجل كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر من قبض الأجرة؟، وتثبت له الصفة في مباشرة دعاوي المؤجر ضد المستأجر، وما مواصفات حوالة عقد الإيجار؟ – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام.

فى البداية - حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل والمحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمة المحال عليه إلى الثاني، ويتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة، وذلك لأن هناك فرقا كبيرا بين وجود الحوالة وبين الإعلان بها، فيغفل البعض عن كتابة حوالة الحق ويظن أن إعلان المستأجر بها يقوم مقام وجود الحوالة والحل فى هذه الحالة – وفقا لـ"عزام": 
 

 

1- أن يقوم المشترى بتسجيل عقده بالشهر العقار فالتسجيل يغنى عن وجود الحوالة لأن أصبح مالكا من كل الوجوه أما قبل التسجيل فليس له سوى حق شخصى فقط، حيث قضت محكمة النقض: "فمشتري العقار بعقد غير مسجل، ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار، وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره هو حق شخصي في ذمة البائع، ولا يترتب عليها أي علاقة بين المشتري والمستأجر لهذا العقار، وأثر ذلك ليس للمشتري أن يطالب المستأجر بالأجرة إلا إذا حول البائع عقد الإيجار إليه وأعلن المستأجر بها"، طعني رقمي 743، 793 لسنة 72 قضائية.

2- أن يقوم بالحصول على تنازل – حوالة عقد الإيجار - من المالك السابق على عقد الإيجار للمالك الجديد.

3- ثم يعلن المستأجر بتلك الحوالة وقتها يستطيع إقامة الدعوى ضد المستأجر وتستقيم دعواه شكلا حيث قضت محكمة النقض: "حوالة الحق لا تصبح نافذة إلا بالقبول أو الإعلان، والإعلان الذي تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة 305 من القانون المدني هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين طبقا لقواعد قانون المرافعات، فلا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى، وأن الإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة المذكورة هو الإعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانون المرافعات، ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، طبقا للطعن رقم 2717 لسنة 68 قضائية. 

 

 

تصدى محكمة النقض للأزمة

  

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 601 لسنة 43 قضائية حيث قالت أن: "حوالة الحق هى اتفاق بين المحيل وبين المحال له على تحويل حق الأول الذي فى ذمة المحال عليه إلى الثاني، ويتعين مراعاة القواعد العامة فى إثبات الحوالة لما كان ذلك وكان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة إليه، وكان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين - المستأجرين - إنه اقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر والبائعة فى عقد الإيجار بوصفه خلفا خاصا، فإن ذلك لا يكفى لإئبات حصول اتفاق بينه وبين البائعة العقار المؤجر على تخويله حقها فى قبض الأجرة من الطاعنين".

 

وبحسب "المحكمة" - مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون، فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص يتلقى ملكية العين المؤجرة هو ما يترتب عليه من آثار وأن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدني، إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر، وبالشروط المبينة فيها لا يكون التصرف إليه - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا.   

 

 

مشترى العقار قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار

 

وعلى ذلك - فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار، وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى، ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل عقده لهذا العقار ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشئ بالطريق المباشر.

كما أن علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار والتزامه دفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية، وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر المطعون عليه محالا إليه بعقد الإيجار رغم خلو الأوراق مما يفيد ذك ورغم أن علم الطاعنين - المستأجرين - بشراء المطعون عليه الأول للعقار واختصامهم إياه في دعوى التخفيض لا يخول له الحق في اقتضاء الأجر منهم طالما لم يسجل عقد شرائه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.  

 

 

الخلاصة:

 

الإنذار وحده لا يكفي لحوالة الحق، ولمشتري العقار بعقد مسجل كافة حقوق المؤجر قبل المستأجر من قبض الأجرة وتثبت له الصفة في مباشرة دعاوي المؤجر ضد المستأجر، أما المشتري بعقد غير مسجل، يشترط في مشتري العقار بعقد عرفي لكي يحل محل المؤجر في عقد الإيجار شرطان:

1- حوالة حق مكتوبة بينه وبين البائع "المؤجر".

2- نفاذ الحوالة في حق المستأجر بإعلانه بها بإنذار رسمي علي يد محضر. 
 

 

وأما عن في مواصفات حوالة عقد الإيجار 

 

فقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمسألة مواصفات حوالة عقد الإيجار في الطعن المقيد برقم 241 لسنة 61 القضائية، والذى جاء في حيثيات: لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدني، وأن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.

لما كان ذلك - وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده الثاني حول عقد الإيجار المبرم بينه وبين مورث الطاعنين إلى المطعون ضدها الأولى التي اشترت مساحة من العين المؤجرة بعقد غير مسجل، وأنها لم تقم بإعلان الطاعنين بالحوالة إلا بإعلان صحيفة الدعوى الماثلة التي تضمنت ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وإذ كان مؤدى هذا أن الحوالة الصادرة إلى المطعون ضدها الأولى لم تنفذ في حق الطاعنين إلا من تاريخ إعلانهم بصحيفة الدعوى في 19/ 9/ 1985 وكان الطاعنون قد تمسكوا في دفاعهم بأن وفاءهم بالإيجار المتأخر والصلح مع المطعون ضده الثاني وتنازله عن حكم الفسخ قد تم في 10 يناير 1985 قبل نفاذ الحوالة، فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع. 

 

 

وأقام قضاءه على مجرد القول "أن المستأنف ضده - المطعون ضده الثاني - قد باع للمستأنفة - المطعون ضدها الأولى - مساحة الفدان محل النزاع وحول لها عقد الإيجار ثم تحصل من جانبه على حكم بفسخ عقد الإيجار وطرد مورث المستأنف ضدهم من الثاني للأخير - الطاعنون - من الأطيان المؤجرة بما مفاده أن بيع تلك المساحة قد ورد على أرض خالية.... فإذا جاء المستأنف ضده وقرر بتنازله عن ذلك الحكم فإن هذا التنازل لا يسري في حق المستأنفة التي خلصت لها العين خالية"، وكان مؤدى ذلك أن الحكم المطعون فيه لم يواجه دفاع الطاعنين - المبين بوجه النعي - رغم أنه دفاع جوهري - لو حقق - قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.